- 4 days ago
Pengurusan strata sering menjadi titik pertembungan antara hak pemilik unit dan kuasa Badan Pengurusan Bersama (JMB). Sejauh mana JMB boleh menguatkuasakan peraturan, mengenakan tindakan terhadap pemilik, serta memastikan kepentingan komuniti terus terpelihara? Ikuti perbincangan mengenai keseimbangan hak, tanggungjawab dan aspek perundangan dalam ekosistem strata di Malaysia.
Category
🗞
NewsTranscript
00:05Kehidupan di hartanah serata semakin menjadi pilihan rakyat Malaysia sama ada di kondominium, apartmen maupun pembangunan bercampur.
00:13Namun apabila semakin ramai memilih gaya hidup serata, semakin banyak juga timbul pertikaian antara mempunyai unit dan juga badan pengurusan
00:20berkaitan isu
00:21charge penanggeraan, ases kemudahan, keselamatan, penguatkuasaan peraturan dan juga hak penghuni.
00:26Namun persoalan ini sejauh mana kuasa yang diberikan kepada jawatan kuasa pengurusan bersama ataupun JMB untuk mentadbir sesebuah pembangunan serata
00:34dan dalam usaha memastikan peraturan dipatuhi dan juga pengurusan bangunan bercalan lancar di manakah garis pemisah antara tanggungjawab pengurusan dan
00:42hak pemilik hartanah.
00:43Adakah undang-undang bersedia ada cukup jelas untuk mengimbangi keduduk kepentingan ini ataupun masih wujud ruang yang boleh mencetuskan konflik
00:49dan juga pertikaian.
00:50Jadi untuk menjawab persoalan ini kita bersama dengan Zulaika Aynimah Mahir Juhari, pegang bela dan juga pegang cara MERS.
00:57Selamat pagi, Assalamualaikum.
00:59Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh.
00:59Apa khabar baik? Alhamdulillah.
01:00Baik, Alhamdulillah.
01:01Okey, untuk kita kupas lanjut. Terima kasih Puan Zulaika kerana bersama dengan kami dalam niagawa ini pada pagi ini.
01:06Kalau kita lihatlah keputusan mahkamah yang meletakkan syarat ataupun menyatakan JMB itu tidak boleh menghalang pemilik untuk memasuk unit mereka
01:13ataupun tidak boleh parking dan sebagainya oleh hal kerana tunggakan charge penyelanggeraan ataupun orang kata maintenance lah setiap itu kan.
01:21Adakah ini sebenarnya mengubah landscape pengurusan suratau itu di Malaysia secara keseluruhan ataupun mungkin apa impak lain yang boleh kita
01:28jangkakan?
01:28Terima kasih Puan. Pertamanya terima kasih atas jemputan ini.
01:33Perkara pertama dan utama yang perlu kita faham bahawa tidak ada perubahan yang besar ke atas landscape undang-undang.
01:42Dari segi undang-undangnya perkara-perkara ini sebenarnya telahpun diletakkan secara asas di dalam Akta 757
01:48seperti mana yang telah ditetapkan atau dijelaskan dengan lebih baik dalam keputusan oleh Mahkamah Rayuan baru-baru ini.
01:55Jadi apa yang kita tahu pada hari ini adalah JMB dan pemilik hartanah masing-masing mempunyai hat dalam mengawal selia
02:05bagi JMB mengawal selia penyelanggeraan antara pihak-pihak dan yang keduanya bagi pemilik sendiri
02:12apa hak-hak mereka meskipun terdapatnya tunggakan ke atas bayaran-bayaran penyelanggeraan contohnya.
02:19Jadi dalam hal ini kita boleh katakan bahawa keputusan Mahkamah Rayuan baru-baru ini telah memberi dan menerjemahkan
02:27definisi undang-undang tersebut dalam keadaan atau konteks yang lebih jelas.
02:31So itu adalah antara definisi ataupun bagaimana penjelasan berkenaan dengan pengumuman ataupun keputusan Mahkamah tersebut
02:39tapi kita nak faham lebih lanjut.
02:41Sebagai contoh katalah saya ni pemilik sebuah kondominium kan?
02:44Saya bayar pinjaman bank setiap bulan dan sebagainya. Nama saya ada dalam geran tapi pada masa yang sama
02:49saya tertakluk kepada peraturan JMB itu sendiri.
02:52Jadi mungkin pada hakikat setakat mana sebenarnya ini rumah saya, definisi ini rumah saya dan bila pula kuasa JMB ini
02:58boleh mengetasi hendak saya. Di mana garis pemisahnya?
03:01Baik, dalam konteks yang dibawakan oleh Encik sebetulnya tadi, Encik menyentuh berkenaan dengan hak pemilik.
03:06Jadi untuk menjelaskan dengan lebih lanjut apa hak pemilik, Akta 757 atau secara spesifiknya jadual ketiga
03:14meletakkan hak pemilik supaya dia mempunyai right to use and enjoyment of the land.
03:20Of course, but they are proprietor of the land kan?
03:22Proprietor of its own parcel.
03:24Jadi hak ke atas parcel tersebut sebenarnya tidak boleh terganggu dengan kewajipan
03:30ataupun perjalanan apa yang dilakukan oleh JMB dalam konteks ini.
03:35Dalam hal ini, hak untuk penggunaan parcel tersebut atau unit tersebut tidak boleh dihalang.
03:42Secara jelas diperuntukkan di dalam Akta 757 tidak boleh dihalang oleh JMB dalam mengambil
03:49atau mendapatkan balik tunggakan yang berlaku yang due kepada JMB ini.
03:54Jadi itu adalah hak pemilik.
03:57Namun apa hak JMB dalam konteks ini?
03:59Ya, hak JMB dalam konteks ini adalah dia boleh mendapatkan wang tersebut dengan cara dan saluran undang-undang.
04:07Namun apa yang boleh dilakukan sebelum perkara ini dibuat ataupun sejurus selepas berlakunya tunggakan tersebut
04:14beberapa perkara telah diberikan oleh undang-undang.
04:17Yang pertamanya, JMB boleh menyahaktifkan peranti elektronik milik pemilik parcel.
04:24Ini memang khusus diberikan kepada JMB.
04:27Dan yang keduanya, selain daripada menyahaktifkan peranti ini, JMB juga boleh meletakkan kesukaran
04:34dengan cara meminta pemilik-pemilik ini untuk merekodkan kemasukan dan keluar-keluar masuknya.
04:40Setiap kali.
04:41Setiap kali, ya benar. Setiap kali.
04:43Maknanya dia tak boleh menghalang kemasukan.
04:46Tapi dia boleh, contohnya, kena letak kehadiran di pondok guard dan sebagainya.
04:52Dan yang ketiganya dan yang paling menarik sekali sebenarnya, undang-undang juga menyatakan bahawa
04:58usage of common facilities, maksudnya gym, contohnya swimming pool dan sebagainya
05:06boleh dihalang daripada digunakan oleh pemilik-pemilik ini.
05:09Dan memandangkan petak-petak parking untuk pemilik-pemilik ini adalah berada dalam kawasan
05:17common facilities, maka undang-undang juga katakan bahawa JMB boleh menahan pemilik-pemilik
05:24daripada menggunakan petak-petak ini.
05:26Walaupun ianya merupakan sebahagian daripada pemilikan ke atas parcel.
05:31Jadi, perkara-perkara ini adalah perkara yang boleh dilakukan oleh JMB.
05:35Namun, ianya tidak pula memberi izin atau kebenaran kepada JMB untuk menghalang
05:41kemasukan pemilik ke dalam unit masing-masing.
05:44Mereka masih berhak untuk masuk, tertakluk kepada apa yang telah diberikan oleh undang-undang
05:49dan boleh digunakan oleh JMB.
05:51Okey, tapi timbul juga persoalan.
05:54Menghalang kemasukan itu tidak dibenarkan menurut keputusan mahkamah.
05:57Tapi, adalah juga yang ada keluar menyatakan yang kalau tidak setegas itu
06:03akan berlakulah culas untuk membayar maintenance fee dan sebagainya.
06:07Betul, betul.
06:08Sebab bagi mereka, oh tak bayar apa-apa tetap boleh masuk.
06:11Jadi, mungkin bagaimana dengan undang-undang kita hari ini,
06:14adakah cukup pantas dan juga berkesan untuk menghalang kemasukan ataupun isu ini?
06:19Isu tetap akan ada pihak yang culas ini, kita memang tak boleh lari.
06:24Ianya merupakan satu isu yang akan berlaku dan bound to happen in the future.
06:30Tapi, dalam keadaan ini, terdapatnya jalan undang-undang.
06:35Bagaimana JMB boleh menguatkuasakan powernya atau kuasanya untuk mendapatkan jumlah-jumlah
06:42tunggakan tersebut.
06:44Dalam hal ini, Undang-Undang Akta 1757 memperuntukkan bahawa JMB boleh melakukan
06:50dua perkara utama.
06:51Yang pertamanya, boleh memanfaatkan tuntutan secara civil.
06:55Sama ada di tribunal, tribunal seterata manajemen yang ditubuhkan secara khusus
07:02untuk menangani isu-isu tunggakan seterata ini sebenarnya.
07:06Dan tunggakan ini boleh dituntut di tribunal tersebut bagi apa-apa jumlah tunggakan
07:11di bawah, tunggakan di bawah RM250,000 dalam jumlah keseluruhannya.
07:17Sekiranya melebihi, jadi tunggakan tersebut boleh dituntut di mahkamah.
07:21Dan yang keduanya, selain daripada itu, sekiranya JMB rasa ianya sukar untuk membuat
07:30sedemikian, maka terdapat satu lagi peruntukan undang-undang di mana JMB dibenarkan
07:35untuk membuat suatu permohonan kepada pesuruh jaya bangunan atau kita panggil
07:39sebagai COB, Commissioners of Building, untuk mengeluarkan satu read penahanan.
07:48Jadi, read penahanan ataupun order penahanan ini akan dibuat ke atas apa-apa
07:54milikan oleh pemilik ini.
07:57sama ada di dalam bangunan ataupun dalam mana-mana bahagian dalam negeri tersebut.
08:02Maksudnya, contohnya kalau pesuruh jaya itu berada di dalam negeri Melaka,
08:06jadi apa-apa movable property yang ada di dalam negeri Melaka tersebut boleh digunakan
08:12untuk dia ambil, dia tahan dan kemudiannya dilelung.
08:17Alakai akan ada juga kemungkinan di mana selepas melihat keputusan mahkamah ini,
08:24ramai pemilik mula nak mencabarlah tindakan JMB ini bila berlaku,
08:28bila ada keputusan ini mungkin mereka rasa ada hak mereka tersediri.
08:32Jadi, mereka mula mencabarlah, mula julas, lebih julas, membayar maintenance dan sebagainya
08:38dan cuba untuk menyukarkan pengurusan JMB itu sendiri.
08:43Betul. Saya rasa isu-isu ini mungkin akan berbangkit.
08:48Dalam konteks komuniti hari ini, perkara-perkara ini mungkin akan berbangkit.
08:52Namun, to me, it goes back to the root of the problem.
08:55Dalam hal ini, bagaimana kita perlu mengatasi perkara ini adalah dengan adanya kerjasama.
09:01Bukan sahaja oleh pesuruh jaya bangunan, bukan sahaja dengan JMB,
09:05tetapi juga dengan adanya tindakan proaktif oleh pemilik sendiri.
09:10Dalam hal ini, kita perlu faham bahawa kutipan wang-wang pengurusan penyelenggaraan ini
09:16digunakan JMB secara menyeluruh untuk kepentingan bukan sahaja komuniti secara khususnya,
09:22tetapi kita bercakap tentang pemilik itu sendiri, the usage of the owners in this context.
09:27Jadi, adalah lebih baik bagi saya untuk pemilik-pemilik ini untuk memberikan kerjasama
09:34bagi memastikan perkara ini tidak berlaku.
09:38Dalam hal ini, cabaran-cabaran yang dibuat di kemakamah itu adalah perkara yang biasa.
09:44Namun, kes baru-baru ini telah menetapkan bahawa meskipun mereka culas
09:51dan juga mereka dibenarkan untuk memasuki,
09:54tetapi undang-undang ada peruntukan-peruntukan tersendiri
09:58untuk kembali kepada mereka dan memohon agar tunggakan ini tidak dibenarkan tertangguh.
10:04Okey, tadi apa yang dilakukan oleh JMB adalah dengan menyekat akses kepada semua fasilitis.
10:10Bagaimana pula dengan meletak nama di papan-papan notis?
10:13Benda itu dibenarkan?
10:14Ianya juga dibenarkan oleh undang-undang.
10:16Jadi, UUK jadual ketiga membenarkan selain daripada mereka boleh mengeluarkan notis,
10:23kemudiannya boleh menahan, menyenyak aktifkan peranti
10:27yang juga boleh memaparkan secara khusus di papan-papan kenyataan di sekitar bangunan tersebut
10:32berapakah jumlah tunggakan oleh pemilik-pemilik unit
10:36dengan harapan perkara-perkara ini memberi perhatian khusus kepada pemilik unit
10:40agar ianya tidak tertangguh.
10:43Okey, memandangkan ini semua dibenarkan seperti meletakkan nama dan juga menyekat daripada akses.
10:50Bagaimana pula mereka sebagai pemilik rumah yang disekat kemasukannya,
10:54apa antara saluran ataupun hak yang boleh mereka cuba dapatkan
10:59ataupun apa antara langkah yang boleh mereka lakukan terlebih dahulu
11:03apabila perkara sebegitu berlaku?
11:05Ya, soalan ini adalah soalan yang sangat baik.
11:07Sebenarnya, sebagai pemilik rumah, pertamanya saya percaya
11:10ada masanya perkara ini tidak boleh dielakkan.
11:13namun dalam hal ini, pihak-pihak yang berkaitan secara keseluruhannya
11:18perlu memastikan rekod-rekod berada dalam keadaan yang baik.
11:22Maksudnya, bagi pemilik rumah, kena pastikan ada rekod tuntutan
11:25yang dibuat kepada mereka.
11:27Yang keduanya, sekiranya tiada rekod, mohon rekod secara bertulis
11:31supaya ianya boleh dirujuk di mahkamah kelak.
11:34Yang ketiganya, sebentar tadi, saya ada katakan selain daripada rekod-rekod
11:39bayaran dan sebagainya, mereka perlu berinteraksi secara terus
11:43dengan pihak JMB dalam hal ini.
11:46Saya juga nak tekankan bahawa Akta 757 turut memperuntukkan
11:51secara jelas bahawa pemilik petak boleh untuk propose,
11:55mencadangkan satu skim untuk membayar secara ansuran
11:58ke atas jumlah yang tertunggak tersebut.
12:01Jadi, jumlah yang tertunggak tersebut boleh sebenarnya ada toleransi
12:05antara pemilik dan juga JMB untuk memastikan ada penyelesaian berlaku
12:09sekiranya perkara ini timbul.
12:12Memandangkan ianya telah diperuntukkan di dalam Akta,
12:16maka adalah lebih baik sekiranya pihak-pihak tidak,
12:20orang kata macam mana, jam tegan kita pergi mahkamah dan sebagainya.
12:25Sedangkan perkara ini boleh diselesaikan antara pihak-pihak.
12:29Jadi, saya sebagai pembelilah bakal insyaAllah pembeli rumah pertama
12:33ataupun pelabuh hartanah untuk di luar sana,
12:36adakah kita patut berasa yakin ataupun patut berasa bimbang
12:38dengan keputusan mahkamah ini?
12:40Oh, tidak. Saya berpada bahawa keputusan mahkamah ini
12:44sebenarnya meletakkan asas yang jelas kepada pihak-pihak
12:47apa hak-hak sebenarnya ke atas JMB, pemilik dan sebagainya.
12:53Dalam masa yang sama, saya mungkin ada sedikit satu isu yang nak ditekankan
12:57memandangkan perkara ini tidak hanya melibatkan JMB dan juga pemilik semata-mata.
13:02Ada masa ini kita sewakan kan, kita punya milikan tersebut kepada penyewa.
13:07Jadi, ianya mungkin extended sedikit beyond that
13:11dengan melibatkan penyewa dalam hal ini.
13:14Oleh itu, saya rasa apa yang perlu dilakukan oleh pihak-pihak adalah
13:19untuk memastikan bahawa perkara ini tidak menjejaskan keupayaan pihak-pihak
13:24bagi memastikan bahawa pengurusan tersebut berjalan dengan lancar dalam konteks ini.
13:32Dan keduanya, sama ada yang menjejaskan keyakinan hartanah dan sebagainya,
13:38hak pihak-pihak turut terjamin, dijamin secara asas oleh undang-undang.
13:41Sekiranya berlaku sebarang kesukaran atau ketidakupayaan oleh pihak-pihak,
13:47saya juga menggesa agar pesuruh jaya bangunan untuk turut serta
13:51dan melibatkan diri secara aktif bagi memastikan urusan ini
13:55tidak tergantung dan terutamanya berlakunya masalah-masalah di antara pihak-pihak inilah.
14:01Tapi sudah tentu perkara ini perlu gabungan kerjasama lah ke dua pihak sendiri.
14:06Dia dulu kena menjalankan tanggungjawab masing-masing.
14:08Tapi sajalah nak tanya, di peringkat realiti di lapangan,
14:12Puan banyak mengendalikan kes-kes begini,
14:14siapa sebenarnya yang paling banyak menyumbang kepada konflik?
14:16Adakah pemilik hartanah itu sendiri ataupun sebenarnya JMP itu sendiri yang menyukarkan keadaan?
14:24Sejujurnya, dia bergantung kepada keadaan.
14:27Ada masanya, isu pemilik culas ini adalah isu yang sangat common dalam society kita hari ini.
14:35memandangkan kita juga ada makin ramai pemilik-pemilik serata sekarang ini kan.
14:39Tapi untuk kes ini khususnya,
14:43kenapa ia menjadi satu kes yang begitu besar adalah kerana
14:47halangan yang diletakkan oleh JMP ke atas pemilik pada ketika itu.
14:52Ianya halangan yang melebihi batas yang ditetapkan oleh undang-undang.
14:55Di mana pada tiga occasion atau event yang berlaku tersebut,
14:59mereka dihalang daripada memasuki unit tersebut atas pelbagai alasan.
15:04Antara alasannya ialah perlu mendapatkan kebenaran pemilik company,
15:08termasuklah keseluruhan shareholder dan sebagainya.
15:11Jadi ini isu yang mungkin perlu ditangani oleh JMP lah.
15:15Basically, kita tak boleh melebihi batasan yang ditetapkan oleh undang-undang.
15:19Dan yang keduanya, mungkin pihak-pihak juga perlu peka
15:22dengan hak dan apa yang telah diberikan oleh undang-undang
15:25ke atas setiap pihak.
15:28Supaya tidak berlaku isu pengulangan masalah yang sama di masa hadapan.
15:34Jadi itu adalah sedikit perbincangan mengenai keseimbangan hak,
15:37tanggungjawab dan juga aspek penundangan dalam ekosistem strata di Malaysia
15:40bersama dengan Puan Zulaika Aini, Mohd Mahir Johari,
15:44Peguang Bela dan juga Peguang Jaramus.
15:45Jadi terima kasih di cakapkan kepada Puan Zulaika atas perpenggaraan itu tadi.
15:49Dan semoga akan kami rakamkan dalam platform Digital H20.
15:51dan juga asyawani.com.