Le grand entretien du 20 septembre

Sud Radio

il y a 2 jours

Avec David Chouraqui, Directeur Général de Crédit Agricole Services Immobiliers
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##LE_GRAND_ENTRETIEN-2025-09-20##

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00:00Et voilà, à suivre la première partie de l'entretien avec notre grand invité, je reçois David Chouraki,

00:05directeur général adjoint de Crédit Agricole Service Immobilier.

00:09Sud Radio, parlons immo, Sylvain Lévy-Valancy.

00:14Merci d'être avec nous David Chouraki, vous êtes directeur général adjoint du Crédit Agricole Service Immobilier.

00:20Pour cette première partie de notre grand entretien, on va parler ensemble de l'état du marché

00:24et aujourd'hui des défis qui attendent le logement, le problème, c'est qu'on a l'impression finalement

00:29qu'une crise en chasse une autre, on est dans une permacrise.

00:33Quelles sont aujourd'hui, d'abord quelle est votre vision du marché

00:37et quelles seraient pour vous les villes sur lesquelles il serait intéressant peut-être d'opérer, d'acheter, de louer

00:42et les galères que vivent au quotidien les Français ?

00:45Je rappelle que vous, vous avez une grosse capillarité géographique, vous êtes installé absolument partout

00:48donc vous êtes aujourd'hui, vous avez un regard extrêmement pertinent sur le marché.

00:54Qu'est-ce que vous en pensez vous de votre point de vue ?

00:56Aujourd'hui le marché il est bloqué, il est bloqué et c'est devenu un casse-tête pour les ménages français

01:03de se loger aujourd'hui pour quatre raisons principales.

01:05La première, c'est qu'on construit beaucoup moins.

01:08On avait sur les dix dernières années plutôt un rythme de construction de 450 000 logements par an.

01:14On est tombé à 300 000, ça fait 150 000 logements par an qui ne sont plus présents.

01:22Il faut se rendre compte que 150 000 logements c'est une très grande ville.

01:26Donc aujourd'hui on peut dire qu'on a perdu tous les ans une grande ville en termes de logements.

01:34Comment on peut l'expliquer ça David ?

01:35Alors les prix ont flambé, les prix des logements ont flambé.

01:40C'est 20 à 25% d'augmentation dans les grandes villes sur les cinq dernières années.

01:45C'est des loyers aussi qui augmentent fortement, 6-7% en moyenne sur les trois dernières années.

01:52Ça veut dire que c'est plus difficile d'acheter, c'est plus difficile de louer

01:57et ça bloque l'ensemble du parcours résidentiel des ménages en France.

02:03Donc il y a moins de primo-accédants, ça veut dire qu'on libère moins de logements,

02:10donc on loue moins de logements, la location elle-même s'est enrayée.

02:14Et puis il y a moins d'investisseurs.

02:16Les investisseurs privés sont beaucoup moins nombreux, d'abord parce que les taux ont augmenté

02:21et donc le coût global d'un logement quand on met le coût du crédit est plus important.

02:27Et puis aussi parce qu'il y a une instabilité réglementaire, fiscale,

02:33qui aujourd'hui rebute de plus en plus les Français.

02:37C'est un problème de confiance ?

02:38L'immobilier c'est des projets de long terme.

02:41Les Français aiment la pierre, ils aiment l'investissement immobilier,

02:45mais certains peuvent avoir peur de ce qui va se passer.

02:49On va parler également de tout ce qui est réhabilitation énergétique.

02:54Il y a beaucoup de questions sur le sujet, on en parlait tout à l'heure.

02:58D'ailleurs, je conseille aux auditeurs d'aller voir la plateforme du Crédit Agricole

03:03qui s'appelle Gécorénov' Mon Logement,

03:06qui est une plateforme qui permet de simuler les travaux de rénovation énergétique à réaliser.

03:12Ça permet de simuler les aides, les aides locales, les aides nationales, les C2E.

03:17Et ça permet de comprendre quel va être le reste à charge.

03:21Ça donne également beaucoup de conseils de rénovation Gécorénov' Mon Logement.

03:26Alors vous dites, David Churaki, qu'il faut regarder du côté des villes moyennes.

03:29Alors pourquoi elles ? Et qu'est-ce qu'elles ont que les grandes villes n'ont plus aujourd'hui ?

03:34Les villes moyennes, elles ont pour moi un réservoir de logements pour demain.

03:40Dans les villes moyennes, le prix d'un T2, c'est le prix d'un T2 à Paris.

03:49Une maison dans les villes moyennes, pardon, c'est le prix d'un T2 à Paris.

03:51Donc aujourd'hui, on a du mal à se loger dans les métropoles.

03:56Il y a une forte métropolisation évidemment sur le territoire.

03:59Mais les villes moyennes ont plein d'avantages.

04:00D'abord, le prix de l'immobilier, je le disais, qui est beaucoup plus accessible.

04:03Parfois deux à trois fois moins cher.

04:06Quand on prend des villes moyennes, on est plutôt aux alentours.

04:08Alors c'est toujours difficile de donner des chiffres, mais j'en donne quand même pour qu'on se repère.

04:13C'est plutôt entre 1 900 et 2 200 euros par mètre carré.

04:20Donc on est dans des logiques différentes.

04:24On a une qualité de vie.

04:25On sait que les ménages sont à la recherche de cette qualité de vie.

04:29Aujourd'hui, dans les ménages qui ont quitté les grandes villes pour aller dans les villes moyennes,

04:36on a 40% des déménagements qui se sont faits avec la logique du télétravail.

04:42Donc les changements de mode de vie entraînent la possibilité d'aller vivre dans des villes moyennes.

04:48Et puis des services, des équipements qui vont être plus proches,

04:52une activité économique qui peut être plus accessible.

04:55Donc on a beaucoup, beaucoup d'avantages dans des villes moyennes.

04:59Alors vous restez avec nous, David Chouac, bien évidemment, pour poursuivre cet entretien.

05:05Et ensuite, on s'interrogera avec vous, Grégoire, sur comment prendre soin de soi et de sa maison.

05:10Voilà, avec nos amis de Maison Seine et de Murprotech.

05:14Prendre soin de sa maison, c'est quelque chose aussi qui est assez nouveau.

05:17La qualité de l'air intérieur, une maison qui n'est plus humide, ça a de l'importance.

05:22Et ça en a de plus en plus.

05:23On se retrouve tout de suite après une petite pause.

05:24Vous êtes sur Sud Radio, voilà, pour Parlons Imo, tous les samedis de 12h à 13h.

05:39Bon appétit les amis, si vous êtes à table, et bien c'est le bon moment d'écouter notre émission,

05:43les conseils, les questions que vous vous posez autour de votre logement, du logement des Français.

05:49Vous êtes toujours resté avec nous, David Chouraki, merci pour cet entretien.

05:53Justement, on en parlait tout à l'heure, on sait que c'est une question d'argent, bien évidemment,

05:58puisque aujourd'hui, on voit les Français ont vu chuter de manière assez sidérante leur pouvoir d'achat.

06:03Mais ce n'est pas qu'une question d'argent, c'est aussi une volonté politique, bien évidemment.

06:07Qu'est-ce que vous diriez, vous, en tant que professionnel,

06:11sur ce qu'on pourrait faire pour améliorer, fluidifier les problématiques du logement,

06:15et quels sont les freins actuels auxquels vous faites face,

06:18et auxquels, d'ailleurs, vos clients font face tous les jours ?

06:22Alors, on l'a dit tout à l'heure, c'est la stabilité des dispositifs

06:28qui permet de donner confiance aux investisseurs.

06:31Les investisseurs, ils sont importants dans la création de logements en France.

06:37Il faut accompagner les projets des ménages,

06:40puisque les conditions dans lesquelles on peut emprunter,

06:45dans lesquelles on peut acheter, changent, varient rapidement.

06:50Donc, il faut ne pas hésiter à repenser son projet,

06:53ne pas rester bloqué sur le projet qu'on avait imaginé il y a deux, il y a trois ans,

06:56qui n'est peut-être plus possible, avec les critères actuels.

07:01Donc, les professionnels savent accompagner les ménages

07:06dans une configuration idéale du projet.

07:10Alors, justement, on parlait de permacrise, de problématiques politiques.

07:14On peut se poser la question, logiquement,

07:17que tout est politique dans les décisions du logement,

07:19que ce soit de l'aménagement du territoire,

07:21la décision des élus, la construction de logements neufs

07:23dont vous avez évoqué les éléments,

07:26la chute dramatique des constructeurs de maisons individuelles,

07:30et la chute du gouvernement Bérou,

07:32elle n'a pas rangé les choses,

07:33c'est le moins qu'on puisse dire,

07:35puisque si on parle de rupture de confiance,

07:36là, pour le coup, la confiance, il n'y en a plus.

07:38Alors, ça a eu un effet sur le marché immobilier,

07:42et on le voit, la dégradation de la note de la France

07:44peuvent peut-être poser question sur l'augmentation des taux d'intérêt.

07:47C'est quoi la vision du pro que vous êtes

07:49sur une possible augmentation des taux d'intérêt,

07:51puisqu'on avait vu un plateau, justement, des taux d'intérêt

07:54qui ont permis de redonner peut-être un peu de souffle

07:57sur le marché immobilier.

07:57C'est quoi le pronostic ?

07:59Alors, c'est difficile de dire des choses définitives sur le sujet.

08:03Si, en effet, les taux d'intérêt devaient remonter,

08:06en effet, le coût global d'un achat immobilier serait renchéri.

08:13C'est pour ça qu'aujourd'hui, regarder un projet immobilier

08:17est plutôt une bonne idée.

08:20En attendant, le projet immobilier, c'est un projet de vie.

08:24C'est un projet à long terme.

08:26Et je pense que le plus important,

08:28c'est pour les ménages qui souhaitent acheter,

08:32c'est de bien regarder tous les déterminants de leurs projets immobiliers.

08:37Construire un projet, c'est souvent plusieurs mois, plusieurs années.

08:42Donc, il y a ce phénomène très conjoncturel.

08:45Et on le ressent dans les agences immobilières Square Habitat.

08:49On a des mouvements.

08:52On avait plutôt, depuis le début de l'année, une bonne reprise.

08:54On a plus d'attentisme depuis les événements récents.

08:58Vous voulez dire que le nombre de transactions a baissé, là ?

09:00Le nombre de transactions va augmenter sur l'année par rapport à l'année dernière.

09:06Donc, on va être sur un rebond global du marché.

09:09Mais de façon très conjoncturelle,

09:10en effet, il y a plus d'attentisme ce mois-ci que le mois d'avant.

09:14Et donc, on est d'accord que c'est la relation directe

09:17avec la chute du gouvernement

09:18qui peut-être a grippé les porteurs de ce que vous appelez les porteurs de projets ?

09:22Il y a une attente pour savoir ce qui va se passer, en effet.

09:26Mais je pense qu'il y aura un rebond une fois que les choses se seront clarifiées.

09:29C'est ce qu'on a vécu plusieurs fois depuis deux ans

09:33avec des effets yo-yo en fonction des changements économiques ou politiques.

09:37Alors, soyons pragmatiques pour toutes celles et ceux qui nous écoutent.

09:40Les bons plans immobiliers, est-ce qu'il y en a encore ?

09:42Oui, il y a des bons plans immobiliers.

09:45D'abord, dans le neuf, puisque ce marché est dans le dur aujourd'hui.

09:50Donc, un certain nombre de promoteurs font des opérations

09:53qui peuvent être extrêmement intéressantes.

09:56Il y a aussi les politiques de crédit de l'ensemble des banques.

10:02Par exemple, au crédit agricole, on double le PTZ.

10:06Et donc, on a une action forte pour les primo-accédants.

10:12Et puis, il y a l'ensemble des opérations qui vont pouvoir être faites

10:17sur des biens qui sont peut-être à rénover.

10:19Et donc, sur lesquels le projet sera peut-être un peu plus compliqué.

10:22Est-ce qu'on peut toujours négocier ?

10:22Est-ce qu'il faut négocier ?

10:23Il y a une marge de négociation.

10:26Alors, elle avait depuis trois ans augmenté.

10:30Elle était entre 7 et 8%.

10:33Elle commençait à se réduire.

10:35Donc, on est aujourd'hui au global dans des marges de négociation de 5 à 6 points.

10:40Voilà.

10:41Alors, justement, toute dernière question.

10:43Les villes où il faudrait investir tout de suite.

10:44Vous avez des idées ?

10:45Quelques villes à nous indiquer ?

10:47Il y a des villes moyennes, puisqu'on parlait des villes moyennes,

10:51qui sont des villes d'avenir, je pense.

10:54Angers, Tours, La Rochelle, Poitiers, Metz, Nancy, Annecy, Pau.

11:00Ce sont des villes moyennes qui ont un vrai dynamisme

11:05et qui méritent des projets immobiliers.

11:09Merci beaucoup, David Charaqui.

11:11Il y aurait beaucoup à dire, mais vous reviendrez, bien évidemment,

11:14nous parler sur Parlons Imo de l'immobilier des Français.

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