- 22 dakika önce
Bir evin gerçek değeri nasıl belirlenir? Ev alırken fazla para ödememek veya evinizi satarken doğru fiyatı belirlemek istiyorsanız bu videoda anlattıklarımızı mutlaka izleyin.
Bu videoda evin gerçek piyasa değerini belirleyen faktörleri, emsal daire karşılaştırmasını, net ve brüt metrekare farkını, konumun fiyat üzerindeki etkisini ve gayrimenkul değerleme yöntemlerini ayrıntılı olarak ele alıyoruz.
Videoda öğreneceğiniz konular:
- Bir evin gerçek piyasa değeri nedir?
- İlan fiyatı ile gerçek satış fiyatı arasındaki fark nedir?
- Aynı bölgedeki benzer evler nasıl karşılaştırılır?
- Metrekare fiyatı nasıl hesaplanır?
- Evin bulunduğu konum, katı ve bina yaşı fiyatı nasıl etkiler?
- Tapu, kat mülkiyeti, kat irtifakı ve iskân neden önemlidir?
- Belediye rayiç bedeli ile piyasa değeri arasındaki fark nedir?
- Ev alırken ve satarken doğru fiyat nasıl değerlendirilir?
- Profesyonel gayrimenkul değerleme raporu ne zaman alınmalıdır?
Gayrimenkul alım satımında bilinçli karar vermek için kanalımıza abone olmayı ve videoyu beğenmeyi unutmayın.
**Emlak Bilgilendirme Rehberi**
Not: Bu video bilgilendirme amaçlıdır. Örnek fiyatlar güncel piyasa verisi değildir. Gayrimenkulün gerçek piyasa değeri; konumu, özellikleri, hukuki durumu, emsal verileri ve güncel piyasa koşulları dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Bu videoda evin gerçek piyasa değerini belirleyen faktörleri, emsal daire karşılaştırmasını, net ve brüt metrekare farkını, konumun fiyat üzerindeki etkisini ve gayrimenkul değerleme yöntemlerini ayrıntılı olarak ele alıyoruz.
Videoda öğreneceğiniz konular:
- Bir evin gerçek piyasa değeri nedir?
- İlan fiyatı ile gerçek satış fiyatı arasındaki fark nedir?
- Aynı bölgedeki benzer evler nasıl karşılaştırılır?
- Metrekare fiyatı nasıl hesaplanır?
- Evin bulunduğu konum, katı ve bina yaşı fiyatı nasıl etkiler?
- Tapu, kat mülkiyeti, kat irtifakı ve iskân neden önemlidir?
- Belediye rayiç bedeli ile piyasa değeri arasındaki fark nedir?
- Ev alırken ve satarken doğru fiyat nasıl değerlendirilir?
- Profesyonel gayrimenkul değerleme raporu ne zaman alınmalıdır?
Gayrimenkul alım satımında bilinçli karar vermek için kanalımıza abone olmayı ve videoyu beğenmeyi unutmayın.
**Emlak Bilgilendirme Rehberi**
Not: Bu video bilgilendirme amaçlıdır. Örnek fiyatlar güncel piyasa verisi değildir. Gayrimenkulün gerçek piyasa değeri; konumu, özellikleri, hukuki durumu, emsal verileri ve güncel piyasa koşulları dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Kategori
📚
ÖğrenmeDöküm
00:00Arkadaşlar, bir ev satın almayı düşünüyorsunuz. İnternete giriyorsunuz. Aynı mahalledeki evlere bakıyorsunuz. Bir ev 4 milyon liraya, başka bir ev
00:105 milyon liraya, bir diğeri ise 6 milyon liraya satılık. Peki, bu evlerin hangisi gerçekten fiyatını hak ediyor?
00:18Ya da diyelim ki kendi evinizi satacaksınız. Evinizin değerini bilmeden fiyat belirlediniz. Belki de evinizi değerinden çok daha ucuza satacaksınız.
00:29Belki de piyasanın çok üzerinde bir fiyat isteyerek aylarca alıcı bekleyeceksiniz. İşte bugün bu konuyu bütün ayrıntılarıyla konuşacağız.
00:37Bir evin gerçek piyasa değeri nasıl belirlenir? İnternetteki ilan fiyatlarına güvenilir mi? Metrekare hesabı nasıl yapılır? Evin bulunduğu kat, binanın
00:48yaşı, tapu durumu ve çevresindeki diğer evler fiyatı ne kadar etkiler?
00:53Üstelik videomuzun sonunda örnek bir daire üzerinden hesaplama yapacağız. Eğer ev almayı, ev satmayı veya gayrimenkulünüzün değerini öğrenmeyi düşünüyorsanız videomuzu
01:04sonuna kadar izlemenizi tavsiye ediyorum.
01:06Kanalımıza destek olmak için videomuzu beğenmeyi ve abone olmayı da unutmayalım. Haydi başlayalım.
01:13Bir evin gerçek değeri ne demektir? Arkadaşlar, oncelikle bir kavramı doğru anlamamız gerekiyor.
01:20Bir evin gerçek değeri dediğimiz zaman, ev sahibinin kafasına göre belirlediği fiyatı kastetmiyoruz.
01:26Aynı şekilde, internette bir emlak sitesine yazılmış olan fiyatı da doğrudan gerçek değer olarak kabul edemeyiz.
01:34Gayrimenkul piyasasında birbirinden farklı kavramlar vardır. Bunlardan birincisi, ilan fiyatıdır.
01:41Yani ev sahibinin veya emlak danışmanının evi satışa çıkardığında istediği fiyattır.
01:46İkincisi, gerçekleşen satış fiyatıdır. Bu, alıcı ile satıcının anlaşarak satış işlemini gerçekleştirdiği fiyattır.
01:55Üçüncüsü ise piyasa değeridir. Bir gayrimenkulün, belirli bir tarihte, uygun pazarlama koşullarında, bilgili ve istekli bir alıcı ile satıcı arasında
02:05gerçekleşmesi beklenen makul değerdir.
02:08Bu uç kavram birbirine yakın olabilir ama her zaman aynı değildir.
02:12Örneğin, bir ev sahibi dairesini 5 milyon liradan satışa çıkarmış olabilir.
02:18Ancak aynı özelliklere sahip daireler, bölgede 4 milyon 300 bin lira civarında alıcı buluyorsa, o evin 5 milyon lira ettiği
02:26sonucuna hemen varamayız.
02:28Diğer taraftan, bir evin acil satılması gerekiyorsa, satış fiyatı normal piyasa koşullarında beklenen değerin altında da kalabilir.
02:36Burada dikkat etmemiz gereken bir konu daha var.
02:40Tapuda gösterilen satış bedeli, tek başına evin gerçek piyasa değerini kesin olarak ortaya koymaz.
02:46Aynı şekilde, belediyenin emlak vergisine esas değeri de evin güncel piyasa değeriyle aynı değildir.
02:53Yani evinizin gerçek değerini öğrenmek istiyorsanız, tek bir rakama bakarak karar vermemelisiniz.
02:59Peki, doğru fiyatı belirlemek için nereden başlayacağız?
03:03İlk olarak, evin bulunduğu bölgeyi inceleyeceğiz.
03:06Evin bulunduğu konum değerini nasıl etkiler?
03:10Gayrimenkulde çok sık duyduğumuz bir söz vardır.
03:12Konum, konum, konum.
03:14Gerçekten de evin bulunduğu yer, fiyatı belirleyen en önemli unsurlardan biridir.
03:20Düşünün ki iki daire var.
03:22İkisi de 100 metrekare, ikisi de 3 odalı ve ikisi de benzer yaşta.
03:26Ancak birinci daire toplu taşımaya, okullara, hastanelere, alışveriş merkezlerine ve günlük ihtiyaçların karşılanabileceği yerlere yakın.
03:36İkinci daire ise ulaşım imkanlarının daha sınırlı olduğu, sosyal olanakların daha az bulunduğu bir bölgede.
03:42Bu iki evin aynı fiyata sahip olmasını beklemek doğru olmaz.
03:47Çünkü insanlar yalnızca 4 duvar satın almazlar.
03:50Aynı zamanda o bölgede yaşayacakları hayatı da satın alırlar.
03:55İşe ulaşım kolaylığı, çevrenin güvenliği, otopark imkanı, sokakların durumu, yeşil alanlar ve mahalledeki genel yaşam koşulları da fiyatı etkileyebilir.
04:05Bununla birlikte, aynı mahallede bulunmak bile tek başına yeterli değildir.
04:09Ana cadde üzerindeki bir daire ile sessiz bir ara sokaktaki dairenin özellikleri farklı olabilir.
04:16Bir evin manzarası açıkken diğerinin penceresi doğrudan karşı binaya bakabilir.
04:22Ayrıca bölgede yeni bir metro hattı, hastane, yol veya başka bir önemli yatırım planlanıyorsa bu durum alıcıların beklentilerini etkileyebilir.
04:31Ancak yalnızca söylentilere dayanarak bir evin değerinin kesinlikle artacağını düşünmemek gerekir.
04:37Bir projenin gerçekten onaylanıp onaylanmadığı, ne zaman yapılacağı ve fiyatlara nasıl yansıyacağı ayrıca araştırılmalıdır.
04:45Buradan çıkaracağımız sonuç şu.
04:48Evinizin değerini öğrenmek istiyorsanız yalnızca evin içine değil, çevresine de bakmanız gerekiyor.
04:54Aynı bölgedeki benzer evleri karşılaştırın.
04:57Arkadaşlar, gelelim evin piyasa değerini araştırırken kullanabileceğimiz en önemli yöntemlerden birine.
05:04Bu yöntem, emsal karşılaştırmasıdır.
05:07Peki, emsal ne demektir?
05:09Satmayı veya satın almayı düşündüğünüz eve özellikleri bakımından benzeyen, mümkün olduğunca aynı bölgede bulunan diğer gayrimenkullerdir.
05:18Örneğin, İstanbul'da bir daire satın almayı düşünüyorsunuz.
05:22Dağ üreniz 100 metrekare net kullanım alanına sahip, uç odalı, ara katta ve asansörlü bir binada bulunuyor.
05:29Bu durumda gidip aynı ilçedeki 200 metrekarelik lüks bir daireyi doğrudan karşılaştırma yapamazsınız.
05:36Çünkü büyüklük, bina kalitesi, konum ve diğer özellikler farklıdır.
05:41Bunun yerine mümkün olduğunca şu özelliklere sahip evleri araştırmalısınız.
05:46Birincisi, aynı mahallede veya çok yakın bir bölgede bulunması.
05:51İkincisi, net kullanım alanının benzer olması.
05:54Üçüncüsü, oda sayısının ve kullanım planının yakın olması.
05:58Dorduncüsü, binanın yaşının ve fiziksel durumunun benzer olması.
06:03Beşincisi, kat, cephe, manzara, asansör ve otopark gibi özelliklerinin karşılaştırılabilir olması.
06:11İnternetteki ilan siteleri bu araştırmaya başlamak için faydalıdır.
06:15Fakat burada çok önemli bir ayrıntı var.
06:18İlan fiyatı, gerçekleşmiş satış fiyatı değildir.
06:21Bir ev sahibi 5 milyon lira isteyebilir.
06:25Başka bir ev sahibi de aynı özellikteki ev için 4 milyon 500 bin lira isteyebilir.
06:30Ancak bu evlerin hangi fiyatlardan satılacağını yalnızca ilanlara bakarak kesin olarak bilemeyiz.
06:37Üstelik bazı ilanlar uzun süredir yayında olabilir.
06:41Bazıları pazarlık payı bırakılarak hazırlanmış olabilir.
06:44Bazıları da evin özellikleri bakımından sizin karşılaştırdığınız davreden farklı olabilir.
06:50Bu nedenle mümkünse gerçekleşmiş satışlara ilişkin, güvenilir verileri araştırın.
06:56Bölgeyi iyi tanıyan, güncel satış deneyimi bulunan gayrimenkul danışmanlarından bilgi alın.
07:02Gerekli durumlarda profesyonel değerleme hizmetinden yararlanın.
07:06Bir de şu hataya düşmeyin.
07:08Karşınıza çıkan en pahalı 3 ilanı seçip kendi evinizin de aynı fiyata edeceğini düşünmeyin.
07:14Karşılaştırma yaparken hem yüksek hem düşük fiyatlı ilanların neden farklılaştığını anlamaya çalışın.
07:20Çünkü doğru emsal seçimi.
07:22Doğru fiyat belirlemenin temelidir.
07:25Metrekare hesabı nasıl yapılır?
07:27Şimdi çok önemli bir konuya geldik.
07:29Metrekare hesabı.
07:31Gayrimenkul ilanlarında sık sık şu ifadeleri görürüz.
07:3580 metrekare, 100 metrekare, 120 metrekare veya 150 metrekare.
07:40Peki, bu rakamlar davirenin gerçek kullanım alanını mı gösteriyor?
07:45Her zaman değil.
07:46Çünkü bürüt metrekare ile net metrekare arasında fark vardır.
07:50Net alan.
07:51Genel olarak davirenin bağımsız bölüm içindeki kullanılabilir alanını ifade eder.
07:56Bürüt alan ise kullanılan hesaplama yöntemine ve ilgili tanıma göre ortak alanlara ilişkin payları da içerebilir.
08:03Bu nedenle ilanlarda yazan metrekare bilgisini sorgulamadan kabul etmemek gerekir.
08:08Diyelim ki bir daire 100 metrekare olarak ilan edilmiş.
08:12Fakat bu alanın bürüt mü, net mi olduğu belli değil.
08:16Aynı bölgede başka bir daire de 100 metrekare olarak satışa çıkarılmış.
08:21Ancak ikinci davirenin net kullanım alanı daha büyük olabilir.
08:25İki davirenin fiyatını karşılaştırırken bu farkı gözden kaçırırsanız yanlış sonuca ulaşabilirsiniz.
08:32Peki, metrekare fiyatını nasıl hesaplayacağız?
08:35Diyelim ki karşılaştırdığımız bir dairenin fiyatı 4 milyon 500 bin lira ve net alanı 100 metrekare.
08:42Hesaplama şöyle.
08:434 milyon 500 bin lira bölü 100 metrekare.
08:46Sonuç, metrekare başına 45 bin liradır.
08:50Şimdi başka bir dairenin net alanının 120 metrekare ve fiyatının 5 milyon 400 bin lira olduğunu düşünelim.
08:565 milyon 400 bin lirayı 120'ye böldüğümüzde yine 45 bin lira sonucuna ulaşırız.
09:02Bu iki davirenin metrekare fiyatları aynıdır.
09:06Ancak dikkat edin.
09:07Bu, iki davirenin de kesinlikle aynı değerde olduğu anlamına gelmez.
09:11Çünkü katları, cepheleri, bina yaşları, bakım durumları ve diğer özellikleri farklı olabilir.
09:19Metrekare fiyatı bize karşılaştırma yaparken yardımcı olur.
09:23Fakat tek başına yeterli değildir.
09:25Ayrıca net alan ile net alanı.
09:27Aynı tanıma göre hesaplanmış bürüt alan ile bürüt alanı karşılaştırmak daha sağlıklıdır.
09:33Bir evin değerini hesaplarken yalnızca ilan başlığındaki metrekare rakamına güvenmeyin.
09:39Mümkün olduğunca gerçek alanı ve bu alanın nasıl hesaplandığını doğrulayın.
09:44Binanın yaşı, kat ve davirenin fiziksel durumu.
09:47Arkadaşlar, aynı mahallede bulunan ve aynı büyüklükte olan iki evin fiyatı neden farklı olabilir?
09:53Çünkü evin içinde bulunduğu binanın özellikleri de önemlidir.
09:58Örneğin, biri yeni yapılmış, bakımlı ve modern bir binada bulunan daire olsun.
10:03Diğeri ise daha eski, ortak alanları bakımsız ve önemli tadilat ihtiyacı bulunan bir binada yer alsın.
10:10İki davirenin diğer özellikleri benzer olsa bile fiyatlarının aynı olması beklenmeyebilir.
10:15Fakat burada yalnızca binanın yaşına bakarak karar vermek de doğru değildir.
10:20Eski bir bina bakımlı olabilir.
10:23Daha yeni bir binada ise yapım kalitesi, bakım veya başka sorunlar bulunabilir.
10:28Önemli olan, binanın yaşıyla birlikte mevcut fiziksel durumunu,
10:33bakım geçmişini ve güvenlikle ilgili özelliklerini değerlendirmektir.
10:37Özellikle deprem riski bakımından binanın yalnızca kaç yıllık olduğuna bakıp güvenli ya da güvensiz olduğuna karar vermeyin.
10:44Binanın teknik özellikleri ve mevcut durumu, gerektiğinde uzmanlar tarafından incelenmelidir.
10:51Şimdi kat konusuna gelelim.
10:53Bazı alıcılar ara katları tercih eder.
10:56Bazıları yüksek katlarda manzaralı daireleri sever.
11:00Bazıları ise merdiven veya asansör kullanımı bakımından daha kolay erişilebilen daireleri tercih eder.
11:06Giriş katı, yüksek giriş, ara kat ve son kat arasında fiyat farklılıkları görülebilir.
11:13Ancak bu farklılıklar her bölgede aynı değildir.
11:16Asansörün bulunması, otopark, balkon, güneş alma durumu, gürültü ve dairenin manzarası da alıcıların kararını etkileyebilir.
11:25Bir de tadilat konusu var.
11:27Evin mutfağı, banyosu, tesisatı, pencereleri ve zeminleri yenilenmiş olabilir.
11:33Başka bir evde ise, önemli bakım masrafları bulunabilir.
11:37Ancak ev sahibinin tadilata harcadığı paranın tamamı satış fiyatına eklenmez.
11:42Örneğin, ev sahibi mutfağı yenilemek için 300 bin lira harcamış olabilir.
11:47Fakat bu harcama, evin piyasa değerinin otomatik olarak 300 bin lira artacağı anlamına gelmez.
11:54Yapılan tadilatın kalitesi, bölgedeki alıcıların tercihleri ve benzer evlerin durumu önemlidir.
12:00Kısacası, evin dış görünüşüne aldanmadan binayı ve dairenin gerçek durumunu değerlendirmek gerekir.
12:07Tapu, iskan ve hukuki durumu mutlaka kontrol edin.
12:11Şimdi geldik.
12:12Ev alırken gözden kaçırılmaması gereken konulardan birine.
12:16Bir evin fiziksel özellikleri çok iyi olabilir.
12:19Konumu güzel.
12:20Manzarası açık ve fiyatı da cazip olabilir.
12:23Ancak tapu ve hukuki durumla ilgili sorunlar varsa bu durum hem alım kararını hem de gayrimenkulün değerini etkileyebilir.
12:31Öncelikle tapunun niteliğini ve bağımsız bölüm bilgilerini kontrol etmelisiniz.
12:36Kat mülkiyeti mi var?
12:37Kat irtifakı mı var?
12:39Taşınmazın tapu kayıtları?
12:41Fiilen gördüğünüz daireyle uyumlu mu?
12:43Bu soruların cevapları önemlidir.
12:46Kat irtifakı bulunması tek başına bir taşınmazın değersiz veya satın alınamaz olduğu anlamına gelmez.
12:52Aynı şekilde kat mülkiyeti bulunması da bütün teknik ve hukuki kontrollerin gereksiz olduğu anlamına gelmez.
13:00Binanın yapı kullanma izin belgesi, yani iskan durumu da araştırılmalıdır.
13:05Gerekli durumlarda belediyedeki onaylı proje ve ruhsat bilgileri incelenmeli.
13:10Mevcut yapının bu belgelerle uyumu değerlendirilmelidir.
13:14Ayrıca tapu üzerinde ipotek, haciz, şer veya başka kısıtlamalar bulunup bulunmadığı da ilgili kayıtlar üzerinden kontrol edilmelidir.
13:22Bunların her biri farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
13:26Bir kayıtla karşılaşıldığında hemen kesin hüküm vermek yerine, kaydın ne anlama geldiğini ve satışa etkisini uzman yardımıyla değerlendirmek gerekir.
13:35Burada önemli bir ayrıntı daha var.
13:38Bir evin piyasa değerini belirlemek ile o evin satın alınmasının hukuken güvenli olup olmadığını belirlemek aynı işlem değildir.
13:45Örneğin, fiyatı bölge ortalamasının altında olan bir ev buldunuz.
13:50Bu gerçekten iyi bir fırsat olabilir.
13:53Ancak düşük fiyatın nedenini araştırmadan karar vermeyin.
13:57Satıcının acil nakit ihtiyacı olabilir.
14:00Evde tadilat gerektiren sorunlar bulunabilir.
14:03Ya da tapu ve yapı durumuyla ilgili ayrıca incelenmesi gereken bir konu olabilir.
14:09Bu nedenle yalnızca ucuz diye bir eve yönelmek yerine, fiyatın neden düşük olduğunu anlamaya çalışın.
14:15Unutmayın, bir evi satın alırken ödediğiniz para kadar.
14:19Ne satın aldığınızı tam olarak bilmeniz de önemlidir.
14:23Belediye rayiç bedeli evin gerçek değeri midir?
14:26Arkadaşlar, bu konuda çok sık karıştırılan bir başka kavram da belediye rayiç bedelidir.
14:31Bazen bir kişi evinin değerini öğrenmek için belediyeye başvuruyor ve burada karşılaştığı rakamı evinin gerçek satış değeri olarak kabul ediyor.
14:40Oysa belediyenin emlak vergisine esas değeriyle bir konutun güncel piyasa değeri aynı kavram değildir.
14:47Belediyede kullanılan değer, ilgili vergi mevzuatı çerçevesinde belirlenir ve farklı amaçlara hizmet eder.
14:54Bir davirenin piyasada kaç liraya alıcı bulabileceğini anlamak için yalnızca bu değere bakmak yeterli olmaz.
15:01Örneğin, bir evin emlak vergisine esas değeri 1 milyon lira olabilir.
15:06Ancak benzer özellikteki evlerin piyasa koşullarında çok daha yüksek fiyatlardan işlem görmesi mümkündür.
15:13Burada verdiğimiz rakam yalnızca örnektir.
15:16Her taşınmazın durumu farklıdır.
15:18Aynı şekilde, belediyedeki değer düşük diye evin mutlaka ucuz olduğunu da düşünmeyin.
15:24Piyasa değerini belirlemek için konumu, alanı, binanın durumu, emsal satışlar ve diğer özellikler birlikte incelenmelidir.
15:32Tapu işlemlerinde beyan edilmesi gereken bedel ve uygulanacak harç kuralları ise ayrıca değerlendirilmelidir.
15:40Evin piyasa değerini tahmin etmek, tapu işlemlerinde hangi bedelin beyan edilmesi gerektiği sorusundan farklıdır.
15:46Bu iki konuyu birbirine karıştırmamak gerekir.
15:49Örnek bir evin değerini birlikte hesaplayalım.
15:53Şimdi öğrendiklerimizi bir örnek üzerinde uygulayalım.
15:56Diyelim ki 100 metrekare net kullanım alanına sahip, uç odalı, ara katta bulunan bir davireyi değerlendireceğiz.
16:04Daviremiz asansörlü bir binada.
16:06Konumu iyi, toplu taşımaya yakın ve genel durumu bakımlı.
16:10İlk olarak aynı bölgede bulunan benzer davireleri araştırıyoruz.
16:15Araştırmamı sonucunda, özellikleri karşılaştırılabilir uç davirenin satış ilanlarını bulduğumuzu varsayalım.
16:22Birinci davirenin ilan fiyatı 4.200.000 lira.
16:25İkinci davirenin ilan fiyatı 4.500.000 lira.
16:29Üçüncü davirenin ilan fiyatı 4.800.000 lira.
16:33Bu uç ilanı gördüğümüzde, hemen kendi daviremizin değerinin 4.500.000 lira olduğunu söyleyebilir miyiz?
16:40Hayır, henüz söyleyemeyiz.
16:42Çünkü öncelikle bu ilanlardaki davirelerin gerçekten benzer olup olmadığını kontrol etmeliyiz.
16:49Birinci daire daha eski bir binada olabilir.
16:52İkinci daire bizim daviremize çok benzeyebilir.
16:56Üçüncü davirenin ise daha iyi manzarası veya daha yeni bir iç dekorasyonu olabilir.
17:01Ayrıca ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatlarının farklı olabileceğini unutmamalıyız.
17:07Diyelim ki yaptığımız araştırmada ikinci davirenin özelliklerinin bizim daviremize daha yakın olduğunu gördük.
17:14Diğer ilanları da karşılaştırdıktan sonra, mevcut veriler ışığında kendi daviremiz için bir fiyat aralığı oluşturabiliriz.
17:22Örneğin, yalnızca açıklama amacıyla 4.300.000 ile 4.600.000 lira arasında bir ön değerlendirme aralığı belirlediğimizi düşünelim.
17:31Bu rakamlar gerçek bir bölge araştırmasına dayanmıyor.
17:35Yalnızca yöntemi göstermek için verilmiş varsayımsal rakamlardır.
17:39Gerçek bir fiyat aralığı belirlemek için güncel ve güvenilir emsal verileri gerekir.
17:45Sonra daviremizin fiziksel durumunu inceliyoruz.
17:48Mutfak ve banyo bakımlı mı?
17:50Tesisatta sorun var mı?
17:52Daire güneşi alıyor mu?
17:54Binanın ortak alanları nasıl?
17:56Otopark imkanı var mı?
17:58Ardından tapu ve yapı durumunu kontrol ediyoruz.
18:01Bu incelemelerden sonra ilk fiyat değerlendirmemizi gözden geçirebiliriz.
18:06Davire'nin özellikleri benzer evlerden daha iyiyse, bu durum fiyatı olumlu etkileyebilir.
18:12Önemli tadilat ihtiyacı veya diğer olumsuzluklar varsa bunlar da değerlendirmeye alınmalıdır.
18:18Ancak her özellik için gelişigüzel bir miktar eklemek veya çıkarmak doğru değildir.
18:24Fiyat düzeltmelerini mümkün olduğunca piyasa verilerine dayandırmak gerekir.
18:29Son olarak, elimizdeki verilerin ne kadar güvenilir olduğunu sorguluyoruz.
18:33Yalnızca ilanlara bakarak bir ön tahmin yapabiliriz.
18:37Daha sağlam bir değerlendirme için gerçekleşmiş satış verileri, bölge bilgisi ve gerekirse profesyonel değerleme raporu önem kazanır.
18:46İşte arkadaşlar, bir evin değerini belirlemek böyle sistemli bir araştırma gerektirir.
18:52Evinizi satarken fiyatı nasıl belirlemelisiniz?
18:55Şimdi konuyu evini satmak isteyenler açısından değerlendirelim.
18:59Diyelim ki evinizi satmaya karar verdiniz.
19:02İlk yapmanız gereken şey, komşunuzun evini kaç liradan satışa çıkardığını öğrenmek olabilir.
19:08Fakat yalnızca komşunuzun istediği fiyatı örnek almak yeterli değildir.
19:13Çünkü komşunuzun evi daha büyük olabilir, daha iyi durumda olabilir veya farklı bir katta bulunabilir.
19:20Öncelikle kendi evinizin özelliklerini doğru biçimde belirleyin.
19:24Net kullanım alanı, oda sayısı, katı, bina yaşı, ısınma sistemi, otopark imkanı ve tapu durumu gibi bilgileri hazırlayın.
19:34Sonra benzer evleri araştırın.
19:36İlan sitelerinde yalnızca en yüksek fiyatlı evlere bakmayın.
19:40Benzer özelliklerdeki evlerin fiyat aralığını inceleyin ve mümkünse satışa dönüşen işlemler hakkında güvenilir bilgi edinin.
19:48Bir de satış süresini göz önünde bulundurun.
19:51Evinizi satmak için acele etmiyorsanız, farklı bir strateji izleyebilirsiniz.
19:57Ancak kısa sürede satış yapmanız gerekiyorsa, fiyat belirlerken mevcut piyasa koşullarını daha dikkatli değerlendirmeniz gerekir.
20:04Burada önemli olan, satış fiyatını yalnızca duygularınıza göre belirlememektir.
20:10İnsan yıllarca oturduğu evine bağlanabilir.
20:13Evine emek vermiş olabilir.
20:15Çocuklarını orada büyütmüş.
20:17Güzel anılar biriktirmiş olabilir.
20:19Bunların hepsi insani ve anlaşılır duygulardır.
20:23Ancak alıcı, sizin o evde yaşadığınız anılara değil, satın alacağı taşınmazın özelliklerine ve kendi bütçesine bakar.
20:31Bu nedenle evinizin değerini belirlerken, duygusal değerle piyasa değerini birbirinden ayırmalısınız.
20:38Bir diğer, konuda ilan fiyatını sürekli değiştirmektir.
20:42Evinizi satışa çıkardınız.
20:44Uzun süre ciddi bir ilgi görmediniz.
20:46Bu durumda hemen fiyatı düşürmek yerine, onca ilanınızı ve piyasa koşullarını inceleyin.
20:52Fotoğraflar yeterince açıklayıcı mı?
20:55İlan bilgileri doğru mu?
20:57Fiyatınız benzer evlere göre ne durumda?
20:59Alıcıların gösterdiği ilgi nasıl?
21:02Bu soruların cevapları.
21:03Sonraki adımınızı belirlemenize yardımcı olur.
21:07Unutmayın, amaç yalnızca yüksek fiyat yazmak değil.
21:10Doğru alıcıya makul ve savunulabilir bir fiyatla ulaşmaktır.
21:14Ev alırken yüksek fiyat ödememek için nelere dikkat etmelisiniz?
21:19Şimdi de ev satın almayı düşünen arkadaşlarımıza birkaç önemli tavsiyede bulunalım.
21:25Oncelikle, beğendiğiniz ilk ev için acele karar vermeyin.
21:29Eviniz için ayırdığınız bütçeyi belirleyin.
21:32Daha sonra aynı bölgede benzer özellikteki diğer davireleri karşılaştırın.
21:37Satıcının söylediği fiyatı doğrudan kabul etmek zorunda değilsiniz.
21:41Ancak yalnızca pazarlık yapmak amacıyla gerçekçi olmayan bir fiyat teklif etmekte her zaman sonuç vermeyebilir.
21:48Önemli olan, teklifinizi makul gerekçelere dayandırmaktır.
21:52Örneğin, benzer dairelerin daha düşük fiyatlardan satışa çıkarıldığını görüyorsanız bu bilgiyi karşılaştırma yaparken kullanabilirsiniz.
22:01Fakat ilan fiyatlarının gerçek satış fiyatları olmadığını da unutmayın.
22:05İkinci olarak, evin masraflarını hesaplayın.
22:09Satın alma fiyatının yanında tapu harcı ve diğer işlem giderleri, taşınma masrafları, gerekli tadilatlar ve varsa finansman maliyetleri de bütçenizi
22:19etkileyebilir.
22:20Üçüncü olarak, yalnızca bugünkü fiyatı değil, evin sizin ihtiyaçlarınıza uygun olup olmadığını da değerlendirin.
22:27İşe ulaşımınız kolay mı?
22:29Ailenizin ihtiyaçlarını karşılıyor mu?
22:32Aidat ve ısınma giderleri bütçenize uygun mu?
22:35Binanın durumu hakkında yeterli bilgiye sahip misiniz?
22:39Dördüncü olarak, satıcının acil satış yapması gerektiğini duyduğunuzda bunun otomatik olarak iyi bir fırsat olduğu sonucuna varmayın.
22:47Fiyatın neden düşük olduğunu araştırın.
22:50Tapu ve hukuki durumla ilgili kontrolleri tamamlayın.
22:53Gerekli durumlarda uzman desteği alın.
22:56Son olarak, bir evi yalnızca başkaları da alıyor diye satın almayın.
23:00Gayrimenkul kararları büyük miktarda para gerektirir.
23:04Bu nedenle heyecanla değil, araştırmayla hareket etmek daha sağlıklıdır.
23:09Profesyonel gayrimenkul değerleme raporu ne zaman gerekir?
23:13Arkadaşlar, şimdi şu soruyu cevaplayalım.
23:16Bir evin değerini mutlaka bir uzmana mı hesaplatmak gerekir?
23:19Her durumda profesyonel bir değerleme raporu alınması zorunlu değildir.
23:24Basit bir ön fiyat araştırmasını kişi, kendisi de yapabilir.
23:28Ancak yüksek tutarlı bir gayrimenkul satın alıyorsanız,
23:32miras kalan bir taşınmazın değerini belirlemek istiyorsanız,
23:35ortaklar arasında anlaşmazlık varsa veya daha ayrıntılı ve belgeli bir değer tespitine ihtiyaç duyuyorsanız uzman değerlendirmesi yararlı olabilir.
23:44Bu noktada APK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarından hizmet alınması değerlendirilebilir.
23:52Uzman, taşınmazın konumunu, fiziksel özelliklerini, tapu ve ilgili belgelerini,
23:58emsal verilerini ve piyasa koşullarını inceleyerek rapor hazırlar.
24:02Değerleme çalışmasının kapsamı ve kullanılan yöntem,
24:05taşınmazın özelliklerine ve raporun amacına göre değişebilir.
24:09Burada şunu da bilmemiz gerekiyor.
24:11Değerleme raporu, gelecekte evin kesinlikle hangi fiyattan satılacağını garanti etmez.
24:17Piyasa koşulları değişebilir.
24:19Alıcı ve satıcının koşulları farklı olabilir.
24:22Faiz oranları, krediye erişim, arz ve talep gibi etkenler fiyatları etkileyebilir.
24:28Ancak iyi hazırlanmış bir değerleme raporu,
24:31fiyat konusunda daha sağlam bir değerlendirme yapmanıza yardımcı olabilir.
24:35Özellikle büyük bir yatırım kararı verirken,
24:38yalnızca bir kişinin tahminine veya internette gördüğünüz birkaç ilana dayanmak yerine,
24:44mümkün olduğunca güvenilir verilerle hareket edin.
24:47Bir evin değerini etkileyen diğer önemli faktörler.
24:50Şimdiye kadar temel konuları konuştuk.
24:53Ancak evin değerini etkileyen birkaç ayrıntıyı daha hatırlatmak istiyorum.
24:58Birincisi, arz ve talep.
25:00Bir bölgede satılık ev sayısı fazlayken alıcı sayısı sınırlıysa fiyatlar üzerinde farklı bir baskı oluşabilir.
25:07Buna karşılık talebin yüksek.
25:09Uygun konu tarzının sınırlı olduğu bölgelerde fiyatlar farklı hareket edebilir.
25:14İkincisi, ekonomik koşullar.
25:17Konut kredisi faizleri.
25:18Enflasyon, hane halkının alım gücü ve yatırımcıların beklentileri konut piyasasını etkileyebilir.
25:25Ancak bu faktörlerin her evin fiyatına etkisi aynı değildir.
25:29Üçüncüsü, aidat ve işletme giderleri.
25:32Özellikle büyük sitelerde yüksek aidatlar bazı alıcıların tercihlerini etkileyebilir.
25:38Bu nedenle yalnızca dağ irinin fiyatını değil, aylık giderlerini de incelemek gerekir.
25:44Dördüncüsü, dağ irinin kullanım planı.
25:47Metrekare aynı olsa bile odaların yerleşimi, koridorların uzunluğu,
25:52doğal ışık alması ve kullanılabilir alanın verimli olması, evin tercih edilmesini etkileyebilir.
25:57Beşincisi, binanın ortak alanları ve yönetimi.
26:01Bakımlı bir bina, düzenli yönetim ve uygun ortak alanlar alıcılar açısından olumlu olabilir.
26:07Ancak bunların etkisi yine bölge ve alıcı tercihleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
26:13Altıncısı, taşınmazın kullanım durumu.
26:16Ev boş mu, kiracılı mı, içinde ev sahibi mi oturuyor?
26:20Mevcut kira sözleşmesi ve teslim koşulları alıcının kararını etkileyebilir.
26:26Bu durumlar değerlendirilirken hukuki şartlar ayrıca incelenmelidir.
26:30Yedincisi, çevredeki gelişmeler.
26:33Bölgedeki yeni projeler.
26:35Ulaşım yatırımları ve imar kararları gayrimenkulün gelecekteki kullanımını ve piyasa beklentilerini etkileyebilir.
26:42Ancak gerçekleşmemiş projelere veya doğrulanmamış söylentilere dayanarak kesin fiyat tahmini yapmak doğru değildir.
26:49Gördüğünüz gibi, bir evin değerini belirlemek yalnızca metrekaresini bir rakamla çarpmaktan ibaret değildir.
26:56Bütün bu faktörleri bir arada değerlendirmek gerekir.
27:00Arkadaşlar, bugün bir evin gerçek piyasa değerinin nasıl belirlenebileceğini ayrıntılı olarak konuştuk.
27:06İsterseniz konuyu kısaca özetleyelim.
27:09Birinci kural, evinizin değerini belirlerken yalnızca ilan fiyatlarına güvenmeyin.
27:15İkinci kural, aynı bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip evleri karşılaştırın.
27:21Üçüncü kural, brüt ve net metrekare farkını mutlaka dikkate alın.
27:25Dördüncü kural, binanın yaşını, fiziksel durumunu, katını, cephesini ve diğer özelliklerini inceleyin.
27:33Beşinci kural, tapu, iskan ve hukuki durumla ilgili kontrolleri ihmal etmeyin.
27:39Altıncı kural, belediye emlak vergisine esas değeri, evin gerçek piyasa değeriyle karıştırmayın.
27:45Yedinci kural, gerekli durumlarda profesyonel gayrimenkul değerleme desteği alın.
27:51Ve en önemlisi, yalnızca bir kişinin söylediği rakama bakarak karar vermeyin.
27:56Araştırın, karşılaştırın ve mümkün olduğunca güvenilir verilere dayanın.
28:00Şimdi size bir soru sormak istiyorum.
28:03Sizce bugün bir evin değerini belirleyen en önemli unsur hangisi?
28:07Evin bulunduğu konum mu?
28:09Binanın yaşı mı?
28:10Metrekare mi?
28:11Yoksa tapu ve hukuki durumu mu?
28:14Düşüncelerinizi yorumlar bölümünde bizimle paylaşabilirsiniz.
28:18Yorumlarınızı okumaktan memnuniyet duyarım.
28:21Eğer gayrimenkul alırken, satarken veya kiralarken işinize yarayacak bilgilere ulaşmak istiyorsanız kanalımıza abone olmayı, videomuzu beğenmeyi ve ihtiyacı olan yakınlarınızla
28:32paylaşmayı unutmayın.
28:34Desteğiniz bizim için çok kıymetli.
28:36Bir sonraki videoda görüşmek üzere.
28:39Hepinize sağlıklı, huzurlu ve bol kazançlı günler diliyorum.
28:43Hoşçakalın.
28:44Bilgilendirme notu
28:45Bu video genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
28:49Verilen fiyatlar yalnızca örnek niteliğindedir ve belirli bir bölgedeki güncel piyasa değerini göstermez.
28:55Her gayrimenkul kendi özellikleri ve güncel piyasa koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.
29:02Hukuki konularda ilgili uzmanlardan, resmi kayıtlarla ilgili işlemlerde yetkili kurumlardan ve profesyonel değerleme ihtiyacında yetkili değerleme kuruluşlarından destek alınması tavsiye
29:13edilir.