- il y a 7 mois
Avec Matthieu Mayer, Directeur Général Délégué de COGEDIM & Altarea Promotion
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00:00Bonjour Mathieu Maillère. Bonjour Sylvain. Je suis ravi de vous recevoir. Vous êtes le directeur général délégué de Cogedim.
00:05Merci de répondre à nos questions. Alors, on va être très clair, le logement neuf traverse une crise sans précédent.
00:11Le marché sur les trois dernières années s'est carrément réduit de moitié.
00:15Mais vous avez, vous, un postulat chez Cogedim, c'est la primo-accession. Vous vous focalisez beaucoup sur la primo-accession.
00:22C'est quoi un primo-accédant pour vous ?
00:24Alors, un primo-accédant, comme son nom peut l'indiquer, c'est quelqu'un qui achète pour la première fois.
00:27Mais c'est un petit peu plus compliqué que ça, et heureusement, puisqu'en fait, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans.
00:36Donc, on peut être propriétaire d'un investissement locatif et être considéré comme primo-accédant,
00:41ou avoir été propriétaire de sa résidence principale il y a trois, quatre, cinq ans, et pouvoir bénéficier d'un prêt à taux zéro et donc être primo-accédant.
00:48Oui, c'est important ce que vous dites parce que la qualité de primo-accédant fait bénéficier, par exemple, du prêt à taux zéro.
00:54Vous devez vous féliciter que le prêt à taux zéro soit élargi à l'ensemble des classes d'actifs, y compris le logement neuf.
01:00Exactement. Donc, le gouvernement a élargi, et on en est tout à fait satisfait, le prêt à taux zéro au 1er avril dernier.
01:09Heureusement, ce n'était pas un poisson d'avril, donc on en est bien contents.
01:12Et effectivement, il était jusqu'à présent limité aux zones tendues, donc les principales métropoles.
01:17Donc, il a été élargi à l'ensemble du territoire, y compris à la ruralité.
01:21Et puis après, un autre paramètre, avant, il était réservé aux logements collectifs,
01:25et désormais, il est aussi éligible aux constructions neuves individuelles.
01:29Alors, vous êtes un acteur majeur du logement et du logement neuf en particulier.
01:33Le logement neuf a traversé une crise.
01:37La demande a déserté les bulles de vente, entre guillemets, mais bien qu'il y en a de moins en moins,
01:43puisqu'aujourd'hui, on passe par Internet.
01:45Est-ce qu'ils reviennent, ces primo-accédants, à l'aune d'une baisse des taux d'intérêt,
01:51ou d'une stabilité des taux d'intérêt ?
01:52On voit, par exemple, que si on compare sur une année, on a quasiment un écart de 150 points de base
01:58sur le taux d'intérêt, avec des taux d'intérêt où on peut trouver entre 3 et 3,5 sur des crédits à 20-25 ans.
02:04Est-ce que ça a redonné du souffle ?
02:05Oui, bien sûr. Alors, plusieurs choses.
02:06Effectivement, la crise a été subite, violente.
02:10Du jour au lendemain, j'exagère à peu près un peine,
02:12on avait des personnes qui pouvaient acheter un bien à 100 000 euros,
02:16en général un peu plus cher, mais pour faire un exemple simple,
02:19et quelques mois après, elles ne pouvaient plus payer que 70 000 euros.
02:22Donc, beaucoup de personnes se sont mises dans une situation d'attentisme,
02:25en se disant, je vais attendre que les taux baissent, etc.,
02:27pour pouvoir me réacheter un appartement qui correspond à mon besoin,
02:30puisque souvent, ça voulait dire quoi ?
02:32Je perds une pièce dans mon logement.
02:34Donc, imaginons une jeune famille qui voulait s'acheter un 3-pièces,
02:37ne peut plus s'acheter qu'un 2-pièces.
02:38Donc, il y a eu, pendant une certaine période, un temps de latence qui était important.
02:42Et puis, nous, en tant que promoteurs, on avait lancé des chantiers,
02:46et on ne peut pas évidemment les arrêter une fois qu'on a lancé les travaux.
02:49Donc, il y a eu un moment donné où on avait des biens qui ne correspondaient plus
02:51aux besoins et aux budgets des ménages.
02:54Donc, il a fallu passer ce cap, qui n'était évidemment pas simple à passer,
02:58et relancer finalement une nouvelle production,
03:00en se mettant finalement, et ça paraît logique, à la place du client,
03:04et en se disant, nous, notre cible de clientèle,
03:07ça va être une famille qui gagne, par exemple, 2 SMICs, avec un enfant.
03:11Et donc, comment on fait pour produire un logement qui va pouvoir se payer ?
03:14Donc, on a mené différentes études, notamment sur la conception.
03:17On a retravaillé nos plans d'appartement de façon à ce qu'ils soient finalement plus compacts,
03:22mais sans perdre dans la qualité, ni la qualité d'usage.
03:25Et puis, après, on a travaillé aussi sur des plans de financement,
03:27avec des partenaires bancaires, de telle sorte que ces ménages,
03:30qui étaient un peu exclus du crédit aussi, il faut se dire les choses,
03:33les banques ne voulaient plus trop venir les chercher,
03:35puissent redevenir propriétaires.
03:37Ils sont revenus ?
03:38Ils sont revenus, alors évidemment, avec l'aide du prêt à taux zéro,
03:41et encore plus cette année, puisque, encore une fois, il a été élargi,
03:45et on a beaucoup plus de ménages qui peuvent en bénéficier.
03:48De mémoire, c'est à peu près 30 millions de ménages qui peuvent bénéficier d'un prêt à taux zéro.
03:5230 millions de ménages, c'est à peu près 75% de la population.
03:55Donc, ce n'est pas réservé aux revenus très très faibles.
03:57Alors, c'est un rêve d'accéder à la propriété pour beaucoup de Français.
04:00D'ailleurs, 87% plébiscitent l'accès à la propriété.
04:02Donc, on voit que c'est très ancré dans l'esprit des Français.
04:08L'avantage du logement neuf, c'est quoi ?
04:10Pourquoi acheter un logement neuf plutôt qu'un logement ancien ?
04:13Expliquez-nous, d'abord la différence, mais en même temps, le côté très pratique du logement neuf.
04:19Il y a des avantages, on va dire, au niveau structurel.
04:22Un logement neuf, en général, bénéficie de certaines qualités intrinsèques,
04:27comme une isolation phonique, thermique, etc.,
04:30qui sont meilleures que dans un logement ancien.
04:32En tout cas, un logement ancien avant travaux.
04:34Donc, on a un DPE, puisqu'on entend beaucoup parler du DPE.
04:37Un diagnostic de performance énergétique.
04:38Ou au pire, C.
04:39Et ce qui implique, évidemment, des économies de charges.
04:42Donc, on a le coût du logement, le crédit, la mensualité.
04:46Mais il ne faut pas oublier non plus que les charges peuvent vite peser sur un budget de logement.
04:51Donc, dans le neuf, on a ces avantages-là.
04:52On a, aujourd'hui, tous nos appartements à partir du deux pièces des surfaces extérieures,
04:57qui sont quand même plébiscités par les clients.
05:00Balcons, terrasses, jardins parfois.
05:02Ou même les deux.
05:04On a, souvent, un emplacement de stationnement en sous-sol,
05:08qui est quand même pratique aussi, quand on a ses courses, etc.
05:11Vous êtes connecté ?
05:13On est, en général, connecté quand même au transport en commun,
05:16puisqu'on va quand même de moins en moins s'étendre en dehors des centres-villes.
05:20Donc, on répond aux usages et aux demandes principales des ménages.
05:24Et puis après, il y a aussi, comme on le disait, l'aspect financier.
05:27Le logement neuf bénéficie du prêt à taux zéro, ce qui n'est pas le cas de l'ancien,
05:30sauf quand on a un certain nombre de travaux à générer.
05:32Le prix peut être plus cher, mais quand on regarde la mensualité,
05:37je trouve ça toujours intéressant de prendre un exemple,
05:39sur une mensualité à 1 000 euros.
05:41Dans l'ancien, aujourd'hui, 100 prêt à taux zéro,
05:44puisqu'on n'a pas de travaux, on peut emprunter à peu près 190 000 euros sur 25 ans.
05:48Dans le neuf, avec la même mensualité de 1 000 euros,
05:50on peut emprunter un peu moins de 250 000 euros.
05:53Donc, ça veut dire qu'on peut emprunter 30 % de plus.
05:55Donc, finalement, on a la même mensualité,
05:57mais on peut acheter un logement neuf qui fait la même surface.
05:59On l'a fait dans plein de communes.
06:01On a un logement neuf avec la même surface que dans l'ancien,
06:03pour la même mensualité.
06:05Donc, ça donne, finalement, une plus grande solvabilité.
06:08Ça augmente la solvabilité d'à peu près 30 %.
06:10Ce prêt à hauteur zéro, c'est le prêt qui fait passer le dossier à la banque.
06:14C'est ça, exactement.
06:15Ça permet de solvabiliser les ménages de manière très conséquente.
06:19Et puis après, il y aurait pu avoir aussi le sujet,
06:22puisque c'était ce qui bloquait aussi au niveau des banques,
06:24à un moment donné, de l'apport.
06:26Puisque les banques demandaient de l'apport,
06:27dans l'ancien, on sait qu'il faut souvent...
06:29Et donc, le prêt au zéro, ça constitue l'apport, dans une certaine mesure ?
06:33Pas tout à fait, puisque les banques vont quand même le demander.
06:35Dans l'ancien, par exemple, elles demandent des frais de notaire,
06:38ce qu'on appelle vulgairement les frais de notaire,
06:40qui sont les droits de mutation.
06:41Si les notaires nous entendent, ils ne vont pas être contents que j'en passe termes-là.
06:43Alors, dans l'ancien, on est entre 8,5 et 9,5 %.
06:47Sur le 9...
06:49Alors, c'était à peu près à 7,5, ça a pris 0,5 % cette année.
06:53Donc, demandes suivant la politique du gouvernement.
06:58Sauf pour les primo-accédants.
06:59Les primo-accédants, les droits de mutation n'ont pas augmenté.
07:03Dans le 9, on a des taux réduits aux alentours des 2,5 %,
07:06ce qui n'est pas neutre.
07:072,5 %, mais c'est énorme.
07:09C'est énorme.
07:09Et puis, surtout, nous, avec notre offre ACCESS,
07:12donc à destination des primo-accédants,
07:14au-delà de faire bénéficier du prêt à taux zéro,
07:16on prend en charge, nous, tous les frais d'action.
07:17Vous offrez les droits de mutation.
07:19Voilà, exactement.
07:20Mais pas que.
07:21On offre aussi les droits, les frais de copropriété,
07:26les frais bancaires, de dossiers bancaires,
07:29les frais d'hypothèque ou de caution.
07:31Et l'idée, pour nous, finalement, elle est assez simple.
07:33C'est de se dire, devenez propriétaire pour l'équivalent de votre loyer
07:37et sans apport ou presque.
07:38De plus en plus, on voit des promoteurs, par exemple,
07:41ils mettent des plantes dans les apparts, cadeaux,
07:44ou ils installent carrément la cuisine en disant,
07:46voilà, c'est cadeau, c'est équipé.
07:47Est-ce que ça va de plus en plus dans ce sens-là ?
07:49Est-ce que votre métier de promoteur,
07:51parce qu'effectivement, c'est quand même pas évident,
07:54c'est quand même un marché qui a été très, très, très durement atteint,
07:57vous êtes obligés de rajouter, finalement, des services et autres ?
08:00Est-ce que ça a changé, votre façon de faire ?
08:02Alors, ça peut être intéressant, mais bon, ça peut être gadget aussi.
08:06Nous, on veut quand même se concentrer sur les fondamentaux.
08:08Le fondamental, pour nous, finalement,
08:09c'est qu'une personne puisse acheter le logement,
08:11puisqu'on sait que les Français aspirent à devenir propriétaire de leur logement.
08:14C'est le cas de 75%, sauf que la plupart,
08:17et notamment cette cible des primo-accédants,
08:18ne pensent pas pouvoir devenir propriétaire,
08:20parce qu'on s'est aperçu que, finalement,
08:22il y avait à peu près 70% des personnes éligibles
08:24qui ne connaissaient pas l'existence du prêt à taux zéro.
08:26Donc, quand ils vont regarder leur capacité d'emprunt sur Internet,
08:30par exemple, n'imaginent pas une seconde pouvoir emprunter autant.
08:33Merci, Mathieu Maillère.
08:34Je rappelle que vous êtes directeur général délégué chez Cogédime.
08:38Alors, on peut aller sur votre site Internet et regarder.
08:40Il y a des produits un peu partout.
08:42Et vous êtes, d'ailleurs, également un acteur.
08:44Sur tout le territoire, plusieurs milliers de logements accessibles aux primo-accédants.
08:47Merci à vous.
08:47Si vous achetez et qu'on vous offre la cuisine, Sylvain Lévy-Valent,
08:49si vous cuisinez quoi, en premier ?
08:50Alors, allez, je vous dis ?
08:52Un bœuf en daube.
08:53Oh, un bœuf en daube, ça c'est formidable.
08:55Bravo, bon choix, cher ami.
08:57Merci à vous.
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