00:00¿Les parece que las viviendas en Colombia se están haciendo más pequeñas?
00:03Miremos si esto ya es una regla general o si se trata de casos puntuales,
00:07porque sí, el tamaño importa y no siempre para mal.
00:09Aparta, estudios, loft, monoambientes y hasta cajitas de fósforos son las palabras que algunos
00:14usan para definir las viviendas que hoy se están vendiendo en Colombia.
00:18A simple vista, podrá pensarse que los apartamentos se están reduciendo,
00:21pero algunos datos matizan o incluso contradicen esta percepción.
00:25Tenemos que reconocer que el área de las viviendas se ha ido reduciendo drásticamente
00:30y esto ha afectado mucho la vida de los colombianos.
00:33En los 60 y 70 las viviendas sociales tenían 120 metros, en los 80 bajan a 80, en los 90
00:41a 60.
00:42En el 2004 incluso tuvimos una normativa nacional que hablaba de 35 metros que afortunadamente fue derogada
00:50y en estos momentos hemos venido trabajando con 42 metros.
00:57La Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, asegura que los metrajes de vivienda no han cambiado mucho en dos décadas.
01:02Según el gremio, desde 2005 el área promedio de la vivienda de interés social se ha mantenido por encima de
01:0855 metros cuadrados.
01:10En cambio, la NOVIS pasó de un promedio de 128 a 98 metros cuadrados en dos décadas.
01:15Pero quienes han investigado este tema no hablan de una reducción constante en todas las construcciones nuevas,
01:21más bien señalan que en los últimos años han surgido proyectos puntuales con áreas pequeñas que se salen de lo
01:26habitual.
01:27Sí, nosotros evaluamos normalmente hacia el 2014, 2017, 2018 y sobre todo en los municipios de Bogotá los metrajes pueden
01:41llegar a 65, 60 metros, 55, ¿sí?
01:45En Bogotá incluso hay proyectos que se salen de 50, 55. Pero claramente ya hace dos años más o menos,
01:55pues sí hemos tenido proyectos de establecido en el cruz.
01:59Para tener una foto más completa podemos cruzar algunos datos del DANE.
02:03Tomemos primero el número de unidades de vivienda que se licencian cada año en Colombia con el área total aprobada
02:08para construir vivienda.
02:09Esto nos da que entre 2019 y 2025 los metrajes en Colombia han estado entre 85 y 93 metros cuadrados.
02:16Más precisamente, se ha construido vivienda VIS entre 61 y 65 metros cuadrados y NOVIS entre 111 y 116 metros
02:25cuadrados.
02:25No estamos negando la existencia de esos apartastudios de 25 o 30 metros cuadrados porque los hay, pero los datos
02:31indican que estos metrajes no son una constante por ahora.
02:34Vemos que en Canadá el metro cuadrado es superficie per cápita, por persona llega a los 72 metros, en Dinamarca
02:4265, en Francia y Grecia, por ejemplo, 43, 35 en España y Japón, en el Reino Unido 33 y en
02:53Hong Kong 15.
02:53Esto es lo que se da, cómo está viviendo la gente en esos países.
03:01Detrás de los proyectos con áreas reducidas hay razones que vienen de dos lados, lo que busca el comprador y
03:07lo que necesita el constructor para que el negocio funcione.
03:09Lo primero es decir que hoy somos menos. Las familias, particularmente hoy, son más pequeñas. Hace 20 años eran de
03:164 o 5 personas. Hoy en promedio no llegan a 3 miembros.
03:20Según Camacol, el 53% de los hogares que buscan vivienda están formados por una o dos personas y el
03:2670% tiene ingresos familiares inferiores a 4 salarios mínimos. En últimas, la oferta termina ajustándose para responder a estas
03:33demandas.
03:34Del lado del constructor, el precio del suelo es clave. Mientras más alto, más unidades se necesitan para que el
03:39proyecto sea viable y eso muchas veces significa menos metros por vivienda.
03:44En un proyecto típico, este ruido representa entre el 20 y el 25% del presupuesto y en algunos casos
03:50lo supera.
03:51Pero cuando el terreno es caro, pues las unidades son las pequeñas.
03:54Usted mirar y eso es una cosa que ya nos pasa y es en un sitio donde el terreno es
03:59tan caro, pues se pueden prestar en metros cuadrados o más.
04:02El resto de la ecuación se reparte entre construcción, estudios y licencias, financiación, comercialización y la utilidad del constructor.
04:10De ahí que las cuentas sean ajustadas, tanto en el presupuesto como en los metros cuadrados disponibles para construir.
04:16Más allá de los metros cuadrados, hablemos de calidad. Hoy muchos proyectos no solo ofrecen una vivienda pequeña, sino también
04:22un conjunto de servicios y zonas comunes.
04:24Gimnasios, co-working, terrazas, lo que Camacol llama proyectos integrales.
04:30Es cierto que los amenities suman, pero no reemplazan lo esencial. La pandemia lo recordó con fuerza. Lo importante sigue
04:37estando dentro de casa.
04:38Una piscina o un sauna puede hacer la vida más apacible, pero los amenities no siempre funcionan como se promete.
04:44Entonces pongo anuales como una piscina, un sauna, un bolfito, una sala de teatro o teatrino, una sala de cine,
04:51una cantidad más encontrada de proyectos como hasta 20 amigas.
04:55Pero se usan más que como espacio para la comunidad de la vida, como un gancho de venta y como
05:01un tema aspiracional.
05:02Y son costos que en el futuro, pues van a generar también problemas. Tenemos casos donde las piscinas ya no
05:09saben qué ropa con eso, porque no tenemos las piscinas y es más barato cerrarlas.
05:13O las zonas húmedas sí tenemos casos donde los saunas y demás finalmente cierran.
05:19Es piscosísimo, nada interesar de eso. Vamos a poner una salubridad si se mantiene mal.
05:23Y entonces hay una discusión ahí. Realmente qué es lo que nos interesa de los espacios comunes.
05:28Junto a las viviendas pequeñas hay otro fenómeno, la alta densificación. Es decir, más casas y apartamentos en el mismo
05:35terreno.
05:35Se ve cuando tumban esas casas grandes y viejas para construir torres de apartamentos.
05:40Esto ayuda a aprovechar mejor el espacio en la ciudad, sí, pero también puede traer sobrecarga en servicios como el
05:46agua o el transporte.
05:48Y, paradójicamente, hay quienes dicen que se sienten más aislados viviendo entre tanta gente.
05:52¿Sólo nos queda vivir en viviendas de 60 metros cuadrados o menos?
05:56No necesariamente. Nuestro destino puede cambiar si apostamos por diseños flexibles, que se adapten y crezcan con las necesidades de
06:03cada familia.
06:03Pienso que más que la cifra, es importante pensar en qué calidad se tiene, cómo es la flexibilidad que se
06:11puedan adaptar.
06:12No es lo mismo tener, no sé, 40 metros llenos de paredes con dos o tres alcobas pequeñitas donde no
06:20cabe ni una cama,
06:22a tener un espacio suficiente el cual pueda la familia irlo adaptando e ir creciendo.
06:30Ahí entra en juego el proceso de la vivienda incremental o el proceso de construcción y adaptación de los espacios
06:42por parte de las familias.
06:43Los constructores hablan de un modelo más integral, que ya no se limite a equilibrar tamaño, precio y calidad,
06:49sino que busca responder a un comprador más diverso, informado y exigente.
06:52Pero lo esperable, de aquí en adelante, es que las decisiones sobre cómo se vive no se quede solo en
06:58manos del mercado o la industria.
07:00La calidad de la vivienda, por dentro y por fuera, también es un asunto público.
07:04Al final, no se trata solo de cuántos metros se tienen, sino de cómo se vive.
07:07Si quieres saber más sobre este y otros temas, visite la sección de Economía del Espectador.
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