00:00이재명 대통령이 임대사업자에 대한 세제 혜택 문제를 지적하며 임대사업자 제도 개편 가능성을 시사했습니다.
00:08등록 임대주택이 줄면 전월세 가격이 오히려 상승할 거란 우려의 목소리도 나오고 있는데요.
00:14부동산 이야기 권대중 한성대 석좌 교수와 함께 나눠봅니다.
00:18안녕하십니까?
00:18안녕하세요.
00:20이재명 대통령이 이번에는 임대사업자를 겨냥한 메시지를 내고 있습니다.
00:24임대사업자의 혜택을 줄이면 그 매물이 현장에 나오면서 부동산 가격이 안정화될 거다 이런 논리인데 효과가 있을 거라고 보십니까?
00:33저는 단기적으로 일시적인 효과는 있을 수 있지만 중장기적으로는 그 효과는 반감되거나 없어질 수도 있습니다.
00:41그 이유는 다주택자가 모두 다 주택을 매도하려고 내놓지 않을 거거든요.
00:46일부 주택을 많이 갖고 있는 사람들은 내놓을 수 있는데 내놓는 것이 구매자인 매수자가 집을 살 수 있는 여건, 환경 조건이 돼야 됩니다.
00:58그런데 지금 그런 조건이 안 되거든요.
01:00첫 번째는 전세 살고 있는 사람들이 나가야 그 집을 살 수 있어요.
01:04토지 거래 허가 구역에서는 실거지 요건이 있거든요.
01:07그런데 이번에 정부가 이걸 좀 더 연장해 준다 하더라도 일단 그 기간 동안에는 거래가 잘 안 될 거고요.
01:12두 번째는 대출이 6억 원 이하로 제한되어 있기 때문에 대출을 통해서 집을 구입하는 사람이 대부분입니다.
01:19주택 가격이 너무 많이 올랐거든요.
01:21그런데 상당 부분 자기 자본을 갖고 있지 않으면 주택 구입이 어렵습니다.
01:26매물이 나온다고 해도 실제 거래까지 이루어지는 건 그렇게 많지 않을 거라고 보여지고요.
01:32이것이 단기적인 효과는 거래가 안 되던 게 이루어지니까 있을 수 있겠지만
01:35중장기로적으로 볼 때는 그렇게 효과가 크지는 않을 걸로 보여집니다.
01:40그와 더불어서 이제 임대사업자의 세제 혜택을 줄이면 오히려 서울의 전월세 값이 오를 수도 있다.
01:46이런 지적도 나오던데 이 부분은 어떻게 전망하세요?
01:49그렇죠.
01:512020년도에 임대사업자가 38만 명 정도 됐는데 지금 23만 명 정도로 한 15만 명 정도 줄었습니다.
01:59그런데 이제 임대사업자를 낸 사람들이 규제하게 되면 더 이상 임대사업을 못하게 되겠죠.
02:03주택 사업자가 주택을 내놓고 분양이 안 되는 것들 특히 비아파트 부분들은 임대사업자가 그걸 매수해서 임대시장에 임대료 내놓는 거거든요.
02:12그런데 만약에 이걸 규제하게 되면 공급도 줄고 또 임대 물건도 줄어들겠죠.
02:17줄어들게 되면 전월세 가격은 수요자는 있는데 공급이 줄게 되면 가격은 당연히 오르겠죠.
02:23연쇄 효과로 이제 전월세 값이 상승하면 집값도 또 오를 수 있다.
02:27이런 점만 있던데요.
02:28그러니까 전월세 가격이 오르면 수익률이 높아집니다.
02:31수익이 높아지면 부동산 투자가 늘어날 수 있는데 지금과 같이 다주택자들 규제하게 되면 1가구 2주택, 3주택으로 늘어나기는 어려울 수 있지만
02:40오히려 또또또나 한 채로 몰려가거나 개발 호재가 있거나 미래가치가 있는 쪽으로는 또 투자가 몰릴 수도 있습니다.
02:46그런데 어쨌든 간에 공급이 줄면 전월세 가격은 분명히 올라가고요.
02:51이렇게 올라가면서 수익률이 높아지게 되면 부동산 가격도 상승 압력을 받을 수밖에 없습니다.
02:56그런데 이 임대사업자등록제도가 정권에 따라서 혜택을 줬다 뺐다 하고 있기 때문에 정책의 신뢰에 대한 문제도 나오고 있습니다.
03:062017년도 문재인 정부 당시에 12월에 임대사업자등록 활성화 방안을 내놨거든요.
03:11그때는 너무 많은 혜택을 줘서 정부가 이걸 강화시켰죠.
03:172022년도에 다시 이걸 강화해서 혜택이 없어졌거든요.
03:21그런데 정부가 시장 상황에 따라서 이렇게 바뀔 수밖에 없습니다.
03:24사실은. 부동산 가격이 올라가는 이유는 정부에서는 투기꾼 때문에 올라간다고 착각할 수도 있지만 사실은 수요가 계속 증가하고 있는 거거든요.
03:33그래서 정부가 내놓는 부동산 정책은 세 가지로 대변해서 계획적으로 체계적으로 미래 예측 가능한 주택 정책이 일관성 있는 정책이 바로 공급 정책입니다.
03:43그러나 수요 정책은 이게 마음대로 될 수 있는 게 아니거든요.
03:47심정 요인도 있기 때문에 수요를 늘리거나 줄일 수가 없기 때문에 이게 문제예요.
03:51이 두 가지보다 더 중요한 것은 유동성 자금입니다.
03:55시중에 유동성 자금이 많으면 돈의 가치가 떨어지고 물가가 올라가듯이 주택 시장에도 영향을 받습니다.
04:01그래서 유동성 자금이 많으면 어떤 정책을 내놔도 부동산 가격은 올라요.
04:04이런 걸 우리가 문재인 정부 때 봤잖아요.
04:08주거 비용이 좀 안정이 돼야 될 텐데.
04:11지금 이재명 정부 출범 이후에 서울 아파트 전세값이 6개월 연속 상승하고 있습니다.
04:16서울의 아파트 전세 평균 가격이 6억 7천만 원에 육박하고 있던데 왜 이렇게 오르는 걸까요?
04:23수요보다 공급이 부족해서 그렇죠.
04:25그리고 예전에는 매매 가격 대비 전월세 가격을 비교했을 때 전월세 가격이 먼저 상승하고 뒤따라서 매매 가격이 올라가는 게 정상 시장이에요.
04:34그런데 요새는 매매 가격이 먼저 올라간 겁니다.
04:37그리고 전월세 가격이 키바치구식으로 다시 또 올라가는 거예요.
04:40매매 가격이 너무 많이 올랐죠.
04:42거기에 비례적으로 전월세 가격이 너무 낮았던 거죠.
04:46그래서 올라가는 측면도 있고 또 공급이 부족해서 올라가는 것도 있고
04:50더 중요한 것은요.
04:52무주택자가 대출을 받아서 내 집을 사고 나가야 그 집이 전세로 나올 거 아닙니까?
04:57그런데 이 전세입자가 집을 사서 나갈 수가 없는 구조가 돼 있어요.
05:01지금 대출이 적다 보니까.
05:02그러니까 눌러앉게 되다 보니까 결국에 전세 물건이 줄어든 거죠.
05:06그것이 결국에 반전세나 월세가 늘어나는 영향도 주고 있는 겁니다.
05:10그러니까 지금 반전세와 월세 비중이 서울 아파트 시장에서 보면 전세 비중을 앞질렀다는 건데
05:16이런 흐름이 좀 앞으로도 계속될까요?
05:19계속될 거라고 보여집니다.
05:202020년도에 월세 비중이 43.5%밖에 안 됐습니다.
05:24그런데 지난해 63%까지 올라갔습니다.
05:27이렇게 63%까지 월세가 늘어나는 것은 결국에 가처분 소득이 낮아져서 살기가 어려워진다는 얘기입니다.
05:33서민들이 돈 쓸 돈이 글로 나가니까 더 적어지잖아요.
05:36그런데 이렇게 되는 이유는 전세 시장이 물량이 없다 보니까 또 가격이 올라가다 보니까
05:44올려줄 돈을 반전세로 월세를 지급하는 게 늘어나요.
05:48그러다 보니까 월세는 점점 늘어나는데 공급 물량이 줄게 되면
05:52수요는 충분하게 있기 때문에 월세가 늘어나는 시장은 점점 커질 수밖에 없습니다.
05:57어쨌거나 지금 이 대통령이 연일 다주택자에 대한 압박을 이어가고 있는데
06:02서울 부동산 매물이 증가를 하고 있다고 합니다.
06:06얼마나 늘어난 겁니까?
06:08전반적으로 늘어나는 건 분명한데 그게 구별로 다릅니다.
06:12오히려 강남 서초 쪽에는 송파까지는 좀 늘었습니다.
06:16그런데 노동강이라고 노원, 도봉, 강북구는 늘지 않았습니다.
06:20그런데 늘어나는 것만큼 거래가 이루어져야 되는데 거래는 또 이루어지지 않고 있어요.
06:251월 23일 날 대통령께서 단주택자를 규제하겠다고 발표한 이전에는
06:31서울 강남 같은 경우가 7,855건 정도가 있었습니다.
06:36그런데 그 이후에 불과 2월 10일까지 한 2주일 정도에 8,400건 정도가 됐으니까
06:43한 900건 늘어났죠?
06:45900건 정도 늘어났습니다.
06:46늘어났는데 늘어난 것만큼 거래가 이루어져야 되는데 안 되는 거예요.
06:51대출 기회도 있지만 또 구매자가 준비가 안 된 거고
06:54강남 서초 같은 경우는 역시 마찬가지로 가격이 너무 높은 것도 영향을 주고 있다고 봐야 됩니다.
07:01그리고 노동강 같은 경우는 매물이 나오는 것보다도 오히려 가격이 상승 압력을 받고 있어요.
07:07대출이 되니까 오히려 거래 건수는 더 많이 늘어나고 있습니다.
07:10그래서 토지거래 허가 건수로 보면 노원구 같은 경우는
07:13지금 대통령이 발표한 1월 23일 이전에 624건이었는데
07:18648건에 늘었어요.
07:21그리고 강남이나 서초는 오히려 줄었습니다.
07:24그러니까 살 여력이 적다는 얘기죠.
07:26아무래도 매물이 많이 나오면 가격이 떨어질 것 같은데
07:28이런 게 좀 적용이 안 되는 겁니까?
07:30지금 금매 물건들은 급금매해서 나오는 물건들은 매천에서 몇억까지 떨어지고 있습니다.
07:36심지어 강남 아쿠정도 같은 경우는 10억까지도 낮춰서 내놓은 물건이 있다고 하니까
07:41그런데 물량이 많아지거나 또는 정부의 압박 때문에 보유세가 올라간다는 예측 때문에
07:47다주택자들이 급하게 내놓는 물건들은
07:50작은 평수들, 중소형 평수들이나 가격이 낮은 것들은 매천에서
07:55또 고가 아파트 같은 경우는 몇억까지도 낮춰서 내놓고 있는 것 같습니다.
08:00향후 부동산 가격 흐름은 어떻게 전망하세요?
08:02저는 제가 볼 때 지금 정부에서 계속적으로 압박하고 있기 때문에
08:06이 매물들이 나오게 되면 일시적으로 가격은 내려갈 거라고 보여집니다.
08:11그러면서 정부가 주택 공급 효과를 노리는 것도 있지만
08:13또 한 가지는 신도시나 또는 새로운 택지 개발 중에서 분양을 한다고 하면
08:19이렇게 안정된 시장이 좀 지속될 가능성이 있습니다.
08:23하지만 이게 어디까지 갈 건지는 물건 나오는 거에 따라 다르고
08:276.3 선거 이후에 정부가 세제와 관련해서 어떤 정책을 내놓느냐에 따라서
08:32또 크게 다다를 수도 있습니다.
08:34끝으로 다주택자 양도세 중과 유해제도 보완 대책도 좀 살펴보겠습니다.
08:39구윤철 부총리가 5월 9일까지 계약한 경우에
08:42강남 3구 그리고 용산구의 잔금 등기 기간을 4개월 내로 하는 방안을 검토 중이라고 밝혔거든요.
08:48효과가 좀 있겠습니까?
08:50금매물은 효과가 있을 거라고 보여집니다.
08:52그 이후에 이제 매각 계약을 하게 되면
08:556개월에서 2개월 내에 임차인에게 집을 비워달라고 통보해야 되거든요.
09:00그리고 그 임차인이 집을 구해서 나가는 기간이 한두 달 만에 못 나가잖아요.
09:04그러다 보니까 4개월 정도 여유를 준 거고
09:07또 강남 3구하고 용산구가 아닌 지역은 6개월까지 여유를 준다고 해요.
09:11그리고 2년 내에 입주할 수 있도록.
09:14그러니까 무슨 얘기냐면 계약객이 청구를 사용하거나 현재 임차인이 살고 있는 경우는
09:18그 기간까지 살게 하는 거죠.
09:21이게 일시에 만약에 내보내게 되면 수요가 증가해서 전월세 가격이 또 올라갈 수 있거든요.
09:27그래서 정부가 아마 고륙지책으로 이렇게 내놓은 거 아닌가.
09:31이렇게 돼서 만약에 기간을 늘려주면
09:33그나마도 지금 5월 10일부터 적용하는 양도세, 중과세가 좀 이연되고 완화되기 때문에
09:40거래는 좀 늘어날 가능성은 있습니다.
09:44그리고 이 부분도 좀 흥미롭습니다.
09:45이재명 정부 첫 부동산 정책에 나온 6.27 정책.
09:49이 이후에 이제 6개월 동안 2조 원이 넘는 주식과 채권 매각 대금이
09:54서울 주택매매 자금으로 이동했다고 하는데
09:57이런 부분이 최근 집값 상승의 요인 중 하나가 됐을까요?
10:01그것도 영향을 미쳤다고 봐야 됩니다.
10:03지금 대통령께서 취임하고 나서 6월에 코스피가 2,600선 정도 있었거든요.
10:09이게 지금 5,300까지 올라갔잖아요.
10:11오늘도 막 올라가고 있더라고요.
10:13이렇게 코스피가 올라가는 상승률이 너무 단기간에 올라간 겁니다.
10:16이게 2년, 3년, 4년 동안 단계적으로 올라가야 되는데
10:20너무 빨리 올라가다 보니까 정부에서는 아마도 코스피에서 돈을 벌은 사람들이
10:25이걸 매도하고 부동산 시장으로 들어오는 걸 막기 위해서
10:29이렇게 강하게 또 부동산을 규제하는지도 모릅니다.
10:32그런데 이렇게 들어온 돈이 2조가 넘는다고 합니다.
10:34그 2조가 온 사람들은 대부분 고가 아파트로 이동했을 때라고 보여집니다.
10:39주식을 하는 사람들이 대부분 돈 있는 사람들이 또 많이 하거든요.
10:42그래서 이게 부동산 시장의 가격 상승 요인도 분명히 작용했다고 봅니다.
10:46알겠습니다.
10:47오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.
10:49지금까지 권대중, 한성대 석주아 교수와 함께했습니다.
10:52고맙습니다.
10:52감사합니다.
10:53감사합니다.
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