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00:00Y miles de costalicenses están luchando por tener un sueño muy hermoso, que es casa propia.
00:06Pero eso puede venir acompañado también de muchísima estafa y aquí lo y la queremos defender.
00:12Sí, sobre todo pensando en datos, cítalo, como los del año anterior, donde la intención total de la construcción, la
00:17mitad, era para vivienda.
00:19O sea, del movimiento que hay de construcción, siempre está ese sueño puesto.
00:24Y es un sueño que efectivamente requiere de mucha paciencia, pero también de mucha información y empoderamiento.
00:30Así que vamos primero a conocer qué le ocurrió a Mariana.
00:33Justamente ella estaba construyendo y es un caso que tal vez a usted también le pueda resonar.
00:40Yo durante el 2022 y el 2023 compré un lote acá en el área de Grecia porque decidí que quería
00:47crear y construir mi primera casa.
00:50Sabiendo y teniendo en cuenta que era un proceso bastante duro, sin embargo, jamás me imaginé todo lo que me
00:56iba a pasar.
00:56En el 2024 comencé a sacar lo que son los permisos constructivos y mientras estaba en ese proceso de los
01:03permisos constructivos,
01:04vi un post de Facebook donde decía que la empresa que yo había contratado para hacerme los planos y los
01:10permisos solía estafar personas,
01:13lo cual a mí me generó mucha incertidumbre y mucha desconfianza, por lo que yo decidí cambiar de profesionales al
01:19proceso de la construcción.
01:20Y en noviembre del 2024 decido contratar a este señor, el cual llega a mí por medio de una recomendación.
01:27Yo fui a ver incluso una casa que él construyó aquí mismo, en el mismo condominio donde yo vivo.
01:32Nosotros comenzamos con el proceso de pedir el préstamo hipotecario para el proceso de construcción.
01:38En marzo me escribió un vecino diciéndome que él ve ciertas inconsistencias o problemas en la construcción de mi casa.
01:45Yo vine con mi mamá, con mi hermano y con mi tío, el cual es maestro de obras.
01:50Y ahí fue cuando me empecé a dar cuenta de todo lo que estaba mal en la construcción de mi
01:55casa.
01:56Peor de todo, el muro de contención del cual habíamos conversado y que él me había asegurado que tenía capacidad
02:02de contención,
02:03estaba en proceso de desplome y de caerse.
02:05A mediados de octubre nosotros tuvimos una reunión en el Sevilla para poder llegar a una conciliación.
02:11Sin embargo, no pudimos conciliar.
02:13Y a finales de octubre del 2025, a mí se me cayó por completo la tapia o muro del cual
02:20habíamos hablado previamente.
02:22Durante noviembre y diciembre yo lo que hice fue empezar a sacar préstamos, vender pasteles,
02:28vender mis cosas personales para poder juntar el dinero, para poder arreglar yo por mis propios medios la casa.
02:35En enero me mudé a la casa.
02:37Sin embargo, no todas las áreas y no todas las estancias están finalizadas y yo terminé sobreendeudada.
02:47Mari, qué duro, ¿verdad?
02:49Dime mucho, sí.
02:49Jugar con el sueño de las personas.
02:51No, y ella que tuvo lo que nos cuenta, ¿verdad?
02:53De empezar a generar más ingresos porque tenía que ver cómo hacía con la casa.
02:57Bueno, si este caso a usted le resuena por alguna de las razones, ¿verdad?
03:01Que usted haya estado construyendo, que conozca a alguna persona,
03:04preste la atención a la entrevista que vamos a tener en este momento con el abogado Esteban Alfaro,
03:08a quien le damos la bienvenida.
03:09Esteban, me decías también, en carne propia, construir es muy complejo.
03:13Sí, sí.
03:14Buenos días, muchas gracias por la invitación.
03:16Buenos días, Esteban.
03:16Sí, buenos días.
03:17Sí, construir es complejo, requiere paciencia,
03:21pero existen los mecanismos legales para prevenir antes, durante, después de la construcción.
03:26Existen muchas empresas muy serias, afiliadas a Cámara, a la construcción,
03:31evidentemente al Colegio de Ingenieros, pero hay formas para que tener paciencia y documentarse.
03:35Me llamaban mucho la atención las palabras de Mari, que ella al principio veía que algo no estaba bien,
03:41papelitos hablan.
03:42Al principio ella pidió los papeles y dijeron, no, después empezó la construcción y después se le vino la bola
03:47de nieve.
03:48Sí, ese es uno de los puntos clave en cualquier etapa del proceso, o sea, diseño y construcción,
03:53tiene que constar todo por escrito.
03:55Ok.
03:55No solo en temas constructivos, en cualquier tema, en cualquier negocio legal, jurídico, comercial,
04:00lo que está por escrito es lo que manda, es lo que nos permite después defendernos,
04:04ya sea en el Cefía, ya sea en tribunales, ya sea en el MEC, en instancia que sea,
04:08en cualquier Cámara arbitral, es lo que nos va a permitir defendernos como propietarios,
04:12o incluso en la empresa constructora también defenderse, por eso se trata de una relación de equilibrio, ¿verdad?
04:16Bueno, en este espacio que se llama En Profundidad, le parece, Esteban, si arrancamos con el antes.
04:20¿Cómo me preparo antes? Tenemos también una imagen que nos va a ayudar bastante a entenderlo,
04:26hacer, ¿verdad?, este chequeo de verificar el uso de suelo y respaldo, confirmar servicios públicos,
04:31ver el plan regulador, las alturas, retiros, metros, los profesionales inscritos en el Cefía,
04:36permiso municipal y póliza de riesgos.
04:39Exacto. Siempre se habla de la construcción, pero es importante, por lo menos, un pasito para atrás,
04:44que es, bueno, donde se construye, en el lote. En ese lote tenemos que verificar varias cosas.
04:49Uno, lo más importante, entre algunas cosas, es que tengas el respaldo legal, o sea,
04:54cómo está el nivel registral, cómo está el tema del plano, si las medidas son correctas,
04:59que haya sido una causa adquisitiva correcta, o sea, que legalmente el lote esté ajustado derecho.
05:06Eso es lo primero.
05:07Lo segundo es importante, como ustedes bien indican, el tema del uso de suelo.
05:12¿Qué es el uso de suelo? Es, bueno, qué se puede hacer en ese lote.
05:15No en todos los lotes se puede hacer lo que usted quiere.
05:18Hay restricciones de planes reguladores nacionales, municipales, en cuanto a alturas, retiros, metros cuadrados,
05:25zonas verdes, y eso hay que obtenerlo en el uso de suelo en la municipalidad respectiva.
05:30Entonces, usted puede querer determinadas cosas en un lote, pero antes de querer eso,
05:35es saber lo que dice el papelito del uso de suelo, si se puede hacer o no.
05:39Eso es muy importante.
05:41También importante, aunque parezca mentira, es el tema de servicios públicos.
05:46Bueno, ese lote tiene disponibilidad de agua, luz, determinados servicios.
05:51¿Cuánto cuesta? ¿Qué empresa es la responsable? Es informarnos.
05:54El tema de que estén inscritos también, eso como porque lo que nos contaba Mari, ¿verdad?
05:59Como que empieza a ver en páginas, en redes sociales, de que de repente esa misma empresa,
06:04o sea, hacer también este chequeo de con quién voy a construir es súper importante.
06:09Dejando de lado, el tema del lote como tal es, bueno, ok, ya.
06:12Digamos que aquí está este lote y tiene timidas características que cumplen mi expectativa
06:15de lo que yo quiero construir. Ok, ¿quién me construye?
06:18Entonces, es una empresa que esté debidamente, empresa personal inscrita para el diseño
06:23y construcción en el CEPIA. Eso es claro.
06:26Esa empresa tiene que ligarse de forma concreta para esa construcción en el CEPIA.
06:30Se firma un contrato con un profesional responsable, que es el que da la cara.
06:34Porque muchas veces se firma con alguien, no aparece ese alguien.
06:37No, no, es una persona, una empresa específica registrada en el colegio.
06:41Y es la que tiene que responder.
06:43Vieras que a doña Andrea le está pasando algo que me parte el corazón porque sé lo duro que es,
06:47doña Andrea.
06:48Ella hace su casa, le ponen luz y después no le dan permiso del agua.
06:52Entonces, ¿cómo usted va a vivir en un lugar donde no tiene agua?
06:55¿Qué puede hacer? ¿Contra la AIA o contra la constructora?
06:58Sí, ahí es donde lo interesante del tema del permiso de construcción y el uso de suelo.
07:03Es una cadena de permisos. Primero es el uso de suelo, ¿qué se puede hacer ahí?
07:06Segundo, el permiso de construcción. Para que usted le tome el permiso de construcción,
07:09debería en principio tener disponibilidad de servicios públicos.
07:13O sea que del principio, vea, es que este termino no es...
07:16Debería ser así, exactamente.
07:18Porque como usted bien lo dice, Italo, no es posible una casa habitable sin servicio de producto alcantarillado.
07:24Eso es básico, es un tema de saneamiento.
07:27Entonces, lo importante es manejar las expectativas de la ilusión.
07:32Un proceso constructivo es muy bonito, es muy serio, con mucha paciencia, como usted decía al inicio.
07:36Pero antes de empezar, calma, verificar que el lote esté legalmente establecido,
07:42que tenga los servicios públicos, que el uso de suelo permita que sea lo que uno quiere construir.
07:47Porque tal vez yo quiero hacer una torre de apartamentos. Estoy inventando.
07:50Y es cerca de un aeropuerto, no se puede.
07:52Entonces, eso ya está por ley, por reglamentación, ¿verdad?
07:56Y lo que usted tocaba anteriormente, cuando ya está todo esto definido,
08:00el profesional que queremos contratar, que es un profesional que esté inscrito,
08:04que la obra se inscriba, y hacer una especie de diligencia.
08:07Es, escucha, un par de casos a ver de referencias de que ese profesional
08:12construyó de buena manera en casos similares.
08:15Eso no nos da una garantía, pero nos ayuda a que el asunto salga mejor.
08:19Vamos al durante, si le parece.
08:20También tenemos en pantalla de una vez la información útil para usted,
08:23si está ya en ese proceso.
08:26Contrato firmado con plazos, detalles, acabados, cronograma, garantías, multas, ítalo.
08:31Normalidad y política de manejo de residuos, por supuesto,
08:34el incumplimiento en controversias con el CFIA.
08:38Sí.
08:39Durante ese proceso ya de construcción, digamos, dejando de lado lo que pasó con el diseño,
08:43lo que tiene que estar establecido es en documentos las obligaciones y derechos de las partes.
08:49Lo más importante, el plazo, el precio, las características.
08:55¿Qué pasa si hay, porque sucede en cualquier obra, se haya trazos constructivos?
08:59¿Qué pasa si la persona se atrasa con el pago?
09:01Porque, insisto, esto es una relación de ambas partes, no se trata de poner como mal a los constructores.
09:05Entonces, no, no, no, es simplemente que las cosas estén por escrito.
09:10Porque al inicio la confianza es lo que reina.
09:12No, no, vamos para adelante.
09:13Sí, yo sé que va, pero pueden darse cosas, aunque sea sin mala fe de las partes.
09:18Y con una necesidad además de ahorrar en el proceso, ¿verdad?
09:21Porque uno dice, no, tal vez con aquel me va mejor, porque este me está ofreciendo un preciecillo más alto.
09:26Entonces, también es complejo, porque de verdad, este es el sueño de uno y uno quiere también hacerlo bien.
09:32Sí, y está por medio sumas importantes de dinero.
09:34O sea, no es algo pequeño.
09:36No es un menú, ¿verdad?
09:37No, no, entonces, de ahí la importancia de que en ese documento se establezcan claramente quién es el responsable, en
09:44qué plazo.
09:45Y en caso de alguna disputa, que es lo que hablaba la muchacha ahora en el video, lamentablemente,
09:50en alguna disputa que existen los mecanismos, por ejemplo, un mecanismo que es muy usual, muy eficiente,
09:55es acudir al Cefía para resolver las controversias.
09:58Hay otras instancias, en casos un poco más complejos, no se trata de judicializar todo,
10:03pero el Cefía es una muy buena opción para dirimir determinadas controversias de carácter técnico
10:08en temas de, bueno, no, el muro responde o no, el muro, la altura o no.
10:13En el Cefía hay muy buenos especialistas que pueden ayudar a resolver eso.
10:15Bueno, y si usted está avanzado ya en este proyecto, esto le va a ayudar muchísimo.
10:20Así que ponga atención a esta pantallita.
10:23Por supuesto, el checklist, revisar los acabados, validar el funcionamiento de todo lo que hablaba el experto,
10:29el acta de entrega y, por supuesto, deme los planos cuando usted finalice.
10:33Sí, ya hablamos del antes, con el tema del otro, el profesional, hablamos del durante, con el tema del contrato,
10:40ahora el después es, bueno, la recepción de la obra, para decirlo de forma confial, es, bueno, es un acto
10:46formal
10:46donde ambas partes van chequeando que lo que se estableció documentalmente, la expectativa de la persona, se cumple.
10:52Bueno, yo quería una pared de tanto, está en el contrato.
10:55La llave en manos.
10:56Exacto.
10:57Está o no está.
10:57Si no está, hay que resolverlo.
10:59¿Cómo revisa uno las cosas que no están a simple vista?
11:01Por ejemplo, un muro de contención.
11:03Uno lo ve, uno dice, mira, hasta que no se someta a la presión, no voy a saber si tiene...
11:07Excelente pregunta, porque ahí son dos conceptos.
11:09Uno, una posibilidad que tiene algún costo, ¿verdad?, que es asesorarse con un tercero,
11:13para casos muy complejos, tiene un costo económico.
11:16O está la figura de lo que se conoce como vicios ocultos,
11:18que no necesariamente, por haber usted recibido la obra en temas que están ocultos,
11:22ya la contraparte se exonera.
11:24No, no necesariamente.
11:24Hay cosas que con el paso del tiempo pueden salir y usted tiene derecho a reclamar.
11:28La recepción es más para temas visibles, tangibles, que el tipo de piso, el tipo de material,
11:34la cocina de tal forma, hablamos de esto.
11:36Y vean cómo uno mismo puede quedar en ese error, porque es, bueno, hablamos.
11:39Sí, pero tal vez no quedó en bitácora, no quedó por escrito.
11:42Claro.
11:43Por eso es que el documento es lo que manda.
11:44Siempre tengan, por favor, un buen abogado y un buen arquitecto,
11:48porque usted no sabe si le pusieron las varillas que usted no ve,
11:51pero ellos sí saben cómo hacer y tienen la forma para poder ver.
11:54Un buen maestro de obras.
11:56Sí, sí, sí.
11:56Así es.
11:56Es ese asesor para efectos de que usted tenga un poco más de confort en ese sentido.
12:02Y ese acto tiene que ser formal y usted tiene derecho a que le traigan un juego de los planos.
12:07Licenciado, en otras palabras, para que no se lo bailen.
12:09Así de sencillo.
12:10Exactamente.
12:11Le agradecemos muchísimo, ¿verdad?
12:12Esteban Alfaro, si usted quiere y tiene alguna pregunta también,
12:15puede hacérsela llegar a través de sus redes sociales.
12:18Como siempre, un gusto tenerlo aquí.
12:19Gracias.
12:20Un gusto, licenciado.
12:21Gracias.
12:21Seguimos.
12:22Gracias.
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