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Para #SeñalInformativa, emisión matutina, Andrés de la Peña, periodista habla sobre Guadalajara, cuarta ciudad más cara en LATAM para comprar vivienda
Para #SeñalInformativa, emisión matutina, Andrés de la Peña, periodista habla sobre Guadalajara, cuarta ciudad más cara en LATAM para comprar vivienda
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00:00Señal Directar
00:01Estamos de regreso y vamos a platicar con Andrés de la Peña, él es periodista
00:10y se ha especializado en temas que tienen que ver con el desarrollo inmobiliario
00:17así que vamos a platicar acerca de estos datos que se dieron a conocer un informe de la Escuela de Negocios
00:23de la Universidad Torcuato de Itela en conjunto con el portal de clasificados online
00:27Zona Prop sobre el costo de la vivienda en las ciudades
00:31y Guadalajara aparece como la cuarta ciudad más cara de América Latina
00:36Andrés, ¿cómo estás? Qué gusto saludarte, muy buenos días
00:38Buenos días, Sonia, José, muchas gracias por la invitación
00:44Muy bien por acá, amaneciendo un poco frío como ha sido los últimos días
00:50Y sí, un poco, no voy a decir sorprendido con los datos
00:56porque es parte de una tendencia que llevamos viendo desde hace ya varios años
01:00donde Guadalajara sigue siendo una ciudad extremadamente cara en materia de vivienda
01:05tanto vivienda nueva como vivienda en renta, también la renta es extremadamente cara
01:10Claro, ¿a qué tú has analizado el comportamiento Andrés del desarrollo en la ciudad?
01:20¿Qué es lo que nos ha llevado? Creo que todos nos lo preguntamos a este punto
01:24La verdad es que han sido varios factores que se han ido juntando
01:30y parte del problema es que las administraciones municipales, estatal, incluso diría la intermunicipal
01:38y MEPLAN y las diferentes puntas de coordinación
01:42lo han intentado resumir o lo han intentado explicar con una sola causa
01:49Por lo general del lado de la administración pública
01:52lo que oímos es que falta producción de vivienda
01:56y es verdad, en los últimos 20 años en todo el país la producción de vivienda ha colapsado
02:02cada vez se produce menos vivienda y actualmente producimos lo menos que se ha producido
02:08y eso tiene que ver con muchas cosas
02:10por ejemplo el agotamiento del suelo urbano
02:13realmente se está acabando el suelo en zonas conectadas de la ciudad
02:17y los desarrolladores están yendo cada vez más hacia las periferias
02:22pero hay muchos otros factores que también influyen
02:25claro que la especulación inmobiliaria ha sido una muy importante aquí en Guadalajara
02:30ya en 2021 publicamos una investigación sobre la cantidad de vivienda nueva que se construye
02:36pero que se usa solamente como inversión
02:39entonces se compra y se vende y se revende por inversionistas
02:44pero solamente apostando por su plusvalía y se llega a quedar vacía
02:49es decir, la poca vivienda que se produce se queda vacía por muchísimo tiempo
02:54luego hay problemas como que los costos internacionales del cemento, del acero
02:59siguen en aumento
03:00luego hay más problemas aún como que algunas zonas de la ciudad
03:05se vuelven objeto de especulación pero turística
03:09Airbnb, los alajamientos de corta estancia
03:13no son un fenómeno enorme en la ciudad en términos estadísticos
03:17pero en zonas específicas sí alcanzan a aumentar el precio de la renta y desplazar personas
03:22en zonas muy acotadas, en colonias como la americana, en Arbarte, en por ejemplo Lomas de Guevara
03:29lugares donde estamos hablando de que por cada cinco casas hay un anuncio de Airbnb
03:34entonces son varios factores que se juntan
03:37sí falta mucha producción de vivienda pero falta además producción de vivienda asequible
03:42de vivienda adecuada
03:44y la vivienda que se está produciendo en la ciudad
03:48es principalmente de lujo
03:51y orientada a inversionistas, especuladores
03:54o gente de otras partes del país
03:57para que tengan sus segundas viviendas aquí
04:00o para que tengan un alojamiento de corta estancia
04:03Andrés, bien lo adviertes
04:06falta vivienda y sobre todo vivienda de interés social
04:09vivienda que sea un poco más accesible para la mayoría de los habitantes de esta ciudad
04:15lo preocupante es que los expertos inmobiliarios
04:20de hecho lejos de ver que esto se vaya a estabilizar
04:23advierten que se va a encarecer todavía más
04:27y junto con la vivienda la vida en Guadalajara
04:29porque dicen que existen proyectos
04:32buenos proyectos de desarrollo
04:34sobre todo en el área de la industria
04:37y particularmente la tecnológica
04:39y que por lo tanto llegará mucha gente de fuera
04:41y habrá más demanda de personas con mayor poder adquisitivo
04:46de estas viviendas
04:47¿esto a dónde nos va a llevar entonces?
04:48Sí, creo que lo que a donde nos lleva es al suelo
04:54o sea, el problema principal es el suelo
04:56cada vez es más caro
04:57y algo que por muchos años
05:00digamos fue verdad
05:02es que las desarrolladoras inmobiliarias
05:05pues compraban lo más barato
05:07para vender lo más caro posible
05:08pero ya en los últimos
05:09ya casi que en la última década
05:12si entrevistamos e investigamos
05:14de cerca
05:15las finanzas de las compañías inmobiliarias
05:18muchas de ellas
05:19incluso ya no son las ganadoras de esto
05:21y tienen unos márgenes de utilidad
05:23muy muy reducidos
05:24porque el suelo le sale muy caro
05:27lo que pasa es
05:29digamos
05:30con esto de parques industriales
05:32proyectos
05:33de desarrollo industrial
05:36el suelo no se puede usar
05:38para muchas cosas al mismo tiempo
05:40tú tienes un lote
05:41y si tú pones ahí una vivienda
05:43pues ya no pusiste ahí otra cosa
05:45ya no pusiste un hotel
05:46ya no pusiste una farmacia
05:48ya no pusiste un servicio público
05:51bueno
05:51conforme ha crecido la especulación
05:55en materia de vivienda
05:56en Guadalajara
05:57lo que ha pasado es que
05:58los dueños de suelo
06:00cuando ven los precios
06:02a los que se venden los edificios
06:03los nuevos departamentos
06:05bueno ellos ajustan su precio
06:07van vendiendo el suelo cada vez más caro
06:09entonces ya para alguien
06:10que quiera desarrollar nueva vivienda
06:13va a tener que ajustarse
06:15al precio que le
06:16que le ofrezcan
06:17las personas dueñas de suelo
06:20y ese precio ya está ajustado
06:21lo más alto posible
06:23pensando en especulación
06:24pensando en
06:25desarrollos que se hacen para Airbnb
06:27pensando en
06:28en usos que pueden ser
06:29no de
06:29no de vivienda
06:30y el resultado es que
06:32hoy por hoy
06:33es extremadamente caro
06:35construir vivienda en Guadalajara
06:37incluso si se cambian
06:40los usos de suelo
06:40para hacer vivienda más
06:42más densa
06:42incluso si hay apoyos municipales
06:44como esto de la estrategia
06:46de repoblamiento del centro
06:48y planes para que la gente pueda
06:50construir más casas
06:51encima de su casa
06:52incluso con estas medidas
06:54el hecho es que
06:55la demanda especulativa
06:57no la demanda de gente
06:59que quiere venir a vivir
06:59sino la demanda de inversión
07:01es tan fuerte
07:02que el precio del suelo
07:04no baja
07:04y no baja
07:05y no baja
07:06y ya los desarrolladores inmobiliarios
07:08lo advierten
07:08y lo dicen
07:10ya muchos dicen
07:11yo no desarrollaría
07:12un proyecto nuevo
07:13en Guadalajara
07:14porque el margen de utilidad
07:16es chiquitito
07:17incluso si lo hicieran de lujo
07:19incluso si lo hicieran
07:20para inversionistas
07:21y muchos ya se están yendo
07:23a lugares como
07:23Puerto Vallarta
07:25o Colima
07:26o Nayarit
07:27o Chapala
07:29y Ajijic
07:29ya muchos están
07:31hasta saliendo
07:31de la ciudad
07:32pero claro que vamos
07:33a seguir viendo desarrollos
07:35no se va a acabar
07:36solamente
07:36se está agotando
07:38digamos
07:39incluso el modelo
07:40basado en inversión
07:42Andrés
07:43la intervención del Estado
07:45con reserva urbana
07:47podría ser
07:48una alternativa
07:50un intento
07:51que
07:51o parecía que era un intento
07:53en la administración pasada
07:54en Guadalajara
07:56entrepasada
07:56con Enrique Alfaro
07:57que terminó siendo un negocio
08:00porque
08:00la reserva urbana
08:02que se utilizó
08:03para pasársela
08:04a particulares
08:05terminó en vivienda
08:06con los mismos precios
08:08que cualquier
08:09vivienda comercial
08:10sin tomar en cuenta
08:12que el origen
08:12de ese terreno
08:13era público
08:14¿no?
08:14sí hay muchas acciones
08:17que se podrían tomar
08:19desde la administración
08:20municipal
08:21estatal
08:22y federal
08:22pero lo que falta
08:24principalmente
08:25es un tema
08:25de voluntad política
08:26por ejemplo
08:27en materia
08:29de regular
08:30los alojamientos
08:31de corta estancia
08:32ya
08:34habían
08:35algunas iniciativas
08:36ya se frenaron
08:37y ahora
08:38a las personas
08:39a las que están
08:39volteando
08:40a ver
08:40muchos legisladores
08:42y legisladoras
08:43para decidir
08:44qué se hace
08:44con Airbnb
08:45es a los anfitriones
08:46y a las personas
08:47que están invirtiendo
08:48en Airbnb
08:49y no están realmente
08:50volteando a ver
08:51el resto
08:52de la problemática
08:52o incluso
08:53están intentando
08:54minimizar el problema
08:56y decir
08:57que es un tema
08:58como
08:59de que los datos
09:00no dicen
09:00que Airbnb
09:01afecta la vivienda
09:02a pesar de que es algo
09:03que está demostrado
09:04en muchas ciudades
09:05del mundo
09:06incluyendo Guadalajara
09:07en materia
09:08de reservas
09:09urbanas
09:11si los municipios
09:12tienen sueldo
09:13de hecho
09:13constantemente
09:14a través de varios
09:15mecanismos
09:15van consiguiendo
09:16y deshaciéndose
09:18de lotes
09:19y de propiedades
09:20y no vemos
09:21que haya una producción
09:22pública
09:23de vivienda
09:23debería de haber
09:25vivienda pública
09:25debería de haber
09:26alquiler social
09:28que es cuando
09:28el estado
09:29es el dueño
09:30de la vivienda
09:30y el estado
09:32es el que cobra
09:32la renta
09:33a un precio
09:33subvencionado
09:35es decir
09:36un precio
09:36bajo
09:38con interés social
09:40para que las personas
09:41puedan tener vivienda
09:42y eso es algo
09:43que no vemos
09:43tenemos de hecho
09:45varios ejemplos
09:46de suelo público
09:47que se usó
09:48para negocios
09:49privados
09:50algunos especulativos
09:52pero por lo general
09:54todos de lujo
09:55como Plaza Arcos
09:56Apopan
09:57como el periodo
09:57de Iconia
09:58como el tema
09:59de las villas
09:59panamericanas
10:00que justo hace rato
10:01hablaban del
10:01del IPJAL
10:02y bueno
10:03pues fue otro
10:04desfalco
10:05entonces el estado
10:07podría
10:07hacer muchas cosas
10:09uno
10:10regular la especulación
10:11eso es algo
10:11que debería de estar
10:12haciendo
10:13y regular
10:13el alojamiento
10:14de corta estancia
10:15pero también
10:16ver cómo
10:16producir
10:17vivienda nueva
10:18y también
10:19ver cómo
10:19promover
10:20dos cosas
10:21el alquiler
10:22social
10:23y la autoproducción
10:25de vivienda
10:25porque a fin de cuentas
10:26la mayoría
10:27de la vivienda
10:28en Latinoamérica
10:29en México
10:29en Guadalajara
10:30es vivienda
10:31autoproducida
10:32que la gente
10:33construye
10:33por su propia cuenta
10:34en su propio suelo
10:36y hay créditos
10:38de Infonavit
10:38para ello
10:39pero sigue siendo
10:40muy caro
10:40para la mayoría
10:41de las personas
10:42construirse
10:42su propia vivienda
10:44hace unos momentos
10:45mencionabas
10:46la escasez
10:47de suelo
10:48y el encarecimiento
10:49de este
10:49y se me venía
10:50a la memoria
10:51hace 10
10:5320
10:5330 años
10:55que se nos viene
10:56hablando
10:56por parte
10:56de las autoridades
10:57de la necesidad
10:58de contar
11:00con reserva
11:01territorial
11:01y bueno
11:02pareciera que
11:02entonces nunca
11:03se hizo adecuadamente
11:04la tarea
11:05en este momento
11:06ya no hay de otra
11:06la autoridad
11:07tiene que entrarle
11:08a regular
11:09a topar
11:10inclusive precios
11:12y rentas
11:13y construir
11:14no hay otra salida
11:16Andrés
11:17no porque
11:19realmente tenemos
11:21que voltear
11:21a ver lo que pasa
11:22en todo el mundo
11:23y en varias ciudades
11:24cuando los mercados
11:25de vivienda
11:26han llegado
11:27a estos niveles
11:29como de agotamiento
11:30la única solución
11:32es inevitable
11:33que el Estado
11:34entre
11:35primero
11:37a producir
11:38de alguna manera
11:39ya se hace
11:40subvencionando
11:41la renta
11:42con esquemas
11:43de financiamiento
11:43apoyando la producción
11:44o incluso
11:45el Estado
11:45produciendo
11:46está
11:47por ejemplo
11:48la estrategia
11:49nacional de vivienda
11:50y este tema
11:50del gobierno federal
11:52de producir
11:53un millón
11:53de viviendas
11:54500 mil
11:55Infonavi
11:55500 mil
11:56Conavi
11:57pero por ejemplo
11:59los datos
11:59que yo he conseguido
12:00por transparencia
12:01sobre Jalisco
12:02hablan
12:02de producción
12:03en municipios
12:04muy lejos
12:05del área
12:05metropolitana
12:06de Guadalajara
12:07y yo
12:08hasta ahora
12:09no he visto
12:09cifras
12:10de que en esta estrategia
12:11se esté produciendo
12:12nueva vivienda
12:13en Guadalajara
12:14en Zapopan
12:14en Tlajomulco
12:15en Tonalá
12:17bueno
12:17en el salto
12:19creo que hay
12:20algunas
12:20viviendas
12:21que se están produciendo
12:22pero como
12:23como bien dices
12:24José
12:25no hay de otra
12:27el Estado
12:27tiene que entender
12:28que ya lo alcanzó
12:30la realidad
12:30y que no es un tema
12:32ni siquiera
12:33de gestionar
12:33las reservas
12:34territoriales
12:35eso ya se acabó
12:36para Guadalajara
12:36la ciudad
12:37no puede crecer
12:38más hacia afuera
12:38sin incurrir
12:40en mayores
12:41y mayores
12:41problemas
12:42urbanísticos
12:43el Estado
12:44tiene que ver
12:44cómo producir
12:45más vivienda
12:46en sus centros
12:48dentro del
12:50anillo
12:51del periférico
12:52dentro de las zonas
12:53más demandadas
12:54y vivienda
12:55adecuada
12:56y vivienda
12:57asequible
12:57para las personas
12:58y tiene que hacer
13:00prácticamente
13:00lo que tenga que hacer
13:01desde alquiler social
13:02hasta construcción
13:04pública
13:05que el Estado
13:06de Jalisco
13:06tenga su propia
13:08producción de vivienda
13:09hasta regular
13:10la especulación
13:12que se hace
13:12y por ejemplo
13:13regular
13:13el tipo de propiedad
13:15que se puede tener
13:16no es posible
13:17que tengamos
13:18por ejemplo
13:19algunos anfitriones
13:20de El Bien Bien
13:20Guadalajara
13:21con cientos de viviendas
13:22en alojamiento
13:23de corta estancia
13:24mientras hay personas
13:25que están en hipotecas
13:27de 40 o 50 años
13:28que se van a morir
13:29antes de tener propiedad
13:31de la vivienda
13:32en la que habitan
13:32pero sí
13:34no hay de otra
13:34el Estado ya tiene
13:35que cambiar de estrategia
13:36si este tema
13:37de las reservas
13:38territoriales
13:38está agotado
13:40lo vemos con
13:41el tema de López Mateos
13:42ya no puede
13:43ya no puede ser
13:44la estrategia
13:44pública de vivienda
13:45ver dónde va a crecer
13:47la ciudad
13:47hacia los lados
13:48esa historia
13:51ya se acabó
13:52claro
13:52Andrés
13:53te agradecemos muchísimo
13:54esta charla
13:56y que nos compartas
13:57pues estas impresiones
13:58acerca de lo que estamos
14:00viviendo
14:00gracias
14:00y muy buen día
14:01muchas gracias
14:03Sonia
14:04José
14:04bonito día
14:05un gusto estar acá
14:06gracias
14:07Andrés
14:08de la Peña
14:09periodista
14:09especializado
14:10en temas de desarrollo
14:12inmobiliario y urbano
14:14una pausa
14:14regresamos con más información
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