Immobilier: quand et comment envisager une renégociation ou un rachat de prêt ?

BFMTV

il y a 10 mois

La baisse des taux d'intérêt se poursuit, offrant aux propriétaires l'opportunité de renégocier leur prêt. En janvier 2025, le taux moyen est de 3,15 %, permettant d'économiser jusqu'à 50.000 euros sur un crédit de 300.000 euros.

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00:00parce que c'est la bonne nouvelle de ce matin, la baisse des taux d'intérêt se poursuit.

00:05Donc, envisageons une renégociation du prêt quand on est premier maitre.

00:09Mais oui, mais envisageons-là. Vous regardez les taux d'intérêt.

00:12Où on est aujourd'hui, en ce mois de janvier 2025 ?

00:15On est à 3,15% de taux d'intérêt moyen sur 20 ans.

00:19Il y a un an tout pile. En janvier, sur ce même plateau, je vous parlais plutôt de 4,15 voire 4,2.

00:24C'est un point d'écart. Un point d'écart, ça paraît pas énorme comme ça.

00:28Mais je vais vous donner un exemple très concret pour que vous vous rendiez compte

00:31de l'écart de ce que ça représentait sur le coût de votre crédit.

00:35Prenons un crédit de 300 000 euros sur 20 ans.

00:38Vous le preniez l'année dernière, en janvier 2024, d'accord ?

00:41Eh bien, vous le payez au total, ce crédit, plus de 430 000 euros.

00:45Vous le prenez aujourd'hui, c'est 400 000 euros.

00:47On fait les comptes. J'ai sorti ma petite calculatrice.

00:49Une économie de 30 000 euros, vous êtes super fort sur le plateau de Nouvelle Édition.

00:54Mais le vrai sujet, c'est derrière.

00:57Ok, pour les nouveaux arrivants, ça fait de sacrées économies par rapport à l'an dernier.

01:00Mais ceux qui sont déjà rentrés et qui se disent « Oh mon Dieu, si j'avais attendu un an ! »

01:04Mais non, vous pouvez effectivement faire baisser votre crédit immobilier.

01:07Et vous avez deux biais. On parle renégociation, mais en fait, c'est un jargon.

01:11Vous avez soit la renégociation, soit le rachat de crédit.

01:14La renégociation, c'est quoi ?

01:16Je vais voir mon banquier, je lui dis « Eh dis donc, j'ai entendu parler sur BFMTV

01:19qu'il y avait une baisse de taux d'un point et j'ai envie d'en profiter pour faire des économies substantielles.

01:23Et là, on va vous appliquer des frais de dossier, 1000, 1500 euros au total

01:28et vous allez pouvoir faire baisser le coût global de votre crédit.

01:31Et vous avez ce qu'on appelle le rachat de prêt. Pourquoi ?

01:34Parce que votre banquier peut vous dire « Oui, mais moi, ça ne m'intéresse pas en fait

01:36parce que je perds de l'argent dans l'histoire. »

01:38Tu ne veux pas ? Très bien, je passe à la concurrence.

01:40Et là, effectivement, il va falloir sortir la calculatrice

01:43parce qu'en plus des frais de dossier, 1000, 1500 euros, vous allez avoir ce qu'on appelle l'IRA.

01:47L'IRA, c'est quoi ? Les indemnités de remboursement anticipé.

01:51Et ça peut piquer très fort.

01:53Concrètement, ça équivaut à 6 mois d'intérêt.

01:56Je précise, ce n'est pas 6 mois de mensualité.

01:58Dans vos mensualités, vous avez une partie de capital que vous remboursez et les intérêts.

02:02Là, c'est 6 mois d'intérêt où 3% du capital reste en dû.

02:07De toute façon, c'est le plus petit chiffre qui l'emporte.

02:09Par exemple, sur ton exemple à 30 000 euros...

02:11À 300 000 euros ?

02:12Oui, à 300 000 euros et où on gagne 30 000 euros.

02:15Là, du coup...

02:16Là, c'est typiquement le bon exemple.

02:17Franchement, Adeline, merci, parce que là, tu es sur le bon exemple de la bonne renégociation.

02:21Je prends le meilleur exemple pour renégocier.

02:23Vous avez emprunté beaucoup sur une longue période.

02:25300 000 euros sur 25 ans, soyons taris.

02:28T'auras beau avoir des frais au total, si tu changes de banque, de plus de 6 000 euros,

02:33tu vas gagner énormément d'argent.

02:35Plus de 36 000 euros si tu décides de baisser tes mensualités de crédit en renégociant ton taux d'intérêt, déjà.

02:40Mais si tu fais mieux, si tu abaisses la durée globale de ton crédit,

02:45c'est-à-dire que tu gardes les mêmes mensualités,

02:47mais au lieu d'emprunter sur 25 ans, tu vas réduire à 20 voire moins d'années.

02:50Là, tu peux économiser plus de 50 000 euros, Adeline.

02:53Ça vaut le coup quand même de se prendre la tête.

02:54Oui, t'as peut-être des frais, mais en réalité, tes économies en parallèle sont tellement importantes

02:59que tu as tout à gagner.

03:01C'est pour ça qu'il faut aller voir...

03:02Je vais faire la promo de mes amis courtiers.

03:04Mais pour se rendre compte de l'intérêt soit de renégocier, soit de faire racheter son crédit,

03:08autant aller voir un courtier parce qu'il va prendre en compte tous ses frais associés

03:12est le meilleur moyen d'économiser un maximum d'argent.

03:16Vraiment, c'est important.

03:17Après, petite pondération.

03:19Je vous ai parlé de soit tu décides de faire baisser tes mensualités,

03:22soit tu décides de garder les mêmes mensualités, mais réduire la durée de ton crédit.

03:26Attention, les économies dont je vous parle, c'est sur toute la durée restante de votre crédit.

03:30Si vous avez un problème d'argent ponctuel ou que vous comptez revendre votre bien d'ici 3-4 ans,

03:36prenez l'option baisse de mensualité.

03:38Au total, vous aurez l'impression que c'est moins avantageux,

03:41mais en réalité, vous percevrez tout de suite les gains puisque vos mensualités peuvent baisser de 30, 40, 50, 60 euros.

03:47Si vous êtes dans une difficulté, vraiment, choisissez cette option.

03:51C'est toujours la meilleure, non, de faire baisser les mensualités plutôt que la durée de ton crédit ?

03:54C'est ce que je te dis, c'est que ça dépend.

03:56Vraiment, si tu as l'intention de revendre à court terme, c'est la meilleure.

03:58Quand on renégocie, on peut aussi dire au courtier ou au banquier l'indemnité de remboursement anticipée.

04:04À l'ouverture de ton prêt, ça oui.

04:06Même dans la renégo.

04:07Dans la renégo, tu peux essayer.

04:09Les frais, ça se négocie.

04:10Mais quand tu changes de banque, là, pour le coup, t'inquiètes pas que le banquier que tu quittes, il va pas dire

04:13« Mais bien sûr, je te les donne, pars ! »

04:15Après, sur le nouveau crédit, c'est-à-dire que tu l'inscris dans ton contrat à l'ouverture du crédit,

04:21tu dis « Moi, par contre, je vous préviens, je ne veux pas d'IRA, IRA, indemnité de remboursement anticipée,

04:26mais c'est à l'ouverture. »

04:27Quand c'est inscrit dans le contrat, t'inquiètes pas que si tu quittes la banque, elle te le fera payer.

04:31Quand est-ce que ça vaut même pas la peine d'essayer de racheter son crédit ?

04:33C'est important, il y en a pour qui ça vaut pas le coup.

04:35Je vous l'ai dit, il faut qu'il y ait un écart de taux substantiel.

04:37On a coutume de dire un point.

04:39Un point entre le taux que t'avais au départ et le taux d'arrivée.

04:410,7, ça peut s'envisager si t'as emprunté beaucoup et que t'es vraiment au tout début de ton crédit.

04:46Donc ça, c'est la première règle.

04:47Ensuite, si t'as eu un pépin de santé, attention, c'est peut-être pas la meilleure option.

04:51C'est quoi le pépin de santé rédhibitoire ?

04:52Cancer.

04:53Si t'as eu en cours de route, parce que typiquement, tu vas devoir renégocier aussi ton assurance de prêt qui va avec,

04:58je vous en parlerai, c'est un super sujet, ça aussi.

05:00Parce que là, tu pourrais payer plus cher ton assurance si t'as eu des problématiques de remboursement sur ton crédit en cours.

05:05Voilà, des petits cas où ça ne va pas forcément.

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