Mercredi 24 mai 2023, BE SMART reçoit Henry Buzy-Cazaux (Président fondateur, Institut du Management des Services Immobiliers) et Erwann Tison (Directeur des études, Institut Sapiens)
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00:00 On repart. Alors, pourquoi j'ai marqué une pause là ? Parce que là on va rentrer dans les éléments plus structurels avec la suppression de la taxe d'habitation.
00:12 Erwan, les maires disent, alors le rôle des maires est un des débats qu'on a avec Henri depuis 30 ans, les maires disent que la suppression de la taxe d'habitation a été une catastrophe.
00:20 Et a coupé le lien entre le maire qui déjà n'avait pas franchement envie de construire et la construction. Tu es d'accord avec ça ?
00:28 Oui, si tu me permets une toute petite incise politique.
00:31 Juste qu'on se rappelle comment est née cette proposition là. Je crois que c'était le 16 mars 2017, interview de chez Bourdin, Emmanuel Macron qui dit à ses équipes
00:42 "il faut quelque chose pour demain, hop, taxe d'habitation". Il se trouve qu'en fait l'IFOP a réalisé une étude absolument incroyable après l'élection qui montrait qu'en fait
00:50 il y avait un survote des fois jusqu'à 20 points dans les communes qui payaient justement une taxe d'habitation supérieure à la moyenne nationale.
00:56 Et donc du coup tu as beaucoup d'analystes politiques qui te disent qu'en fait c'est une des propositions qui a fait gagner le candidat Macron parce qu'en fait c'était du palpable pour les gens.
01:05 Très clairement.
01:06 Et donc du coup, juste revenir aux...
01:08 Un survote, c'est à dire il y a eu davantage de participation dans les communes où la taxe d'habitation était la plus élevée.
01:15 Exactement. Alors corrélation ne vaut pas causalité, mais c'est quand même assez fascinant de voir, et l'IFOP, l'étude est encore disponible sur leur site,
01:22 fascinant de voir en fait à quel point ça a été un déterminant presque principal du vote des gens justement en se disant "je vais gagner".
01:29 Parce qu'avec la taxe d'habitation tu la payes la douloureuse au mois d'octobre, novembre, quand tu dois sortir 1200 euros d'un coup, tu te dis "bon bah effectivement si je gagne 1200 euros, là le pouvoir d'achat c'est du palpable tout de suite".
01:39 Alors que ça reposait sur aucune étude économique, il n'y avait aucune étude académique qui était...
01:43 Et aucune demande.
01:44 Et aucune demande.
01:45 Aucune demande formulée de qui que ce soit, ni d'association de consommateurs, ni de personne.
01:48 Et si on avait voulu faire une vraie politique.
01:50 Mais ça a été fait comme ça sur un coin de table, t'as lu ça, t'es catégorique en deux temps trois mouvements.
01:55 La plupart des équipes de Macron te disent, de l'époque, qui sont plus chez lui maintenant, te disent qu'en fait ça s'est fait dans la nuit quoi.
02:00 J'ai rendez-vous chez Bourdin à ma matin à 8h, il me faut un truc...
02:02 Et le chiffrage a été fantaisiste, il faut se rappeler, moi j'ai la mémoire des chiffrages successifs.
02:07 Le premier, on nous dit, d'une mémoire pas trop mauvaise, ça va coûter 8 milliards d'euros.
02:13 C'est ça parce qu'il n'y avait pas les 20% les plus riches.
02:16 Absolument.
02:17 Mais c'est anti-conscience.
02:18 Si on arrive à l'arrivée, la plaisanterie, on va coûter 20 milliards d'euros.
02:21 Donc on était dans l'approximation, on était vraiment dans le travail de coin de table.
02:26 Alors, ça nous conduit quand même à dire que même si les ménages ont du mal à réaliser que le logement est peut-être leur principale souffrance,
02:33 tous les présidents de la République successifs ont gagné avec une mesure logement.
02:39 Attends, attends, je veux rester sur la taxe d'habitation.
02:41 Oui, bien sûr.
02:42 Est-ce que...
02:43 Ça a fait gagner clairement, a contribué à faire gagner le président Macron.
02:46 Je te poserai la question, Henri.
02:48 Ils ont raison les maires en disant...
02:50 Alors, ils ne disent pas déjà qu'on n'avait pas envie de construire, mais tu as brisé les velléités de construction d'un certain nombre de maires
02:57 parce que tu n'as plus de lien entre le nombre de logements construits et les ressources de la commune ?
03:02 Ça, je ne sais pas.
03:03 Nous, ce qu'on voit en tout cas, c'est qu'il y a eu une promesse de compensation qui n'a pas été résolue, qui n'a pas été tenue.
03:12 Et là, effectivement, ce lien que tu avais dit, je paie la taxation, derrière, j'ai le service qui correspond à ça.
03:18 Et tu as quand même sacrément asséché la plupart des collectivités locales des budgets
03:22 et qui, du coup, se reportent à la sortie du maire de Metz, c'était hier ou avant-hier,
03:25 ça se reporte sur la taxe foncière.
03:27 En théorie, une vraie politique libérale, il voulait plutôt supprimer la taxe foncière et garder la taxe d'habitation.
03:32 Mais bien sûr.
03:33 Mais ça aurait été...
03:34 Mais bien sûr.
03:35 Ça, c'est un autre débat.
03:36 Mais du coup, effectivement, les maires se retrouvent sans aucune ressource.
03:39 Du coup, aujourd'hui, je ne pense pas que ce soit la seule raison pour laquelle ils ne bâtissent pas la plupart des...
03:43 Tu as quelques études qui te montrent quand même que le maire, trois ans avant son élection,
03:46 il arrête de donner des permis de construire parce que...
03:49 Bon, je ne connais pas...
03:50 On va y aller, voilà.
03:51 Non, non, non, non.
03:52 On va y aller.
03:53 Ces études-là, elles sont plutôt qualitatives que quantitatives,
03:55 mais tu as effectivement le pouvoir du maire bâtisseur qui se retrouve...
03:59 Aujourd'hui, il n'a plus aucune incitation à construire.
04:01 Il n'a plus aucune incitation.
04:02 Et il n'a plus surtout les moyens, derrière, de construire les infrastructures
04:04 qui correspondront à l'ensemble des programmes qu'il a lancés.
04:07 En plus, il y a un autre point de vue politique qui fait rentrer des insiders
04:09 qui ne sont pas forcément de son bord politique à lui,
04:11 des outsiders qui ne sont pas forcément de son bord à lui.
04:13 Donc, du coup, tu entretiens la logique du village Poten qui...
04:17 Henri, j'ai lu ça.
04:19 Donc, la grande expression, c'est "un maire qui bâtit est un maire bâtu".
04:23 Et ils ajoutent maintenant "en plus, c'est un maire béton".
04:26 C'est-à-dire qu'en plus, il y a maintenant cette dimension environnementale, écocide, etc.
04:31 Moi, je le raconte.
04:33 J'habite à Clamart.
04:35 C'est vrai qu'à Clamart, il y a eu, sur les anciens terrains d'EDF,
04:37 notamment, un programme immobilier complètement dingue, j'avoue, complètement dingue,
04:41 qui est né d'une infrastructure.
04:43 Enfin, c'est beau, quoi.
04:45 C'est beau comme la France de la Troisième République.
04:47 Il y a eu le chemin de fer, en l'occurrence, c'est le tramway.
04:49 Tu as l'infrastructure, tu as des friches industrielles.
04:51 Boum ! Tu vois des immeubles.
04:53 Alors, malheureusement, très Troisième République,
04:55 on peut, dans le style architectural, c'est un peu haussmanien décalé.
04:59 Bon, peu importe.
05:01 Et, effectivement, tu vois, sur les réseaux sociaux, très particuliers,
05:03 ceux qui s'intéressent à ma bonne ville de Clamart,
05:05 "Oh, mon Dieu, mais c'est pas possible,
05:07 mais qu'est-ce que c'est que ce maire qui met du béton partout, etc."
05:09 Voilà. C'est cette donnée nouvelle, aujourd'hui,
05:11 que les maires doivent gérer.
05:13 - Bon. Alors, les réticences des maires à conduire,
05:15 à construire, pardon,
05:17 s'attirent à plusieurs choses.
05:19 Oui, la suppression de la taxe d'habitation
05:21 est la plus mauvaise décision,
05:23 probablement, du quinquennat du président Macron.
05:27 Elle a retiré 34% des ressources,
05:31 34% des ressources des communes.
05:33 34%.
05:35 Il a fallu 2 ans pour stabiliser un mécanisme de compensation.
05:37 On est allé chercher des sages
05:39 qui ont fait des rapports.
05:41 Et, finalement, au bout de 2 ans,
05:43 donc 2 ans d'inquiétude pendant lesquelles les maires ont dit,
05:45 "Nous, tant qu'on voit pas arriver l'argent,
05:47 bon, 2 ans, plus de 2 ans."
05:49 On stabilise un mécanisme qui ne compense pas à 100%
05:51 et qui, surtout,
05:53 vassalise les maires
05:55 et les met sous la coupe de l'État
05:57 puisque c'est de la TVA qui est censée compenser.
05:59 Moi, je suis maire,
06:01 j'ai été élu, j'ai ma fierté, j'ai mon indépendance.
06:03 Je ne veux pas dépendre de l'exécutif national.
06:05 Mais revenons sur le...
06:07 Pour le reste, la crainte de construire.
06:09 La crainte de construire.
06:11 Bien sûr que c'est l'opinion qui n'est pas
06:13 à l'ante sur ce sujet.
06:15 Et il y a un paradoxe, il y a une schizophrénie des Français.
06:17 Ils veulent pouvoir loger leurs enfants.
06:19 Ils ont la crainte du déclassement.
06:21 Il y a un pessimisme pour les enfants.
06:23 Mais, surtout, ne pas voir arriver un nouvel immeuble,
06:25 ne pas voir arriver de nouveaux entrants dans la commune.
06:27 Et le maire, en effet,
06:29 il va faire venir de nouveaux entrants
06:31 qui vont bouleverser les grands équilibres.
06:33 Il faut aller au bout des choses.
06:35 On parlait d'Eric Zemmour,
06:37 qui vont être des immigrés,
06:39 qui ne vont pas forcément être
06:41 solubles immédiatement.
06:43 Donc, toutes ces craintes-là,
06:45 la surélévation, la densification,
06:47 on va en passer par là.
06:49 Puisqu'on ne veut plus artificialiser le terrain.
06:51 - Alors Henri, est-ce qu'il faut lui retirer le permis de construire ?
06:53 - Certainement pas.
06:55 Pour moi, il y a eu des propositions de fait
06:57 par le rapport Rebzamen, tout à fait juste.
06:59 - Ancien ministre du logement lui-même.
07:01 - Oui, et il y avait dans la commission des gens très bien.
07:03 Je pense à Jean-Luc Moudin, au maire de Toulouse,
07:05 quelques autres grands maires.
07:07 Rebzamen en était aussi à Dijon.
07:09 L'idée, qui peut mieux que le maire apprécier
07:11 les besoins, la nature des réponses
07:13 qu'il faut leur donner, selon la population.
07:15 - Mais il ne le fait pas !
07:17 - J'y vais y venir.
07:19 Mais déjà, l'appréciation, la bonne lecture,
07:21 ce n'est pas l'État.
07:23 C'est l'intercommunalité,
07:25 qui est une dilution.
07:27 Parce que le maire, il veut se protéger pour être réélu.
07:29 Et s'il n'est pas réélu, il ne peut plus agir.
07:31 Donc on peut le comprendre.
07:33 Il faut une dilution, une responsabilité qui monte
07:35 au cran de l'intercommunalité,
07:37 notamment si le maire ne le fait pas.
07:39 Au bout d'un an, on constate que les objectifs
07:41 du plan local n'ont pas été la règle de construction
07:43 qu'il a lui-même contribué à écrire.
07:45 Il ne le fait pas, au bout d'un an,
07:47 on lui dit, on ne l'envoie pas chez le préfet.
07:49 C'est l'échelon supra-subsidiarité.
07:51 L'échelon supra, qui est l'intercommunalité,
07:53 et les PLU sont désormais intercommunaux,
07:55 qui prend la main et qui fait.
07:57 Et puis en dernier ressort,
07:59 - Ça revient à nous-mêmes alors.
08:01 - Non, non, ce sont des élus.
08:03 Si on ne fait pas bon usage,
08:05 - D'accord.
08:07 - Oui, je ne dis pas pas de sanctions, surtout pas.
08:09 Effectivement, on ne peut pas regarder passer les trains
08:11 en disant, il y a des maires qui n'aiment pas construire,
08:13 bon c'est triste, alors on leur met des sanctions financières.
08:15 Aujourd'hui, s'agissant de logements sociaux,
08:17 certains s'accommodent de payer.
08:19 Donc ça, ce n'est pas possible.
08:21 Il faut effectivement une responsabilité.
08:23 Mais on va être très clair.
08:25 - Que tu fais remonter au niveau de l'intercommunalité.
08:27 - La suppression de la taxe d'habitation et d'autres gestes malveillants.
08:29 On a voulu renier, il y avait un projet de loi,
08:31 les indemnités des maires de Ville-Moyenne,
08:33 au début du premier quinquennat du président Macron.
08:35 Bref, les relations se sont dégradiées entre l'État et les maires.
08:37 Il faut aujourd'hui les apaiser.
08:39 Il y a des efforts qui sont faits depuis quelques mois
08:41 par le nouvel exécutif,
08:43 la première ministre.
08:45 Bon, on donne des gages.
08:47 Le président de la République, premier congrès,
08:49 l'assurance des maires de France de son premier mandat,
08:51 n'y va pas.
08:53 C'est un coup de tonnerre.
08:55 C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
08:57 l'autorité est une chose,
08:59 il faut savoir taper, mais il faut s'entendre bien.
09:01 Dans une entreprise, comment vous faites,
09:03 même si vous êtes le patron, vous la détenez.
09:05 Le gars qui va travailler pour vous, Stéphane,
09:07 il faut qu'il fasse,
09:09 il faut qu'il soit en confiance, il faut qu'il fasse.
09:11 - Ok Henri, restons sur la construction.
09:13 Tu as un avis, Erwan,
09:15 sur retirer le permis de construire au maire ?
09:17 - Sur le maire Bâtisseur, j'avoue que j'ai pas du tout d'avis.
09:19 J'ai les pour et les contre, des deux côtés.
09:21 Je me pose la question
09:23 de l'incitation
09:25 à monter.
09:27 Je me dis qu'effectivement...
09:29 - A un moment, on vient de décrire...
09:31 - Soit financière, soit d'un point de vue de l'activité.
09:33 - Dans la première partie de cette émission,
09:35 on a quand même raconté une crise
09:37 historique, profonde,
09:39 et on a essayé d'en raconter les conséquences.
09:41 Quand il y a une inondation,
09:43 quand il y a une catastrophe,
09:45 je suis désolé, c'est le rôle de l'Etat, c'est le préfet,
09:47 aussi libéral qu'on soit, toi et moi.
09:49 A un moment, c'est le préfet qui tape du poing sur la table.
09:51 Les grands travaux historiques
09:53 et les grandes mutations historiques de logements,
09:55 elles sont faites au niveau de l'Etat, elles sont faites au niveau du préfet.
09:57 Le Grand Paris et le programme du Grand Paris
09:59 s'est fait au niveau de l'Etat, s'est fait au niveau du préfet.
10:01 - La rénovation urbaine...
10:03 - Moi je suis désolé, mais à un moment,
10:05 si effectivement
10:07 tu es dans une situation d'urgence, et tu es dans une situation
10:09 d'urgence, je ne vois pas pourquoi...
10:11 - Je peux entendre ça, mais je vais te donner un contre-exemple.
10:13 Pour preuve que,
10:15 encore, l'autorité,
10:17 ce n'est pas l'autoritarisme.
10:19 Jean-Louis Borloo
10:21 a été un grand ministre en charge,
10:23 notamment du logement, de l'aménagement du territoire.
10:25 Je ne suis pas le seul à le dire.
10:27 Ses relations se sont dégradées
10:29 avec le Président, justement, sur des visions
10:31 différentes de la ville, son développement.
10:33 La politique de rénovation urbaine,
10:35 elle ne s'est pas faite parce que Borloo
10:37 a dit au préfet
10:39 de telle ou telle région,
10:41 tu vas faire, et le maire
10:43 n'a qu'à se plier.
10:45 Il est allé mobiliser,
10:47 acquérir à sa cause,
10:49 à la cause de l'enrue qu'il a créée,
10:51 l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine,
10:53 des dizaines, des centaines de maires.
10:55 Et il a mouillé la chemise. Moi j'ai vu faire.
10:57 Et ça a marché. - Oui, non, tu as raison.
10:59 - Ça a marché. - J'étais en train de dire,
11:01 je pensais, tu peux le faire intelligemment,
11:03 et effectivement, si tu fais une
11:05 décision administrative nationale en filant le truc au préfet,
11:07 il y a de grandes chances que ce ne soit pas
11:09 très intelligent dans l'exécution.
11:11 - C'est vrai, le fait d'être libéral, ça ne veut pas dire
11:13 être contre l'État. L'État a forcément un rôle
11:15 à jouer de facitateur, au moins de ne pas
11:17 être un rôle d'empêcheur.
11:19 Au-delà de la question du permis de construire
11:21 qui soit dans les mains du maire ou pas,
11:23 après, ça permet peut-être aussi d'avoir de la concurrence
11:25 entre communes pour attirer...
11:27 Moi j'attends avec intérêt ce qui va se passer
11:29 dans le Nord avec les 4 gigafactories qui vont arriver.
11:31 Moi je veux voir le nombre de permis de construire qui seront délivrés
11:33 par les maires. Dans le lot, statistiquement,
11:35 il y aura peut-être un maire qui va dire "moi je ne veux pas te donner de permis de construire"
11:37 mais tu en as peut-être un qui va être un peu malin
11:39 sur la commune adjacente qui va dire "moi je vais balancer
11:41 du permis de construire en veux-tu en voilà,
11:43 artificialiser certains sols, et donc du coup,
11:45 comme ça, je vais pouvoir doubler la population de ma
11:47 commune dans les années qui viennent, et du coup,
11:49 c'est de la prospérité en plus. Donc c'est aussi de la concurrence
11:51 qu'on met entre les communes qui du coup
11:53 est assez intéressante en leur laissant le droit de bâtir.
11:55 - L'attractivité, c'est la décision
11:57 d'un élu local, de droite, de gauche ou du centre,
11:59 ce n'est pas le sujet. Ils aiment leur
12:01 territoire et ils font.
12:03 Et objectivement,
12:05 ce nouvel aménagement du territoire que les Français
12:07 sont en train de dessiner,
12:09 ils l'ont clairement montré
12:11 à la faveur de la Covid, il y avait des signaux faibles avant déjà,
12:13 que des organismes
12:15 comme le tien pouvaient voir.
12:17 Aujourd'hui c'est clair, ils ont
12:19 une préférence pour les villes moyennes
12:21 et beaucoup ont d'ailleurs
12:23 augmenté, ont vu leur
12:25 prix augmenter parce qu'il y avait une pression énorme.
12:27 Ça va se calmer. Et pour les territoires
12:29 ruraux, ce nouvel aménagement du territoire
12:31 donne envie aux élus,
12:33 et ils ne peuvent pas faire autrement, de dire "mais il me faut des réponses
12:35 en termes de logement". Je pense
12:37 à des communes rurales où on voit arriver des ménages.
12:39 - C'est significatif
12:41 ça Henri ? - Ah oui.
12:43 - J'ai l'impression qu'on raconte des histoires sur des
12:45 épiphénomènes. - Je vais donner un chiffre,
12:47 il est très clair, mais on peut dire que c'est
12:49 significatif. On estime aujourd'hui qu'il y a 15%
12:51 de la demande qui se portait sur les métropoles,
12:53 en location ou en achat,
12:55 peu importe, qui
12:57 se détournent vers ces deux types de territoires,
12:59 villes moyennes ou communes rurales. 15%.
13:01 C'est un...
13:03 - Et "villes moyennes", c'est ce qu'on a pu appeler à un moment,
13:05 j'aimais bien l'expression, les villes cathédrales, là.
13:07 Orléans, Chartres, Reims,
13:09 Évreux... - Mais...
13:11 - Même plus petit que ça ? - Mais aujourd'hui, beaucoup d'autres...
13:13 Le Havre,
13:15 des villes moyennes de la façade ouest, très largement,
13:17 mais on parlait de Saint-Étienne,
13:19 Saint-Étienne reprend du poil de la... C'était
13:21 l'exemple de la ville où il ne fallait pas aller.
13:23 C'est tellement méchant pour les Stéphanois,
13:25 j'ai fait des débats sur le logement, et on me disait
13:27 "Alors, à Saint-Étienne, les prix,
13:29 ils n'ont jamais augmenté, ils sont même en train de baisser,
13:31 c'est affreux, c'est bon". C'était vraiment
13:33 l'exemple de la maladie profonde.
13:35 Le laboratoire. Eh bien, aujourd'hui, moi,
13:37 j'en suis très heureux, c'est une ville
13:39 de report par rapport à Lyon. Qui peut
13:41 aujourd'hui aller se loger à Lyon ? C'est extrêmement
13:43 difficile. - Sur Saint-Étienne, juste petite
13:45 anecdote, il y a 4-5 ans,
13:47 les patrons de start-up
13:49 voulaient aller y mettre leur call center.
13:51 En fait, c'était devenu
13:53 le Maroc, d'une certaine manière.
13:55 - C'est ça. - C'était vraiment ça.
13:57 - Aujourd'hui, tu es un
13:59 ménage bourgeois de Lyon,
14:01 tu dis "Tiens, je veux faire un investissement, tu veux avoir un argent immobilier ?
14:03 Il te dit "Oui, si vous voulez,
14:05 tu vois les prix, tu diras "Oui, ça va être un peu compliqué".
14:07 Faites l'investissement, allez voir à Saint-Étienne.
14:09 Les professionnels
14:11 immobiliers lyonnais,
14:13 les élus lyonnais, depuis déjà,
14:15 plusieurs mandats, ont aidé
14:17 Saint-Étienne à devenir une ville de report.
14:19 Cet aménagement du territoire, c'est le
14:21 partage, c'est dire "Bon, on a une
14:23 grosse attractivité, Lyon est une ville qui a une attractivité
14:25 magique, mais il faut que d'autres villes soient
14:27 - Alors, juste si tu permets Stéphane... - Un mot, parce qu'après,
14:29 il faut qu'on continue à... - Un mot, on partage vos propositions
14:31 sur le côté
14:33 justement rôle de l'État. Il y a
14:35 deux facteurs, à mon avis, qui sont complètement occultés.
14:37 Tu parlais des grands travaux, premièrement c'est le transport.
14:39 Aujourd'hui, on parle de Saint-Étienne, effectivement.
14:41 Saint-Étienne, bon, on peut y aller en TER,
14:43 depuis Lyon, c'est sympa, etc.
14:45 C'est faisable. Je reprends mon exemple,
14:47 j'ai eu le choix, parce que je suis profondément attaché. Tu prends la ville de Benin,
14:49 par exemple, qui est une ville absolument
14:51 magnifique, qui a compté jusqu'à 40 000 habitants,
14:53 qui a en plus absolument tout d'un point de vue de
14:55 gastronomie, température, etc. Aujourd'hui, il y a plus
14:57 de liaisons TER, depuis plusieurs années maintenant,
14:59 il y aura bientôt plus de liaisons TGV à moins de 200 km.
15:01 Comment tu veux recréer de l'activité
15:03 dans ces territoires-là ? Et donc, du coup,
15:05 tu as, premièrement, les transports,
15:07 deuxièmement, la déconcentration, décentralisation.
15:09 Nous, c'est un truc qu'on a proposé il y a 5 ans,
15:11 et qui a beaucoup moqué de nous, Darmanin l'a repris quand il était
15:13 ministre et quand il était à Bercy, c'est
15:15 délocaliser les ministères en province.
15:17 Pourquoi est-ce qu'on a ces énormes paques Bercy, par exemple ?
15:19 Non mais attends, laisse-moi terminer, je sais que tu ne crois pas.
15:21 Je faisais mes études de géographie
15:23 en 1983,
15:25 je lisais déjà des bouquins
15:27 poussiéreux à Beaubourg,
15:29 sur la déconcentration,
15:31 ça ne marche pas ! On l'a chiffré !
15:33 Mais non ! Les ministères, ils ont besoin
15:35 d'être dans la capitale, ils ont besoin d'être ensemble.
15:37 Par rapport à 1983, maintenant, c'est qu'avant,
15:39 tu avais le fax, maintenant tu peux...
15:41 Regarde, quand tu déconcentres ce gros
15:43 paquebot où tu as 3500 personnes qui gagnent
15:45 plus de 45 000 euros par an, de manière
15:47 confortable,
15:49 quel est l'intérêt d'un point de vue externalité positif
15:51 de l'avoir en plein Paris ? Aucun !
15:53 Tu le mets dans la Creuse, tu le mets en Corse, tu le mets
15:55 n'importe où, tu le mets en Lorraine,
15:57 dans des raisons sinistrées, et bien tu vas réimplanter
15:59 de l'activité, cette activité-là, tu vas avoir quoi ?
16:01 Tu vas avoir des emplois indirects qui vont se recréer, des
16:03 cabinets médicaux qui vont rouvrir, des cinémas qui vont rouvrir, des
16:05 buildings, etc. Et là, du coup, t'as du logement.
16:07 Et donc, du coup, toute cette offre,
16:09 toute l'offre de...
16:11 Assure-Paris, qui du coup est satisfaite par ce genre de profil-là,
16:13 et bien du coup, non seulement t'auras peut-être pas une
16:15 baisse des prix, mais t'auras des logements qui vont se libérer
16:17 pour des gens qui habitent réellement en Île-de-France.
16:19 Bon, les gars, attention, il faut aussi, parce que
16:21 tout ça est formidable, mais ça tombe très vite.
16:23 Et ça, c'est le rôle de l'État aussi. Inflation normative,
16:25 réglementation environnementale,
16:27 zéro artificialisation nette.
16:29 Ça aussi, c'est au cœur de la crise
16:31 qu'on est en train de traverser actuellement.
16:33 - Ça prépare la prochaine, je dirais.
16:35 - Oui, mais la cause majeure,
16:37 structurelle, puisqu'on parle d'une
16:39 crise historique, c'est qu'en fait,
16:41 les fondamentaux aujourd'hui sont sapés,
16:43 tous,
16:45 et parmi ceux qui sont sapés, le plus
16:47 lourd, c'est la question foncière.
16:49 Et l'inflation vient mettre une loupe,
16:51 simplement, l'inflation n'a pas créé
16:53 la crise du logement, parce qu'on n'a
16:55 pas su... - Question foncière, ça veut dire
16:57 zéro artificialisation nette, c'est ça ?
16:59 - Non, mais bien avant ça.
17:01 Les terrains, on n'a pas su,
17:03 les terrains constructibles,
17:05 les faire arriver sur le marché pour que
17:07 la construction puisse être assez active,
17:09 terrains déjà constructibles. On a aujourd'hui
17:11 des terrains constructibles qui ont cette qualification
17:13 qui ne sont pas utilisés.
17:15 - Pourquoi, Henri ?
17:17 - Pourquoi ? Une première raison.
17:19 Origine
17:21 terrain public,
17:23 les
17:25 communes ou les départements
17:27 où l'Etat sont
17:29 des grands propriétaires, qu'on a laissé
17:31 thésauriser leurs terrains.
17:33 Et on voit, mais on va être
17:35 clair, je vais vous donner un exemple, au cœur de Nantes,
17:37 c'est en fait propriété de l'Etat,
17:39 au cœur de Nantes, il y a 14
17:41 hectares qui sont
17:43 utilisés par le ministère de la Défense,
17:45 mais propriété de l'Etat, et du ministère du
17:47 budget, en fait, ça tue terrement,
17:49 14 hectares, ils sont classés
17:51 secret Défense, il faudrait les dépolluer, 14 hectares
17:53 au cœur de Nantes. Bon, et bien on n'a pas pris
17:55 trop par les cornes. Les terrains privés,
17:57 la fiscalité aujourd'hui, encourage à les
17:59 thésauriser, plus tu gardes un terrain,
18:01 moins la plus-value, etc. Il faudrait
18:03 inverser ce mécanisme, on se heurte à la
18:05 constitution, et bien moi je dis, il faut peut-être sur ce
18:07 point... - Ah oui, parce que depuis le temps, ça aussi
18:09 qu'on en parle, je dis, mais pourquoi c'est pas fait, c'est tellement évident.
18:11 - Parce que la constitution exige
18:13 qu'il y ait égalité des Français devant
18:15 la propriété, qu'elle soit bâtie ou non bâtie,
18:17 alors pour le bâti, on comprend que ça
18:19 vienne stabiliser, au contraire, quelqu'un qui a
18:21 un logement locatif, on lui dit, mais garde-le
18:23 le plus longtemps possible,
18:25 et tu paieras moins de plus-value.
18:27 Le terrain, c'est l'inverse. Tu as un terrain
18:29 qui n'exige aucun
18:31 entretien, donc on est enclin.
18:33 Moi si j'hérite
18:35 demain, ou si je fais mes enfants
18:37 héritiers de quatre terrains
18:39 dans des métropoles, mais ils sont très
18:41 riches, ils ont intérêt à les garder,
18:43 ça ne s'entretient pas, ça ne se
18:45 délabre pas. Donc,
18:47 il faut dire aux Français, alors on n'a jamais trouvé la solution,
18:49 soit il faut retoucher la constitution, c'est très
18:51 lourd, soit durablement,
18:53 pendant cinq ans, on fait
18:55 une blitzkrieg, on dit pendant cinq ans,
18:57 tous ceux qui vont vendre leur terrain,
18:59 on les exonère, ou on allège
19:01 substantiellement leur plus-value.
19:03 Ça, on n'a pas su le faire.
19:05 On a même autorisé
19:07 pour les communes, pour les collectivités, la
19:09 vente par adjudication des terrains, c'est-à-dire qu'on
19:11 a favorisé l'inflation
19:13 des terrains pour enrichir
19:15 les collectivités.
19:17 Donc, la question foncière, on ne l'a pas prise à bras le corps.
19:19 Et dernier sujet,
19:21 dans ces plans locaux d'urbanisme
19:23 qui écrivent la règle du jeu pour construire,
19:25 celui de Paris,
19:27 je crois que c'est aujourd'hui ou demain
19:29 qu'il va sortir.
19:31 À Paris, on construit moins, mais on pourrait construire.
19:33 Eh bien, ces
19:35 plans locaux ne sont utilisés qu'à
19:37 65% de leurs possibilités.
19:39 Et là, on en revient à
19:41 l'opinion qui dit, écoutez,
19:43 nous, ça ne nous arrange pas que vous construisez, monsieur le maire.
19:45 Le maire dit, mais attendez, on vous a consulté,
19:47 vous avez dit que là, on pouvait construire un immeuble.
19:49 Oui, mais écoutez, s'il n'y est pas, c'est mieux.
19:51 C'est mieux. Voilà.
19:53 - Nous, sur la question du ZAN
19:55 et des réglementations vertes,
19:57 différencier deux choses. Oui, il y a une nécessité
19:59 drastique d'avoir, justement,
20:01 des mesures pour un secteur
20:03 qui est responsable 25%
20:05 des émissions de GAVES, etc., en France.
20:07 Mais le problème, c'est qu'on ne peut pas le faire
20:09 à contrario, enfin, contre le pouvoir d'achat
20:11 et contre, justement, l'intérêt de la nation.
20:13 Je rappelle cette fameuse courbe de Lorenz.
20:15 Prix Nobel d'économie en 1961,
20:17 si je n'ai pas de bêtises,
20:19 qui, en fait, à la fin de sa vie,
20:21 a montré dans ses travaux que la conscience écologique
20:23 était fonction croissante du revenu.
20:25 Donc, du coup, en fait, plus ton revenu augmente,
20:27 plus ta conscience écologique
20:29 est importante.
20:31 C'est ça qui fait qu'en fait, les pays les plus riches
20:33 sont les plus écologiques et vice-versa.
20:35 Donc, du coup, vouloir appauvrir une population,
20:37 c'est vouloir, justement,
20:39 augmenter le nombre de gaz à effet de serre.
20:41 Le problème, c'est que là, depuis 2018, on a eu 4 lois.
20:43 4 lois. Loi Climat Énergie,
20:45 loi Climat Résilience,
20:47 RE20 et RT 2020.
20:49 Le truc, c'est que,
20:51 parmi les deux mesures, les phares
20:53 les plus, à mon avis, absurdes, c'est l'interdiction
20:55 de loyer, de louer
20:57 des logements qui sont classés
20:59 L, G, F et E d'ici 2032.
21:01 Nous, on a calculé, c'était à peu près
21:03 15% du parc locatif qui, du coup,
21:05 va disparaître dans les 8 ans qui viennent.
21:07 15% du parc locatif. Si rien ne change aujourd'hui,
21:09 pour l'instant, la loi... - Tu dis que c'est une folie ?
21:11 - Moi, je dis que c'est une folie, parce que
21:13 combien ça coûte ? Le rapport Sichelle
21:15 qui a été fait de la Caisse et Dépôt, nous dit
21:17 que c'est 38 000 euros en moyenne
21:19 de rénovation par logement.
21:21 Il y a, sur les 4 millions et quelques de logements
21:23 qui a rénové, on est aux alentours de 180
21:25 milliards d'euros à trouver d'ici 8 ans.
21:27 180 milliards d'euros à trouver d'ici 8 ans.
21:29 Sans la hausse
21:31 des coûts de construction qu'il y a eu
21:33 depuis, etc. Comment tu les trouves ?
21:35 - Et je vais mes mots de là, Erwann.
21:37 Même si tu les avais, il y a question de bras.
21:39 - Tu n'as pas les compétences. - Tu n'as pas les compétences.
21:41 - Je m'en fous de ta fin de soirée avec toi. - Tu n'as pas les compétences.
21:43 - Il y a une nécessité, du coup, de faire ça,
21:45 mais comment est-ce que tu fais ? En plus, Paris,
21:47 j'avais vu Paris, c'était 45% des logements
21:49 qui seront interdits à l'élocation
21:51 dans quelques années. Comment tu fais
21:53 pour créer, d'une, l'incitation
21:55 à rénover, et de deux, pour éviter
21:57 d'avoir un marché où tu as des logements
21:59 qui sont complètement... Ça, c'est le premier truc.
22:01 Deuxièmement, c'est Lausanne.
22:03 Lausanne, ça me paraissait une mesure frappée de bon sens
22:05 quand j'ai entendu la première fois qu'on me l'a pitchée, si je veux dire.
22:07 - Donc zéro artificiel, les élus en net, pour ceux qui nous...
22:09 - Exactement. - Oui, mais je l'ai déjà dit
22:11 deux, trois fois, donc c'est pour ça que je l'ai pas repris.
22:13 - Quand tu regardes le détail, quand tu en discutes
22:15 avec des élus locaux, déjà, une mesure qui fait l'unanimité
22:17 contre elle, aussi bien à gauche qu'à droite,
22:19 aussi bien des élus locaux que des
22:21 promoteurs mobiliers, c'est assez incroyable.
22:23 Il n'y a absolument personne qui défend ça.
22:25 Et quand tu regardes, en fait, nous, on a regardé, du coup,
22:27 on a chiffré les effets de... - Mais comment ça,
22:29 personne défend ça ? Ils l'ont votée, les élus,
22:31 cette zéro artificielisation nette.
22:33 - Personne ne défend le ZAN. - Mais n'empêche
22:35 qu'elle a été votée. - Je te parle des faiseurs,
22:37 je te parle pas des majorités parlementaires
22:39 qui, du coup, votent des trucs sans des fois se rendre compte,
22:41 comme c'était le cas sous l'ancienne majorité.
22:43 On se rend compte,
22:45 on se rend compte que toutes ces mesures additionnées-là,
22:47 en 2040, elles vont entraîner une pénurie
22:49 de 7 millions de logements.
22:51 7 millions de logements qui, du coup, sont dus
22:53 à la réglementation verte.
22:55 - Parce que cette zéro artificialisation
22:57 nette, elle a un effet,
22:59 j'imagine, exponentiel sur la pénurie
23:01 de fonciers que tu as décrites tout à l'heure, Henri.
23:03 - Elle a un effet sur le parc,
23:05 en effet, qui est disqualifié,
23:07 notamment le parc locatif, avec des règles dures.
23:09 C'est "non, tu peux pas louer", "non, tu peux pas louer",
23:11 bon, selon ta lettre, et sur la production.
23:13 Et sur la production, parce qu'on dit,
23:15 "Bah, écoutez, vous faites avec ce que vous avez comme terrain."
23:17 Bon, donc, ce ZAN,
23:19 on voit que les sénateurs,
23:21 il y a une proposition de loi, là, qui n'a pas
23:23 la faveur ni du président Macron
23:25 ni de l'Assemblée,
23:27 disent "il faut l'assouplir".
23:29 Deuxièmement, d'ailleurs, il faut en donner
23:31 le mode d'emploi au maire. On leur a balancé
23:33 cet oucas, au maire et au promoteur,
23:35 mais on leur a dit "il se fait terminer".
23:37 Alors, qu'est-ce qu'ils font, aujourd'hui ? Pour certains,
23:39 il ne fallait pas les pousser. Ils sortent les aérofreins,
23:41 ils disent "attendez, nous, ça, on ne fait pas, ça, on ne fait pas".
23:43 Et notamment, on ne leur explique pas
23:45 qu'il y a des terrains
23:47 déjà artificialisés,
23:49 typiquement, qui pourraient être utilisés.
23:51 Ils sortent des aérofreins.
23:53 Ça bloque, ça paralyse tout le monde.
23:55 Donc, effectivement, ça a été balancé
23:57 d'une manière extrêmement violente.
23:59 Alors, moi, je comprends et je dis à ma
24:01 communauté professionnelle "ne dites pas,
24:03 effectivement, on est très coupables
24:05 des émissions de gaz à effet de serre,
24:07 bien malgré nous,
24:09 ne dites pas, on ne va rien faire,
24:11 tout ça, c'est des furieux, les dérèglements climatiques,
24:13 on les a à nos portes. On va les revoir, là,
24:15 bientôt. Tout ça, ce n'est pas
24:17 du flanc. Et donc,
24:19 attention, il ne faut pas dire "non, non,
24:21 on déchire la loi Climat et Résilience",
24:23 mais dire, et qu'aujourd'hui, le gouvernement
24:25 s'arboute en disant "on ne touchera pas au calendrier",
24:27 mais ça ne veut rien dire,
24:29 comme dans une entreprise.
24:31 La stratégie, c'est ça. Et si on n'y arrive pas,
24:33 et si on n'a pas les machines, et si on n'a pas les machines,
24:35 si on n'a pas les bras, il manque, aujourd'hui,
24:37 c'est très simple, les entreprises
24:39 qualifiées, qui notamment donnent accès
24:41 aux aides, qui sont précieuses,
24:43 elles étaient de 15%
24:45 il y a encore un an, elles sont de
24:47 10% du nombre des entreprises en France.
24:49 Et donc, ceux sur 10 seulement, sont en mesure
24:51 d'attester de sa compétence,
24:53 et vous donnent accès aux aides. C'est quand même un souci.
24:55 - Tu parles des entreprises artisanales
24:57 qui font des travaux de rénovation, c'est ça ?
24:59 - Artisanales ou moins artisanales.
25:01 Je cherche des entreprises pour faire
25:03 la rénovation de ma maison,
25:05 dans l'appartement, à 38 000 euros, 40 000, 50 000 euros.
25:07 Où sont-elles, les entreprises ?
25:09 - Ça tourne très, très vite.
25:11 Il faut aller sur tes propositions, Erwan,
25:15 et notamment, peut-être, celle qui est la plus intéressante,
25:17 enfin, je dis la plus intéressante, mais celle que j'ai entendue
25:19 assez souvent, tiens, recitons Alain Dinin,
25:21 il m'en parlait très régulièrement,
25:23 c'est, alors,
25:25 inverser sans doute la logique
25:27 macroniste d'aller
25:29 taper sur le propriétaire,
25:31 et notamment sur le propriétaire en locatif,
25:33 et créer, toi, tu veux, un statut.
25:35 - Tout à fait, un statut de bailleur privé.
25:37 - Statut de bailleur privé.
25:39 - Ça, c'est porté par nos experts,
25:41 certains depuis Bernard Cadot, qui dirige notre
25:43 observatoire, l'ancien patron d'Orpi,
25:45 depuis très longtemps.
25:47 - Oui, c'est ça, tout à fait.
25:49 - Et effectivement, quand on voit, en fait, ce qui est intéressant
25:51 de voir là-dedans, c'est que
25:53 la question du logement pourra se résoudre,
25:55 oui, il faut construire, voilà, c'est la proposition numéro 1,
25:57 mais comment est-ce qu'on fait pour remettre un peu
25:59 d'équité, un peu de redistribution
26:01 géographique et sociale là-dedans ?
26:03 En fait, il n'y a pas besoin de grands
26:05 choses, il n'y a pas besoin de grands travaux.
26:07 Les petites mesures d'incitation fiscale peuvent permettre ça.
26:09 Un statut du bailleur privé, effectivement,
26:11 c'est, pour moi, peut-être, là, pour nous, en tout cas,
26:13 la solution la plus forte qu'on peut avoir à réaliser
26:15 de l'investissement locatif. Tu couples ça
26:17 avec un assouplissement de certaines mesures
26:19 prudentielles, c'est des choses très simples,
26:21 je les ai notées là, parce qu'elles sont assez techniques,
26:23 il y a la réintroduction du calcul différentiel,
26:25 dans le calcul, justement, de ton
26:27 endettement. - Pour prêter
26:29 à un futur investisseur, on prend en compte
26:31 les loyers potentiels qu'il aura,
26:33 évidemment. - Et on prend en compte
26:35 le taux d'effort actuel dans le cadre du logement, donc ça fait
26:37 que, par exemple, mon exemple avant
26:39 du Détroit qui alloue 40%
26:41 de son pouvoir d'achat, de son revenu
26:43 à son loyer, ben, au fait, on peut
26:45 transférer ça, justement, sur... On se dit
26:47 qu'il est capable de le faire pour un propriétaire, il pourra le faire
26:49 pour une banque. Tu falicites la portabilité
26:51 de différents crédits, c'est-à-dire que quand tu
26:53 t'empruntes un pour cent, tu peux garder, justement,
26:55 soit transférer ce crédit-là sur un autre
26:57 bien, soit garder le crédit sur le bien en question
26:59 et le transférer à une autre personne. Il y a
27:01 pas mal de mesures techniques qu'on fait dans la note, mais
27:03 qui sont... - Que vous irez voir dans la note de l'Institut
27:05 Sapiens, il va vite, là, parce qu'on est au bout,
27:07 mais qui, en fait,
27:09 a arrêté de stigmatiser, est-ce que c'est bien
27:11 ce qui se passe, quand même, le gars qui investit
27:13 dans l'immobilier pour du locatif et,
27:15 au contraire, en faire une sorte...
27:17 Alors Alain Dinain disait "une sorte d'entreprise",
27:19 une sorte d'indépendant entrepreneur
27:21 immobilier. - C'est un apport de services
27:23 logements de l'entrepreneur, donc il faut que sa fiscalité,
27:25 en effet, introduise l'amortissement,
27:27 la reconnaissance des charges, et soit éco-conditionné,
27:29 celui qui va acheter un logement ancien,
27:31 il fait l'effort de le mettre
27:33 à niveau de vertus énergétiques, eh bien, il a une reconnaissance
27:35 fiscale, un plus fort amortissement, par exemple,
27:37 et socialo-conditionné, celui
27:39 qui consente un loyer moins élevé,
27:41 donc qui accepte de rogner son rendement
27:43 locatif, eh bien, la fiscalité
27:45 lui rentre. Il faut moderniser
27:47 et stabiliser ce statut, et plus largement
27:49 un chantier qui n'a pas ouvert, le président Macron,
27:51 il l'avait annoncé, il n'y a eu que la suppression de la taxe d'habitation,
27:53 c'est la modernisation de la fiscalité
27:55 immobilière. Est-ce qu'on peut s'accommoder
27:57 que les droits de mutation, à titre onéreux,
27:59 les frais de notaire, on les appelle indûment,
28:01 soient de l'ordre de 8,5%, c'est-à-dire
28:03 qu'ils viennent plomber
28:05 de presque un dixième de plus
28:07 tout prix du logement,
28:09 voilà, une fiscalité visqueuse,
28:11 c'est complètement archaïque.
28:13 - Et c'est un frein à la mobilité.
28:15 - J'ai aucun intérêt à déménager.
28:17 - Voilà, c'est ça.
28:19 Et ça encourage,
28:21 même la spéculation, tant que
28:23 la valorisation de mon bien n'aura pas gommé
28:25 ce coût, je ne bougerai pas.
28:27 - Écoutez, on va terminer sur cette phrase
28:29 du président Macron à Challenges,
28:31 c'est un secteur où on finance l'offre,
28:33 l'investissement et la demande,
28:35 malgré tout, on produit moins et c'est
28:37 plutôt plus cher qu'ailleurs.
28:39 - Tu te dis que le gars, normalement, il n'est pas
28:41 président de la République, il prend le problème
28:43 à bras le corps.
28:45 - Je pense qu'un bon médecin, c'est celui qui fait un diagnostic,
28:47 on ne l'avait pas attendu, mais c'est bien de le répéter,
28:49 équiper une prescription pour guérir.
28:51 - Le problème, c'est que le logement a été
28:53 depuis le début, dans cette majorité-là,
28:55 depuis 2017,
28:57 qui a fait plein de bonnes choses par ailleurs,
28:59 mais ça a été vu comme étant quelque chose de rentier.
29:01 D'un côté, vous aviez les
29:03 "dos du dormant" du logement social
29:05 et de l'autre côté, c'était un truc de rentier,
29:07 d'ailleurs c'est ça qui a amené à la qualification de l'IFI.
29:09 On n'a pas compris que dans un pays
29:11 comme la France, qui est un pays sous-peuplé
29:13 et sous-dense en termes de
29:15 le gros problème, c'était justement la localisation
29:17 des logements et que par une
29:19 homogénéisation de l'activité et des
29:21 logements, on pouvait résoudre pas mal de nos problèmes
29:23 socio-économiques. Et c'est lié,
29:25 ça sera une teasing pour une autre émission, mais on résout
29:27 le problème du logement, on résout le problème du chômage,
29:29 on résout le problème de la pénurie
29:31 de recrutement, de la
29:33 productivité, on résout énormément de nos
29:35 problèmes structurels et économiques. Et nos problèmes de santé.
29:37 Et nos problèmes de santé, exactement.
29:39 Merci les gars, merci à vous
29:41 de nous avoir suivis,
29:43 et on se retrouve évidemment très bientôt
29:45 sur BISMART.
29:47 [Musique]