SMART PATRIMOINE - SCPI : de la location à l'allocation
Après une année de crise sur le marché de l'immobilier en 2023 faut-il continuer d'investir sur les SCPI ? Vincent Danis, président de Savinianne, revient sur les changements d'habitudes des conseillers en épargne et des épargnants.
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00:00 [Générique]
00:07 Et pour finir Smart Patrimoine, nous avons le plaisir de retrouver Vincent Danis, président de Savignan dans l'œil du CGP.
00:15 Bonjour Vincent Danis.
00:16 Bonjour Nicolas.
00:17 Ravi de vous retrouver sur le plateau de Smart Patrimoine dans ce début d'année 2024.
00:21 On va essayer de comprendre ensemble quels sont les choix stratégiques à faire lorsque l'on veut investir en immobilier et peut-être plus précisément en SCPI.
00:29 Est-ce que le comportement change par rapport au début d'année 2023 à l'orée de ce qu'on a vu en juillet, août et septembre 2023 justement ?
00:38 Le comportement va nécessairement changer parce qu'on a vécu une année de crise sur l'immobilier de rendement en 2023.
00:43 Crise qui n'est d'ailleurs pas complètement finie et qui va devoir changer les habitudes peut-être des épargnants mais à coup sûr des conseillers.
00:50 D'accord.
00:51 Historiquement, on voyait venir vers la SCPI des gens qui avaient d'abord tâté l'investissement locatif direct, qui avaient découvert que lorsqu'un locataire partait,
00:59 il perdait immédiatement 100% des revenus et puis tout à coup on leur faisait découvrir la SCPI de rendement où là quand il y a un locataire qui s'en va sur les 300 ou 3000 de la SCPI, c'est quasiment un dollar.
01:10 L'investisseur trouvait ça très bien et en plus il passait de l'immobilier résidentiel, seule classe d'actifs immobilières dans laquelle il était investi, vers de l'immobilier de rendement qui faisait autre chose.
01:20 Et puis en 2023, on a vu que l'immobilier qui rapportait du 5 baissait beaucoup plus vite que l'immobilier qui rapportait du 2 ou du 3 qui était l'immobilier résidentiel.
01:29 On a vu aussi des différences de comportement des sociétés de gestion de SCPI face à une même évolution des taux et une même évaluation à la baisse des patrimoines
01:38 où certaines ont décidé d'aller bien au-delà de la première baisse d'évaluation des patrimoines et d'acter des baisses de prix de part, même certaines deux fois, pour aller jusqu'à 10 ou 15% de repli.
01:48 Donc face à cela, le meilleur choix pour l'épargnant ou pour le conseiller, c'est d'utiliser la granularité de la SCPI et de se dire en 2024, j'ai tout intérêt à avoir un portefeuille diversifié de SCPI.
02:01 Aucun investisseur aujourd'hui n'irait dire je vais acheter une action ou j'irai acheter une CICAV, il va gérer un portefeuille diversifié.
02:08 On va pouvoir faire la même chose en SCPI en se disant qu'on peut avoir des SCPI thématiques très spécialisées sur des secteurs plus résilients, santé, hôtellerie par exemple en ce moment.
02:18 Et puis on peut aussi comprendre assez facilement qu'il fallait mieux ne pas avoir investi en commerce avant le Covid qu'investir dans du bureau en période où le télétravail se développe, ça pouvait être dangereux.
02:28 Et donc en fait la SCPI qui faisait un petit peu tout, la SCPI décathlonienne, peut-être que ce n'est pas la meilleure solution.
02:35 À une époque où on parle beaucoup de Jeux Olympiques sur le sol français, la SCPI décathlonienne ce n'est pas la meilleure du coup. Il vaut mieux la SCPI qui sprint ou ?
02:44 Si vous prenez un champion de décathlon, c'est un sportif exceptionnel mais intrinsèquement il sera battu dans chacune des disciplines par un spécialiste de la discipline donnée.
02:54 D'accord, donc il vaut mieux avoir un panier de disciplines différentes plutôt qu'une SCPI qui fait tout, c'est ça ?
02:58 Ce sera certainement plus pertinent, plus efficace. Parmi les disciplines de décathlon, il y a certaines qu'il va falloir aussi abandonner.
03:06 Si je poursuis sur les comparaisons olympiques, on peut avoir le saut à la perche qui était la SCPI à effet de levier.
03:13 Vous prenez Armand Duplantis, vous lui retirez sa perche à 5 mètres et vous lui donnez une perche qui fait 2 mètres de haut, même si c'est d'un champion il ira beaucoup moins haut.
03:20 Bien sûr.
03:21 La SCPI qui a bâti ses performances passées sur un effet de levier massif, elle n'est pas à sélectionner en ce début d'année.
03:26 Vous pouvez aussi regarder parmi les SCPI selon le comportement de l'année 2023 et vous dire est-ce que je préfère investir dans une société de gestion qui a su jusqu'alors préserver l'intérêt des anciens associés
03:38 ou est-ce que je préfère aller vers une société de gestion qui a fortement baissé son prix de part pour la rendre attractive pour de nouveaux associés,
03:45 mais peut-être en oubliant qu'un nouvel associé est très vite devenu un ancien associé.
03:49 Donc pour continuer l'analogie, plutôt que d'investir dans un athlète décathlonien, investissez plutôt dans l'équipe de France, il y a toutes les disciplines.
03:55 Ce sera beaucoup mieux et au mieux peut-être investir dans un champion de triathlon.
03:59 D'accord, ok.
04:00 La société de gestion de SCPI a un triple défi, gérer une crise de liquidité, s'adapter aux changements de cycle et être pertinent dans la course de fonds et la gestion qui impose cette course de fonds.
04:13 Merci beaucoup Vincent Dany, c'est d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine nous détailler les enjeux en matière d'investissement en SCPI en 2024 avec toutes ces symboliques sportives.
04:24 Merci beaucoup, je rappelle que vous êtes le président de Savignan.
04:26 Merci à vous de nous avoir suivi, on se retrouve très vite sur Bsmart.
04:29 Merci Vincent Dany, président de Savignan d'avoir répondu aux questions de Nicolas Pagnes.
04:35 Merci à vous de nous avoir suivi pour cette nouvelle émission.
04:38 On se retrouve très vite pour un prochain numéro de Smart Patrimoine.
04:42 À très vite sur Bsmart, salut.
04:43 [Musique]