00:00de la noche con treinta y un
00:11minutos, muchas gracias por
00:12continuar con nosotras. Mire,
00:14seguimos con un tema muy
00:16preocupante, el valor de la
00:17vivienda que aquí en el estado
00:19de Jalisco está por los cielos,
00:20le cuento un poquito más.
00:22Registro, aquí en el estado de
00:23Jalisco, un incremento de nueve
00:25punto uno por ciento en el
00:27primestre de dos mil veinticinco
00:28por encima del promedio
00:30nacional que fue de ocho punto
00:32uno por ciento según la sociedad
00:33hipotecaria federal. Asimismo, en
00:36la zona metropolitana de
00:37Guadalajara, el alza fue aún
00:39mayor con nueve punto ocho por
00:40ciento superando a Monterrey y el
00:43Valle de México. ¿Qué está
00:44pasando aquí en el estado de
00:45Jalisco que ya es tan
00:46inaccesible la vivienda que se
00:48supone que debería ser un
00:49derecho? Pues justamente para
00:51platicar al respecto tenemos a
00:52Máximo Jaramillo, quien es
00:54investigador del CUC y
00:55coordinador del observatorio de
00:57desigualdades. Máximo, muy
00:59buenas noches y gracias por
01:00atender esta comunicación.
01:02Buenas noches, muchas gracias
01:03por por la invitación y y un
01:05saludo también Belén y Violeta.
01:07Encantadas. Preguntarte,
01:09Máximo, si nos puedes
01:10contextualizar, ¿Qué está
01:11pasando con el estado de
01:12Jalisco? ¿Qué características
01:13tiene particularmente para que
01:16pues el valor de la vivienda
01:17esté por encima del promedio
01:19nacional? Si nos puedes
01:20explicar un poco este fenómeno
01:21y a qué se a qué lo podemos
01:23atribuir. Claro que sí, tal
01:25vez, lo primero que diría es
01:27otro indicador, digamos, para
01:30mostrar lo exagerado que han
01:32aumentado los precios de las
01:33viviendas durante los últimos
01:34años, es que de 2017 a 2025 el
01:39incremento que justo nos decían
01:40ahorita, que el último dato nos
01:42muestra de 9%, entre estos ocho
01:44años, el incremento del precio
01:47promedio de la vivienda en el
01:48estado es de 180%. Digamos,
01:51estamos hablando de que en 2017,
01:52en promedio las viviendas en el
01:55estado costaban 700 mil pesos y
01:57ahora justo la noticia que
01:59salió es que el promedio alcanzó
02:00básicamente dos millones de
02:02pesos, ¿No? Es un incremento
02:03muy alto, si lo vemos contra el
02:06año 2005, incluso estamos
02:07hablando de 250%, ¿Qué quiere
02:10decir eso? Si pensamos en una
02:13vivienda que en el año 2005
02:14costaba un millón de pesos, en
02:172025 cuesta 3.5 millones de
02:20pesos, básicamente la misma
02:22vivienda con las mismas
02:23características, ¿No? Entonces,
02:25efectivamente, es un tema de un
02:26incremento muy, muy por encima
02:28de lo, digamos, normal. Si
02:32vemos entre 2017 y 2025, en
02:36realidad han aumentado los costos
02:37de construcción, los materiales y
02:39demás, pero este aumento está
02:41entre 70 y 90% yendo muy
02:43arriba, siendo que, insisto, el
02:45precio de la vivienda está muy
02:47por encima de eso, 180%. ¿Qué es
02:49lo que pasa aquí? Hay distintos
02:51factores que están relacionados,
02:52de alguna manera, suena mucho
02:54sobre todo el tema de la
02:56especulación con los precios de
02:57la vivienda, la
02:58financiarización, y bueno, algo
02:59que tal vez han escuchado mucho
03:01más comúnmente las personas que
03:03están viendo esto, el tema de la
03:04gentrificación y la
03:05turistificación. ¿Cuál es el
03:07problema con esto? Que, digamos,
03:09en general, cada vez más, una
03:12mayor parte del parque
03:13habitacional construido es
03:15utilizado para invertir, de
03:17alguna manera, de esto va la
03:19idea de la financiarización en el
03:20mercado de la vivienda, y no para
03:22vivir, digamos, se utiliza, se
03:24construye vivienda que se
03:25promueve como estas viviendas
03:27que, digamos, invierte en ellas
03:30para tener rendimientos de 25, 30%,
03:33nos dicen los anuncios, los
03:35espectaculares que encontramos en
03:37toda la ciudad, y esto significa
03:39que están esperando que año con
03:41año suban entre 25 y 30% los
03:44precios de esas viviendas que se
03:46están construyendo. Además, gran
03:48parte de estas viviendas nuevas
03:50construidas están enfocadas a un,
03:53digamos, mercado objetivo que
03:55dista mucho de ser el mercado
03:56objetivo promedio de la ciudad y
03:59sobre todo de los jóvenes que son
04:00quienes menos vivienda tienen.
04:02Entonces, viviendas de 3 millones de
04:04pesos o 4 millones de pesos, en
04:07realidad, son accesibles para
04:09personas que, si acaso, ganan entre
04:1380 mil pesos o 120 mil pesos al mes,
04:15¿no? Al respecto, digamos, de
04:18alguna forma, el gobierno, el
04:21gobierno específicamente de
04:23Guadalajara, ha lanzado un plan que
04:25trata de atender, nos dicen, el
04:29problema de la vivienda, dando
04:31sobre todo incentivos para que los
04:33constructores puedan construir de
04:35forma más barata, pero, digamos,
04:37digamos, si uno se pone a analizar
04:40con detalle las políticas
04:43propuestas, en realidad, el problema
04:45es que se carece de un diagnóstico
04:48que justo apunte a estos temas de la
04:50especulación de la vivienda, de la
04:52famosa burbuja inmobiliaria, de la
04:55crisis inmobiliaria que, digamos, está
04:58relacionada con ciertos cárteles
05:00inmobiliarios y, en ese sentido, pues,
05:02el descontar el pago de permisos,
05:05de predial, de algún tipo de costos,
05:09en realidad, no creemos que, al
05:11menos desde nuestro punto de vista,
05:13que vaya a lograr que las viviendas
05:17sean mucho más baratas que lo que
05:19son actualmente, ¿no? La promesa es
05:22que varios de estos desarrolladores
05:23inmobiliarios construirán una parte,
05:26cerca de un 20% de la vivienda que
05:29construían, con costos de entre
05:31600 mil pesos y un millón de pesos,
05:33pero la mayor parte de lo que
05:35construyan se espera que cueste 2.5
05:37millones de pesos.
05:38Nuevamente, ¿quién puede pagar una
05:39vivienda de 2.5 millones de pesos?
05:42Pues, alguien que esté ganando cerca
05:43de 75 mil pesos al mes, lo cual,
05:46como sabemos, pues, es muy
05:47restrictivo, digamos, menos del 5%
05:49de la población en la ciudad gana
05:52este tipo de ingresos.
05:54Claro. Máximo, también quería
05:55preguntarte, y aquí vinculo con otro
05:59problema que ha estado ocurriendo en
06:00Jalisco, estos fraudes que últimamente
06:04han afectado a miles de personas y
06:06que tienen que ver con el sector
06:07inmobiliario y justamente responden a
06:09este tema de la financiarización, que
06:12tiene que ver con invertir en bienes
06:14inmuebles, fomentar la especulación y
06:16después viene incluso, pues, este tema
06:18de fraude y también el incremento.
06:20¿Esto tiene que ver, digamos, este tema
06:23de los fraudes también con el incremento
06:25en el precio de la vivienda?
06:28Sí, al final de cuentas está relacionado
06:30y también decir que, digamos, el
06:33problema tal vez con el mercado
06:35inmobiliario, uno de los problemas
06:36principales es que dado que se ve como
06:39este mercado que está generando
06:40ingresos, digamos, por encima de lo
06:43normal para quienes quieran invertir
06:45en él, obviamente esos ingresos por
06:47encima de lo normal vienen a costa de
06:49que la mayor parte de la población no
06:51puede pagar estas viviendas caras, pero
06:52bueno, estos ingresos por encima de lo
06:54normal atraen inversionistas, atraen
06:57justo personas que de alguna manera
06:59tratan de sacar todavía rendimientos
07:02mayores a través de procesos como el
07:04fraude. Entonces, al final de cuentas,
07:06sea es el mecanismo, sea el mecanismo
07:08simplemente de comprar, mantener vacías
07:11las viviendas durante un tiempo y luego
07:13revenderlas a un 20 o 30% más caro.
07:16En todos los casos, el problema de esta
07:19visión de la vivienda como un negocio
07:22y no como un satisfactor de derechos,
07:25que al final de cuentas la vivienda es
07:26un derecho, como bien decían al inicio,
07:28está provocando que no se pueda
07:32controlar la forma desmedida en que
07:34están aumentando los precios de las
07:36viviendas. De ahí que también mucho de
07:38lo que proponemos o lo que decimos es
07:40que tiene que venir también una exigencia
07:42muy fuerte por parte de movimientos
07:44sociales, por parte de colectivos,
07:46hacia el gobierno, digamos, exigiendo que
07:49haya políticas de regulación claras frente
07:52al mercado inmobiliario para que, más que
07:55ser este mercado que está, digamos, en un
07:57gran auge para los que invierten en él,
07:59pues sea un mercado que, insisto, pueda
08:02satisfacer las necesidades de las
08:03personas.
08:04Claro, y porque bien comentas que este
08:06programa que acaba de presentar el
08:08gobierno de Guadalajara, la presidenta
08:10Verónica Delgadillo, pues atiende,
08:12digamos, como la capa más por encimita
08:14del problema inmobiliario, pero los
08:15cimientos y los problemas de fondo
08:17siguen sin ser regulados. Por ejemplo, eso
08:19que comentas de la especulación de la
08:21vivienda, teniendo viviendas
08:23solas. Otros especialistas nos han
08:25comentado, por ejemplo, que se debería
08:26pagar o cobrar un impuesto, mejor
08:29dicho, a quienes mantengan las casas
08:31deshabitadas. No sé si ustedes
08:32coinciden con este tipo de políticas o
08:34qué otras propuestas plantean ustedes
08:37justamente para, pues, acotarle el
08:39camino a los especuladores.
08:41Sí, básicamente lo que diría es que hay
08:43dos pilares, que hay un consenso global
08:46para tratar de mitigar este problema. El
08:50pilar uno, digamos, sería el tema de
08:52construcción de vivienda pública. El plan
08:55que está presentando el gobierno da
08:57facilidades para buscar vivienda más
08:59barata, pero no propone que el gobierno
09:01como tal construya vivienda y la renta o la
09:05venda, lo que sea. Ahí hay varios, digamos,
09:08distintas políticas, pero el gobierno no
09:10está construyendo, proponiendo construir
09:12vivienda. Eso lo deja completamente al
09:14mercado, lo que de entrada ya es un
09:16problema. Y en el otro pilar, en el de la
09:18regulación del mercado inmobiliario,
09:20efectivamente hay muchas experiencias a
09:22nivel internacional que nos muestran
09:24cómo se puede tratar de acotar estos
09:27beneficios que tratan de sacar los
09:30inversionistas en el mercado inmobiliario.
09:32Por ejemplo, a través de sobretasas de
09:33predial, si las viviendas están vacías,
09:37digamos, distintos mecanismos que lo que
09:39tratan de hacer es más bien bajar los
09:41precios de alguna manera enfrentando a los
09:44privados que aumentan estos precios. La
09:47propuesta del gobierno de Guadalajara, si
09:49bien la actual es distinta a la que se
09:52presentó en el trienio pasado con el
09:54pasado presidente municipal y tal vez
09:56incluye cosas que valen la pena, por
09:58ejemplo, esto de subsidios al alquiler
10:00para jóvenes o apoyos para el
10:03desdoblamiento de la vivienda, en
10:05realidad muestran que este tipo de
10:08políticas que acabo de mencionar son muy
10:09acotadas. Por ejemplo, ahí están hablando
10:11de 300 subsidios a personas jóvenes,
10:14que obviamente es una política
10:15interesante, pero pues no debería ser
10:16300 jóvenes, debería ser miles
10:18probablemente, ¿no? O decenas de miles.
10:20Entonces, el problema es que el
10:22gobierno municipal no hace todo esto,
10:24no construye vivienda, no hace este tipo
10:26de políticas porque no tiene suficiente
10:27presupuesto. Y lo que está proponiendo
10:29al mismo tiempo es bajar parte de su
10:32presupuesto, renunciar a parte de su
10:33presupuesto a través de no cobrar ciertos
10:37costos a los privados que quieran hacer
10:39viviendas un poco más baratas, lo cual
10:42debilitaría en el futuro aún más el
10:44presupuesto público del municipio para
10:46poder realmente enfrentar la
10:49problemática desde alguno de estos dos
10:51pilares que mencionábamos. Entonces,
10:53parece que, insisto, si la receta,
10:57perdón, si el diagnóstico no es el
10:58correcto, pues en realidad la solución
11:00es inadecuada. Y en el diagnóstico el
11:03plan que se llama Vivienda para Vivir
11:05Bien, en realidad no incluye nada de
11:08menciones al tema de la gentrificación,
11:12al tema de la financiarización de la
11:14vivienda, de la especulación de la
11:15vivienda. Y entonces, al creer que
11:17solamente que los constructores no
11:19pueden construir barato, porque tal vez
11:22no quieren construir barato y más bien
11:24quieren ganar más, al creer que no
11:25pueden construir barato, pues lo que
11:27trata de hacer es hacerles descuentos
11:28para que puedan construir barato. Por
11:30cierto, este tema del nombre del
11:33plan Vivienda para Vivir Bien, parece
11:35que viene de algunos de los eslogans
11:38utilizados en las manifestaciones que
11:42hemos promovido, en las que hemos
11:43participado exigiendo el tema del
11:45derecho a vivienda, que uno de los
11:46eslogans, digamos, de lo que se pide es
11:49vivienda para vivir. Entonces, me parece
11:52que, eso sí hay que mencionarlo, parece
11:53que el gobierno de alguna manera se está
11:55dando cuenta de lo que exigen estas
11:57manifestaciones, de lo que exigen los
11:58colectivos, que hay muchísimos
12:00colectivos en la ciudad trabajando y
12:02exigiendo el derecho a la vivienda. Ojalá
12:05y más que verlo, pues tomen esas
12:08iniciativas que desde los colectivos,
12:10desde la organización civil, las ONGs y la
12:13academia, pues se promueven para
12:15realmente poder acotar tanto las ganancias
12:19en el mercado inmobiliario, como mejorar el
12:21acceso a la vivienda asequible.
12:23Totalmente interesantísimo lo que nos
12:25planteas, Máximo. Lástima que se nos
12:28termine el tiempo, pero ojalá podamos
12:29tenerte de vuelta próximamente para
12:31agotar este tema tan interesante y de
12:34tanta utilidad para la población.
12:36Con mucho gusto, muchas gracias por la
12:38invitación y un saludo a su público.
12:39Gracias a ti, muy buenas noches.
12:41Gracias.
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