#JedeWohnungzählt: Couchgespräch mit Ralf Sommer

Anna Tewes Kommunikation

vor 7 Wochen

Die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB) gehört zu den aktivsten Kapitalgebern im Bereich der Innovationen – und ist in diesem Bereich sogar deutschlandweit unter den Top Ten!

Ihr Schwerpunkt liegt aber weiterhin auf dem Wohnungsbau. Damit ist die IFB sowohl für Privatpersonen als auch für die Wohnungswirtschaft ein ganz wichtiger Partner.

Aus diesem Grund haben wir Ralf Sommer, den Vorstandsvorsitzenden der IFB zum Talk auf den gelben Sofa eingeladen.

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00:00Herzlich willkommen zum Talk auf dem gelben Sofa der Kampagne jede Wohnung zählt. Auch heute haben

00:18wir wieder einen besonderen Gast bei uns. Heute ist der Vorstandsvorsitzende der Hamburgischen

00:23Investitions- und Förderbank, Herr Ralf Sommer, bei uns. Lieber Ralf, ich freue mich, dass du da bist.

00:29Ganz toll, dass wir heute einmal ein bisschen mehr über die IFB in Hamburg erfahren können.

00:35Der Wohnungsbau ist ja nun tatsächlich in unserer lieben Hansestadt, wie auch in vielen

00:39anderen Städten in Deutschland, relativ zum Erliegen gekommen. Nicht aber in dem Bereich,

00:44den du auch förderst. Was sind eigentlich genau die Aufgaben der IFB in Hamburg?

00:49Ja, also historisch gesehen ist das tatsächlich der Wohnungsbau. Das sind auch unsere Ursprünge.

00:56Wir wurden 1953 als Wohnungsbau-Kreditanstalt errichtet und haben uns dann im Jahr 2013 zu einer

01:03richtigen Förderbank, so ähnlich wie man es von der KfW auch kennt, weiterentwickelt. Das heißt,

01:07wir haben neben dem Wohnungsbau nochmal den Bereich der Wirtschaftsförderung dazu bekommen und

01:11Innovationsförderung. Wir haben zum Beispiel die ganzen Corona-Programme für die Stadt gemacht mit fast

01:16vier Milliarden Euro, als die Wirtschaftshilfen da waren. Wir haben im Innovationsbereich uns mittlerweile

01:21zum aktivsten Kapitalgeber gemausert und letzte Woche zum ersten Mal auch deutschlandweit sind

01:27wir unter den Top Ten. Da war ich selbst auch ein bisschen überrascht, also sehr aktuell. Aber der

01:33Kern ist natürlich nach wie vor eben auch der soziale Wohnungsbau und wir haben eben in der

01:38Nachkriegszeit sehr, sehr große Wohnungsbauprogramme gehabt. Man kann tatsächlich sagen, dass wir im

01:44Grunde genommen bei jeder zweiten Wohnung in Hamburg in irgendeiner Form beteiligt gewesen sind. Wir

01:49machen also überwiegend Geschosswohnungsbau, also Mietwohnungen, haben aber auch ein starkes

01:55Standbein in der Eigentumsförderung.

01:57Nun haben wir ja durchaus vielleicht auch Zuschauer, die nicht so mit dem Bauen vertraut sind. Deswegen

02:03mal die Frage, wie funktioniert das so? Wenn ich jetzt eine Förderung, die IFB haben möchte, was muss ich

02:08tun? Es gibt ja verschiedene Ansätze. Ich kann sagen, ich möchte vielleicht ein Mehrfamilienhaus

02:13bauen und das möchte ich in der vermieten. Es kann aber auch sein, dass ich für meine Familie was

02:18Eigenes suche und was bauen möchte. Was muss ich tun, um bei euch Kunde zu werden?

02:22Ja, fangen wir vielleicht mal mit dem Eigennutzer in Anführungsstrichen an. Da ist es relativ einfach.

02:28Man kann bei uns einen entsprechenden Beratungstermin vereinbaren und dann prüfen wir eben, ob die

02:35Eingangsvoraussetzungen gefüllt sind, um eine klassische Förderung zu bekommen. Das ist der eine Weg,

02:39weil das an Einkommensgrenzen gebunden ist. Und dann gibt es noch einen zweiten Asst,

02:44wo wir mit über 23 Marktbanken hier vor Ort kooperieren, die eben auch Eigenheimfinanzierung

02:52anbieten. Und wir stellen dann in diesem Zusammenhang in der Regel die KfW-Darlehen oder eigene Förderprogramme

02:58zur Verfügung. Das ist also quasi ein erster Teil kommt von der Hausbank. Meistens der vorrangige

03:03Teil. Wir übernehmen dann den nachrangigen Teil. Das ist, wenn man den Zugang seitens

03:09der Eigennutzer sucht. Ja, und im Geschosswohnungsbau ist das im Prinzip ähnlich. Da empfehle ich auch

03:15immer, zunächst einmal zu uns zu kommen, sich beraten zu lassen. Die Lektüre unserer Förderrichtlinien,

03:21die sehr umfangreich sind, wie das immer so verwaltungstechnisch so schön heißt, empfehle

03:25ich nur, wenn man Schlafstörungen hat. Das besser beraten lassen, dass es zielgerichtet ist. Und wir

03:29rechnen eben auch unseren Investoren konkret aus, wie die Förderung aussieht, weil sie eben auch aus

03:36verschiedenen Bausteinen besteht. Das ist also nicht nur das zinsgünstige Darlehen, sondern wir haben eben

03:40auch eine ganze Reihe von Zuschusskomponenten. Und damit der Investor das eben richtig kalkulieren kann,

03:46bekommt der im Prinzip von uns da eine Kalkulationsgrundlage dann.

03:50Ja, nun haben wir schon, oder habe ich eingangs gesagt, der Wohnungsbau in Hamburg, wie in vielen anderen

03:54Metropolen liegt etwas da nieder, wenn man die Gesamtzahlen sich anschaut. Tatsächlich ist es ja im

04:00geförderten Sektor ganz anders, jedenfalls hier in Hamburg, das muss man ja sagen. Der geförderte

04:05Wohnungsbau, man kann fast sagen, boomt. Es reicht bloß nicht, um den Bedarf bei weitem nicht in Hamburg

04:10zu decken. Aber vielleicht kannst du mal sagen, was ihr im Moment alles aufwendet, um diesen geförderten

04:16Wohnungsbau weiter zu pushen. Dann kommen wir gleich nochmal zu den Themen danach, was müssen wir eigentlich noch

04:22tun, um den Wohnungsbau insgesamt auch nochmal wieder anzuschieben. Aber vielleicht erst mal zu

04:27diesem großen Push der geförderten Wohnungen in Hamburg. Ja, wenn man da in die jüngere Geschichte

04:31einsteigt, ist es also zum einen so gewesen, als vor 2022, also vor dem Ukraine-Krieg, haben wir ja

04:38einen regelrechten Boom gehabt, wo tatsächlich auch die Förderzahlen mal zwei, drei Jahre rückläufig

04:44waren bei uns. Dann kam 2022 mit dem Ukraine-Krieg eben ein großer exogener Schock mit deutlich gestiegenen

04:52Bauzinsen, aber auch gestiegenen Baukosten und so weiter. Und in der Situation haben wir eben

04:58versucht, die sich abzeichnenden Rückgänge im allgemeinen Wohnungsmarkt dadurch aufzufangen,

05:04indem wir eben die Förderung massiv ausgeweitet haben. Man kann tatsächlich sagen, dass die Stadt

05:08die Mittel innerhalb weniger Monate verzwereinhalbfacht hat. Und wir haben jetzt aktuell für den Doppelhaushalt

05:152025 und 2026 beachtliche 1,8 Milliarden Subventionsbarwert zur Verfügung. Das sind

05:21nicht die Haushaltsmittel, die in den Jahren anfallen, sondern das ist das, was ein Förderjahrgang

05:26oder bei den 1,8 Milliarden eben zwei Förderjahrgänge kosten, wenn sie vollständig ausgeschöpft werden.

05:33Und wir haben die Mittel tatsächlich eben auch verwendet, um den sozialen Wohnungsbau attraktiver

05:40zu machen und attraktiv zu halten. Einer der wesentlichen Punkte ist eben das einprozentige

05:44Darlehen. War in der Niedrigzinsphase für den einen oder anderen nicht so attraktiv, aber

05:48wo Bauzinsen von fast vier Prozent im Raum sind, ist eben ein dreiprozentiger Zinsvorteil,

05:53wenn ich das so vereinfacht mal sagen kann, eben auch ein echtes Wort. Und was wir eben

05:58auch erwarten ist, dass von unserem, wir haben ja im letzten Jahr zum ersten Mal auch wieder

06:02die 3.000 Wohneinheiten im Neubau überschritten, dass so etwa 25 Prozent des Ergebnisses

06:08Umplanungen sind. Das heißt, ursprünglich wollten die Investoren eigentlich gar keinen

06:13sozialen Wohnungsbau machen, sondern im Grunde genommen frei finanziert das machen. Und es

06:18gibt eine ganze Reihe von Projekten, die sich eben eignen, das dann eben im sozialen Wohnungsbau

06:22zu realisieren. Also wenn du willst, sind im Grunde genommen so ein bisschen Krisenprofiteure,

06:28wenn ich jetzt nur auf die Zahlen gucke. Wir wissen aber natürlich, dass das im Prinzip

06:33jetzt eine Krisenreaktion oder Krisenintervention ist. Daher auch die hohen Haushaltsmittel.

06:39Aber sag mal, Ralf, wie macht ihr das? Die Branchen-Spezialisten, die ja so lange im

06:42Wohnungsbau drin sind, die schimpfen ja ordentlich auf die KfW, weil sie einfach unverlässlich

06:48war, insbesondere in der letzten Regierungsperiode. Man hat sich auf ein Förderprogramm eingestellt,

06:52vielleicht die Planung bekommen und plop, waren die Fördermittel weg, man konnte keine mehr

06:56bekommen, musste wieder umplanen oder hat das Projekt beiseite gelegt. Das ist bei euch noch nie

07:00passiert. Ihr seid immer vertrauenswürdig, das, was ihr tatsächlich auslegt, das kann

07:05man auch als Kunde auch tatsächlich buchen, wenn man so will. Wie macht ihr das, dass ihr

07:10das so gut plant, dass die Fördermittel auch immer ausreichend sind?

07:13Also zum einen ist es tatsächlich so, dass wir versuchen, das so großzügig zu kalkulieren,

07:18in Anführungsstrichen, dass es eben auch funktioniert. Dahinter steckt aber natürlich letztendlich

07:22auch der Wille der Stadt, den Wohnungsbau nach vorne zu bringen. Wenn das Thema, sag ich mal,

07:26auf Stelle 10 in der Prioritätenskala wäre, dann wäre das wahrscheinlich nicht so, dass

07:31das eine und ich denke, das ist auch eine Haltungsfrage, weil ich immer gesagt habe,

07:35das Wichtigste ist, dass unsere Förderbedingungen verlässlich sind und dass wir genügend Mittel

07:40zur Verfügung haben, weil das abschreckende Beispiel der KfW, die hat jahrzehntelang auch

07:45einen hervorragenden Ruf gehabt und hat innerhalb von, sagen wir mal, einem verlängerten Wochenende

07:49diesen Ruf zerstört. Und das müssen wir in jedem Fall vermeiden. Und insbesondere in der

07:53Krisensituation ist es natürlich eben auch so, dass man umso mehr verlässlich sein muss.

07:58Allerdings, ja.

07:59Aber was müssen wir denn nun machen? Der Wohnungsbau, insbesondere der, über den wir

08:03jetzt gesprochen haben, der geförderte, der läuft weiter, wird weiter gepusht. Er wird

08:07in der Hansestadt auch stark nachgefragt. Das kann man tatsächlich sagen. Wie ist denn

08:12deine Meinung? Wir haben einmal dieses tolle Instrument des Drittelmixes in Hamburg, auf das

08:18wir uns schon seit vielen Jahren auch verständigt haben bei größeren Bauvorhaben, sprich ein Drittel

08:22geförderter Wohnungsbau, ein Drittel freifinanzierter, ein Drittel Eigentumswohnung, beziehungsweise

08:26manche machen auch das letzte Drittel dann freifinanzierten Wohnungsbau. Die Zahlen sind

08:31ja tatsächlich wesentlich eingebrochen die letzten zwei Jahre. Was ist denn deine Meinung,

08:35was müssen wir denn tun, um neben dem geförderten Wohnungsbau auch die anderen beiden Drittel

08:40wieder in Schwung zu bringen und mit Schub zu versehen, damit die Hansestadt wieder genügend

08:43Wohnungen bekommt?

08:44Ja, also ich denke, der wesentliche Punkt ist, dass wir eben ein Thema bei den Baukosten

08:52haben. Vor wenigen Jahren kostete bei uns so die Errichtung sozialer Wohnungsbau so

08:592.750 Euro. Aktuell, wenn man jetzt den Median zugrunde legt, sind wir bei 4.650 und das

09:06ist alles innerhalb von 5, 6 Jahren.

09:08Der Median, ja.

09:09Median, wohl gemerkt, ja mit Schwankung, man kann auch für 3.000 schon bauen, aber da

09:13muss man ein großes Stückzahlen bauen in Hamburg. Aktuell beobachten wir ja eher, dass es kleinere

09:18Baufelder gibt, also eher deswegen auch höhere Baukosten. Das ist, denke ich, das strukturelle

09:23Problem, was wir im Wohnungsbau haben und das wir auch überwinden müssen. Da gibt es

09:27natürlich viele, die auch über das Zinsniveau jammern und so weiter. Klar, 1% oder weniger

09:32als 1% ist schöner als fast 4%. Andererseits 4% oder 3,6, 5%, was wir

09:38aktuell bei den Bauzinsen sehen, ist eigentlich im langfristigen Durchschnitt immer noch

09:42ein günstiges Zinsniveau. Und ich glaube auch nicht, dass wir wieder auf diese Nullzinsjahre

09:47zurückfallen werden. Also das ist etwas, was wir nicht beeinflussen können. Also ich

09:52glaube, wir müssen volle Kraft auf die Baukosten sehen, weil es auf der anderen Seite natürlich

09:58auch so ist, dass die Einkommen auch nicht im gleichen Maße mitgewachsen sind. Also wenn

10:01die Einkommen irgendwann so mitgewachsen sind, dass man auch für 4.650 an einem normalen

10:06Bürger sozusagen das vermieten kann, okay. Aber davon sind wir halt meilenweit entfernt

10:11und das heißt, wir müssen von den Baukosten runter. Und da gibt es ja mit dem Hamburg-Standard

10:15eine Initiative, die die Bausenatorin ja eingeführt hat, einen ersten guten Ansatz. Aber

10:21der Proof of Concept muss natürlich jetzt noch erbracht werden.

10:24Genau so ist das ja. Ja, und wir sitzen ja insbesondere hier auch für die Kampagne

10:28Jede Wohnung zählt. Das heißt, wir wollen mehr bauen. Es muss mehr gebaut werden, weil

10:32viele in der Hansestadt oder auch die von außen dazukommen, suchen eine Wohnung und finden

10:36keine. Letzten Endes ist tatsächlich aber nochmal auch die Frage, wie betrachtest du

10:41dieses Drittel-Mix-Konzept? Es wird ja schon teilweise jetzt gerade, wo die geförderten

10:45Wohnungen durchaus nachgefragt sind, also nicht nur von den Kunden, sondern auch von den

10:49Bauunternehmen und Bauherren oder Herrinnen. Und wie ist es, dass man, wenn man jetzt

10:54anfängt, die Quote hochzufahren? Wir sind ja immer ein bisschen vorsichtig. Das kann

10:58man in einzelnen Quartieren durchaus mal machen. Aber insgesamt sind wir der Meinung,

11:02müsste der Drittel-Mix erhalten bleiben, weil es halt nachhaltig gesunde Quartiere

11:05schafft. Siehst du das anders?

11:08Nee, ich sehe das im Grunde genommen genauso. Ich kann mich auch noch ganz gut auf diese

11:13Entstehungsgeschichte des Drittel-Mixes erinnern, weil das sozusagen der Beginn war,

11:19auch über so Windmissfragen nachzudenken und Ähnliches. Das ist natürlich so ein bisschen

11:23gewillkückt. Warum ist es jetzt ein Drittel? Warum ist es nicht mehr? Warum ist es ein

11:26Viertel und so weiter? Aber es ist eben so einfache Heuristiken erleichternd als Leben.

11:30Da ist das wahrscheinlich auch zustande gekommen. Aber es ist natürlich auch Ausdruck dessen,

11:35dass wir eben nicht nur für den Wohnungsbau eben im Prinzip so eine Mischung brauchen, weil

11:40das trifft eben die Realität der Bürger. Es gibt Bürger, die wollen gerne Eigentum haben.

11:44Wir haben das ja mit unseren Erlebnissen, mit unseren Eigentumsprogrammen immer wieder.

11:47Da gibt es eben den klassischen sozusagen Mieter. Also auch für den Vermietungsbereich muss

11:54entsprechend was da sein. Insofern ist der Drittel-Mix, finde ich, sehr wichtig. Aber es

11:58reicht eben auch über den Wohnungsbau hinaus, weil wir müssen in den Quartieren passende

12:02Schulen haben. Da ist es auch gut, wenn wir eine soziale Durchmischung haben. Und was ganz

12:07wichtig ist, ist, da haben wir in Hamburg nicht ganz so große Probleme wie Paris oder London.

12:12Aber wenn ich mal die Jahre sehe, wo man eben auch Großsiedlungen und Ähnliches errichtet

12:18hat, dann sieht man, das passiert dann mal soziale Brennpunkte errichtet. Für uns ist das

12:23jetzt eine Modernisierungsaufgabe. Die Quartiere laufen auch gut. Aber man muss eben, glaube

12:28ich, von Beginn an das richtig aussteuern, sodass wir eben diese Mischung auch hinbekommen.

12:32Genau. Merkt ihr, dass bei den privaten Häuslebauern oder Eigentumswohnungen käufern, dass da ein

12:38bisschen mehr Druck hinterkommt jetzt, wo das Zinsniveau sich stabilisiert hat, sage ich mal?

12:43Weil Hamburg hat ja mit die niedrigste Eigentumsquote im Gesamtdeutschland. Und insofern merkt

12:48ihr davon? Tut sich was?

12:49Ja, also wir haben, das ist neben dem Geschosswohnungsbau auch ein Bereich, wo wir quasi unsere gesamten

12:56Eigenheimprogramme überprüft haben und auch sozusagen im Kooperationsgeschäft mit den

13:02Marktbanken auch eine subventionierte Variante angeboten haben mit zwei Prozent. Und dann plätscherte

13:09das so irgendwie ein Jahr vor sich hin. Und zum Ende letzten Jahres haben wir einen regelrechten

13:14Boom gehabt. Wir mussten also tatsächlich Wochenendarbeit anordnen bei uns, damit wir das bis zum

13:19Jahresende noch alles abgearbeitet kriegen. Und wenn ich die aktuellen Zahlen des VDP

13:24sehe, ist es tatsächlich so, das ist aber dann Eigenheim und auch Geschosswohnungsbau

13:29über alles ist das Finanzierungsgeschäft der Bank im Runden Drittel gestiegen. Ich vermute

13:34mal, dass es mehr Eigenheim als Geschosswohnungsbau ist. Aber das ist eben ein Zeichen, dass das

13:39wieder losgegangen ist. Und das trägt auch durch dieses Jahr. Also die Leute scheinen sich

13:44auf dieses Zinsniveau sozusagen eingestellt zu haben. Und man muss ja auch sagen, dass es

13:50zumindest, wenn man die Grundstückspreisentwicklung sieht, ja natürlich auch spürbare Preisbegänge

13:55gegeben hat. Ja, und insofern, das merken wir schon deutlich. Ja. Dann wagen wir doch zum Abschluss

14:01nochmal einen Ausblick auf die Zukunft. Was sagst du, wird das Fördervolumen so beibehalten

14:07werden können? Der Bedarf ist in jedem Fall da. Ich glaube, Hamburg, unser Senat möchte

14:12auch weiter geförderten Wohnungsbau pushen. Was ist deine Aussicht auf die Zukunft? Wird

14:17es so weitergehen? Wo geht es hin? Also ich glaube, dass es, wenn man jetzt mal mittelfristig

14:22guckt, schon auch aufwärts gehen wird. Weil wenn man sonst Immobilienzücken betrachtet,

14:29ist das häufig so, es ist Nachfrage da, es wird gebaut. Dann kriegt das Angebot zu spät

14:34mit, dass die Nachfrage jetzt bedient ist und dann geht der Zyklus los. Hier haben

14:38wir ja so einen künstlichen Zyklus, der durch exogene Einflüsse verursacht worden ist, nämlich

14:44durch krisenhafte Entwicklungen. Gleichzeitig haben wir aber die Situation, dass die Nachfrage

14:48ja ungebremst hoch ist, insbesondere in den Metropolen. Ich will jetzt mal einige Regionen

14:53in Deutschland, wo wir ja auch Leerstände haben, außen vor lassen. Das gehört auch zur

14:56Wahrheit. Aber in den Metropolen, so wie Hamburg, ist das ein Thema und es wird die nächsten

15:00Jahre auch ein Thema bleiben. Und insofern gehe ich eigentlich davon aus, dass es da auch

15:04weiter gehen wird und auch weiter aufwärts gehen wird. Die spannende Frage ist natürlich

15:09jetzt, haben wir nochmal zwei, drei Jahre, wo es schwieriger wird oder schwierig bleibt,

15:14bevor es aufwärts geht? Also meine Prognose ist, die Talsohle haben wir durchstritten,

15:19aber einen richtigen Boom haben wir ehrlicherweise auch nicht.

15:22Das kann ich nur unterstreichen, das sehe ich ganz genauso. Insofern müssen wir wohl noch

15:26einige harte Jahre miteinander durchstehen. Aber ich freue mich weiter nicht nur, dass du

15:31da warst und bist noch, sondern auch die Verlässlichkeit der IFB. Das macht wirklich

15:36Spaß und das ist das, was Hamburg, glaube ich, ausmacht. Und insofern freue ich mich auf

15:39die weitere Zusammenarbeit. Vielen Dank für das Gespräch.

15:42Ja, kann ich nur erwähnen. Vielen Dank.

15:43Ja!

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