00:00Plus ou plus, après 7 ans d'attente, ta sœur a enfin un logement social appartement T5.
00:05Ouais, vous pouvez attendre pendant 8 ans, sans avoir aucune proposition.
00:08Ça, c'est ce que vivent de plus en plus les demandeurs de HLM en France.
00:11Des délais d'obtention qui peuvent se compter en années, jusqu'à 16 pour les habitants de Paris.
00:16Pourquoi ? Eh bien parce que la demande de logements sociaux a explosé.
00:20En 20 ans, elle a carrément doublé.
00:24Aujourd'hui, plus de 2,5 millions de ménages sont en attente d'un HLM,
00:27dont 840 000 qui essaient de changer de logement social.
00:31Comme un ménage est composé en moyenne de 2 personnes, ça représente plus de 5 millions de Français.
00:37Et en regardant ces données de plus près, on voit que la demande a fortement accéléré depuis 2020.
00:42Mais alors, qu'est-ce qu'il se passe dans le parc locatif ?
00:45Notre modèle HLM est-il cassé ?
00:48Pourquoi les Français se ruent sur les HLM ?
00:52Contrairement à ce que l'on pourrait croire, les logements sociaux ne sont pas réservés à une minorité de Français.
00:56En effet, il y a 70% des ménages français qui sont éligibles au logement social.
01:01Pierre Madecq est économiste spécialiste du logement.
01:04Par contre, il y a plusieurs types de logements sociaux.
01:06Il y a des logements très sociaux qui sont réservés en gros aux 20% de ménages les plus modestes.
01:10Il y a des logements un peu moins sociaux, c'est-à-dire avec des niveaux de loyer un peu plus élevés.
01:14Et quand on prend vraiment les logements sociaux les plus chers, là on arrive à 70% de la population éligible.
01:20Pour vous donner une idée, un couple habitant Paris doit avoir gagné moins de 50 000 euros net en 2022 pour être éligible à un HLM.
01:28Pourtant, la majorité des ménages français se logent dans le parc privé, dont le marché est en piteux état.
01:35Comme on vous l'expliquait dans notre vidéo sur la maison individuelle,
01:38le lien est dans la description.
01:39La hausse des taux d'emprunts immobiliers et l'augmentation des prix ont obligé les locataires à repousser leur projet d'achat.
01:46Ils restent donc dans leur logement, ce qui réduit le stock de biens disponibles à la loc,
01:50et cette baisse de l'offre provoque une augmentation des loyers.
01:53En réalité, les loyers ont augmenté plus vite que le revenu des locataires.
01:57Ça, ça se traduit du coup de fait dans le parc social,
02:01parce que les ménages n'arrivent plus à trouver de solution pour se loger dans le parc privé,
02:05donc font une demande de logement social.
02:07Et les locataires de HLM sont aussi bloqués par cette situation.
02:10La possibilité de sortir du parc social est absolument inaccessible pour l'écrasant de majorité des locataires.
02:16Anne-Catherine Ledeuf est directrice de l'Union sociale pour l'habitat d'Île-de-France.
02:20Les écarts de loyer entre un logement social en moyenne et un logement privé en Île-de-France,
02:26c'est de 2,5 à 3,5.
02:27Évidemment, on attribue moins de logements sociaux,
02:30et ça joue aussi de manière très forte sur la difficulté à avoir de la mutation au sein du parc social.
02:35Cette mutation, justement, on la mesure grâce au taux de rotation,
02:38c'est-à-dire le pourcentage de logements libérés d'une année sur l'autre dans le parc HLM.
02:43Entre 2011 et 2023, ce taux est passé de 10 à 7% dans l'ensemble du pays.
02:48Bon, une baisse de 3 points, c'est embêtant,
02:51mais ça peut être compensé si la production de nouveaux logements suit.
02:54À votre avis, c'est le cas ?
02:56Non.
02:56Entre 2016 et 2023, le nombre de HLM financés a diminué chaque année.
03:04Sur cette période, les bailleurs estiment que plus de 180 000 logements n'ont pas pu être construits.
03:10Avant de détailler les raisons de cette baisse,
03:12il faut comprendre le fonctionnement du parc social.
03:14En France, les HLM sont gérés par des bailleurs sociaux,
03:17comme les OPH, les ESH, les COP HLM et les SACICAP.
03:22Ils financent la construction de leur logement avec trois ressources.
03:29Leurs fonds propres, des subventions de collectivités territoriales ou de l'État
03:32et des emprunts à la Caisse des dépôts qui seront remboursés grâce au loyer.
03:37C'est complexe, mais ça fonctionne assez bien.
03:39Il faut quand même avoir en tête que notre modèle du logement social,
03:42il nous est envié aujourd'hui par un certain nombre de nos voisins
03:44qui essayent de prendre exemple sur nous en disant
03:46« Vous avez un mode de financement qui est extrêmement stable, robuste.
03:50On l'a vu notamment en 2008 au moment de la crise financière
03:52où on a réussi malgré tout à produire énormément de logements sociaux
03:55pour relancer la machine. »
03:57Problème, ce mode de financement qui était assez stable,
04:00s'est pris une série de décisions gouvernementales en pleine face.
04:03La première remonte à 2017.
04:05Cette année-là, le gouvernement a baissé de 5 euros les aides au logement.
04:08Et le président Macron a demandé un petit truc aux bailleurs sociaux.
04:11« J'appelle tout bêtement tous les propriétaires
04:13à baisser de 5 euros le loyer par mois. »
04:15Cette baisse a pris la forme de la RLS.
04:17« On parle de la réduction de loyer de solidarité
04:20qui a été introduite dans la loi de finances pour 2018. »
04:23Nadia Bouillet est directrice d'Action Logement,
04:26un des plus gros bailleurs sociaux de France.
04:28« L'État réduit l'APL qui est versé aux personnes
04:33qui sont bénéficiaires de l'aide au logement,
04:35qui sont les locataires du parc social.
04:38Et en fait, on demande aux bailleurs sociaux
04:40de réduire d'autant le loyer
04:42pour qu'il n'y ait pas d'impact sur les locataires. »
04:45Et comme les loyers sont l'unique source de revenus des bailleurs sociaux,
04:48moins ils en touchent,
04:50moins ils peuvent rembourser leurs prêts
04:51ou en contracter de nouveau.
04:53« We are screwed ! »
04:55La deuxième décision date de 2022
04:56et concerne le livret A.
04:58« Le taux du livret A augmentera en janvier. »
05:01Depuis, le taux de ce livret est passé de 0,5 à 3%.
05:05Pour l'épargne des Français, c'est plutôt une bonne nouvelle.
05:08Mais vous savez pour qui c'en est une mauvaise ?
05:10Les bailleurs sociaux.
05:11En fait, le taux auquel ils empruntent est le même que celui du livret A,
05:16car c'est l'argent de cette épargne qui est prêtée aux organismes HLM.
05:19La troisième et dernière décision,
05:21elle vient de la loi Climat et Résilience adoptée en 2021.
05:25À partir du 1er janvier 2025,
05:28elle empêchera l'allocation des logements les plus énergivores,
05:31les fameuses passoires thermiques.
05:33Les bailleurs sociaux concentrent donc leurs efforts
05:35dans la rénovation énergétique pour tenir cet objectif.
05:37Résultat, ils investissent moins dans la construction de nouveaux HLM.
05:42Et comme si cela ne suffisait pas,
05:44ils doivent aussi faire avec certains maires
05:45qui ne souhaitent pas construire de logements sociaux.
05:47« Pour qu'on atteigne nos objectifs imposés par la loi SRU,
05:50il faudrait qu'on produise une dizaine de bâtiments comme ça.
05:52Et c'est simplement impossible. »
05:54La loi SRU, relative à la solidarité et au renouvellement urbain,
05:58oblige pourtant les villes de plus de 3 500 habitants
06:00a disposé d'au moins 20 ou 25 % de logements sociaux d'ici à 2025.
06:05« Il y a un certain nombre de communes qui préfèrent payer des amendes
06:08que de construire du logement social.
06:10Ces communes n'ont peut-être pas envie d'accueillir des populations modestes.
06:14Ces communes ont peut-être une vision du parc social qui est un petit peu caricaturale.
06:18Peut-être qu'électoralement, c'est aussi moins porteur. »
06:22Au total, plus de 1 000 communes n'ont pas encore atteint le quota fixé par cette loi.
06:26À ce stade, vous devez l'avoir compris,
06:28la situation des HLM en France, c'est un bordel.
06:32Mais des solutions existent.
06:36Pour les bailleurs sociaux, la priorité est d'avoir suffisamment de ressources
06:40pour relancer la production de nouveaux logements.
06:42Et ça, ça va dépendre de l'État.
06:44« On demande depuis de nombreuses années, et on le martèle,
06:48la suppression de la réduction de loyer de solidarité.
06:51C'est aussi, on l'espère, une confirmation de la baisse du taux du livret A pour les bailleurs sociaux. »
06:57Pour l'instant, le gouvernement a juste promis une baisse de la RLS en 2025,
07:01la faisant passer de 1,3 à 1,1 milliard d'euros par an.
07:06Mais simplement relancer la production de HLM ne suffira pas.
07:09Il va falloir l'adapter à la démographie du moment.
07:11Parce qu'aujourd'hui, les Français vivent de plus en plus seuls
07:14et les familles monoparentales sont plus nombreuses.
07:16« C'est effectivement une demande aujourd'hui qui est beaucoup plus axée sur des petits logements.
07:20Les DT1 et DT2, c'est 45% de la demande qui porte sur ces typologies.
07:26Donc des structures familiales de 1, 2 ou 3 personnes.
07:30Et donc il y a un enjeu d'adapter aussi ce parc nouveau aux besoins. »
07:34Si le Premier ministre n'a rien déclaré sur ce point précis,
07:37il a évoqué une autre piste pour les bailleurs sociaux.
07:40« Les bailleurs doivent pouvoir réexaminer régulièrement la situation de leurs locataires
07:43afin d'adapter les loyers à leurs ressources.
07:46C'est aussi une mesure de justice sociale. »
07:50Il y a déjà chaque année les ressources des locataires,
07:52ce qui interroge sur l'utilité de cette proposition.
07:55On estime que 80 000 des 4,5 millions de ménages du parc HLM paient un supplément de loyer
08:00car leurs revenus ont dépassé les plafonds autorisés.
08:03Si ce dépassement se reproduit deux années de suite,
08:06le bail du locataire peut être résilié.
08:08Pour Pierre Madec, il faudrait surtout aider les locataires
08:11à devenir propriétaires du logement social qu'ils occupent.
08:14Et oui, un HLM, ça peut s'acheter.
08:17Le gros des mutations et des mobilités sur longue période,
08:20elles allaient du parc social vers l'accession à la propriété.
08:23On aidait les ménages du parc social à accéder à la propriété
08:26avec un certain nombre de dispositifs publics.
08:29Mais si on achète un logement social,
08:30ça veut dire qu'il y en a un de moins de disponibles ?
08:33Eh ben non !
08:33En cédant ces logements, ça permet de régénérer des fonds propres pour les bailleurs.
08:37Et donc, on dit souvent qu'un logement vendu, ça permet d'en produire trois.
08:41Et donc, c'est trois nouveaux logements qui vont être produits
08:44pour d'autres demandeurs de logement social.
08:47Donc, il faut faire ressortir les ménages vers l'accession sociale à la propriété.
08:51Ça, ça permet de libérer des logements à l'intérieur du parc.
08:54En 2023, environ 10 000 HLM ont été vendus à leurs locataires
08:57ou à d'autres personnes.
08:59Bref, des pistes d'amélioration existent,
09:01mais il va falloir les mettre en place rapidement.
09:04Selon l'Union sociale pour l'habitat,
09:05la France devra construire ou remettre sur le marché
09:08198 000 logements sociaux par an entre aujourd'hui et 2040.
09:14Et cet objectif, pour l'instant, on en est encore très loin.
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