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Capital
  • il y a 9 mois

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00:00William de Saint-Etienne a une question pour vous, Emmanuel Lefebvre.
00:04Dans ma copropriété, deux copropriétaires ne paient plus leurs charges,
00:07nous dit-il. Le syndic a engagé une procédure contre eux,
00:10mais demande en âgé aux autres copropriétaires d'avancer de l'argent
00:14pour couvrir les impayés de charges des deux copropriétaires.
00:17Est-ce qu'il en a le droit ? C'est la question de William.
00:21Donc oui, il en a le droit.
00:22Au contraire, il a même l'obligation s'il y a un problème par rapport à la trésorerie de l'immeuble.
00:27Parce que notamment, plus la copropriété est plus petite, plus il y a des difficultés,
00:31puisque quand on est 2 sur 10 ou qu'on est 2 sur 50, forcément,
00:35les proratas ne sont pas les mêmes.
00:36Mais c'est-à-dire que si ces copropriétaires ne payent plus leurs charges de copropriété,
00:41à partir de ce moment-là, il y a un trou dans la copropriété
00:44par rapport à toutes ces charges qui ne sont pas récupérées.
00:47Et malheureusement, il peut être demandé lorsque ça devient important aux copropriétaires
00:53de venir compenser les impayés de ces copropriétaires.
00:57Et à partir de ce moment-là, il y a des appels de fonds qui sont faits en copropriété,
01:02sachant que, bien entendu, les copropriétaires récupéreront ensuite,
01:05lorsqu'on récupérera sur les copropriétaires les impayés.
01:08Forcément, eux-mêmes vont payer finalement aussi cet appel.
01:12Et en même temps, récupéreront s'ils arrivent à le récupérer et des années après.
01:16Donc, c'est vrai que c'est difficile pour les copropriétaires.
01:19Ils ont du mal à le comprendre.
01:21Ça peut être des années.
01:22Franchement, en ce moment, c'est très, très difficile.
01:24Alors, ce type de question, je l'ai quasiment toutes les semaines
01:28parce que forcément, actuellement, les charges de copropriété, c'est lourd.
01:32Donc, il y a beaucoup d'impayés.
01:34Et la difficulté qu'on a actuellement, c'est que les délais en plus contentieux sont très longs.
01:39Et qu'est-ce qui se passe ?
01:40Qu'est-ce qui se passe au bout d'un certain temps ?
01:42Imaginons, par exemple, qu'on ait des propriétaires qui ne payent pas leurs charges pendant des années.
01:46Propriétaire occupant, comment on fait ?
01:49Le problème, c'est que c'est toute la difficulté.
01:53C'est-à-dire qu'au final, même si on a une belle décision,
01:56eh bien, des fois, on n'a pas juste envie de l'encadrer sur le mur, mais on veut pouvoir faire exécuter.
02:01Si les gens ne sont pas solvables, eh bien, à ce moment-là, il ne reste plus que la saisie immobilière.
02:07Donc, ça veut dire que leur solvabilité, c'est le bien.
02:10Voilà. Mais la difficulté, c'est que les années, on peut avoir des décisions parce qu'en plus,
02:14quand des copropriétaires qui font traîner les dossiers,
02:17on peut en avoir deux ans, des fois, avant d'avoir une décision.
02:20Au bout des deux ans, finalement, il faut enclencher une saisie immobilière
02:24et on repart à peu près sur deux ans de procédure pour avoir la saisie immobilière.
02:29Donc, la vente.
02:30Maître, vous parliez tout à l'heure du sujet de la taille de la copropriété.
02:34Effectivement, si on a deux copropriétaires qui ne paient pas leurs charges sur 50,
02:39ça va être assez dilué, la prise en charge par les autres copropriétaires, des impayés de charges.
02:44Mais si on est sur une copropriété de quatre lots, c'est violent pour les deux autres copropriétaires de prendre en charge.
02:50Très, très violent. Et puis, ça dépend.
02:52Et par exemple, s'il y a eu des travaux, des choses comme ça.
02:54Donc, il peut y avoir des sommes extrêmement importantes qui peuvent être dues par ces copropriétaires.
02:59Et ça pose une vraie difficulté parce que eux, en plus de leur charge,
03:02se retrouvent à devoir avancer pour le compte des autres.
03:06Sauf que si le syndic ne le fait pas, il ne peut pas faire d'avance de trésorerie non plus.
03:10Donc, si vous voulez, c'est s'il y a 1000 euros qui doivent rentrer.
03:13Les 1000 euros doivent rentrer.
03:15S'il y en a, mettons, 200 qu'on n'arrive pas à faire rentrer parce que les procédures sont longues
03:20ou parce qu'on a des gens qui ne sont pas solvables ou parce qu'on a des problèmes,
03:24par exemple, des fois de succession ou des problèmes comme ça.
03:28Des fois, ça peut être extrêmement long.
03:29Et eh bien, on est obligé de demander aux autres parce qu'il faut bien que la trésorerie,
03:34elle, soit quand même à jour pour pouvoir payer les charges de copropriété.
03:37Il n'y a pas de solution. Il n'y a pas beaucoup de charges.
03:40Au bas mot, on est parti sur quatre ans.
03:43Et c'est une décision du syndic qui s'applique obligatoirement aux copropriétaires.
03:47S'il n'y a pas un vote en AG.
03:50Moi, je dis non, alors.
03:51Voilà, c'est ça.
03:52Le syndic, en fait, si vous voulez, il pourrait le faire dans le cadre de son pouvoir d'urgence
03:56si vraiment il y a une vraie difficulté dans le cadre de l'administration de la copropriété.
04:01Ceci étant, ils le mettent toujours en assemblée générale,
04:04ce qui est un peu logique pour que les copropriétaires puissent voter.
04:07Ceci étant, s'ils ne votent pas, eh bien, ça veut dire que les appels de fonds
04:11pour venir justement compenser la trésorerie qui n'est pas rentrée ne rentrent pas.
04:16Et le syndic ne peut pas payer toutes les factures.
04:18En fait, la difficulté, elle est là.
04:21Alors généralement, lorsqu'on demande ça, il commence à y avoir un impayé important
04:25ou même très important parce qu'avant, on essaye avec les avances de trésorerie
04:29ou de jouer un petit peu sur la situation.
04:33Mais on est d'accord que in fine, c'est la saisie de l'appartement.
04:36Oui, si il n'y a pas d'autres moyens.
04:39Oui, ça arrive. Oui, je le fais régulièrement.
04:41Ah oui, quand même. Mais qu'est ce qu'on fait si c'est des propriétaires occupants?
04:45On les expulse? Oui, c'est ça, exactement.
04:48C'est chaud. Voilà. Mais il y a d'autres situations très particulières.
04:52Il y a des situations également. J'en ai un récemment là.
04:56Eh bien là, c'est occupé, mais c'est du Airbnb.
04:59Donc impossible d'arriver à récupérer les loyers.
05:03Le propriétaire insolvable, impossible de récupérer aussi.
05:07Et puis, on se retrouve comme ça, donc obligé aussi de faire une saisie immobilière sur ce bien.
05:12Alors, heureusement qu'on est encore à Paris.
05:15J'oserais dire que les prix restent quand même des bons prix et un coprop.
05:18Des copropriétaires qui peuvent récupérer.
05:20Mais parce qu'il y a des fois où ce n'est pas toujours le cas.
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