- hace 2 días
La escasez de suelo y la asfixia regulatoria frenan la oferta inmobiliaria. España apenas produce la mitad de los inmuebles necesarios por habitante.
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00:00¿Qué tal? ¿Cómo estáis? Bienvenidos a la pizarra de Domingo Soriano.
00:03Hoy hablamos de vivienda y nos hacemos la pregunta fundamental.
00:06¿Por qué no construimos más?
00:14¿Qué tal, Domingo?
00:15¿Qué tal, Rechad?
00:16¿Nadie quiere construir vivienda?
00:18No lo sé.
00:18¿Tanto han cambiado las cosas en 15 años?
00:20No lo sé, pero fíjate, yo hoy la pizarra me la planteo sobre todo
00:23para tranquilizar a la ministra del ramo.
00:26¿Ah, sí?
00:26Sí, sí, porque está como muy tensa con esto de la gente,
00:30lo que quiere ganar dinero con la vivienda, los fondos buitre,
00:34y yo creo que hoy le vamos a tranquilizar para que esté más tranquila,
00:38para que se calme.
00:39No se le puede poner alfombras rojas a los fondos buitre.
00:43Yo les pongo alfombras rojas a los promotores y constructores
00:46que están con nosotros en la construcción de vivienda pública y asequible.
00:51Pero los que lo ven como un activo financiero
00:53y vienen a competir y a ganar dinero y especular en nuestro país
00:57con un bien esencial, lo siento mucho, no puedo estar de acuerdo.
01:02Bien, lleva el kit completo para hablar de vivienda,
01:05le han puesto un casco, un chaleco, no sé si un arnés,
01:08y todos los de alrededor también van todos maqueados.
01:10Sí, en esto yo me solidarizo un poco con nuestros políticos,
01:14porque es que ahora les disfrazan cada vez que van a algún sitio.
01:18Sí, a mí me parece...
01:18Con un atril por aquí y disfrazado, o sea...
01:21Sí, pero esto es como las niñas que se ponen a ver frozen
01:23y se ponen el vestido de Elsa.
01:26Pues a los políticos les hacen lo mismo.
01:28Les van ahí poniendo, según a dónde vayan, les disfrazan.
01:31A lo largo del día lo mismo pasan por diez disfraces, claro.
01:34No tengo muy claro por qué, pero bueno, pues en esto...
01:37Que además estaba dentro de una habitación, ¿no?
01:38Sí, sí, por eso digo que no es que hubiera una grúa encima
01:40que se le fuera a caer nada.
01:41Entonces, solidaridad máxima, en esto lo digo en serio,
01:44con los políticos a los que disfrazan.
01:46No sé si usáis suelos de comunicación, no tengo ni idea.
01:49Bueno, en fin, el misterio de la vivienda, como decíamos,
01:52¿por qué no construimos más?
01:54¿Y por qué no construimos más?
01:55Pues eso, lo primero es el mensaje que decíamos.
01:57Tranquilidad, calma, ministra.
01:59No están los fondos buitres en España,
02:01porque parece, por sus declaraciones, que están ahí esperando, ¿no?
02:05Queriendo hacerse de oro, nos van a chupar la sangre.
02:08Sí, de hecho, en nuestro podcast, en Economía para quedarte sin amigos,
02:11le dedicamos un programa, o hemos hecho varios,
02:13pero el último, en la vivienda, nos decían que, de hecho,
02:15los inversores se están yendo de España.
02:17Se están yendo.
02:17Entonces, en la misma línea, este informe fantástico
02:20de la Universidad de las Esperides,
02:22de nuestros amigos Daniel Fernández, Santiago Calvo, Gonzalo Meliana,
02:25los que saludo desde aquí, muy buenos amigos,
02:28muy buenos economistas, también Gonzalo, arquitecto,
02:31que se plantean esto,
02:32¿por qué el precio de la vivienda en España no impulsa la construcción?
02:35Porque esta es, quizás, la gran pregunta de los últimos años.
02:39La retórica, el relato que se dice ahora, que nos estaba contando la ministra,
02:45es eso de la vivienda está por las nubes,
02:48hay gente que se está forrando,
02:50que están ganando muchísimo dinero a costa del español medio,
02:54y entonces, claro, uno se imaginaría a las ciudades españolas llenas de grúas,
02:58construyéndose a mansalva,
02:59porque quieren aprovecharse de esos precios disparados,
03:02y los compradores van a tener que pasar por...
03:06Sí, ¿qué más quiere un inversor?
03:07Eso es, claro, los compradores van a tener que pasar por donde les pidan,
03:13si les piden un precio muy alto,
03:14pues allí van a tener que pagar casi lo que les exijan.
03:18Pues, de repente, decimos, eso no está pasando,
03:22y de eso va este informe, y un poco de eso vamos a hablar.
03:24Porque el mercado no responde, claro.
03:26Claro, esa es la idea, fíjate, estos son...
03:29Ya nos vamos a 30 años,
03:31más de 30 años de construcción de vivienda en España.
03:34Es vivienda nueva por cada 1.000 habitantes,
03:36que más o menos, lo normal, podríamos decir,
03:39sería unas 4.
03:40Entre 4 y 5 es lo que se construye
03:43en un país que no está ni en un boom inmobiliario,
03:46por alguna razón,
03:48ni que está sumido en una fase depresiva en el sector.
03:51Vemos cómo, efectivamente, va creciendo
03:54y sube muchísimo en la crisis.
03:57En los años 2005-2006
03:59se construye muchísimo más de lo normal.
04:01Probablemente había cierta justificación
04:05para estar unos años por encima de ese nivel,
04:07de 4 o 5 viviendas por cada 1.000 habitantes,
04:09pues porque España creció mucho en población
04:11en esa década,
04:13previo al estallido de la burbuja inmobiliaria,
04:15porque había muchas personas también
04:16que estaban comprándose segunda residencia,
04:18tanto españoles como extranjeros,
04:20que querían segunda residencia en España.
04:22Entonces, probablemente,
04:23era lógico que construyéramos algo más.
04:25Pero este dato era exagerado.
04:28Esa idea, ¿no?
04:29O sea, se dijo que en algunos años en España
04:31se construyó más que en Italia, Francia, Alemania
04:33y Reino Unido juntos.
04:35Sí, la burbuja, ¿no?
04:36La burbuja inmobiliaria, ¿no?
04:37Entonces, bueno, pues construimos mucho.
04:39Luego, también es lógico,
04:41después del estallido de la burbuja,
04:42que se desplomaran las cifras.
04:44Y, entre otras cosas,
04:45porque había que depurar un sector.
04:47Se había construido mucho,
04:48había mucha vivienda vacía
04:49y había que ocupar esa vivienda vacía durante muchos años.
04:55Yo creo que hasta 2015-2016
04:57en el sector no se construía,
04:59pero tampoco subían mucho los precios,
05:00porque simplemente se estaban ocupando,
05:02bueno, se estaban terminando algunos de esos proyectos
05:05que se habían iniciado en 2007, 2008, 2009,
05:07y luego, poco a poco,
05:08el mercado iba depurando,
05:11iba absorbiendo todo ese stock.
05:14Pero a partir del año 2015-2016,
05:17lo que nos dicen los expertos,
05:18lo que nos dicen todos los estudios,
05:19es que ya en las zonas
05:22en las que la gente quiere vivir,
05:24porque el gran mito de España
05:26de las viviendas vacías
05:27es que están donde la gente no quiere vivir.
05:29Están, sobre todo, en zona rural,
05:30en zonas del interior.
05:32En las zonas donde la gente quiere vivir,
05:33pues Madrid, Barcelona,
05:35las capitales vascas,
05:37el arco mediterráneo,
05:38ya no queda,
05:39o queda muy poco,
05:40stock de vivienda vacía.
05:41Y, a partir de 2015-2017,
05:44decimos, bueno, pues como ya no queda,
05:45deberíamos volver a la normalidad.
05:48No digo que volvamos a la burbuja
05:49de 2005-2006,
05:50pero a una normalidad.
05:51Esas cuatro, cuatro y media,
05:53cinco viviendas por cada mil habitantes.
05:55Fíjate dónde estamos.
05:56En 2,7.
05:57Más o menos, casi en la mitad
05:58de esas cifras de normalidad.
06:00Entonces, ¿qué ocurre?
06:01Claro, si durante diez años
06:02tú no has construido vivienda,
06:04digamos, en las cifras
06:07que más o menos necesita el mercado,
06:10pues las nuevas familias,
06:11además son años en los que
06:12hemos ido creciendo en población,
06:14tienes escasez.
06:15¿Y por qué no se está construyendo?
06:18Porque, fíjate,
06:19estas barras que alguien dirá,
06:20¿os habéis olvidado de las otras?
06:21No, no, no,
06:22es que no os hayamos olvidado,
06:23es que son así.
06:24En el 96% del territorio español
06:26está prohibido construir.
06:28No hay suelo disponible.
06:29No hay suelo.
06:30Además, siempre que dices,
06:30hay que construir más,
06:31hay que...
06:32¿Y esto es responsabilidad?
06:33De todas las administraciones,
06:35el Estado y las comunidades autónomas.
06:36Eso es, del gobierno,
06:37de la ministra.
06:38Y fíjate que siempre que decimos esto,
06:40alguien te dice,
06:40¿qué te vas a poner a hacer
06:41un rascacielos en Doñana?
06:42Y digo yo, hombre,
06:43digo yo que el 96%...
06:45No está en Doñana.
06:46No está en Doñana.
06:46Digo yo, a ver,
06:48venga, en Doñana no hagamos rascacielos,
06:50pero que el 96% del territorio español
06:52esté prohibido,
06:53pues yo no lo entiendo mucho.
06:542% está construido o disponible
06:56de forma inmediata,
06:57hay un 1% más,
06:59que sería a medio plazo,
07:00y otro 1% que sería disponible
07:02a más largo plazo.
07:04Entonces, lo primero es
07:05dónde vamos a construir.
07:07Y esto ya no es solo así,
07:08porque mucha gente dirá,
07:09no, pero en parte de ese otro suelo
07:11que no está construido,
07:12puedes empezar a pedir los permisos,
07:14claro, pero de lo que vamos a hablar hoy,
07:15de cómo se alargan los plazos,
07:17de lo que se supone.
07:17Claro, porque esto no es hacer mascarillas,
07:19cuando se necesitaron.
07:20Tú enseguida te puedes poner,
07:21puedes reconvertir,
07:22¿no?,
07:22tu empresa,
07:23tu industria,
07:23pero a ver cómo haces una vivienda
07:25y lo solucionas a corto plazo.
07:27Claro,
07:27es uno de los mercados
07:28que más tarda en ajustarse,
07:30incluso si todo va bien.
07:31El problema es que en España
07:32es que no todo va bien,
07:33porque esto impone costes y plazos.
07:36Un sector que no está de moda.
07:38Otra idea,
07:38si alguien dijera,
07:39pues alguien estuviera
07:41en la tesis de la ministra,
07:42no, no,
07:42es que aquí se están forrando algunos.
07:44Pues mira,
07:45ni siquiera el mercado de trabajo
07:47está respondiendo
07:48y esto hay muchos empresarios
07:49que te lo dicen,
07:50faltan especialistas,
07:51no ha habido reemplazo.
07:53Fíjate,
07:53de nuevo en la burbuja,
07:54hasta el 13%
07:55de la Fuerza Laboral Española
07:56estaba empleada
07:57en el sector de la construcción,
07:58se hundió esa cifra,
08:00lógico,
08:01porque desaparecieron muchas empresas,
08:02muchas promotoras
08:03y no se recupera
08:05y hay muchos especialistas
08:06que ahora mismo
08:07muchos puestos sin cubrir
08:08porque no ha habido relevo.
08:10Era un sector que además
08:10estaba relativamente envejecido,
08:12ha habido muchas de esas personas
08:13que han ido jubilándose
08:15y no entra un relevo
08:16en el sector de la construcción,
08:18que es algo también
08:19que llama la atención,
08:20que está pasando,
08:21esos incentivos
08:22de los que siempre hablamos,
08:23pues no parece
08:23que estén funcionando
08:24especialmente bien
08:25en este sector.
08:27No son profesiones fáciles.
08:28No, no son profesiones nada fáciles.
08:30Claro,
08:30entonces hay que saber,
08:31hay que ir a la escuela,
08:32hay que aprender,
08:33hay que eso,
08:34consiste en que
08:35de generación en generación
08:37se transmitan
08:37este tipo de profesiones
08:39y no está ocurriendo.
08:40Y claro,
08:41es verdad que también
08:41en este sector
08:42empieza a trabajar gente
08:43que viene de otros países,
08:45que no tiene ningún tipo
08:46de formación
08:47porque es lo más inmediato.
08:50Y tiene que ser rentable,
08:52rentable para la empresa
08:53para poder pagar buenos sueldos.
08:55Una de las claves
08:55de la burbuja,
08:56cuidado,
08:57esto casi nunca se dice,
08:58pero en la burbuja,
08:59no,
09:00es que algunos se forraron
09:01en la burbuja.
09:01Claro,
09:02porque es un trabajo muy duro,
09:03claro.
09:03Pero algunos de los que se forraron,
09:04cuando se dice
09:05algunos se forraron,
09:06se piensa siempre
09:07en los promotores,
09:08en los fondos.
09:09Algunos de los que se forraron,
09:10y bien forrado está,
09:11fueron los trabajadores,
09:13se pagaban sueldos
09:13muy elevados.
09:14En España
09:15entre el año 2004,
09:162005,
09:17en esos años,
09:18trabajar en el sector
09:19de la construcción,
09:20especialmente los buenos especialistas
09:21ganaban mucho dinero
09:22y bien ganado que estaba
09:24porque había esa demanda.
09:26¿Y las claves?
09:28Vamos ahí un poco
09:29a esa idea
09:29que yo creo
09:30que la gente no es consciente.
09:31En primer lugar,
09:32estamos hablando
09:32de un sector
09:33que ahora mismo
09:33no está dando
09:34buenas rentabilidades.
09:35Por eso no llegan inversiones.
09:36Y sobre todo,
09:37buenas rentabilidades
09:39como lo miran las empresas
09:40desde un punto de vista
09:42anualizado.
09:42Sí, sí.
09:43Claro,
09:43porque alguien dice
09:44no,
09:44tú inviertes 100
09:45y pongamos que sacas 300
09:47al final,
09:48que habría que verlo
09:49cuántas promociones
09:50inviertes 100
09:51y sacas 300.
09:52Pero ahí,
09:53la clave no es sólo
09:54cuánto has invertido
09:55y cuánto obtienes
09:56al final,
09:57sino el plazo.
09:58Claro,
09:58si tú inviertes 100
09:59y sacas 300
10:00a los 20 años,
10:02pues ya la rentabilidad
10:04anualizada
10:05no es tan buena.
10:07Pues dices,
10:07oye,
10:07pues tenía otras inversiones
10:08alternativas
10:09que a lo mejor
10:10no me daban 300
10:10a los dos meses,
10:11pero me iban dando
10:12un 10-12% cada año
10:13y al final
10:14a los 20 años
10:15habría tenido más.
10:16Pues eso es un poco
10:17lo que está ocurriendo
10:17en el sector de la construcción,
10:19que las rentabilidades
10:20no son tan altas,
10:22tiene muchísimos costes
10:23la construcción,
10:24les estamos exigiendo
10:25mucho a las empresas
10:26de todo tipo,
10:27desde características
10:29del tipo de construcción
10:30que tienen que hacer,
10:31claro,
10:31eso supone un coste
10:32que luego reduce
10:33los márgenes,
10:34normativa sobre espacios
10:36que tiene que tener
10:36cada nueva promoción,
10:38que si zonas verdes,
10:38que si plazas de garaje,
10:40todo eso evidentemente
10:41reduce la rentabilidad.
10:43Incluso dedicar un número
10:44de viviendas
10:45a lo que te diga
10:45el gobierno
10:46que le tienes que dedicar.
10:47Exactamente.
10:47Que eso también es tela,
10:48sin inversión.
10:49Claro,
10:49eso produce esa baja rentabilidad,
10:51no hay inversión,
10:52no está llegando capital
10:53del exterior,
10:53fíjate que la ministra
10:54parecía preocupada,
10:55a mí al contrario,
10:56me parecería una gran noticia
10:57que alguien estuviera diciendo
10:58en España la vivienda
10:59está subiendo de precio,
11:01es una muy buena oportunidad
11:02de inversión,
11:03pues no está ocurriendo
11:04hasta ahora en España.
11:05Regulación y amenazas.
11:06Efectivamente,
11:07muy relacionado
11:08con la baja rentabilidad,
11:09no solo la baja rentabilidad
11:10potencial,
11:11cuánto podría obtener,
11:13y si una vez que yo tenga
11:14hecha esta promoción,
11:16luego no me dejan venderlo,
11:17no me dejan poner el precio,
11:18por ejemplo,
11:19en el caso de vivienda
11:20para alquiler,
11:21pues podría ser una oportunidad
11:22de inversión muy buena
11:23en España,
11:23ya no construir para vender,
11:25sino construir para luego
11:26poner en alquiler.
11:27¿Quién va a hacer eso
11:28en España si piensa,
11:30uno,
11:30voy a tardar 8, 10, 12,
11:3114 años en poner
11:32esa vivienda en el mercado
11:33y cuando la ponga en el mercado,
11:35tú fíjate los plazos
11:36de los que estamos hablando,
11:37a saber qué normativa hay,
11:39a saber si puedo poner...
11:39Qué ley de vivienda.
11:40Claro,
11:41si puedo poner el alquiler
11:42que haría que mi inversión
11:43fuera rentable,
11:44pues escapar,
11:45buscas otras alternativas.
11:46¿Y demanda sin oferta?
11:47Con lo cual,
11:48al final,
11:48lo que tenemos
11:49es muchísima más demanda,
11:50esa población creciente
11:51y sin oferta.
11:53El Banco de España
11:53hablaba a finales del año pasado,
11:55a finales de 2025,
11:56de más de 700.000 viviendas,
11:59era la carencia,
12:00era la necesidad
12:02que habría que cubrir,
12:03son 700.000 viviendas
12:04en ese momento,
12:05pero luego cada año
12:06hay 100,
12:07150.000 viviendas más
12:09que no cubren
12:10la nueva demanda
12:10y nueva demanda
12:11es nueva población,
12:12especialmente inmigrante,
12:14y luego chavales jóvenes
12:15que se quieren independizar,
12:16creación de nuevas familias.
12:18Pues bien,
12:18cada año
12:19tenemos un agujero
12:20de 100.000,
12:21150.000,
12:21200.000 viviendas
12:23y se suman
12:24a los 700.000,
12:25porque los 700.000,
12:26claro,
12:26es el stock de,
12:27bueno,
12:28o el no stock
12:29de vivienda
12:30que falta
12:31y a eso se van sumando,
12:32con lo cual,
12:32a mí,
12:34esta foto
12:34lo que me dice
12:35es que
12:37tenemos problema
12:37de la vivienda
12:38para rato,
12:39porque no parece
12:40que vayamos a cubrir,
12:41no parece que vamos
12:41a construir mucho más,
12:43fíjate la ministra
12:44como parece que tiene miedo
12:44a que se vaya a construir,
12:46a que haya alguien
12:46que quiera hacer negocio
12:47en España con esto,
12:49con lo cual,
12:49esas 700.000,
12:50este año ya serán
12:52850.000,
12:52900.000,
12:53el año que viene
12:54serán un millón,
12:55un millón 100.000
12:55y ahí vamos a ir acumulando,
12:57veo muy pocas perspectivas,
12:59hay muy pocos indicios
13:00de que esto vaya a cambiar,
13:01solo una recesión económica
13:02muy fuerte
13:04y que haga que la gente
13:05salga del país,
13:06pero tampoco sé
13:06si ese es un escenario
13:07especialmente bueno.
13:08Gracias, Domingo.
13:09Gracias, Richard.
13:10Gracias a todos
13:10por estar ahí.
13:12Gracias.
13:17Gracias.
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