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miércoles jurídico
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00:00El Coles Jurídico en el Mañanero, este espacio donde analizamos distintos temas y procedimientos legales
00:06y ahora con uno muy interesante y quizá poco conocido en nuestra legislación como es la usucapión.
00:13¿Qué características tiene? ¿Cuándo procede? ¿Cuándo no?
00:16Se lo consultamos a nuestra invitada, está con nosotros la doctora Pamero Caballero.
00:20Doctora, gracias por acompañarnos, bienvenida nuevamente al C del Mañanero.
00:24Robert, acá encantada de poder informar a la población acerca de este término, la usucapión.
00:29Estoy segura que muchos en casa han dicho, oye, que tu vecino no viva mucho en esa casa porque de
00:34repente se va a ser el dueño.
00:35Va a operar la usucapión. Hoy vamos a ver de qué se trata esta usucapión.
00:39Bueno, partamos por el concepto, doctora. ¿Qué es la usucapión?
00:43Bueno, es una forma de adquirir una propiedad por el transcurso del tiempo.
00:48Las características son claves.
00:51Primeramente, estar en una posesión continua y permanente.
00:54Esta posesión tiene que ser pacífica.
00:56¿Qué quiere decir? De que no has tenido que entrar avasallando o irrumpiendo algún derecho del propietario.
01:03Asimismo, se determina que debe ser permanente, puesto que la ley especifica dos formas de sucapión, la quinquenal y la
01:11decenal.
01:12Generalmente, la práctica me hace ver que todos van por la decenal, ya que simplemente hay que demostrar la posesión.
01:18Y como tú lo demuestras, Robert, primeramente con el pago de servicios básicos, segundo, con el tema de haber ingresado
01:24con algún documento, puede ser un anticrético, un alquiler, y tercero, lo vital, que tú has introducido mejoras en ese
01:31bien.
01:31Entonces, son aspectos que el juez, cuando conozca la causa, va a establecer que sí, esta persona que está en
01:38posesión prolongada de este bien, y nadie lo ha venido a sacar, no le han hecho una demanda o un
01:43juicio para desalojarlo, pues debe adquirir la propiedad vía usucapión.
01:48Bueno, y en este caso, doctora, ¿cuál es la diferencia entre lo que usted hacía mención del tiempo? Cinco años
01:53o diez años, por ejemplo.
01:54La diferencia radica, Robert, en el título. ¿Qué quiere decir? Muchas veces uno compra de buena fe un inmueble, pero
02:01resulta que el que te ha vendido no era el propietario, o resulta que no tenía todos los documentos que
02:06te viabilicen una transferencia directa.
02:08Entonces, como tú eres un adquiriente de buena fe, puedes ingresar a la usucapión al vencimiento de los primeros cinco
02:15años.
02:15Pero, muy distinto, yo no tengo título, pero vivo en esta casa, y bueno, no hay el propietario, no aparece,
02:22yo pago la luz, pago las expensas, pago el agua, entonces yo puedo en diez años decir, ahora yo quiero
02:29ser el dueño.
02:30Bien, ahora, doctora, ¿cómo se tramita en este caso esta demanda de usucapión?
02:34Bueno, primeramente hay que recurrir al juez. Acá también hay que poner en claro que existen diferentes criterios no uniformes
02:41en el Tribunal de Justicia, puesto que algunos dicen, previamente haga su trámite en la alcaldía.
02:48¿Qué trámite? Dónde está el inmueble, si pagan impuestos, si el inmueble es habitable.
02:52Pero también hay otros jueces que dicen, nosotros vamos a darle la orden para que haga el trámite.
02:57Hacemos el trámite, se debe acompañar un certificado de derechos reales que nos diga quién es el dueño, o de
03:03repente no hay dueño, porque existen algunos bienes que realmente no tienen, y eso tiene que estar en una certificación.
03:09Acompañando estos requisitos, y nosotros llevando, claro, una prueba testifical, y pidiendo además una inspección al juez, el juez va
03:17a ir al inmueble, y en el inmueble va a ver si realmente uno está en posesión, va a preguntar
03:22a los vecinos,
03:23quién está en posesión de este inmueble, y lo más importante, el juez va a decir, póngase un letrero que
03:29diga que este inmueble está para un proceso de usucapión,
03:33a efecto de que el propietario u otros interesados puedan oponerse o puedan también hacer valer sus derechos.
03:39Ahora, doctora, usted se ha mencionado un detalle importante, que es la posesión pacífica de este inmueble.
03:44¿Qué sucede, por ejemplo, en el caso en el que no se tiene una documentación para apuntar, y se habla,
03:50por ejemplo, de un hipotético contrato verbal en el cual una persona, pues, está ocupando un determinado inmueble?
03:57¿Esto es valedero ante instancias legales para comenzar una demanda de usucapión?
04:02Bueno, justamente por eso nosotros decimos, los abogados, aquí es como el cacho, lo que se ve se anota.
04:08Si usted va a dar en alquiler algo, pues haga un contrato, si va a dar en anticrético, haga un
04:12contrato.
04:13Si no lo va a hacer, pues la persona que está ingresando puede decir, yo voy a ser la usucapión.
04:17Pero un elemento importante, si el anticrético ha vencido y no te devuelven tu dinero, o el alquiler ha vencido
04:23y no te devuelven tu dinero,
04:25desde el vencimiento del contrato está operando también la usucapión, el plazo va corriendo.
04:30Desde el vencimiento del contrato.
04:31Desde el vencimiento del contrato.
04:33¿Por qué decimos que tiene que ser pacífico?
04:35Porque ha habido un tiempo que se ha mal interpretado la ley.
04:38Estos movimientos sin tierra, sin techo, han hecho que han ingresado a muchos lugares y decían,
04:43ah, no, vamos a ser usucapión y vamos a ser propietarios.
04:46Entonces, no, para ese tipo de casos donde hay violencia, avasallamiento, ejecución de medidas,
04:53de hecho, no puede operar la usucapión.
04:55Porque la usucapión se caracteriza, porque lamentablemente el propietario ha permitido
05:00que una tercera persona esté ahí ocupando el inmueble.
05:03Y claro, pues al final el que cuida tendrá que ser el dueño.
05:06Ahora, por ejemplo, doctora, observábamos lo que usted hacía mención, dos casos en este caso,
05:11usucapión decenal y usucapión quinquenal.
05:14¿Qué características y diferencias va a tener cada uno?
05:17El documento básicamente.
05:18En la decenal, solo la posesión.
05:21Y en la quinquenal habrá que acreditar que el que adquiere este inmueble tiene un documento,
05:26una minuta, una escritura, algo que haga ver que de buena fe él se compró,
05:31pero por alguna circunstancia no se pudo perfeccionar su derecho propietario.
05:35Bien, cada una de las características entonces en este caso que tenemos de usucapión decenal y quinquenal
05:41para que usted que nos está observando pueda tomarla en cuenta.
05:44Ahora, hablemos de la procedencia o improcedencia en cada uno de los casos.
05:48Bueno, va a proceder de manera definitiva cuando la persona demuestre esa posesión continua y permanente.
05:55¿Cuándo no va a proceder?
05:56Cuando el propietario diga, un momento, acá yo tengo un contrato que él está ocupando por este contrato
06:02y el contrato está vigente.
06:03O dos, aquí tengo un proceso por allanamiento, por despojo, por perturbación de posesión.
06:08Esta no es una posesión pacífica, esta es una posesión clandestina.
06:12En esos casos, obviamente, no va a operar.
06:14O otro elemento, que el que supuestamente ocupa esté viviendo en otro país.
06:19No, aquí tiene que ser la posesión personal.
06:22O sea, que él que demande la usucapión mediante actos que son evidentes está viviendo en el inmueble.
06:28No hay usucapión o posesión a distancia, por si acaso.
06:32Doctora, me surge una duda porque estamos hablando particularmente de bienes inmuebles,
06:36pero ¿qué sucede, por ejemplo, en el caso de espacios como terrenos en los cuales una persona puede haber construido
06:42un bien inmueble en su interior?
06:44Ese es un debate muy importante en la Corte porque muchas veces eso es lo que hace la gente.
06:50Agarra un terreno que lo ve vacío, hace una construcción de dos cuartitos y dice,
06:53uy, ahí está contando para mí un usucapión, ¿no?
06:56Pero realmente eso no debe proceder porque eso es un hecho de mala fe.
07:00Acá se tiene que demostrar la posesión de la persona sobre el bien inmueble y no así hacer construcciones precarias
07:06para que luego uno intente sorprender al juez con la demanda de usucapión.
07:11Bien, doctora, para finalizar, ¿cuáles son las recomendaciones principales en este caso
07:16para quienes realizan cierto tipo de actividades en relación a alquileres, contratos
07:22y evitar de alguna manera que se pueda activar una demanda de usucapión?
07:27Bueno, si tú eres propietario y tienes un inquilino, un anticrecista,
07:31a tener en cuenta que el contrato es la base.
07:33Cumple el contrato. Si el contrato ha caducado, pues habrá que renovarlo.
07:36No sobreentendamos que vamos a ir haciendo las cosas porque no conocemos la buena o mala fe de las terceras
07:42personas.
07:42Ahora, si yo estoy ocupando un inmueble, no me devuelen mi anticrético,
07:47pues yo también me veo en la necesidad de hacer mi usucapión porque no puedo perder mi capital.
07:52Entonces, ojalá que partamos de la buena fe de ambas partes.
07:54Bien, doctora, gracias por acompañarnos esta mañana y darnos esta información contextualizada.
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