- il y a 1 an
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00:00La grande interview
00:01Rebonjour les amis, voilà, si vous prenez l'émission en cours, c'est la deuxième partie du Grand Entretien
00:09où nous recevons une personnalité de l'immobilier chaque mois, en l'occurrence, il est toujours resté avec nous.
00:14Merci de votre présence Norbert Fanchon, je rappelle que vous êtes le président du groupe Gambetta.
00:21Christine, on a l'augmentation des droits de douane, l'achat sur l'aluminium, les prix des immobiliers résidentiels neufs
00:26vont repartir peut-être à la hausse, on ne sait pas.
00:28Alors j'ai une question, oui, sur les prix des logements neufs qui intéressent éminemment nos auditeurs et lecteurs.
00:33Norbert Fanchon, on sait que dans le neuf, les prix, ce n'est pas comme sur le marché de l'ancien,
00:40ils évoluent, ils ne répondent pas simplement à la loi de l'offre et de la demande, donc c'est difficile de les faire baisser.
00:46L'année dernière, ils avaient quand même diminué, tiens, comment est-ce qu'ils vont évoluer, les prix du neuf ?
00:55Je vous pose la question parce qu'on a reçu il n'y a pas très longtemps dans l'émission Grégory Monod,
01:00le président du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment,
01:03qui nous disait, moi, les droits de douane sur l'acier et l'aluminium, ça me fait un peu peur
01:08parce que je commence à voir sur ces matériaux utilisés dans la construction des logements des hausses de prix,
01:17et les promoteurs, ils n'ont pas beaucoup de marge de manœuvre, ils risquent de les répercuter sur leur prix de vente.
01:25Quelle est votre opinion à ce sujet, s'il vous plaît, sur l'évolution des prix de vente ?
01:29Sur l'évolution des prix de vente, effectivement, c'est composite, mais un prix de vente, dans la promotion neuve,
01:34c'est 50% de coût de construction, 25% en gros de prix de terrain et 25% de tout ce qu'il y a autour.
01:41Alors tout ce qu'il y a autour, c'est les honoraires de la promotion, les architectes, les taxes, les bureaux d'études, etc.
01:47Donc si vous, effectivement, votre prix de revient, en gros, c'est le terrain et les coûts travaux.
01:54Comment vont évoluer les coûts travaux ? Je crois que c'est Jean Gabin qui disait
01:57« je ne sais qu'une chose, c'est que je ne sais rien » dans une chanson il y a quelques années,
02:01et je crois qu'on en est là. On a découvert que l'Ukraine produisait la moitié des matériaux de fabrication pendant la guerre,
02:08il y a eu une explosion des coûts travaux en 2022, mais en fait il y a eu une explosion des coûts de l'énergie, absolument dingue,
02:14puis ensuite il y a eu une explosion des coûts travaux, mais on n'a pas vu le rapport immédiatement
02:18entre la guerre en Ukraine et la répartition sur les coûts travaux en France.
02:23Aujourd'hui, franchement, entre la hausse des droits de douane, entre un dollar qui était à 1 euro quasiment il y a un mois,
02:30qui est maintenant à 1,15, entre le pétrole qui avait commencé à chuter, qui est à 75 dollars, qui est quand même plutôt bas,
02:37un risque au Moyen-Orient non négligeable que le pétrole explose à nouveau,
02:42mais comme la croissance est en berne, on risque d'avoir, ou on pourrait avoir des taux à long terme qui baissent,
02:49parce qu'il y a moins de croissance, donc des taux qui baissent.
02:52Franchement, imaginez quelle est l'évolution des taux d'intérêt à 6 mois et quelle va être l'évolution des coûts travaux,
02:57moi je ne sais pas. Ce que je sais, c'est qu'on produisait plus de 400 000 logements il y a 5 ans,
03:02on va en produire 250 000 en 2024, en 2025, donc les entreprises vont repartir à la compétition pour avoir des marchés, ça c'est sûr.
03:11Donc, on va avoir sur les coûts travaux, peut-être deux effets, une hausse sur les prix de revient des matières premières,
03:17mais vous voyez, je n'y crois pas, parce que moi je vois plutôt une baisse, parce que moins de croissance et plus de surproduction,
03:23mais s'il y a un embrasement entre l'Iran et Israël et que le pétrole passe à 200 dollars, ce que je dis n'a aucun intérêt.
03:28Et puis, un besoin pour les entreprises de remplir un carnet de commande. Et le deuxième moyen, si je reviens à mon hypothèse de départ,
03:37il faut travailler sur les prix des terrains. Et les prix des terrains aujourd'hui, un terrain comme un bien immobilier, c'est un actif.
03:43Quand vous avez des taux à 1, c'est une certaine valeur. Quand les taux sont à 3 ou 4, c'est à moins de valeur.
03:47Enfin, c'est un actif, c'est assez simple. Et donc, il faut revoir le prix des terrains à la baisse.
03:52Et donc, de toute manière, nous, on sortira des opérations que si on a des clients en face.
03:56C'est ce qu'on évoquait dans la première partie. Si on n'a pas de clients, si on n'a pas d'investisseurs, si on n'a pas de particuliers,
04:00on ne fera pas les opérations. Donc, quand on lance une opération aujourd'hui, on teste le marché sur un prix.
04:06Pendant des années, on a toujours pensé que l'année d'aujourd'hui, c'était 5 à 10 % plus cher que le passé.
04:12C'est plus vrai. Donc, aujourd'hui, on est effectivement plutôt sur une stabilité des prix, voire des prix qui augmentent
04:18parce qu'on est en phénomène de pénurie, parce que les clients, les principaux clients sont des secondos accédants,
04:24donc qui revendent un bien, qui ont des capacités d'enchant et d'emprunt supérieures aux primo-accédants.
04:28Et donc, effectivement, on est sur un marché qui est en train de s'organiser, mais c'est beaucoup moins lisible,
04:34ce que j'essaye d'exprimer, beaucoup moins lisible que ce qu'on a connu jusqu'à présent.
04:37Donc, moi, je vois plutôt des prix tendanciellement à la hausse par un effet de pénurie.
04:41Et par contre, pour nous, à travailler dans nos prix de revient entre le coût des travaux et le prix des terrains.
04:47Alors, vous avez raison de souligner un point fondamental, c'est que l'or noir, votre pétrole à vous, c'est le foncier.
04:56Oui.
04:57Et le foncier, c'est... Alors là, c'est le bon taux. Depuis 15 ans, c'est bonjour 40, au revoir 60.
05:03Quand c'est bonjour 60, c'est au revoir 200, quoi. C'est sur-enchère.
05:06Alors, moi, je comprends le particulier dans le diffus, ce qu'on appelle le diffus, c'est le gré à gré,
05:11qui pense que son foncier, c'est la huitième merveille du monde, surtout s'il est en zone tendue.
05:16Comment on peut endiguer, effectivement, les prix du foncier ?
05:18Vous aviez... On avait dans un entretien, dans un congrès de la FPI, d'ailleurs, voilà, un très bon congrès de la FPI,
05:26parler de la fiscalité du foncier. Parce qu'effectivement, quand on analyse la fiscalité du foncier,
05:32c'est-à-dire que celui qui détient un terrain, on peut dire que, finalement, l'inflation du prix n'est pas dissuasive, finalement.
05:44Est-ce que vous seriez favorable à l'encadrement des prix du foncier, voire même à une planification,
05:50qui vous permettrait, finalement, d'accéder à un prix du foncier,
05:52et la possibilité d'envisager des prix de sortie, c'est-à-dire des prix de vente adaptés ?
06:00Parce qu'à chaque fois, vous avez des politiques qui vous rentrent dedans, directement, en disant,
06:05vous vendez trop cher, et en fait, vous leur expliquez que le coût du foncier plus le coût de main-d'oeuvre
06:10et le coût de construction, vous ne pouviez pas faire autrement que de vendre à un certain prix.
06:14On est d'accord là-dessus.
06:15Vous résumez très bien la situation, et il faut même compléter la situation.
06:19Vous avez raison, entre les promoteurs, on se fait une concurrence pour avoir des terrains.
06:24Parce que, vous avez raison, c'est notre or noir.
06:26Si on n'a pas de matière première, il ne faut pas d'immeuble dessus.
06:30Bon, OK. On a une part de responsabilité dans l'augmentation des prix des terrains.
06:33Mais on va rajouter, quand même, la responsabilité des élus locaux.
06:36Pourquoi, quand on peut faire 100 logements sur un terrain, quand on sort du bureau du maire,
06:39quand je parle au niveau figuratif,
06:42l'opération qu'on lance en termes de travaux, on finit entre 50 et 70 logements.
06:48Parce qu'il y a des voisins, parce que les élus ne veulent pas de travaux à la veille des municipales,
06:52pour un tas de raisons, parce qu'il y a des grenouilles, tout ce que vous voulez.
06:55Pourquoi, quand on a une réglementation énergétique RE 2020, qui est l'une des meilleures du monde,
06:59pourquoi on imagine déjà 20-25, 20-28 ?
07:02La surenchère normative, c'est aussi la surenchère des coûts.
07:06Pourquoi, quand on est un aménageur public ?
07:09Alors, pour être un aménageur public, et n'oublions pas qu'en Ile-de-France,
07:12on a un tiers des terrains qui sont détenus par des aménageurs publics,
07:15on a prévu des équipements publics, on a prévu des normes de bâtiments.
07:21Il faut peut-être revoir ces normes, revoir ces aménagements,
07:24parce qu'à force d'en rajouter, on augmente le prix.
07:26Donc, la surenchère, elle est au niveau des politiques, au niveau des aménageurs, au niveau des normes.
07:35Et je vous rajouterai même une nouvelle surenchère,
07:37c'est quand vous dites que 600 000 logements sont classés au niveau,
07:41on parlait des diagnostics énergétiques, sont classés G, donc ne sont plus louables,
07:44vous êtes en train de créer la pénurie.
07:46Donc, vous êtes en train de donner l'image au propriétaire qu'effectivement, il y a une pénurie.
07:50Donc, s'il y a pénurie, mon terrain, il vaut de plus en plus cher.
07:53Et donc, il faut redonner de la fluidité, redonner du volume au marché pour que les prix baissent.
08:01Donc, on a tous une responsabilité, il n'y a pas que les promoteurs.
08:04Et quand je dis ça, je ne tape pas sur les élus des aménageurs, mais est-ce qu'on veut du logement ?
08:08Vous pensez que les promoteurs ont un peu été responsables de la situation sur la flambée des prix du foncier ?
08:16Moi, je me mets à la place d'un petit promoteur.
08:18Face à une major, vous êtes 6 ou 6 sur un foncier, moi, je pense que le client, il fait monter les prix, ça me semble logique.
08:29Et quelque part, comme vous avez tous besoin de ça pour travailler, du coup, les prix ont mécaniquement monté.
08:36Mais ça pose la question peut-être du nombre de players sur le monde de la promotion immobilière.
08:39Ça pose peut-être la question également de la nécessaire relation avec les élus locaux.
08:46Justement, en 2026, on a les élections législatives.
08:50Pardon, les élections municipales.
08:51On aura peut-être des législatives, c'est pas interdit.
08:55Voilà, et en 2027, on a les présidentielles.
08:58Bref, dans un premier temps, on voit, début septembre, avec Christine, nous ne pouvons plus interroger les maires de France.
09:04Parce qu'ils sont en réserve, voilà, en campagne.
09:07À partir de septembre, je fais bientôt le congrès des villes de France.
09:11Ils sont quand même assez fébriles.
09:14Donc, pas de permis de construire quasiment un an avant les élections, parce que c'est pas bon.
09:18Vous le sentez, ça ?
09:19C'est pas bon pour les élections.
09:20Oui, très clairement, vous le sentez.
09:21Une nouvelle équipe arrivée en 2026, le temps de prendre ses marques, une année.
09:25Mais, moi, je me mets à votre place, je me dis, mais waouh, le marché, il ne va pas repartir avant 2027.
09:31Et puis, je regarde 2027, et puis, je dis, ah, 2027, il y a les élections présidentielles.
09:36C'est pas une double peine, c'est une triple peine.
09:38C'est ce que Norbert disait tout à l'heure, vous ne voyez pas de reprise du marché avant 2028.
09:42Oui.
09:42C'est ce que vous disiez.
09:43Pour vous, c'est quoi ?
09:44Nouveau président.
09:45Nouvelle assemblée législative.
09:48Et une recomposition des élus locaux.
09:50Oui, et se dire, l'immobilier fait partie de la richesse française.
09:56Faire un logement, c'est faire société.
09:58Faire un logement, c'est produire français, en France, par des entreprises françaises.
10:02Et donc, ça crée de l'économie, ça crée de l'emploi.
10:04C'est ce qu'on se dit là, Christine et Sylvain, c'est exactement ce que ne pense pas le président de la République.
10:10Mais c'est le chef suprême en France.
10:13Il pense que l'immobilier, c'est un sujet de rente.
10:15Moi, je pense que c'est un sujet de richesse.
10:17Et on est en train de démontrer, malheureusement, dans cette crise,
10:20que quand on fait moins d'immobilier neuf, il y a moins d'entrée fiscale, il y a moins de TVA.
10:24Quand on vend moins de logements anciens, il y a moins d'entrée fiscale.
10:26Parce qu'il n'y a pas les droits de mutation, c'est ce que touchent les notaires.
10:30Et quand vous disiez, Sylvain, les promoteurs ont une responsabilité d'augmentation des prix d'État.
10:34Moi, je vous dis non.
10:35On est sur une libre compétition.
10:37Le sujet, c'est que le marché du logement n'est pas un marché libre.
10:40Il est réglementé par les permis de construire,
10:42réglementé par les normes que décide l'État.
10:44Et on est réglementé dans le...
10:51Enfin, excusez-moi, j'ai commencé le métier il y a 25 ans.
10:54Et il y a 25 ans, je faisais un truc super bien.
10:56Je produisais du logement, je produisais de la ville.
10:58Aujourd'hui, je suis un salaud de promoteur parce que je construis des logements.
11:02Et je fais le même métier.
11:03Pour certains, pour certains.
11:05Pas pour tous les meilleurs.
11:06Je ne parle pas des us, je vous parle mainstream.
11:08Je vous parle vis-à-vis du public.
11:10Du grand public, vous ne parlez pas spécifiquement des us locaux.
11:12Vous voulez dire que le promoteur, c'est le méchant capitaliste ?
11:15Non, ce que je suis en train de dire, c'est que je pense que notre société a vrillé sur
11:18faire du logement, produire.
11:21Pourquoi ?
11:22À quoi bon ?
11:22Est-ce qu'on n'est pas rentré dans une partie, et je pense une partie de notre administration,
11:26est-ce qu'on n'est pas rentré dans une théorie de décroissance ?
11:29Et moi, je pense qu'il faut entre 400 et 450 000 logements neufs par an.
11:33On en fait 250 000.
11:34On voit bien que l'administration française est persuadée qu'il en faut entre 150 et 200 000.
11:38Donc on n'est pas du tout aligné sur les mêmes chiffres.
11:41On n'est pas du tout aligné sur l'idée que le logement fait société et qu'on peut
11:45créer de la richesse là-dessus.
11:46Moi, je crois que c'est ça le sujet.
11:48Et malheureusement, est-ce qu'on en débattra aux municipales, aux présidentielles,
11:51parce que c'est deux moments importants.
11:53Et ça pourrait faire sujet, ça pourrait faire débat.
11:56On est pour ou contre.
11:57J'ai peur que ça passe à travers, ou j'ai peur que la réponse soit pas la bonne.
12:00Si vous prenez les autorisations d'urbanisme, les permis de construire,
12:04qu'à périmètre constant, ils n'ont quasiment pas évolué depuis 40 ans, en volume.
12:08On se retrouve dans des conflits et des crises profondes, structurelles du logement,
12:13équivalentes à celles qu'on a connues dans les années 50.
12:15La deuxième chose, c'est que la différence entre, il y a 40 ans,
12:18nombre d'autorisations d'urbanisme, c'est 17 millions d'habitants supplémentaires en France.
12:23Oui, c'est le besoin de logement.
12:25On en parle tout le temps, le phénomène de décohabitation.
12:27La décohabitation qui a fait exploser la demande de logement.
12:29Pression sur l'ancien, bien évidemment, avec des prix, mais de fou.
12:33On peut arriver dans certains quartiers populaires de Paris,
12:35à des prix au mètre carré à l'allocation, qui peuvent monter jusqu'à 34 euros du mètre.
12:39Ce qui est absolument incroyable.
12:40Moi, je me demande comment les gens font pour se loger.
12:42Et je ne vous parle pas de l'acquisition sur Paris, entre amoureux.
12:45Le Sylvain Paris, Sylvain, vous avez la réponse.
12:47C'est juste impossible.
12:51Peut-être, vous avez raison quand vous dites le sujet politique,
12:55parce que vous êtes encadré, donc votre métier est éminemment dans les mains des politiques.
12:59Vous avez absolument raison de le dire.
13:02Est-ce que, à l'instar de ce qui va se passer dans les municipales avec une campagne assez compliquée qui s'annonce,
13:09des législatives très incertaines et une présidentielle encore plus,
13:12est-ce qu'il n'y a pas peut-être l'occasion là de réunir tous ces éléments
13:15et de dire que le prochain thème de campagne, un peu comme c'était le carburant et les gilets jaunes,
13:20une espèce de gilet jaunisation autour du logement,
13:22qui est une vraie crise, parce que je regarde les chiffres,
13:242,5 millions de personnes en attente de logements sociaux,
13:262,7 millions exactement, 4,5 millions de personnes mal logées,
13:29le nombre de SDF qui a doublé sur les dix dernières années,
13:32enfin, c'est une catastrophe.
13:32On dit souvent que le logement est le sujet oublié des politiques et des campagnes électorales
13:38parce que c'est trop compliqué, trop technique, ça ne parle pas aux Français.
13:43Je le comprends et je comprends parce qu'on est,
13:47enfin, pour être chef d'entreprise et citoyen,
13:49on sait bien qu'il y a des sujets qui sont plus compliqués que d'autres à aborder.
13:54Moi, ce que j'ai en tête, c'est Nicolas Sarkozy en 2007.
13:58Nicolas Sarkozy en 2007, il fait campagne en partie sur le logement.
14:01Et l'accès sur la propriété.
14:02Et l'accession à la propriété, puisque dans son programme,
14:04il y a l'exonération des intérêts d'emprunt sur les crédits.
14:08Et derrière, quand il prend la crise financière en pleine tête,
14:12et que le monde entier prend la crise financière,
14:13il relance l'économie française par l'immobilier.
14:15Donc, en fait, je comprends ce que vous dites, il y a un sujet de campagne,
14:19mais je n'y crois pas.
14:20Ah, vous n'y croyez pas.
14:20Peut-être que je suis un peu, maintenant, devenu un peu trop vieux avec mes temps blancs.
14:24Le mal logement ne fera pas souche, justement, dans la mécontreuse en général.
14:28Je ne crois pas, je le dis différemment, j'aimerais bien,
14:31mais au bout d'un moment, je vais peut-être arrêter d'être naïf.
14:33Je crois vraiment à la position plutôt économique, création d'emplois, création de richesses.
14:37Bien sûr.
14:38Et ça peut être un vrai thème politique,
14:40ou en tout cas peut être un thème politique choisi par un candidat des municipales.
14:44Mais vous voyez, on en parlait, Sylvain, au Salon des maires d'Île-de-France.
14:49On a vu que c'était quand même le grand oublié, le logement.
14:50Il n'y a pas eu de thématique, de table ronde, lors du Salon de la MIF, dédié au logement ?
14:57Oui, c'est vrai que les franciliens, les maires franciliens n'ont pas évoqué le logement.
15:03Ils ont été très préoccupés aussi par d'autres sujets.
15:05On peut les comprendre d'une certaine mesure, mais en même temps,
15:08ceci n'excuse pas le fait que le logement devient finalement cette artère
15:12par laquelle le sang coule de la société.
15:14Et vous avez raison de le dire.
15:16Il faut aussi juste rappeler, ce qui est important,
15:19c'est que les amis, vous savez bien de quoi on parle,
15:21parce que vous êtes en galère pour le logement aussi,
15:23pour vos enfants, pour vous-même.
15:25C'est que s'il n'y a pas de logement neuf,
15:26les prix mécaniquement montent dans l'ancien.
15:29Oui, on revient sur ce qu'on se dit.
15:31On a un phénomène de rareté, un phénomène de pénurie.
15:33Vous évoquiez très bien, Sylvain,
15:35la situation du logement qu'on a aujourd'hui en 2024.
15:38Elle ressemble fortement à celle qu'on avait entre 1950 et 1960.
15:42Il y a un truc qui s'est passé entre-temps,
15:44c'est que la France s'est désindustrialisée,
15:47et qu'on n'a pas besoin des mêmes logements au même endroit.
15:50Et il faut arrêter de penser que l'immobilier est immobile.
15:52L'immobilier est mobile, parce que Christine le rappelait aussi,
15:55à 20 ans, on a besoin d'un type de logement,
15:57à 40, d'un autre, à 60, ainsi de suite.
15:59Et en plus, la société évolue.
16:01Et on n'est pas obligé de vivre dans une grande agglomération.
16:03Exactement.
16:04Et donc, après, la métropolisation,
16:07face à un phénomène mondial,
16:09face à quelque chose qui emballe la société,
16:10je ne vois pas bien comment la France pourrait être encore le village de Gaulois.
16:14Et donc, on a une multitude de paramètres
16:16qui font que produire du logement,
16:19c'est indispensable à faire société.
16:23Indispensable, vous avez raison aussi, Sylvain,
16:25pour éviter un nouveau mouvement des gilets jaunes.
16:27Parce que je reste persuadé,
16:28et après, beaucoup de choses sont passées,
16:31qu'un fondamental du mouvement des gilets jaunes,
16:33c'était un problème de logement,
16:35de mal logement,
16:35et de non-reconnaissance de personnes
16:38qui étaient logées en zone rurale.
16:40Merci beaucoup, D'Ambert Penchon.
16:42Je rappelle que vous êtes le président du groupe Gambetta.
16:44On va se retrouver régulièrement.
16:46Changez rien sur vos postes.
16:48Merci, Sylvain.
16:49Empêchez les gens de tourner en rond,
16:50parce que c'est hyper important.
16:51Je crois que vous êtes le seul.
16:52Je crois même que vous avez été qualifié quasiment de top boy sur LinkedIn.
16:55C'est très important.
16:57Et on fera en sorte d'ailleurs que vous puissiez vous exprimer.
17:00Venez faire une tribune régulièrement sur Radio Imo.
17:02Je pense que ça serait une très bonne idée.
17:04Je rappelle qu'on peut vous trouver effectivement
17:06avec votre site internet
17:07www.groupegambetta.fr
17:11Et vous trouverez toutes les informations.
17:14On va se retrouver bien évidemment avec nos nouvelles séquences des experts.
17:18Vous allez poser vos questions
17:19et on va vous répondre avec nos experts
17:21de façon très pratico-pratique.
17:24Je vais y arriver.
17:24Et on va se retrouver dans quelques instants.
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