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00:00Questa è Roma, e no, non è più solo la città eterna.
00:04È diventata una city di guadagni immobiliari, anzi un labirinto di rendite virtuali e reali.
00:09Ma dietro ai numeri da capogiro, quanto resta davvero nelle tasche di chi investe?
00:15E quanto perde chi vorrebbe solo vivere?
00:18Oggi proviamo a capire quanto vale il mercato degli affitti brevi nella capitale d'Italia.
00:24Whatever it takes.
00:28A Gaza, Israele sta commettendo un genocidio.
00:35We will give the British people a referendum.
00:41We will make America great again.
00:58Ciao, io sono Pasquale Ancona e questo è un nuovo episodio di Interessi, la serie di Milano Finanza,
01:05che analizza i grandi interessi finanziari nei temi globali.
01:10Oggi parliamo di Roma e di immobiliare, e di soldi come sempre.
01:14Immaginate di camminare nei vicoli del centro storico di Roma.
01:17Sempre più spesso, dietro a una serranda abbassata o a una finestra buia, non c'è più un residente, ma
01:24un appartamento pronto ad accogliere i turisti.
01:27A fine 2024, secondo i dati di IGAB, le inserzioni attive su Airbnb in città erano 27.000, il numero
01:35più alto in Italia.
01:36Per darvi un'idea del fenomeno, significa quasi un annuncio ogni 120 abitanti.
01:41Ma ecco il dettaglio spartiacque.
01:44Tra giugno e settembre 2024, in soli tre mesi sono stati creati 3.209 annunci.
01:49In pratica, con una media di 4 posti letto ad annuncio, lo spazio può raccogliere quasi 12.000 persone in
01:56tre mesi.
01:57Ma perché questa molle di offerte?
01:59Gli effetti combinati di eventi globali come il giubileo, piattaforme digitali e atmosfere internazionali si mescolano in una spirale che
02:07trasforma i muri in denaro liquido.
02:09Non è una questione di quantità, ma di movimento.
02:13Un calendario di notti pieni di check-in, check-out, letti occupati.
02:16E questi flussi non sono solo economici.
02:20Su Roma il prezzo medio per notte si attesta su 173 euro.
02:25Molto vicino alle tariffe di Venezia, considerata ancora la regina del turismo a breve termine.
02:33Contando di affittare il proprio appartamento per circa 200 notti all'anno, questo business potenzialmente potrebbe fruttare 35.000 euro
02:42l'anno.
02:43Un numero che, diciammace, per una persona normale che affitta l'appartamento di famiglia che ha ereditato è davvero interessante.
02:50Eppure basta barcare la soglia, quella vera, non quella virtuale, per accorgersi che forse non è tutto così semplice.
02:59Quei 35.000 euro non sono quello che ti metti in tasca.
03:03Prima di tutto le piattaforme si prendono la loro fetta, tra il 15 e il 20%.
03:07Poi ci sono i costi vivi, quelli che non puoi evitare.
03:11Pulizie, biancherie, significazioni, accoglienza, check-in e check-out.
03:16Se non lo fai tu, qualcuno deve farlo per te.
03:19E questo ha un prezzo.
03:20Mediamente è una cifra che si avvicina al 20% della tariffa.
03:24A queste poi si aggiungono le tasse.
03:26Se scegli la cedola resecca, la flat tax pensata per le locazioni brevi paghi comunque il 26% su un
03:33totale incassato.
03:34Poi ci sono le manutenzioni ordinarie, le bollette, l'imu, costi che mese dopo mese si accumulano.
03:40Morale, alla fine dell'anno quei 35.000 euro diventano molto meno.
03:45Secondo alcune stime fatte da idealista, il guadagno netto si ferma tra i 10 e i 12.000 euro.
03:51Che in termini di rendimento significa un 3,3% all'anno, poco sopra l'inflazione e addirittura sotto il
03:593,8% che potresti ottenere affittando lo stesso appartamento con un contratto tradizionale.
04:05Esiste poi un altro tema.
04:07Questi investimenti sono principalmente realizzati da privati.
04:11Come dicevo, si tratta davvero per la maggior parte, per il 95% dei privati che affittano il proprio immobile.
04:18Le eccezioni sono date da qualche gruppo immobiliare, anche abbastanza importante, che ha investito in palazzine ristrutturate e frazionate per
04:27il mercato turistico,
04:29orchestrando un'operazione strategica in chiave giubileo.
04:32Ma è un'eccezione.
04:33Il 95% del mercato è ancora una volta privato.
04:37Piccole unità che convertite, spesso senza strategia, creano ovviamente un grosso buco nel business.
04:47E adesso parte la parentesi.
04:49Airbnb ha siglato accordi globali come piattaforma ufficiale per la FIFA World Cup.
04:55La Coppa del Mondo FIFA 2026 e quella Woman 2027 parlano di un bacino potenziale di 380.000 ospiti,
05:02con flussi turistici che viaggiano su 3,6 miliardi di dollari di impatto nelle città ospitali.
05:08Ma cosa significa tutto questo?
05:10Non sono solo numeri. Significa prenotazioni anticipate, maggiore pressione sulla disponibilità
05:15e una vetrina globale che moltiplica domanda e denaro liquido, ma con scarti distributivi molto marcati.
05:25Ora però fermiamoci un attimo.
05:28Airbnb guadagna su ogni prenotazione.
05:30Per loro più annunci significano più transazioni, che significano più commissioni, più visibilità, più esposizione internazionale.
05:39Per Roma, invece, più annunci significano meno case per eventuali nuovi residenti,
05:45canoni d'affitto e in crescita e un potere economico spostato sempre più verso gli ospedi temporanei.
05:52Lo spostamento è silenzioso ma strutturale.
05:55Il risultato?
05:56Un mercato il cui numeri fanno sognare ma i margini frenano.
06:00Un meccanismo che assomiglia ad un treno.
06:04Parte veloce, poi rallenta e alla fine scende abbondantemente sotto le aspettative.
06:11Dietro a ogni boom immobiliare c'è sempre un inverno sociale che non si vede subito.
06:17A Roma la realtà è questa.
06:19I residenti, le famiglie, gli studenti, i nuovi lavoratori trovano un'offerta abitativa sempre più ridotta.
06:25I canoni per gli affitti tradizionali, quelli lunghi, continuano a salire.
06:30Chi cerca casa oggi si trova sempre più spesso costretto a guardare fuori dal grande raccordo anulare,
06:37nelle zone periferiche o addirittura in altri comuni limitosi.
06:41Qui però si devono mettere in conto costi più alti non solo per l'affitto ma anche per la mobilità
06:47quotidiana.
06:47Questa dinamica alimenta una spinta sociale che può diventare pericolosa,
06:53che risponde al nome di gentrificazione, un fenomeno che assume un sapore sempre più amaro.
06:58Roma sembra una città che si restringe, dove chi è dentro rischia di vedersi soffocare
07:04e chi cerca di entrare deve allontanarsi sempre di più.
07:09E allora che cos'è Roma adesso?
07:12Un gioiello per viaggiatori o un luogo sempre più difficile da abitare?
07:16Sono le piattaforme che dettano le regole anche nelle decisioni di bilancio locale?
07:21O siamo dentro una spirale finanziaria che trasforma la città in un bed and breakfast perpetuo?