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Capital
  • il y a 11 mois

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00:00Vos questions, nos réponses.
00:05Eh bien bonjour, vous êtes toujours dans le grand rendez-vous
00:08de l'immobilier.
00:09On est ravis d'être avec vous.
00:10Troisième et dernière partie de vos questions, nos réponses.
00:13Je rappelle le principe, vous avez des questions techniques
00:16immobilières qui s'adressent à des avocats ou à des experts
00:19comptables ou avec des notaires ou des agents immobiliers.
00:23Nos experts sont là pour vous y répondre et nous avons de la chance
00:26puisque nous avons la notaire qu'il nous faut ici sur le plateau.
00:31C'est Nathalie Cousigou-Suas.
00:33Bonjour Nathalie.
00:34Bonjour à tous.
00:35Merci.
00:36J'ai la chance d'être là.
00:37Bonne année.
00:38Bonne année à tous.
00:39Merci d'être avec nous.
00:40L'ami Vincent, on a une question sur les plus values, je crois,
00:44me semble-t-il, avec Nathalie qui nous pose cette question.
00:47Non, Nathalie est face à vous, Sylvain.
00:48C'est Josie.
00:49C'est aussi Nathalie qui répond à une Nathalie.
00:51Oui, pardon.
00:52Excusez-moi.
00:53C'est Josie qui est à Brest qui nous pose la question.
00:56C'est une Brestoise.
00:57Oui, une Brestoise.
00:58Elle va payer 22 000 euros de plus-value sur la vente de sa résidence secondaire.
01:03Elle se demandait sur quel article de loi elle peut se fonder pour déduire
01:07de cette somme les travaux qu'elle a réalisés elle-même, pas par un
01:10professionnel, mais qu'elle a réalisés elle-même dans cette maison.
01:14Comment elle fait ?
01:14À notre pauvre ditrice Brestoise.
01:16Alors, ce qu'il faut savoir, c'est qu'elle va avoir du mal à déduire
01:20ses travaux.
01:21Pourquoi ?
01:22Parce qu'en fait, ce qu'il faut indiquer, c'est qu'en dehors de la résidence
01:24principale, lorsque vous vendez un bien qui vous appartient depuis moins
01:27de 30 ans, eh bien, il y a éventuellement un impôt de plus-value à faire sur
01:32le profit que vous retirez de la vente par rapport au prix d'acquisition.
01:35Donc, la plus-value, clairement, qu'est-ce que c'est ?
01:38Je le vends sans.
01:39Je l'ai acheté 80.
01:40La plus-value, c'est 20.
01:42Sauf qu'il y a effectivement un système de dégrèvement et de revalorisation
01:47selon la durée de détention, puisqu'on a vu au bout de 30 ans, ça s'efface.
01:51D'accord ?
01:52Donc, l'idée, c'est qu'au prix d'achat, on puisse gonfler le prix d'achat
01:55pour le diminuer, pour diminuer le gap par rapport, en fait, au repris de vente.
02:00Donc, qu'est-ce que peut faire notre Brestoise ?
02:02Eh bien, en fait, c'est l'article quatrièmement grand deux du 150 VB
02:08du Code général des impôts, quatrièmement grand deux de l'article
02:13150 VB du Code général des impôts, qui dit qu'en fait, sont prises en compte
02:18uniquement pour modifier, donc pour gonfler le prix d'acquisition,
02:21que les factures d'entrepreneurs d'une entreprise, c'est-à-dire que tous
02:24les travaux qu'a fait notre auditrice, si c'est elle qui l'a fait ou qui les a
02:28faits par un tiers, ça ne fonctionnera pas.
02:30Même, tenez-vous bien, si elle a été achetée des matériaux avec ses propres
02:35deniers et qu'elle a confié, qu'elle a les factures de matériaux, Christine,
02:40et qu'elle a confié, effectivement, la rénovation de la maison à une
02:44entreprise, eh bien, on ne pourra déduire uniquement le coût de la main d'oeuvre
02:48et non pas des coûts des matériaux.
02:50Donc, uniquement factures d'entreprise.
02:53Pour autant, est-ce entièrement perdu ?
02:56Ce qu'il faut savoir, c'est qu'il y a un forfait, un forfait de 15 %.
03:00Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, ce fameux délai de 5 ans,
03:04vous pouvez rajouter au prix d'achat 15 % du prix d'achat.
03:09Donc, elle n'a que ça à faire.
03:11C'est tout, mais c'est pour la plupart du temps, cher Vincent, moi,
03:14je m'aperçois quand mes clients m'apportent des factures, eh bien,
03:17ce n'est pas idiot parce que souvent, c'est même supérieur aux travaux
03:21qu'ont pu faire nos clients.
03:22Mais là, effectivement, s'il y a une grosse rénovation,
03:25une grosse reconstruction, il est fort à parier que ça sera
03:29bien supérieur au forfait de 15 %.
03:31Si on a 5 ans de détention minimum, c'est automatique ?
03:33C'est automatique.
03:34Vous pouvez vous en prévaloir automatiquement, même si vous avez
03:38pu...
03:39C'est un pourcentage du bien.
03:40Voilà, c'est-à-dire que vous prenez votre prix d'achat, vous rajoutez
03:4215 % au prix d'achat.
03:44Voilà, 15.
03:45Plus la durée de détention augmente, plus le pourcentage augmente ?
03:49Non, pas du tout, Christine.
03:50Le pourcentage, il est fixé une fois pour toutes,
03:52une fois pour tous.
03:53En revanche, la plus-value est retraitée par date anniversaire
03:58de détention, date anniversaire chez votre notaire d'achat.
04:0115 %, Nathalie, est-ce que c'est 15 % par rapport au prix où j'ai acheté
04:05ou 15 % au prix où je vais le vendre ?
04:07C'est 15 % par rapport au prix d'achat, puisqu'en fait, l'idée,
04:12c'est de retraiter le prix d'achat par rapport au prix de vente pour
04:16minimiser en fait ce gap.
04:18Donc, on peut rajouter à ce prix d'achat les frais dits de notaire,
04:22la commission d'agence, si c'est bien sûr l'acheteur qui l'a payé,
04:26et ce fameux forfait de 15 % dès lors qu'on le détient depuis plus
04:31de cinq ans.
04:33Si, bien sûr, ce n'est pas sa résidence principale.
04:35Je l'ai acheté sans, je l'ai revendu 140, je fais 100 plus 15.
04:40Voilà, 115, vous rajoutez les frais de mutation, on rajoute les frais
04:46dits de notaire, les frais de mutation, la commission d'agence.
04:50Donc, voyez, là, ça réduit le gap, plus un retraitement.
04:56Alors, sachez néanmoins que si...
04:58C'est le notaire qui fait tout ça.
04:59Bien sûr, maintenant, c'est prélevé sur le prix de vente,
05:02parce qu'effectivement, comme ça, c'est tout bénéfice pour notre
05:05cher trésor public, puisque effectivement, c'est prélevé à la
05:08source et automatiquement, les contribuables n'ont pas à faire
05:11cette déclaration l'année d'avant, comme c'était le cas.
05:13Donc là, c'est prélevé à la source.
05:15Notons que si notre auditrice brestoise, elle n'a pas été
05:18propriétaire de sa résidence principale depuis...
05:21Si elle n'a pas vendu sa résidence principale depuis moins de quatre
05:26ans, eh bien, elle pourrait éventuellement, chez son notaire,
05:29à l'occasion de la vente, prendre l'engagement, dans les deux
05:32ans, de racheter une résidence principale.
05:35Et comme ça, elle exonérait de la plus-value au prorata des sommes
05:38réinvesties dans son achat de résidence principale.
05:41Donc, mais là, effectivement, si notre brestoise, elle est déjà
05:45propriétaire de sa résidence principale, qu'elle ne compte pas
05:47vendre ou qu'elle n'a pas vendu il y a moins de quatre ans,
05:49plus de quatre ans, bon, bah là, elle aura ses 22 000 euros
05:52de plus-value.
05:53Donc, il n'y a guère que le forfait de 15%.
05:55Eh bien, ça, c'est hyper important, parce que c'est prosaïque.
05:58Je vais vous dire que ça doit certainement vous parler.
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