- há 3 semanas
Mundo Business: Ricardo Frizera conversa com especialistas sobre mercado imobiliário na Grande Vitória
Categoria
🗞
NotíciasTranscrição
00:00Muito bom dia a você, leitor do Folha Vitória, que nos acompanha aqui no Facebook do Folha Vitória.
00:05Meu nome é Ricardo Frizeira, sou empreendedor e investidor e respondo aqui no Jornal Folha Vitória pela coluna Mundo Business.
00:11O nosso objetivo é falar de negócios, investimentos e pautar os bastidores da economia capixaba.
00:17Hoje eu estou aqui com o Marcelo Murat, Marcelo diretor da Apex Partners.
00:23Bom dia, Ricardo.
00:25E com o José Luiz Galveias, que é presidente da Galvan Construtora.
00:28Bom dia a todos.
00:30Então, como você pode imaginar, o assunto aqui hoje é mercado imobiliário na grande vitória.
00:35Eu vou começar fazendo um panorama resumido do que aconteceu no mercado imobiliário do Brasil de maneira geral.
00:41A gente teve, nos últimos anos, uma redução da taxa básica de juros da economia.
00:46O que isso significa na prática?
00:48Com juros baixos, o crédito para o consumidor final, ou seja, o crédito para quem vai comprar imóvel, não é
00:55isso, Marcelo?
00:56O crédito barateou muito, ou seja, isso estimulou a compra de novos imóveis no Brasil como um todo, em especial
01:06na cidade de São Paulo, mas a gente já sente reflexos disso aqui também na grande vitória.
01:12E esse é o assunto de hoje.
01:14A gente falar o que está acontecendo em específico no mercado imobiliário da grande vitória.
01:19Por isso aqui, dois especialistas que dominam o assunto.
01:22Eu vou começar com o Marcelo.
01:23Marcelo, a gente observa aqui em Vitória um ritmo mais forte de lançamentos em bairros mais nobres e empreendimentos mais
01:30nobres.
01:31Quero entender com você quais são os bairros aqui da cidade hoje que estão retomando esse crescimento mais forte do
01:39mercado e onde estão as maiores oportunidades para a cidade crescer.
01:44Bom, Ricardo, na PECS a gente vem acompanhando o desenvolvimento do mercado de Vitória há aproximadamente quatro anos.
01:52Foram quatro anos de vendas estáveis, com uma taxa de absorção aí na média de 3% ao mês.
02:00E a expectativa é que a partir desse ano, com um novo ciclo de desenvolvimento econômico, essas taxas possam no
02:06mínimo dobrar.
02:08E é natural que o mercado comece a sua retomada por regiões onde tem a disponibilidade de terreno.
02:15E é natural que em Vitória, seja por Jardim Camburi e Bento Ferreira, que são dois bairros ainda com bastante
02:23disponibilidade de terreno,
02:25e por regiões nobres, onde o mercado já é bastante consolidado.
02:30E é o que a gente vem percebendo aí desde o segundo semestre do ano passado.
02:34A gente percebe hoje que os estoques hoje são mais concentrados nesses dois bairros, por conta desses dois fatores.
02:44Então, a gente entende que hoje o mercado de Vitória tem um estoque bastante regulado, até muito baixo em relação
02:51à sua demanda potencial.
02:53O que estava faltando era a confiança do consumidor.
02:56E é isso que a gente espera que se reverta a partir desse semestre.
02:59Ou seja, não tem muito imóvel sobrando na cidade.
03:01Não, não tem.
03:02Não tem.
03:03Se você faz um corte desse estoque por todos os bairros, você vai perceber que tem bairro que não tem
03:08estoque.
03:09É importante que a gente está falando do estoque primário, que é aquele estoque que está na mão dos construtores
03:16e dos incorporadores.
03:17O estoque secundário, que é aquele que está na mão dos compradores, de uma forma geral,
03:23esse estoque é difícil a gente ainda medir, porque a gente tem muito pouca informação estatística sobre essa informação.
03:30A cidade hoje cresce mais para Jardim Camburi e Bento Ferreira, que são os bairros onde tem mais terrenos disponíveis.
03:38É natural, com a mudança do Plano Diretor de Vitória, que foi consolidado no início de 2019,
03:46o próprio plano já estimula o desenvolvimento desses bairros, através dos seus coeficientes de ocupação e gabaritos.
03:56Então é natural que o mercado comece realmente a se desenvolver por essas regiões, ou voltar a crescer por essas
04:03regiões.
04:05Perfeito.
04:05Zé Luiz, agora da perspectiva do construtor, de quem está fazendo os imóveis.
04:10Onde que você enxerga hoje na Grande Vitória que tem mais espaço para construir e onde que você enxerga que
04:16tem melhor recepção pelo mercado?
04:19Ou seja, onde que os consumidores estão comprando com mais facilidade?
04:24Na verdade, eu posso dizer que desde 2018, a gente já sente uma certa recuperação gradativa do mercado.
04:37Mas apenas para aqueles empreendimentos muito bem localizados, tanto em Vila Velha quanto em Vitória, na Grande Geral como um
04:46todo.
04:46Mas hoje, a gente já sente uma pressão muito mais forte e aí a gente pode esperar com uma expectativa
04:55muito boa aí dos tempos que virão.
04:58A questão dos bairros é como exatamente o Marcelo falou, onde você tem oportunidade de investir ou de comprar a
05:08um preço mais baixo.
05:09Até porque, como você falou, a questão de juros, não é só a questão também do financiamento que vem sendo
05:15facilitado pelo governo.
05:17A gente está com expectativa agora de vir um plano muito melhor ainda de financiamento do que o que a
05:22gente já tem.
05:23Mas também, aquele investimento com taxas muito altas que inviabilizava qualquer coisa na área da produção.
05:34Então, hoje, Bento Ferreira é um bairro que a gente não entende por que ele já não deslanchou antes.
05:41Porque ruas largas, mobilidade maravilhosa, a pessoa mora ali com excelente qualidade de vida, é um bar arejado.
05:51Então, a expectativa é muito grande nesse bairro.
05:55Mas também Jardim Camburi, próximo, inclusive, de onde você tem uma grande área industrial da Grande Vitória, que é na
06:03Serra.
06:03E você está ali em Vitória, pertinho disso tudo.
06:08Então, Vila Velha também desponta pela qualidade lá das praias, pelo que representa morar em Vila Velha.
06:18É uma cidade espetacular e o desenvolvimento se deu ali perto da orla.
06:26Você ainda tem muita oportunidade em Vila Velha, de bons investimentos.
06:31Hoje em Vila Velha, onde estão os principais empreendimentos?
06:34Onde estão os principais lançamentos?
06:36Onde está vendendo melhor?
06:37Olha, Itaparica, você tem muitos empreendimentos lá.
06:43Mas você sente como o estoque hoje está baixo.
06:47Hoje uma pessoa que está procurando um apartamento para comprar, ele já não tem a facilidade que ele tinha seis,
06:54oito meses atrás.
06:55Esse é um bom sinal, né?
06:56Você fala que o estoque está baixo, é sinal de que as pessoas estão comprando imóveis de fato, é isso?
07:00Exatamente.
07:01Então, Marcelo, a gente falou da taxa de juros abaixando.
07:04Isso aí gera um reflexo que é juros mais baixos, crédito mais barato.
07:08O consumidor pega o crédito para financiar o imóvel.
07:12Só que agora a economia brasileira está voltando a crescer de maneira mais robusta.
07:16O que significa isso para você, eleitor?
07:18Significa que a gente vai gerar cada vez mais empregos.
07:22E aí agora a gente começa a perceber uma tendência do desemprego caindo realmente no Brasil.
07:27E gerando mais empregos, a gente tem mais renda, certo?
07:31Então, eu queria entender.
07:32Esse primeiro efeito do mercado, que a gente está observando nos bairros mais nobres,
07:37se dá muito por conta da queda de juros.
07:39Mas quando o emprego e a renda vierem de maneira mais robusta,
07:43a gente pode esperar uma aceleração do crescimento?
07:46Sem dúvida.
07:47Quando nós decidimos fazer os investimentos no mercado imobiliário na Apex em 2016,
07:55a gente olhava essa retomada em dois ciclos.
07:57O primeiro ciclo estava sustentado pela queda gradativa da taxa de juros.
08:02A gente não imaginava que fosse chegar no nível que chegou tão rápido.
08:07e pelo aumento do nível de confiança do consumidor.
08:10E num segundo ciclo, se daria para os fundamentos mais macroeconômicos.
08:16Redução da taxa de juros, aumento da massa salarial, crescimento da atividade econômica.
08:22A atividade econômica é PIB.
08:23Então, é emprego, geração de renda.
08:25Exatamente.
08:26É o que impacta, de fato, na vida do trabalhador.
08:29É isso?
08:29É, o que a gente acabou percebendo ao longo desse período, até por conta da instabilidade política,
08:34que os dois ciclos basicamente se juntaram.
08:40Quer dizer, a gente imaginava que isso fosse acontecer de forma mais...
08:42Um ciclo de cada vez, mas a gente está percebendo que como a confiança não veio no nível que a
08:46gente imaginava,
08:49tende a vir agora no segundo ciclo.
08:52E aí a gente acredita muito fortemente na retomada do mercado imobiliário.
08:57Perfeito.
08:58Mas, Luiz, eu vejo, ando aqui pelas ruas de Vitória, vejo alguns lançamentos da Galvan.
09:03Então, você passa ali para o Rio Branco, tem um lançamento.
09:05Eu queria entender.
09:07Vocês ficaram muito tempo em Vila Velha e agora estão já dominando os lançamentos aqui em Vitória.
09:12Como é que funciona isso?
09:14É, a gente veio para Vitória com o edifício Summer Hill, há mais ou menos 15, 17 anos atrás,
09:22e sempre foi um sucesso.
09:25Ultimamente, a gente tem construído até mesmo mais em Vitória do que em Vila Velha,
09:30mas ficou aquela questão porque a empresa tem 30 e poucos anos que começou em Vila Velha.
09:38Uma coisa que eu vou, assim, chocar aqui, dizendo o seguinte,
09:42o mercado imobiliário, ele sempre vai estar em crise.
09:49Só que, às vezes, a crise é para produzir.
09:54Porque quando o mercado está bombando, como a gente teve em algum tempo atrás, etc.,
10:01a crise era achar gente para trabalhar, porque realmente você...
10:07Uma empresa roubava o empregado de outra empresa, quer dizer, valorizando a mão de obra.
10:12Aí você começa a ter problemas com o próprio sindicato, com reivindicações, etc.
10:19Essa é a crise boa.
10:20Depois entra a crise que é imposta pela macroeconomia, pela situação do país e até pelas próprias empresas
10:30que, às vezes, não estão tão bem preparadas para enfrentar aquele momento,
10:35mesmo aquela crise positiva, e aí começa a cometer erros.
10:41Eu acho que, hoje, as empresas estão muito mais preparadas para esse advento aí dos juros baixos
10:51e do déficit habitacional alto, que a gente trabalha aí para diminuir.
10:57O emprego, que fatalmente a construção civil é responsável,
11:04e dá sempre a conta do recado quando é chamada.
11:09Com o governo federal também, facilitando aí o investimento, o empréstimo.
11:16Com a alienação fiduciária, que veio há pouco tempo, dando garantia às instituições financeiras.
11:22A alienação fiduciária, explica um pouco melhor para a gente o que é essa...
11:25A alienação fiduciária, em poucas palavras, é uma forma que as instituições financeiras e o banco tiveram
11:33para colocar dinheiro no mercado imobiliário praticamente sem correr risco.
11:40Ou seja, aquela pessoa que pega o financiamento, ele tem que realmente pagar o financiamento que pegou.
11:47Antes da alienação fiduciária, havia uma insegurança muito grande das instituições financeiras
11:54para se colocar dinheiro no mercado imobiliário, prejudicando o emprego, prejudicando toda a movimentação
12:00e prejudicando ao principal interessado, que é aquela pessoa que está querendo um apartamento.
12:08Está querendo um apartamento para si, para o filho, a população cresce, você tem a necessidade de imóvel para morar.
12:19Quer dizer, você também tem quem investe em imóvel para aluguel, etc.
12:24Mas o mercado imobiliário é muito dinâmico, a cadeia do mercado imobiliário é enorme.
12:31Eu estava outro dia analisando, Marcelo, a gente fez em Vila Velha mais de 3 mil apartamentos.
12:38Esses 3 mil apartamentos, eles deixam na prefeitura de Vila Velha 15 milhões por ano, todo ano.
12:44Impressionante.
12:45Só de PTU. O que gerou de TBI, o que esses moradores geram na compra de supermercado e tudo mais,
12:54a conta de telefone de cada cidadão, que você tem 25% ali de ICMS, quanto que fica para a
13:01prefeitura.
13:02Isso tudo é gerado a partir da produção.
13:06Então, eu acho que nós estamos no caminho certo aí, estamos com boas expectativas.
13:10E principalmente, para você que está procurando imóvel, você hoje tem as empresas muito mais bem preparadas para te atender
13:21da melhor forma.
13:22Perfeito, Zé Luiz, mostrando para a gente um pouco dos bastidores aqui do que é construir e empreender aqui na
13:29Grande Vitória.
13:30Pessoal, eu vou agradecer pelo tempo de vocês.
13:32Você, leitor, que ainda não conhece a coluna Mundo Business no nosso espaço aqui no Jornal Folha Vitória, eu te
13:37convido a conhecer.
13:38É só abrir o Jornal Folha Vitória, desce lá um pouquinho, você vai ver minha cara.
13:43Nosso propósito é dar voz do empreendedor capixaba, é falar um pouco dos bastidores, dos negócios, de investimentos, da economia
13:50capixaba.
13:52Então, eu agradeço a você, leitor, por ter ficado aqui com a gente até esse momento.
13:56Espero que em breve voltemos para outras oportunidades.
13:59Agradeço ao Marcelo pela presença e agradeço ao Zé Luiz pela presença.
14:04Muito obrigado, tenha um bom dia.
14:06Tá bom.
14:08Tchau, tchau.