00:00Alta Profi, assurance vie, retraite, immobilier, le meilleur de l'épargne en ligne depuis plus de 25 ans, le Conseil en Plus présente
00:08Sud Radio, les incontournables de la gestion de patrimoine, Thomas Binet
00:15Nous nous retrouvons comme tous les jeudis soir avec notre consultante Catherine Bodneau, directrice marketing, offre et communication chez Alta Profi
00:22pour parler gestion de patrimoine. Bonsoir Catherine.
00:25Bonsoir Thomas.
00:26Aujourd'hui Catherine, je vous propose qu'on parle d'une façon originale de préparer sa retraite, l'investissement en e-propriété
00:33Bon c'est un peu une expression peut-être un peu barbare pour certains, mais qui cache en revanche une stratégie assez pertinente
00:40Alors première question Catherine, ça signifie quoi investir en e-propriété ? Commençons par les fondamentaux
00:46Oui, alors investir en e-propriété c'est acheter un bien sans en avoir l'usage immédiat
00:51En fait on sépare la propriété en deux et on va parler de démembrement de propriété
00:57D'un côté on a l'usufruit, c'est le droit d'occuper un bien, c'est le droit d'en percevoir les loyers
01:03Et d'autre part on a ce qu'on appelle la nue propriété, donc c'est la faculté de disposer d'un bien
01:08Donc vous pouvez le vendre, vous pouvez le donner, vous pouvez le léguer, mais vous ne pouvez pas l'utiliser
01:13Et donc on parle de démembrement, et ce démembrement il peut être soit temporaire, donc sur une durée que vous définissez au moment où vous faites le démembrement
01:21Soit il peut être viagé, et dans ce cas il va cesser au moment du décès de l'usufruitier
01:27Alors précisez-nous quand même un point, quel est l'intérêt d'acheter un bien en e-propriété si on ne peut pas en avoir la jouissance ?
01:33Le premier intérêt c'est que vous allez acheter ce bien avec une décote qui va être variable en fonction de la durée du démembrement
01:39Cette durée peut être de 7 à 20 ans, si on prend 20 ans, la décote peut aller jusqu'à 55% du prix d'achat
01:47Et pendant la durée du démembrement, ça va être un bailleur institutionnel ou un acteur tiers qui va garder l'usufruit
01:54Donc qui va bénéficier de la jouissance du bien, qui va toucher les loyers et qui va aussi assumer les charges
01:59Et au terme, vous allez récupérer la pleine propriété sans rien payer de plus
02:04Et ce dispositif vous pouvez le faire sur un bien immobilier physique
02:08Vous pouvez aussi l'appliquer sur des parts de SCPI
02:11Société civile de placement immobilier
02:13Exactement, ce qu'on appelle aussi la pierre-papier
02:15Et l'avantage avec les SCPI, c'est que là vous allez l'appliquer sur un patrimoine immobilier diversifié
02:21Puisque les SCPI investissent dans des dizaines d'immeubles en France, en Europe et dans des secteurs d'activité différents
02:26Mais du coup pour la retraite, quel est l'intérêt particulier de l'investissement en e-propriété ?
02:32Imaginez que vous allez investir durant votre vie active
02:35Vous allez choisir une durée de démembrement qui va correspondre à votre date de départ à la retraite
02:42Donc ce jour-là, quand vous partez à la retraite, vous récupérez votre bien en pleine propriété
02:47Et vous allez en toucher les revenus, sachant que ce bien vous l'aurez payé bien moins cher
02:53En plus, pendant toute la période de démembrement, pendant que vous êtes en activité
02:57Et donc c'est le moment où vos revenus sont au plus haut
03:00Du coup vous n'alourdissez pas votre fiscalité puisque vous ne touchez pas de loyer
03:04Et pareil pour l'IFI, les parts détenues en e-propriété n'entrent pas dans le patrimoine taxable
03:11Et pareil pour la taxe foncière, pas de taxe foncière
03:13Alors rentrons dans le concret, est-ce que vous aurez un exemple à nous proposer pour illustrer ce propos ?
03:17On va imaginer que vous avez 50 ans, vous souhaitez générer un revenu de 500 euros par mois
03:23Au moment de votre retraite dans 15 ans
03:25Si vous investissez de manière classique, donc en pleine propriété dans des parts de SCPI
03:31Pour générer ce revenu de 500 euros par mois, vous devrez investir 220 000 euros
03:37J'ai pris une hypothèse d'un taux marginal d'imposition à 30%
03:41Et d'un taux moyen de distribution de 5% sur les SCPI
03:44Donc 220 000 euros, pour le même résultat de 500 euros mensuels dans 15 ans
03:49Si vous investissez en e-propriété, vous n'aurez besoin d'immobiliser que 135 000 euros
03:55Et votre capital une fois à la retraite, ce sera strictement le même
03:59Oui, il y a une vraie différence effectivement
04:00Alors si on résume, quels sont les avantages malgré tout de ce type d'investissement ?
04:05Moi j'en vois trois
04:06D'abord l'effet de levier naturel à la fois sur le capital et sur les revenus qui seront générés
04:11Donc grâce à cette décote au moment de l'investissement
04:14Le deuxième avantage pour moi, c'est une fiscalité allégée
04:18Puisque comme vous n'avez pas de revenus, vous n'alourdissez pas votre fiscalité
04:23Ça joue aussi pour l'IFI et il n'y a pas de taxes foncières
04:26Et enfin, le troisième avantage pour moi, c'est que vous n'avez absolument aucun souci de gestion
04:32Puisque vous ne vous occupez pas de votre bien pendant la phase de démembrement
04:37Et à la fin, vous avez un revenu qui est parfaitement adapté à votre retraite
04:41Alors sur ce type d'investissement, il y a des risques ?
04:44Oui, on parle de placement immobilier, que ce soit en pierre-papier ou en biens physiques
04:48Donc il faut évidemment regarder dans quoi on investit
04:52Il faut diversifier et c'est là que les CPI sont vraiment intéressantes
04:55Ensuite, il faut bien garder à l'esprit que l'argent est bloqué
04:58Pendant toute la durée du démembrement
05:00En fait, on transforme une épargne qui est disponible aujourd'hui
05:03En un capital ou un revenu futur
05:06Mais sans aucun souci de gestion et sans fiscalité
05:09Merci Catherine
05:10On vous retrouve jeudi prochain pour un autre numéro
05:13D'Osez investir, les incontournables de la gestion de patrimoine
05:15Et pour ce qui me concerne, je vous donne rendez-vous dimanche matin à 9h25
05:18Dans la matinale week-end
05:20Sud Radio, les incontournables de la gestion de patrimoine
05:24Thomas Binet
05:25Avec Alta Profi, assurance vie, retraite, immobilier
05:29Le meilleur de l'épargne en ligne depuis plus de 25 ans
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