00:00C'est un modèle à bout de souffle.
00:02On l'a vu, à part pour leur aspect pratique,
00:03les zones commerciales ne satisfont plus grand monde pour plein de raisons.
00:07Alors maintenant, on en fait quoi ?
00:08En 2024, le gouvernement a sélectionné 74 projets de revitalisation de zones commerciales,
00:14qu'il financera en partie.
00:16Ce plan n'en est qu'à ses débuts.
00:17En attendant, il y a déjà des projets menés par de grands groupes privés qui sortent de terre.
00:21Au nord de Strasbourg, la requalification de la zone commerciale de Vandenheim
00:25est l'exemple le plus important en France.
00:27Voici donc comment on tente de métamorphoser nos zones commerciales.
00:40Cette zone commerciale, c'est l'une des plus importantes en France.
00:43Comme ailleurs, elle démarre dans les années 70 avec des commerces qui s'agglutinent autour d'un hypermarché.
00:47Et comme ailleurs, on s'est retrouvés plus tard ici avec une multitude de boîtes en tôle vieillissante,
00:52éparpillées sur une centaine d'hectares et avec des problèmes de circulation.
00:56En 2018, on a donc commencé à revamper tout ça.
00:59L'euro-métropole de Strasbourg a confié les travaux à une entreprise,
01:02discrète mais incontournable dans l'immobilier commercial, le groupe FREY.
01:06Fondée dans les années 80, l'entreprise se présente comme la première foncière européenne de la convivialité.
01:11Son PDG veut remettre le commerce au centre de l'intérêt collectif.
01:17Ce que nous faisons aujourd'hui, c'est avant tout de répondre aux attentes des collectivités
01:22qui ont pris conscience que leurs entrées de ville ont totalement été défigurées.
01:27Si on résume cette ambition, c'est remettre l'être humain au cœur des priorités
01:32et rendre à l'être humain la place que l'automobile lui avait prise et qu'il mérite dans ses lieux de commerce.
01:38FREY démontre sa capacité à se positionner comme un véritable partenaire pour ses agglomérations
01:44dans le cadre de leur projet de restructuration commerciale d'entrée de ville.
01:47Alors, une des premières nouveautés ici, c'est ça.
01:49On appelle ça une shopping promenade.
01:51Au sud de la zone historique, on a créé un centre commercial en plein air avec beaucoup de verdure et plus de 80 enseignes.
01:57Ça ressemble un peu à une petite rue commerçante.
01:59Bonjour Marc Lecoq, vous êtes le directeur de l'aménagement chez FREY.
02:02Quelles sont les différences avec une zone commerciale classique ?
02:05Alors déjà, ce qui est nouveau, c'est que c'est nous qui le faisons.
02:07Et on le fait plutôt bien.
02:08Vous allez voir une végétation qui va vous surprendre dans certains secteurs.
02:12Ensuite, on a des codes architecturaux qui sont très intéressants et très nobles.
02:16Vous avez des espaces de détente qui sont offerts aux clients.
02:18Un terrain pétanque, des tables de ping-pong, des badi-foot à disposition.
02:22On a aussi une offre culturelle.
02:24Et vous verrez que sur ce site, c'est presque un musée d'acier lourd.
02:26C'est une expérience qui est donnée aux consommateurs de pouvoir profiter, de se balader, d'eroguler.
02:30Ici, on ne retrouve pas seulement les grandes enseignes habituelles.
02:33Il y a même une banque, un centre d'ophthalmologie et un centre médical.
02:37Bonjour madame, je fais un reportage sur la zone commerciale.
02:40Je ne sais pas si vous habitez dans le coin, vous ?
02:41On est à une vingtaine de kilomètres.
02:43Vous venez souvent ici ?
02:45Une fois par mois.
02:46Qu'est-ce que vous trouvez pratique dans cette zone commerciale ?
02:48Les différents magasins qui proposent diverses choses.
02:50On peut y trouver sans forcément aller au centre-ville.
02:53Ça ressemble à un petit centre-ville ici, un peu.
02:55C'est ça, une ville dans la ville, on va dire.
02:57Accès à la grande zone commerciale d'à côté, plus les magasins, plus les restaurants.
03:01Ça permet vraiment de tout réunir au même endroit.
03:05On peut aussi, en plus, y passer la journée, y aller manger.
03:08Je vois pas mal de familles avec les enfants pour les activités.
03:11Et j'avoue que le fait de pouvoir se garer juste à côté, c'est vraiment très agréable.
03:18Requalifier les zones commerciales, ça passe aussi par la construction de logements.
03:21C'est un objectif partagé par l'État et plusieurs experts.
03:24Il faut remélanger le commerce et les habitations et densifier ces grandes zones.
03:29Ici, à terme, il y aura donc 400 logements, dont 40% de logements sociaux.
03:33Cela dit, la mixité, on n'y est pas encore,
03:35car ces logements sont à la limite nord de la zone commerciale, pas à l'intérieur de celle-ci.
03:39Ce projet-là, pour moi, fait preuve de mixité et horizontal.
03:43On est encore dans le zonage.
03:44Peut-être que dans 15 ou 20 ans, la zone se sera encore renouvelée.
03:49On aura plus de logements.
03:50En tout cas, ce n'est pas le cas aujourd'hui.
03:51C'est aussi une demande du maire pour ne pas éloigner les futurs habitants,
03:55les premiers équipements publics.
03:58À l'intérieur de la zone commerciale, les vieilles boîtes à chaussures en tôle ont été détruites,
04:02remplacées par des nouveaux commerces qui privilégient le bois.
04:06On a construit aussi des nouvelles voies d'accès à la zone commerciale,
04:09des nouvelles rues aussi avec plus de végétation, des trottoirs et des péciclables.
04:17Bonjour !
04:18Bonjour M. Younes !
04:19J'ai juste arrêté.
04:20Vous allez bien ?
04:21Oui, ça va.
04:21Vous, vous êtes vice-président de l'Eurométropole.
04:23À l'époque, vous vous étiez opposé à ce projet.
04:25Regardez autour de vous, vous êtes écologiste, il y a quand même beaucoup de verdure.
04:27C'est quand même différent de nos zones commerciales classiques.
04:29Est-ce que ça vous plaît quand même ?
04:33Ce n'est pas un endroit où je viens faire mes courses.
04:35Certes, il y a des arbres.
04:36Certes, il y a des espaces naturels.
04:37Ici, il y a des terres agricoles.
04:38Donc effectivement, en termes de compensation, on n'est quand même pas gagnant.
04:43Alors oui, je n'avais pas précisé, mais cette requalification, c'est aussi une extension.
04:47Cette shopping promenade et ses plus de 2000 places de parking ont été construites sur des terres agricoles.
04:52La zone commerciale, elle passe en fait de 100 à 150 hectares.
04:55Car si le groupe frais aménage, construit des équipements publics, des logements,
04:59son intérêt, c'est aussi de récupérer du foncier et des surfaces commerciales qu'ils pourront ensuite louer.
05:09Je suis assez convaincu qu'on est à contretemps de l'histoire,
05:13de la manière dont on fabrique notre tissu urbain.
05:16On est à contretemps aussi avec le commerce électronique,
05:20avec la demande de proximité de nos concitoyens.
05:24Pour vous, ce modèle, ça reste un modèle qui a accès sur la voiture ?
05:28Tout à fait.
05:29Quelques espaces naturels, beaucoup de bitume, beaucoup de voitures.
05:32Je crois qu'on ne peut pas être satisfait en termes de bilan écologique.
05:38Mais le modèle, de toute manière, dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, va se terminer.
05:45D'abord parce qu'il y a ce besoin de retrouver de la proximité.
05:50Il y a aussi l'envie de tous nos concitoyens d'avoir des espaces naturels dignes de ce nom.
05:54On ne va pas changer les habitudes des consommateurs.
05:56Le français est aujourd'hui un consommateur en voiture.
05:59Par contre, il faut qu'on fasse tout pour permettre aux gens d'avoir le choix de faire autre chose.
06:03On a fait en sorte que les gens qui veulent venir vélo peuvent le faire.
06:05C'est la première chose.
06:06Et la deuxième, cette zone commerciale, elle a été raccordée et raccrochée à deux gares TER.
06:12Pour vanter les vertus écologiques de son projet, le groupe Fray misait beaucoup sur un agro-parc.
06:16Donc les seuls 5 hectares de terres cultivables restantes qui ont été préservées pour faire du maraîchage.
06:22Mais finalement, le magasin qui devait vendre les produits dans la shopping promenade s'est retrouvé rapidement en liquidation judiciaire.
06:37Bonjour Christine Lecomte, vous êtes architecte urbaniste.
06:40Vous avez été présidente du Conseil national de l'ordre des architectes.
06:43Qu'est-ce que vous pensez de ces premiers grands projets de requalification ?
06:46La problématique aujourd'hui, c'est que ce foncier-là n'appartient pas pour la plupart du temps aux collectivités.
06:52Il appartient à des grands groupes.
06:54C'est ces grands groupes-là qui finalement ont la maîtrise foncière de ce sol, de ces territoires
07:00et qui potentiellement pourraient construire une partie de nos villes de demain.
07:04On ne peut pas avoir des villes privatisées, franchisées, qui se fondent.
07:08L'espace public est à tout le monde.
07:10Et donc ça pose vraiment des questions philosophiques de façon de fabriquer la ville au XXIe siècle.
07:15Ça passe par la cession au foncier, ça passe par les règlements d'urbanisme.
07:19Et je pense aussi que ça doit passer par une volonté de l'État d'arrêter de gagner de l'argent sur le foncier.
07:24C'est-à-dire que le territoire, le sol, le sol aujourd'hui, c'est l'un des éléments les plus importants pour capter le carbone.
07:33Et c'est vraiment un enjeu aujourd'hui de remettre dans le bien commun la fabrication de ces espaces-là.
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