- il y a 5 mois
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00:00La grande interview
00:02Voilà, vous êtes toujours dans votre numéro du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.
00:08Nous sommes toujours avec vous.
00:10Vous posez vos questions, vous apportez la réponse et la séquence de nos experts.
00:14Et nous avons aussi le grand entretien où chaque mois nous recevons un invité
00:18qui parle à la fois de son métier mais aussi analyse de manière assez fine le marché.
00:24Et bien ça tombe bien, nous avons une personne influente sur le marché immobilier.
00:29Il est avec nous, bonjour Norbert Ponchon.
00:31Bonjour Sylvain Lévy.
00:32Norbert, vous êtes le PDG du groupe Gambetta.
00:35Vous êtes promoteur, vous sortez environ 1000 logements par an.
00:39Autant dans le parc social que dans le parc privé.
00:41Vous êtes un acteur déterminé et déterminant.
00:43Vous êtes également un influenceur de plus en plus pesant sur l'influence immobilière.
00:50Notamment sur LinkedIn où on se délecte tous les mois à la lecture.
00:53Ou toutes les semaines plutôt à la lecture de vos postes.
00:57Comme quoi si un jour vous voulez devenir un journaliste,
00:59Voilà, on est ravis de vous recevoir.
01:04Il me semble d'ailleurs que c'est la première fois qu'on vous reçoit dans le grand rendez-vous de l'immobilier.
01:07On est ravis.
01:08Et nous avons une tradition.
01:09La première question est toujours posée par ma complice Christine Lejou.
01:13Absolument.
01:13Bonjour Norbert Ponchon.
01:14Une question sur l'état de santé du marché du logement neuf.
01:20On a l'impression que depuis le début de l'année 2025, dans le logement ancien, ça va mieux.
01:26Vraiment mieux.
01:28Dans le neuf, les données qui avaient été transmises pour le premier trimestre par la Fédération des promoteurs immobiliers étaient assez cataclysmiques.
01:34Un chiffre qui était vraiment marquant, c'était la chute de 41% des ventes aux investisseurs particuliers.
01:41Comment s'est passé le deuxième trimestre ?
01:44Le deuxième trimestre, est-ce qu'il y a eu un deuxième trimestre ?
01:47Parce qu'on a eu un mois de mai qui n'a quasiment pas existé.
01:50Avec les ponts.
01:51Avec les ponts, d'une façon très économique, d'une façon générale.
01:55À part le tourisme, je pense que toute l'économie française a souffert.
01:59Dans le marché du neuf, en fait, on a trois segments.
02:01On a le premier, c'est la maison individuelle, qui se porte plutôt bien et qui bénéficie du retour du prêt à taux zéro.
02:07Et puis le 1er avril.
02:08Exactement.
02:09Donc on sait que c'est un marché qui est plutôt en croissance, mais qui était descendu très bas.
02:12Et sur la vente HLM, on est sur des chiffres quasiment ISO par rapport aux cinq dernières années.
02:18Donc la vente en bloc ne reprend pas beaucoup de volume.
02:21Celle aux investisseurs institutionnels.
02:23Exactement.
02:24Quand on parle d'investisseurs aujourd'hui institutionnels, effectivement, on parle uniquement aux bailleurs sociaux.
02:29Les investisseurs privés, banques, assurances ne sont pas de retour dans le résidentiel.
02:34Ils peuvent être de retour sur des produits comme le co-living, comme l'hôtellerie, comme les parcs d'activité, mais pas encore sur le résidentiel.
02:40Et puis pour le marché, qui est effectivement mon cœur business, qui est l'accession à la propriété, la promotion, qu'elle soit privée ou sociale.
02:47On est quand même sur un marché qui est en baisse entre 5 et 10 % sur le premier semestre par rapport à 2024.
02:53Donc on peut dire que tendanciellement, ce n'est pas génial.
02:56Mais il faut se rappeler qu'on fait quasiment deux fois moins de logements qu'en 2019, qu'il y a cinq ans.
03:01Donc le vrai sujet, c'est que moi, je pensais très sincèrement qu'on avait atteint le fonds de la piscine en 2024 et qu'on serait sur un fonds durable en 2025.
03:10Et bien non, j'ai le sentiment qu'il n'y a pas de reprise du marché, qu'on est plutôt encore en train de s'enfoncer.
03:15Alors l'accession à la propriété tient encore la route.
03:19Se pose la question effectivement des investisseurs particuliers.
03:22Et sur l'accession à la propriété, il y a une mesure qui a été instaurée.
03:28Alors il n'y a vraiment pas longtemps, c'était mi-février au moment de la promulgation de la loi de finances pour 2025.
03:33C'est l'exonération d'impôts, des donations familiales pour acheter un logement neuf.
03:41Est-ce que ça, ça aide un petit peu les promoteurs à vendre quand même ?
03:47Alors j'étais plutôt optimiste sur la mesure que Pascal Boulanger de l'AFPI avait réussi à obtenir.
03:55Parce que je pensais que ça permettait effectivement, alors j'utilisais un terme un peu barbare,
04:00mais un ruissellement économique entre les générations parents, grands-parents vers les enfants.
04:06Parce que le sujet, c'est d'être exonéré de droits de donation quand l'enfant achète une résidence principale pour habiter ou pour louer,
04:12tant que ça reste en résidence principale.
04:14Mais ça ne fonctionne pas.
04:15C'est un vrai marché de niche.
04:17Pourquoi ça ne fonctionne pas ?
04:18Ça ne fonctionne pas parce que les Français n'ont pas 100 000 euros à donner, les grands-parents à donner.
04:23C'est une portion extrêmement marginale.
04:27Et si c'était le cas, ça se saurait depuis longtemps.
04:29Mais voilà, je pense que vous avez considéré que c'était une mesurette pour calmer le jeu.
04:36Mais le PTZ, par exemple, qui a été reconduit et qui finalement, avec un bras de fer entre Valérie Létard et Bercy,
04:44a pu être élargi également aux maisons individuelles.
04:47Est-ce que ça, par contre, ça a pu redonner un peu de souffle ?
04:50Sur la maison individuelle, très clairement.
04:52Et sur le logement collectif, le PTZ, pas plus que ça.
04:56On l'avait déjà.
04:56Mais comment ça se fait ? Puisque, comme Sylvain le rappelle, s'est élargi à tout le territoire maintenant,
04:59ce qui n'était plus le cas en 2024.
05:01Oui, mais l'essentiel de la production en logement collectif, 80% de la production, bénéficiait déjà du PTZ.
05:08On est déjà en zone A et B1.
05:10Je suis un peu technique, mais on est déjà en métropole.
05:13Je vais préciser ma question.
05:15La conjugaison du PTZ que vous aviez déjà, c'est très juste, bien évidemment,
05:23combinée avec la baisse quand même des taux d'intérêt.
05:26Je prends juste les taux d'intérêt sur les 10 derniers mois.
05:29On a quand même une baisse d'environ entre 150 et 200 points de base.
05:32C'est-à-dire que ça représente quasiment un point et demi d'écart entre l'emprunt qu'on pouvait faire l'an dernier
05:38et celui qu'on fait maintenant.
05:40Est-ce que ça, avec la combinaison du PTZ, sur lequel d'ailleurs on était en incertitude à cause de l'adoption du budget,
05:47est-ce que ça, vous avez des indicateurs ?
05:49Parce que certains de vos collègues promoteurs nous disent clairement, oui,
05:52ça a eu un effet finalement combiné entre PTZ reconduit, donc certitude, et baisse des taux.
06:00En fait, il faut regarder les choses différemment, Sylvain.
06:02Si je me permets, l'accession à la propriété, c'est toujours entre 40 et 50 000 unités par an.
06:08De 1991 à aujourd'hui, c'est tout ce chiffre-là.
06:11C'est même en pleine crise, et la dernière crise, c'est 91-95, on fait 40 000 unités.
06:16Le sujet, c'est l'investisseur.
06:17Ce qui permet de sortir un programme, c'est parce qu'on a des lois fiscales qui sont favorables.
06:21Quand on est en 2019, on fait 40 000 logements sur un trimestre, sur le premier trimestre.
06:25Il y a 35 % d'investisseurs.
06:28Et on a zéro défaut sur les programmes qu'on lance commercialement.
06:30Donc tous les programmes qu'on lance, on les sort.
06:33Aujourd'hui, un quart des programmes, on n'arrive pas à les réaliser.
06:37L'investisseur, ça fait des réservations, ça fait du volume, mais surtout, ça sécurise.
06:41Ça fait que les opérations vont au bout.
06:44Et donc aujourd'hui, on a un volume qui est divisé par deux, entre 19 et 25, pas parce que le PTZ n'est pas bien, pas parce que les taux sont à 3,5, 4,5, parce qu'on n'a plus d'investisseurs.
06:59Il n'y a plus d'investisseurs et donc on ne sécurise plus les opérations et donc on ne fait plus de locatif social, on ne fait plus d'accession à la propriété.
07:05C'est un effet boule de neige.
07:06C'est un peu schématique ce que je dis là.
07:09Mais même si les taux étaient à 2, vous allez récupérer quelques milliers de résidences principales en plus.
07:15Très bien.
07:15Mais pas à l'échelle dont on a besoin.
07:17Rappelons-nous les chiffres.
07:18En 2019, on fait 150 000 logements neufs par an.
07:21On en fera moins de 80 000 en 2025.
07:23Ah oui, quand même.
07:25Donc vous constatez quand même finalement qu'à minima, on a quand même, et c'est heureux, cette baisse des taux qui a quand même redonné.
07:35Des bonnes nouvelles.
07:36Redonné, parce qu'effectivement, sur des opérations qui sont lancées.
07:39Maintenant, le marché s'est carrément divisé par deux.
07:42Et donc du coup, il vous est nécessaire de vous réadapter.
07:45Alors justement, la réadaptation par rapport au marché, comment vous l'avez abordé ?
07:49Aujourd'hui, on parle beaucoup de promotion-rénovation.
07:52On parle beaucoup de régénération urbaine, très à la mode.
07:55En ce moment, on parle de surélévation à cause des contraintes du ZAN notamment.
08:00Comment vous, d'autre point de vue, en tant que promoteur, vous l'abordez ?
08:03Je vais vous parler d'abord en tant que dirigeant.
08:05Parce qu'en tant que dirigeant, il y a deux ans, il a fallu comprendre que c'était une analyse assez personnelle,
08:12que le marché allait dans le mur et y allait durablement.
08:15Et donc de prendre les décisions en fonction de ça.
08:17Et la décision, c'est de dire j'ai une entreprise qui coûte 100, il faut que je la mène à 70.
08:22Donc c'est des licenciements, des réductions de charges d'une façon générale.
08:25Mais quand on comprend que le marché change d'aller sur des nouveaux segments,
08:29OK, pourquoi pas, je répondrai à votre question.
08:31Mais le vrai sujet, c'est d'adapter rapidement, massivement l'entreprise.
08:35C'est ce qu'on a fait.
08:36Et quand je dis on a fait, c'est aussi un pressentiment de dirigeant.
08:40Et j'ai fait quelques écoles de commerce et de management où on dit, il y a la solitude du dirigeant.
08:46Je peux vous dire que quand vous devez, et vous avez connu certainement Sylvain aussi en tant que chef d'entreprise,
08:50quand vous devez réduire massivement votre entreprise, il faut d'abord l'expliquer à vos actionnaires,
08:54à vos administrateurs, qu'ils le comprennent.
08:56Il faut être sûr que vos collaborateurs ne partent pas parce qu'il y a toujours des différences de schémas.
09:01Et donc j'ai réussi à garder mes collaborateurs les plus proches.
09:03Et puis tout l'environnement vous tire dessus.
09:06Donc la première décision, c'est qu'on adapte l'entreprise.
09:09Et puis la deuxième, c'est est-ce qu'il faut aller sur de nouvelles activités ?
09:12Moi, je vous dis non.
09:13Adaptation de l'outil économique.
09:14Ah oui, d'accord, carrément.
09:16Vous êtes à contre-courant par rapport à beaucoup de vos confrères.
09:19Aller sur de nouveaux...
09:20Alors nous, ce qu'on a fait, c'est qu'on a réduit.
09:22On a régénéré du cash parce qu'on a de la chance d'avoir des actifs.
09:25Alors on a brûlé du cash comme tout le monde.
09:26On a perdu de l'argent.
09:27On a beaucoup provisionné.
09:29On est en train de récupérer ces provisions.
09:31Mais on a récupéré du cash.
09:32Mais une nouvelle activité, quand vous ne la connaissez pas,
09:34vous brûlez forcément du cash.
09:36Excusez-moi de parler sur brûler, régénérer et cash.
09:38Mais une entreprise, c'est de la liquidité.
09:41Vous en avez, vous n'en avez pas.
09:42Et donc moi, je considère qu'aller aujourd'hui sur de la régénération urbaine,
09:45sur de la réhabilitation, sur de la surélévation.
09:47Oui, ça fera partie du métier de demain.
09:50Ça peut avoir du sens aussi.
09:51Oui, très clairement.
09:52Mais stabilisons d'abord notre économie, nos entreprises.
09:56Stabilisons le marché.
09:57Le marché qui a été divisé par deux.
09:59Mais le nombre d'opérateurs aujourd'hui, il est quasiment...
10:01Enfin, il a baissé, mais pas beaucoup de promoteurs ont disparu.
10:06Ce qui est plutôt une bonne chose.
10:08Mais il faut qu'on réadapte nos entreprises dans un marché qui est durablement compliqué.
10:11Moi, je ne vois pas de reprise avant 2028.
10:13Et puis, une fois que le marché repartira à la hausse,
10:16on pourra aller sur des produits nouveaux.
10:18Parce qu'on pourra se permettre d'investir et de brûler du cash.
10:20Norbert, vous parlez de reprise.
10:23Donc, il faut absolument qu'il y ait un retour des investisseurs locatifs.
10:28Le PINEL, le dispositif d'investissement locatif PINEL a disparu au 1er janvier.
10:31Pour la première fois depuis 40 ans, il n'y a pas de successeur au PINEL,
10:35qui lui avait eu moult prédécesseurs.
10:38Du coup, ce que l'écosystème espère, c'est la création, enfin, de cette arlésienne
10:48qu'est le statut du bailleur privé.
10:51Une mission parlementaire a été confiée par la ministre du Logement, Valérie Létard,
10:55au sénateur Dobresse et aux députés Cosson,
10:57qui doivent y remettre leur copie fin juin, début juillet.
11:00Qu'est-ce que vous en attendez, Norbert ?
11:01Parce que vous, vous avez, je crois, une position sur ce futur statut du bailleur privé
11:07qui n'est pas forcément la plus commune, en fait.
11:12Surtout que, je vais compléter,
11:14surtout que les Français n'entravent absolument rien
11:18sur ce que c'est que le statut du bailleur privé.
11:20On leur parle de l'amortissement, pour eux, c'est totalement abstrait.
11:26Même si ce n'est pas une mauvaise solution en soi.
11:28Et le sort du dénouement du statut à la fin,
11:32donc de la plus-value, n'est toujours pas réglé.
11:34Donc, ce que l'État peut donner dans une poche,
11:38il peut le récupérer dans l'autre.
11:40Et tout le monde a célébré cette mesure comme étant la martingale et la panacée.
11:44Quel est le point de vue que vous avez ?
11:46Alors, la mesure qui n'existe toujours pas.
11:48Oui, la mesure...
11:50Mais elle sera saluée comme telle.
11:53Il y a deux courants de pensée.
11:54Parce que c'est vrai que c'est la première fois,
11:55depuis, je ne sais pas, au moins 30 ou 40 ans,
11:57qu'on a un gouvernement qui a nommé une commission très précise,
12:01avec des rapports très précis, ce qui faisait suite à une concertation.
12:05Et l'environnement du cabinet du ministre dit que ce serait inscrit dans le budget 2026.
12:09Mais voilà, on peut toujours rêver.
12:12On peut toujours rêver.
12:12Ce que vous dites, Sylvain, moi, me va parfaitement.
12:16Mais pour rebondir d'abord sur la première phrase de Christine,
12:19qui dit qu'on a besoin de l'investisseur privé.
12:22Certaines personnes pensent que non.
12:24Certaines personnes, dans le gouvernement ou dans l'administration,
12:26pensent que ça ne sert à rien.
12:27D'où ma démonstration précédente, qui est de dire
12:28que s'il n'y a pas d'investisseur privé, il n'y a pas de logement tout court.
12:32Et donc ça, je pense que c'est important de leur affirmer.
12:33Parce que les banques ne vous suivent pas.
12:35Vous n'avez pas précommercialisé suffisamment de logements.
12:37Parce qu'on a besoin d'influorne, on a besoin de sécuriser nos opérations.
12:40C'est ce que fait l'investisseur.
12:41Et puis vous avez raison, Sylvain, sur le statut du bailleur.
12:45Ça va être compliqué à expliquer.
12:46Alors ça sera certainement une bonne mesure.
12:48Mais c'est un peu comme ce qu'on disait tout à l'heure sur les droits de donation.
12:52C'est une mesure, moi, qui, je pense, est une bonne mesure.
12:54Ça permet à certaines personnes d'en profiter.
12:56Mais c'est compliqué.
12:58Et il faut une mesure simple.
12:59Il faut faire simple.
13:00Vous avez une idée, vous, justement, qui est plus simple.
13:02Et l'amortissement, moi, je pense que c'est compliqué.
13:04Et le plus simple, c'est de dire, je suis chef d'entreprise.
13:08Chef d'entreprise, j'achète un appartement
13:09et je le loue.
13:11Et donc, j'achète, j'investis et j'ai un revenu.
13:14Ce que vous connaissez, beaucoup d'entreprises
13:15qui, dans les huit dernières années,
13:17on leur a dit, ton revenu, on va le limiter.
13:20Ça s'appelle l'encadrement des loyers.
13:21Puis tu vas payer l'impôt d'un autre.
13:23Ça s'appelle la suppression de la taxe d'habitation.
13:25Et donc, du coup, la taxe foncière a explosé.
13:28Donc, on a limité les ressources,
13:30tapé dans les taxes.
13:32Et en plus, on va te dire que ton bien,
13:34au bout de 20 ans, tu ne peux pas l'amortir,
13:36comme on fait quand on achète un outil industriel.
13:40Mais il ne vaut plus rien.
13:41C'est ce qui s'appelle les DPE.
13:42Souvenons-nous que les DPE à la base,
13:43donc la réglementation énergétique...
13:45La gestion de performance énergétique.
13:46Voilà, exactement.
13:47Merci, Christine, qui classe les logements en A, B, C, D, FG.
13:49C'est juste une mesure technique pour informer les consommateurs
13:53de comment on achète un lave-linge.
13:56Et ça s'est transformé en interdiction de louer,
13:58interdiction d'augmenter les loyers.
13:59Donc, on est parti d'un truc d'informatif
14:02avec des bons sentiments de certains députés,
14:05à un truc très presque stalinien.
14:08Donc, moi, je suis chef d'entreprise.
14:10J'achète un logement, je loue.
14:12On ne peut pas...
14:13On bloque mes revenus, on tape dans mes ressources
14:15et on me dit que ça ne vaut plus rien au bout de 20 ans.
14:16J'ai besoin d'être incité.
14:18Et le meilleur moyen d'inciter,
14:20c'est ce que j'appelle la flat tax.
14:22Et j'ai un revenu, il est taxé, unique,
14:25comme quand j'ai du capital, comme quand j'ai des actions.
14:27Donc, j'habite dans un logement,
14:29je mets à disposition un logement,
14:31je dois être taxé aussi bien ou aussi mal,
14:33suivant la façon dont on voit les choses,
14:34que le capital, 30% aujourd'hui.
14:36Si demain ça augmente, ça sera 40%.
14:37Et d'ailleurs, non seulement vous le dites,
14:42mais vous l'avez écrit,
14:43puisque c'était dans le post précédent
14:44que vous avez fait sur la flat tax.
14:46Mais c'est bien de le redire, Sylvain.
14:48C'est bien de multiplier les supports,
14:50parce qu'on n'en est pas nombreux à défendre cette idée-là.
14:52Vous avez raison.
14:52Alors, globalement, moi, je suis assez d'accord avec vous.
14:55Encore une fois, on n'a pas réglé le sort,
14:58en tout cas, je n'ai pas bien compris quel était le sort,
15:00de la plus-value à la sortie, justement, de l'amortissement.
15:03Parce qu'une fois que vous avez amorti,
15:05vous payez la plus-value au premier euro.
15:08Sauf que là, s'il y a une exonération ou une dérogation,
15:12ça s'envisage.
15:14La deuxième chose aussi, rappelez-vous,
15:16l'amortissement était finalement assez inégal
15:19en l'état actuel,
15:20puisque une personne physique ne pouvait pas le faire.
15:23Et donc, l'idée du statut du bailleur privé,
15:25c'est de l'élargir.
15:26Personne physique, personne morale.
15:28En fait, c'est une forme de « sanctuarisation »
15:29de la capacité d'amortir.
15:32Les amis, amortir, ça veut dire quoi ?
15:34C'est-à-dire que vous avez un bien qui vaut 100,
15:36et vous déduisez de votre fiscalité
15:38une petite partie de la valeur.
15:39C'est ça qu'on appelle l'amortissement.
15:41Et donc, en fait, vous regagnez un peu de pouvoir d'achat.
15:43Parce que l'idée, elle est là, également.
15:45Ce que j'aurais bien aimé voir, par exemple,
15:47et on en reparlera dans la deuxième partie,
15:49c'est que cet amortissement soit accompagné,
15:51par exemple, d'un accord avec l'État donnant-donnant.
15:55Vous engagez à maîtriser un peu le prix des loyers,
15:57un peu comme dans le Pinel, dans une certaine mesure,
15:59et je ne vous fracasse pas la tête,
16:01à la sortie de l'amortissement du bien,
16:03ça aurait pu avoir du sens.
16:05Il y aura une mesure un peu de ce style,
16:07visiblement dans le rapport d'Aubres-Cosson,
16:09alors peut-être pas sur la plus-value,
16:11mais une incitation,
16:13si on loue le bien 15% en dessous du prix du marché ?
16:16Si on le loue 15% en dessous du prix,
16:18et qu'on a une exo partielle ou totale de la...
16:21Parce qu'en fait, ce qu'il faudrait,
16:22c'est avoir une exo à terme
16:23d'une très bonne partie de la plus-value.
16:26Excusez-moi, mais vous pourriez me dire ce que vous voulez.
16:28Et toute mesure bonne sera bonne à prendre.
16:31Et donc,
16:32vu l'état du marché, c'est sûr.
16:33Le LLI, le logement intermédiaire,
16:36le logement locatif intermédiaire,
16:37les générations des droits de donation,
16:38le statut du bailleur, c'est très bien.
16:40Mais vous évoquez,
16:42est-ce qu'on gagne de l'argent à la sortie,
16:43et ainsi de suite ?
16:44Moi, ce que j'évoque, c'est la pérennité.
16:46Et vous le rappelez très justement, Sylvain,
16:48ce que l'État est capable de donner d'une main,
16:50il est capable de le reprendre d'une autre main.
16:51Et ça peut changer d'un jour à l'autre.
16:54La flat tax,
16:55si on associe immobilier et capital,
16:58ça sera beaucoup plus compliqué à faire bouger.
17:00Parce que l'immobilier,
17:01on voit bien que nous, les professionnels,
17:03ont du mal à nous faire entendre.
17:04Le capital, ils ont beaucoup plus de moyens de lobbying.
17:06C'est pour ça que si on veut de la pérennité,
17:07il faut associer les deux.
17:08Bien sûr.
17:09Tout ce qui sera,
17:10j'aurais dit,
17:10toute bonne mesure est bonne à prendre,
17:12mais la stabilité,
17:13ça sera par le capital.
17:14Vous aimeriez faire ce qu'Emmanuel Macron a fait
17:17par la flat tax sur les valeurs mobilières ?
17:18Exactement.
17:19Sur le capital, pourquoi pas ?
17:20Donc il faudra attendre 2028.
17:21Comme quoi notre président de la République
17:22a quand même fait quelque chose de bien.
17:24Mais on peut les compter sur les doigts
17:26d'une demi-main, par exemple.
17:27J'ai dit ça, mais je ne dis rien.
17:28On se retrouve tout de suite après.
17:30Vos questions, nos réponses.
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