Tokenização de imóveis: o que muda no mercado? | CRIPTO BRASIL

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Rodrigo Borges, advogado e sócio no CBA Advogados, explicou como a CVM 88 está sendo adaptada para tokenização de imóveis, os impactos no mercado de capitais e o papel do Brasil como referência global nesse setor. Ele também comentou sobre moedas digitais de bancos centrais e criptos descentralizadas.

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00:00E a gente recebe agora o advogado Rodrigo Borges.

00:03A gente vai discutir com ele as mudanças que a Comissão de Valores Mobiliários está propondo

00:08para favorecer a tokenização de imóveis.

00:11Olá, Rodrigo. Tudo bem? Seja muito bem-vindo ao Cripto Brasil.

00:15Olá, Rita. Olá, Batista. Obrigado pelo convite.

00:19Bom, Rodrigo, para começar, eu queria que você explicasse para a gente o que é a CVM88

00:23e qual é a relação dela com a tokenização.

00:26A resolução CVM88 foi criada originalmente para fomentar o mercado de startups.

00:34Então, seria a mecânica mais simples e fácil de oferta de valor mobiliário.

00:40Então, seria uma regra que regula a oferta primária de valor mobiliário por empresas de pequeno porte.

00:47Acontece que, a partir de 2023, por força de uma manifestação da CVM,

00:52o mercado começou a utilizar da resolução 88 para tokenizar valor mobiliário.

01:01E isso que possibilitou que hoje a gente acompanha tanto no mercado

01:05esses tokens de renda fixa digital e tantos outros valores mobiliários em formato de token,

01:13todos eles, no mercado brasileiro, são ofertados sobre a regra da CVM88.

01:18E, Rodrigo, quais são as mudanças que a CVM considera necessárias?

01:23O que o mercado está achando?

01:25O que você acha que vai acontecer de mudanças na CVM88?

01:30É importante destacar, Batista, que a CVM abriu agora uma consulta pública.

01:36Ela vai até 23 de dezembro agora de 2025,

01:40justamente para tentar coletar subsídios do mercado em relação às mudanças.

01:44Na minuta apresentada pela CVM, ela já propõe um aumento do valor de captação

01:51antes de 15 milhões agora para 25 milhões de reais.

01:56Ela possibilita a entrada do produtor rural como um emissor de valor mobiliário.

02:03E também ela cria alguns mecanismos para facilitar essa emissão sob a ótica do token.

02:10Isso porque, até hoje, o mercado vinha adaptando.

02:14A Resolução 88 é o investimento colaborativo, participativo,

02:19no qual plataformas são as responsáveis por fiscalizar e gerenciar essa emissão de valor mobiliário.

02:26Por conta disso, qualquer tecnologia podia ser utilizada por essas plataformas,

02:31desde que validadas pela CVM.

02:33Agora, a CVM trata explicitamente da utilização da tecnologia blockchain

02:39na mecânica de emissão de dólares mobiliários.

02:43Então, essas mudanças tendem a trazer uma maior clareza e segurança,

02:48além de liquidez, uma vez que a CVM possibilita agora

02:52que as plataformas e os emissores atuem como market maker dessas emissões,

02:57estão com a tendência de gerar maior liquidez a esse mercado de tokens de valor mobiliário.

03:02Bom, Rodrigo, juridicamente, o que muda no mercado de capitais com essa tokenização?

03:08O que muda, Rita, é que esses avanços trazidos pela CVM,

03:14então, eles possibilitam, e algumas questões são em teoria, outras na prática.

03:20Então, eles possibilitam, na prática, a gente ter um maior controle e transparência

03:26em relação às operações, então, acompanhar e entender a titularidade

03:30daqueles ativos em tempo real, de uma forma fácil e ágil.

03:36Possibilita a gente ter um mercado 24 por 7,

03:39isso ainda no mercado primário, aqui da 88,

03:44e, no futuro, isso abre caminho,

03:48a partir do momento que a gente tem o uso maior dessa tecnologia,

03:51a gente abre caminho para que o regulador, acompanhando as inovações

03:56e os benefícios trazidos pelo uso da tecnologia blockchain,

04:00que, no futuro, quem saiba, a gente tenha um mercado secundário 24 por 7

04:05e uma série de outros benefícios.

04:08Rodrigo, você é um advogado, mas que atua muito no mercado de tecnologia,

04:15e de tecnologias novas.

04:16Quais suas dicas para outros advogados, profissionais liberais,

04:21mesmo empresas inteiras, que estão ali pensando o que fazer

04:25nesse ambiente de blockchain, de tokenização, inteligência artificial?

04:29O que você faz para poder entrar nesses contextos?

04:33E como você acha que essas pessoas e empresas deveriam fazer

04:36para trazer para os contextos deles também?

04:39O mercado jurídico, acho que, assim como a maioria,

04:42está passando por transformações tremendas.

04:44Se a gente observar o que tem acontecido no mercado jurídico

04:48com o implemento e utilização de inteligência artificial,

04:51eu acredito que é um dos mercados que vai ser um dos mais impactados

04:55com o uso de inteligência artificial.

04:57Então, um advogado, nos dias de hoje,

05:00seja um advogado prestador de serviço externo

05:03ou dentro de uma companhia,

05:06ele precisa não só entender do direito,

05:08ter as bases sólidas do direito,

05:10mas também entender do negócio, entender da tecnologia.

05:13Então, a minha sugestão é para o profissional

05:17que quer se aventurar nesses novos mercados,

05:20que ele tenha um conhecimento, ainda que base,

05:23com relação ao funcionamento dessas tecnologias,

05:25a lógica de negócio,

05:27que isso, somado à base,

05:29que ele tenha sólida conhecimento jurídico,

05:32certamente vai abrir inúmeras portas para ele

05:35e vai permitir que ele se torne ali um advogado

05:38que auxilie as empresas e os clientes a desenvolverem negócio.

05:42E hoje, o papel do advogado tem sido muito esse.

05:46Com esses novos mercados,

05:47muitas das questões, a lei ainda não alcançou.

05:50Então, depende da gente utilizar princípios e bases do direito

05:53para adequar a nova realidade.

05:55E, Rodrigo, o que é preciso mudar na legislação brasileira

05:59para que o Brasil seja competitivo globalmente

06:02no mundo tokenizado?

06:04Rita, eu te diria que o Brasil já se coloca

06:08numa posição de destaque quando a gente olha os tokens

06:10de valor imobiliário.

06:12Isso graças ao papel da CVM com a CVM 88

06:16e agora com a consulta pública para a reformulação da norma.

06:21Se olharmos as principais economias do mundo,

06:24elas ainda têm uma dificuldade na criação ali

06:27de um ambiente regulado para a oferta de tokens

06:31de valor imobiliário.

06:32É claro que, para nos colocarmos em uma posição

06:35de extremo destaque, a gente precisaria ter

06:38um secundário sólido em relação a esses tokens

06:40e outros desenvolvimentos.

06:42Como, por exemplo, a gente poderia, pelo uso da tecnologia,

06:45rodar uma Bolsa 24x7, uma série de outros benefícios

06:49que viriam com a iniciativa do DREX, do Banco Central.

06:53Então, se os projetos que os reguladores desenvolveram

06:57estivessem caminhando na velocidade

07:00que talvez o mercado esperava e gostaria,

07:03certamente a gente estaria em uma posição de maior destaque.

07:07Mas eu vejo que é difícil para o regulador inovar

07:12porque não há incentivo para o regulador inovar.

07:15Então, uma mudança tem que ser lenta e gradual

07:18porque se alguma alteração não surtir o efeito desejado,

07:24seria muito complicado para o regulador

07:26e o impacto para o mercado seria tremendo.

07:28Com certeza.

07:29Rodrigo, muito obrigada pela sua participação aqui no Cripto Brasil.

07:32Até uma próxima.

07:34Muito obrigado.

07:35Bom, agora a gente confere mais uma dúvida cripto.

07:42Meu nome é Alexander e a minha dúvida é

07:44quais são os riscos e os benefícios

07:46de uma possível moeda digital emitida pelos bancos centrais

07:49coexistindo com criptomoedas descentralizadas?

07:52Bom, Alexander, os principais riscos das moedas centralizadas

07:57no Banco Central são os riscos das moedas

08:00que a gente já tem hoje, do real, do dólar,

08:02do peso e das diversas moedas que existem pelo mundo.

08:06A gente tem o risco de inflação.

08:08Então, moedas emitidas por governos normalmente têm a inflação.

08:13O governo tem ali o mandato de continuar emitindo moeda ao bel prazer.

08:17E isso é uma coisa que, por exemplo, o Bitcoin veio para se contrapor.

08:21E aí, dentro dessa mesma lógica, a gente vem aqui com a questão da burocracia,

08:27que normalmente governos são mais burocráticos.

08:30Então, essas moedas emitidas por um banco central tendem a ser mais burocráticas.

08:35E tem as outras questões também que envolvem governo,

08:38como não é o caso do Brasil recentemente,

08:41mas no mundo inteiro a gente vê confiscos.

08:43Então, essas moedas acabam sendo até mais fáceis de confiscar.

08:47Eventualmente, com um burocrata apertando um botão,

08:51ele possivelmente conseguiria confiscar contas ou saldos nas carteiras,

08:57no celular das pessoas.

08:59E aí, quando a gente fala do convívio delas com as criptos,

09:03eu arrisco dizer que se elas não conseguirem tanta tração

09:07quanto as criptos não governamentais,

09:09existe o risco dos governos, no plural,

09:15usarem a força para poder essas moedas emitidas por esses bancos centrais

09:21ganharem tração.

09:23Então, essa prerrogativa de usar a força é algo que o governo,

09:28legalmente, a maioria dos governos ou todos os governos do mundo podem fazer.

09:33Então, eu diria que esse convívio tende a ser um convívio

09:37um pouco conflituoso, como já é hoje ali o convívio das criptos

09:42com as moedas tradicionais, mesmo que não sejam tokenizadas.

09:47Obrigada, Rodrigo.

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