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00:13Allora, dicevamo, ultima parte di questo pomeriggio insieme, mancava proprio questa chicchettina
00:18sulla torta, perché, dicevamo, notizia proprio di oggi, la BCE ha invariati tassi, quindi
00:262,5%, la notizia della gara che si è dimessa, ma questa è più economica e finanziaria,
00:31però sicuramente anche i tassi invariati in qualche modo influenzeranno il mercato.
00:36E allora, ne parliamo insieme ad Alessandro Busci, CEO di Prelios, e Federico Lione, founder
00:40dello studio legale Lior e Sarli.
00:42Un bel applauso, l'ultimo, diciamo, ai nostri due ospiti di questo pomeriggio, che ormai
00:48è diventata sera, siamo arrivati con la luce.
00:50Eccoci qui, manca un ospite, e arriva.
00:56Ben arrivato, prego.
01:05Allora, Alessandro Busci di Prelios, parliamo di finanza, di finanza immobiliare, allora
01:11quali strumenti hanno oggi a disposizione gli investitori per accedere al mercato immobiliare
01:16e quali fattori in qualche modo guidano la scelta dello strumento più adatto agli obiettivi
01:24e ai profitti di rischio anche?
01:26Assolutamente, oggi il mercato offre molteplici strumenti per investire.
01:31Quello da cui si deve partire credo sia coniugare da un lato il profilo dell'investitore con gli
01:41strumenti e in ultima analisi soprattutto con le strategie di investimento.
01:45Per quanto riguarda la nostra SGR, noi gestiamo sostanzialmente con tre tipologie di strumenti,
01:54da un lato i fondi immobiliari che sono un po' il nostro core business, dall'altro lato
01:59le SICAF che sono strumenti ormai molto simili al fondo, in ultima analisi con mandati di gestione
02:07verso terzi.
02:09Sostanzialmente la gestione vuol dire lavorare in ottica consulenziale sui libri degli investitori
02:19istituzionali che non vogliono liberarsi del proprio patrimonio.
02:24Ma i primi due sono quelli che generano il mercato della finanza immobiliare, perché
02:30in Italia tolto i fondi e le SICAF per il resto dal punto di vista della finanza immobiliare
02:38non c'è molto, nel senso che ci sono un paio di SICA quotate al cui valore di capitalizzazione
02:45ormai è piuttosto limitato e purtroppo, una cosa che a me preme molto, non esiste oggi
02:53un mercato per gli investitori retail che vogliono finanziarizzare il loro investimento
03:00retail.
03:01Quindi da un lato un privato oggi se vuole fare un investimento retail tipicamente compro
03:05una casa esponendosi a un mancato rischio di diversificazione o forse può fare co-funding,
03:13ci sono alcune piattaforme oggi sul mercato italiano, ma stiamo parlando di capitalizzazione
03:17molto piccole, o arrivare alla tokenizzazione in cui si parlava pochi secondi fa.
03:23Per quello che è la nostra esperienza, la decisione tra SICAF e fondi immobiliari è una decisione
03:31più che altro culturale dell'investitore, non ne determina la decisione tra uno strumento
03:37e l'altro, non è funzione delle caratteristiche di rischio e rendimento dell'investitore stesso,
03:42ripeto, è più un fatto culturale tipicamente ad investitori francesi, la SICAF è uno strumento
03:48che risulta più familiare perché in Francia esiste un strumento molto simile alla SICAF
03:53e quindi l'investimento in Italia gli risulta più facile.
03:57Tra l'altro la legge capitali dell'anno scorso e un paio di anni fa ha abbastanza uniformato
04:03i due strumenti.
04:04Quindi secondo me quello che conta è soprattutto andare a definire sulla base dell'appetito,
04:09rischio e rendimento la tipologia di strategia sottesa allo strumento, quindi se una strategia
04:18di tipo core, piuttosto che una strategia di tipo value added, piuttosto che una strategia
04:23di tipo addirittura di sviluppo immobiliare che si è adatta solo ad alcuni tipi di investitori
04:29che hanno una particolare appetito a rischio.
04:31Certo, abbiamo visto come gli strumenti finanziari possono offrire agli investitori modalità
04:36differenti per accedere al mercato immobiliare ma insomma un'operazione immobiliare richiede
04:42di competenze molto più trasversali e qui cresce l'importanza dell'advisory finanziario
04:48e legale.
04:49E allora ne parliamo con Federico per capire come sta evolvendo questo mercato, quali sono
04:55anche le principali esigenze degli investitori e dei proprietari immobiliari e quali strumenti
05:00finanziari sono a disposizione?
05:02Allora sicuramente il mercato immobiliare negli ultimi anni ha avuto una profonda mutazione,
05:09oggi è assolutamente diversa l'advisory immobiliare perché non si tratta più soltanto
05:17di valutare il bene e trovare l'acquirente ma tendenzialmente bisogna appunto costruire quella
05:24che un'operazione attorno all'immobile, quindi l'advisor sicuramente deve avere competenze
05:28maggiori in ambito finanziario, in ambito comunque di studio, stress test, simulazione
05:33dei vari casi perché tendenzialmente deve soddisfare tre esigenze da lato venditore,
05:40indubbiamente quindi la richiesta spesso per l'interno di liquidità senza svendere il patrimonio
05:44immobiliare, dall'altra parte vi è comunque il tema di valorizzare l'immobile, quindi comunque
05:50saperlo studiare non soltanto nello stato attuale ma anche ragionare su come questo immobile
05:55si può e si deve evolvere soprattutto in materia di riqualificazione immobiliare che oggi è
06:00un tema assolutamente sensibile, temi di riconversione o di efficientamento energetico sono
06:06dei temi comunque preponderanti e c'è un ulteriore tema che sempre più frequentemente
06:10in un ricambio generazionale il patrimonio immobiliare è tendenzialmente illiquido, è difficile
06:15nella sua suddivisione e quindi resta anche il tema di come poi soddisfare nel passo generazionale
06:21gli eredi con un patrimonio tendenzialmente statico, con un rendimento non notevole e comunque
06:27di difficile divisione. Quindi tendenzialmente queste sono le problematiche del lato di chi
06:32vende, dal lato di chi acquista o volendo di chi investe, probabilmente più opportuno
06:37chi investe, c'è il tema di operazioni leggibili perché molto spesso comunque l'approccio
06:43l'immobiliare spesso e volentieri è approssimativo perché comunque non viene fatto come se fosse
06:48un asset finanziario, viene gestito in maniera più inesperta, tutto sommato, cioè un operatore
06:54medio del settore immobiliare comunque tratta un immobile anche di pregio importante o soggetto
06:59a riqualificazione, le stesse modalità in cui si viene trattato tendenzialmente quello
07:05che è magari un appartamento che viene venduto in maniera molto più semplice e questo tendenzialmente
07:11è probabilmente uno dei punti su cui bisogna lavorare per migliorare, cioè la capacità
07:16dell'advisor di presentare potenziali investitori, fondi di investimento o SIGAP o tutti gli altri
07:22strumenti che oggi esistono, delle operazioni studiate come operazioni finanziarie, quindi
07:28che possono far capire esattamente i flussi, i rendimenti, le situazioni di calo del mercato,
07:33cosa può accadere in caso di calo del mercato, i rendimenti possono essere comunque ricavati,
07:37quindi va approcciato con uno studio molto più mirato sotto il profilo finanziario e
07:42tendenzialmente oggi comunque gli strumenti anche non soltanto le SIGAP appunto di cui
07:49parlavate poc'anzi, ma dai famosi crowdfunding su cui probabilmente la gestione è stata del
07:56tutto efficace negli ultimi anni, ai club deal che invece stanno dando gli ottimi risultati,
08:00a cartoralizzazioni, strumenti mezzanini o altre tipologie di debito, c'è effettivamente
08:05una fortissima domanda da parte di investitori, soprattutto stranieri, ma non soltanto, di
08:09investire comunque nell'immobiliare italiano, che oggi anche per una questione politica è
08:14abbastanza stabile rispetto ad altri paesi che stanno risentendo maggiormente di problematiche
08:18geopolitiche.
08:19Certo, intanto una comunicazione importante, non è l'ultimo panel ma abbiamo un altro panel,
08:24l'ultimo dedicato all'intero design, quindi non scappate perché c'è ancora un'ultima
08:28parte davvero interessante, scusate, avevo rimosso questa cosa ma giustamente e prontamente
08:33le ragazze degli eventi a cui facciamo un bel applauso perché è grazie a loro, alla
08:39regia e tutti, ma li ringraziamo dopo che va in scena tutto questo.
08:43Torno alla finanza immobiliare con Alessandro per capire quale ruolo svolge una società
08:49di gestione come la vostra e come vengono individuate le strategie più adatte.
08:54Allora, le strategie vengono ovviamente individuate, ripeto, partendo dall'appetito rischio
09:01rendimento dell'investitore nonché dall'orizzonte temporale dell'investimento, che sono il punto
09:07cardine sulla base al quale costruire una strategia. Ancora prima della strategia individuiamo qual
09:12è lo strumento perché, come dire, uno può, è stato detto anche prima, approcciare l'immobiliare
09:17come equity, ma lo può approcciare anche con altri strumenti. Noi ormai dal 2020 siamo
09:24stati primi a aprire anche ai fondi di credito con sottostante immobiliare, oggi abbiamo circa
09:318 miliardi e mezzo di asset tender management, di cui circa un paio di fondi di credito e
09:36quindi bisogna capire qual è nell'ambito della capital structure quello che matcha meglio
09:45il rischio rendimento. Prima si è parlato dei tassi poco tempo fa, in un orizzonte come
09:52questo in cui ci sono dei tassi tendenzialmente alti e che comunque non si prevede scenderanno
10:01nel breve, riteniamo che ci sia ad esempio un premio per il rischio dell'equity che non
10:14sia adeguatamente remunerato rispetto al credito. Quindi ad esempio se oggi un investitore ha
10:22un orizzonte di breve e medio termine probabilmente ha più senso investire in un fondo di credito
10:29con sottostante immobiliare, quindi con una minore esposizione al rischio, mentre probabilmente
10:38in un'ottica di macro contesto di mercato con una tasso di inflazione che comunque tendenzialmente
10:47rimarrà alto, in un lungo periodo probabilmente l'equity continua ad avere una resilienza importante
10:55perché di fatto è deflazionato, o meglio segue tendenzialmente la curva dell'inflazione,
11:04quindi in un'ottica di lungo periodo l'equity dovrebbe comunque battere la parte del debito.
11:10Una volta definito qual è all'interno del capital structure lo strumento più adeguato
11:19alla tipologia dell'investitore bisogna poi tenere conto di quali sono i fattori macroeconomici
11:26e i trend demografici che guidano di fatto il mercato immobiliare, si è parlato anche
11:32prima, da un lato la centralizzazione delle persone nelle maggiori città, dall'altro lato
11:41l'invecchiamento della popolazione, soprattutto in Italia e in Europa e questo guida sostanzialmente
11:47alcune scelte di mercato perché l'investimento nel real estate per sua definizione è un investimento
11:52di lunghissimo periodo, noi oggi i nostri figli vanno a scuola, tipicamente scuole fatte
11:58negli anni 30, quindi in questo orizzonte ovviamente è un investimento che traguarda le generazioni
12:06e deve guardare i trend di lungo periodo. Quindi andare ad individuare il trend e poi sempre
12:16molta parte del valore che si crea, si crea appunto nell'identificazione di un asset nella
12:23fase di acquisizione. Certo si estrae valore dopo ma se si sbaglia l'acquisizione è comunque
12:29molto difficile riuscire a conseguire i risultati che si sono promesse.
12:36E allora parliamo di cartolarizzazione, lo facciamo con Federico, se può rappresentare
12:42uno strumento importante per trasformare il valore degli immobili in nuove opportunità
12:48e in quali contesti può risultare particolarmente efficace?
12:51A mio avviso la cartolarizzazione è sicuramente uno strumento molto interessante ed è stata un'ottima
12:56scelta dal 2019 l'ampliamento della possibilità di cartolarizzazione anche del settore immobiliare,
13:02da ultimo poi recentemente anche quella dei magazzini, quindi comunque che si fa anche sui
13:06beni mobili e tendenzialmente comunque una grande apertura del mercato perché permette comunque
13:12di sviluppare progetti immobiliari o comunque di valorizzare patrimoni esistenti dando delle
13:20garanzie comunque agli investitori in maniera chiara e trasparente e comunque molto facile anche
13:25a livello di comprensione, uno strumento molto elastico e anche molto facile da comprendere e da
13:33presentare. Il bene tendenzialmente viene segregato all'interno di un veicolo dedicato e questo permette
13:40quindi anche un facilissimo controllo rispetto a tutto quello che può essere invece, ci si permette di
13:46concentrarsi maggiormente sull'asset perché comunque viene appunto segregato dal resto del patrimonio
13:50aziendale, viene separato e l'unico bene di quel determinato SPV o comunque uno dei beni che vanno a
13:57comprendere quel compendio immobiliare e di conseguenza il rischio viene assolutamente limitato.
14:03Tendenzialmente funziona molto bene quando c'è appunto da sviluppare un'opportunità immobiliare o da
14:08gestire un'operazione immobiliare perché attraverso i flussi di cassa che devono essere ovviamente
14:14stabili o comunque devono essere studiati in maniera tale che possono garantire un rendimento, si permette
14:19di separare il rischio, avere un asset ben chiaro, valorizzarlo, generare flussi e a quel punto ripagare
14:25gli investitori e questo permette di trasformare quello che è tendenzialmente l'asset, il liquido per
14:31eccellenza ovvero l'immobile in un prodotto molto liquido, un prodotto finanziario, un prodotto
14:37gratuito agli investitori e si coniuga anche particolarmente bene con una fase di calo comunque
14:43di contrazione diciamo di quello del credito bancario legato al real estate ma in generale
14:48perché comunque il credito bancario oggi in contrazione non soltanto su real estate ma
14:52su una vasta gamma di settori e quindi questo permette anche di sviluppare progetti che altrimenti
14:59non verrebbero finanziati a livello bancario. Ovviamente resta comunque sempre un lavoro preparatore
15:05importante sia in termini legali perché comunque vi è una struttura legale da predisporre
15:13in maniera completa ed esaustiva anche legata all'impatto fiscale perché comunque bisogna
15:17considerare sempre molto bene l'impatto fiscale per evitare che poi questo impatti sul rendimento
15:22in maniera importante e soprattutto comunque c'è anche da come detto anche in precedenza
15:28da valutare con cura tutto quello che possono essere i business plan, i casi di stress legati
15:35all'aumento dei tassi, all'aumento dell'inflazione, tutta una serie di circostanze in maniera tale
15:39che il prodotto venga realizzato in maniera tale da incontrare il gusto e l'interesse degli
15:44investitori perché tendenzialmente comunque un'operazione può avere successo nella misura
15:48in cui riesce ad accontentare tutte le parti in particolar modo sia chi investe il denaro
15:53sia chi poi sviluppa l'operazione ovviamente ritiene di volerne avere un rendimento quindi
15:57direi che è uno strumento importante, credo che crescerà molto nei prossimi anni e comunque
16:03in forte crescita già e suppongo che anche la cartellizzazione del magazzino sarà un
16:08altro strumento che farà particolarmente gola diciamo alle imprese perché permetterà
16:13di smobilizzare degli asset, quindi così come già sta iniziando ad avvenire nell'immobiliare
16:17che permette di separare l'asset dall'azienda e di generare cassa per altri investimenti ci
16:22sarà comunque un tema in forte crescita. Strumento efficace dunque, grazie, facciamo un bel
16:28applauso anche ai nostri ospiti, grazie.