00:00Et c'est parti pour Patrimoine Passion, le rendez-vous dédié à l'investissement plaisir, passion ou
00:07alternatif de Smart Patrimoine. Aujourd'hui le sujet qui nous anime est l'investissement dans
00:12des terres agricoles et pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart
00:15Patrimoine Maxime Plassemans. Bonjour Maxime Plassemans. Bonjour. Vous êtes chef de projet
00:20chez Ferme En Vie, en trois mots, Ferme au pluriel En Vie. On va évoquer ensemble le sujet de
00:27l'investissement dans les terres agricoles mais peut-être que tout d'abord vous pouvez nous
00:30évoquer le projet Ferme En Vie puisque c'est une manière assez particulière d'aller vers
00:34l'investissement en terres agricoles Maxime Plassemans. Exactement. Ferme En Vie a été créé
00:39en 2020 par trois fondateurs pour répondre à une double problématique, l'accès au foncier des
00:44agriculteurs qui est de plus en plus compliqué et la transition agroécologique qui est assez
00:49compliquée dans le milieu de l'agriculture et qui demande de l'investissement. Donc une difficulté
00:54à trouver une terre si je comprends bien et une difficulté à financer les projets
00:57d'exploitation de la terre. Exactement. Donc du coup Ferme En Vie est une foncière qui collecte
01:03de l'argent auprès de l'épargne citoyenne. N'importe qui peut investir dedans à partir de
01:08500 euros. D'accord. On a une réduction d'impôt de 25% quand on investit dans la foncière et à
01:14côté de ça la foncière réinvestit cet argent dans de la terre agricole pour acheter des fermes
01:20à des agriculteurs qui en ont besoin. Donc c'est un modèle de foncière c'est à dire que chacun
01:24peut venir investir. On n'investit pas directement dans une terre agricole mais on investit dans une
01:29foncière qui ensuite fait de la gestion de terre agricole. Exactement vous investissez dans une
01:33SCA qui va par la suite créer des sociétés civiles immobilières pour chaque projet qu'elle va
01:41développer. Mais du coup vous êtes actionnaire d'une SCA. D'accord. Une part qui sera évaluée
01:46chaque année de la SCA. Fiscalement vous nous avez dit que du coup il y avait un avantage fiscal
01:51à investir dans une terre agricole. Exactement on est agréé ESUS ce qui permet une réduction
01:56d'impôt de 25%. D'accord. Donc quand vous investissez disons 1000 euros bah vous avez
02:00250 euros de réduction d'impôt directement sur votre impôt sur le revenu. Qu'est ce que ça veut
02:07dire concrètement investir dans une terre agricole parce que bien sûr évidemment il y a le sujet
02:12fiscalité, il y a le sujet véhicule d'investissement, puis il y a le sous-jacent, ce dans quoi on
02:16investit réellement, ça veut dire que la foncière ensuite achète des terrains ? Exactement, la foncière
02:20achète des terrains, des bâtiments d'exploitation et peut même acheter des maisons d'exploitation.
02:26D'accord. Le but c'est de pouvoir financer l'ensemble de l'exploitation d'un agriculteur. Aujourd'hui
02:31beaucoup de foncières se positionnent uniquement sur des terres qui est bien tangible mais la
02:37problématique était aussi sur une forte importance des bâtiments dans l'exploitation.
02:42D'accord. Donc les fermes en vie se positionnent aussi sur la partie bâtie. D'où cette idée
02:46d'exploitation derrière si je comprends bien. C'est qu'on accompagne aussi sur l'exploitation
02:49des personnes qui voudraient s'installer, ça veut dire qu'il faut aussi trouver les personnages
02:55clés qui vont ensuite... Les porteurs de projet exactement, on appelle ça des porteurs de projet
03:01chez fermes en vie. Donc on a toute une équipe de communication de marketing qui va faire du
03:06sourcing pour trouver des porteurs de projet. Aujourd'hui beaucoup de gens veulent s'installer,
03:10nous on cherche des candidats sérieux. D'accord. Des candidats avec un minimum d'expérience,
03:14qui ont un minimum d'apport quand même, on leur demande d'investir 2,5% dans la SCI pour
03:20pouvoir financer leur projet, leur installation. Ça veut dire que globalement quand on investit au
03:25sein d'un projet comme celui fermes en vie, on n'est pas juste sur une acquisition ou un
03:30investissement en terre agricole, ça veut dire que derrière il y a aussi une sélection de projets
03:34et un accompagnement. Vous nous parliez tout à l'heure de transition agro-écologique. Le projet
03:40de fermes en vie c'est d'abord d'installer des agriculteurs mais aussi de favoriser la
03:44transition agro-écologique. Ça passe par l'agriculture biologique, ça passe par la
03:49conservation des sols, ça passe par la diversification des cultures. Quand un porteur
03:53de projet s'installe avec nous, on lui demande de remplir une charte agro-écologique qui est
03:58disponible sur notre site internet et d'aller dans le bon sens sur son exploitation. D'accord
04:03et ça vous le vérifiez ensuite, c'est-à-dire qu'il y a une sélectivité à la base, une sélection
04:07qui est réalisée ? Une grosse sélection qui est faite sur ce point-là et après on le vérifie
04:13année après année au fur et à mesure que l'agriculteur est avec nous. Comment on fait
04:17pour identifier une terre agricole, un projet, un porteur de projet ou plusieurs porteurs de
04:21projets ? Ça fait beaucoup de paramètres à prendre en compte pour aboutir à un investissement au
04:24final. Chez les fermes en vie on étudie trois paramètres, donc la ferme, on va avoir des
04:30contacts locaux si bien chez les SAFER que chez des agents immobiliers que sur les sites
04:35internet disponibles pour trouver des exploitations agricoles à vendre. Donc ça c'est mon travail,
04:39on passe beaucoup de temps à sourcer des fermes, à trouver les bonnes fermes et à développer son
04:45réseau pour identifier les bons investissements. Secondement on identifie des porteurs de projets,
04:50donc ça c'est un autre travail, c'est plutôt un travail de RH quasiment. Donc les porteurs
04:55de projets n'arrivent pas avec leur terre agricole ou leur location ? Ils peuvent arriver avec,
05:01soit ils arrivent vers nous en disant je cherche une ferme, est-ce que vous avez des fermes à me
05:07proposer ? Soit ils arrivent vers nous en disant j'ai identifié telle ferme mais j'ai un problème
05:10de financement, est-ce que vous pouvez m'aider dans mon financement ? Et on parle de quel montant
05:14de financement quand on veut financer un projet de ferme ? Aujourd'hui chez les fermes en vie on est
05:20en un minimum à peu près à 200 000 euros, jusqu'à pas trop de limites, on a des projets à 2-3
05:27millions d'euros. En moyenne on est sur une 60-70 hectares pour un investissement général de 500 à
05:34600 000 euros, donc c'est une moyenne, mais tous les projets sont ouverts à tous les projets et tout
05:39type de porteur de projet, quand on a un type de porteur de projet plutôt collectif, on va avoir
05:44des plus grandes exploitations pour faire vivre le collectif. Et il y a combien de projets aujourd'hui
05:47chez fermes en vie en moyenne ? On a financé 20 projets déjà, on en a étudié à peu près cette
05:53année une quinzaine encore, on va le lever à peu près en 20 millions d'euros cette année. Si je
06:01reviens du côté des investisseurs particuliers, donc on a parlé de l'avantage fiscal, un mot peut-être
06:07du rendement de ce type d'investissement, et qui dit rendement dit risque, et donc du risque également,
06:12mais d'abord rendement. Alors on vise les 3%, fermes en vie et à ses débuts, donc on est plutôt
06:20un peu encore en dessous pour l'instant, mais on vise les 3%. D'accord, parce que c'est la norme du
06:24marché en matière d'investissement ? En matière d'agricole c'est un investissement qui est plutôt sûr et qui est très réglementé,
06:28qui en France est très réglementé, donc du coup on bat autour de 3% sur la terre agricole,
06:34mais avec un investissement qui est très sûr, la terre agricole en France a augmenté régulièrement
06:42de 2-3% chaque année depuis des années, et est stable sur ce niveau. Et en termes de risques,
06:48il y a quand même le risque de... parce qu'il y a une aventure entrepreneuriale derrière quand même,
06:51donc ça c'est... Alors on distingue vraiment deux structures, la SCA dont je vous ai parlé,
06:57donc du coup elle a un risque très limité, le fait qu'elle investit dans la terre et qu'il y a un
07:02investissement tangible. À côté, tous les projets sont montés par une SAS, qui elle prend un risque
07:11un peu plus important, mais qui est complètement décorrélée de l'investissement d'intérêt agricole.
07:16De l'appel à l'épargne... D'accord, je comprends. Merci beaucoup Maxime Plasmance de nous avoir accompagné
07:21dans Smart Patrimoine, je rappelle que vous êtes chef de projet au sein de Fermes en Vie, merci
07:25beaucoup. Merci à vous. Et quand à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
Commentaires