Crédit immobilier : les dossiers bloqués et les solutions pour les faire passer

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00:00:00 Radio INMO et Capital proposent le Grand Rendez-vous de l'Immobilier en partenariat avec Orpi,

00:00:09 une émission présentée par Guillaume Chazoulière et Sylvain Lévy-Valancy.

00:00:14 Et bien bonjour à toutes et à tous, merci d'être avec nous pour ce Grand Rendez-vous de l'Immobilier.

00:00:22 Mai 2023, une date importante puisqu'elle va marquer effectivement tous les projets résidentiels,

00:00:28 tous les porteurs de projets, on va vous parler crédit, c'est le 49e numéro de votre Grand Rendez-vous.

00:00:33 Et pour tout savoir, notamment sur le logement, vous avez la séquence "ça vous concerne" que vous aimez tous les mois.

00:00:39 Notaires, avocats, experts vont se succéder pour vous donner les tuyaux sur vos projets.

00:00:46 Toujours accompagné de mon fidèle complice depuis 49 numéros, et oui c'est Guillaume Chazoulière,

00:00:51 conducteur en chef de Capital.fr. Salut Guillaume !

00:00:54 On parle de crédit aujourd'hui et effectivement on a deux invités.

00:00:59 Deux invités en la personne d'Olivier Landory, président de CAFPI, et Guillaume Ottier, président de Meurtheau.

00:01:07 Deux courtiers en crédit immobilier pour faire le point sur la situation, on le sait, le plus complexe sur le marché du crédit.

00:01:14 Les points de blocage, on attend des décisions pour débloquer le marché,

00:01:18 mais avant cela, nous ferons le point sur les profils bloqués et puis les solutions qu'on peut négocier, avoir,

00:01:26 ou les prêts complémentaires qu'on peut souscrire pour faire passer certains dossiers.

00:01:31 Alors on va essayer de vous donner les bons plans pour essayer de trouver des solutions.

00:01:35 On sait que c'est pas facile, surtout en ce moment bien évidemment, et au programme également.

00:01:39 On répondra à toutes vos questions sur le club Facebook "Les Proprios" géré par nos amis de Capital et Radio-Emo.

00:01:45 Le grand rendez-vous de l'immobilier, c'est tout de suite.

00:01:47 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.

00:01:51 Et bien voilà les amis, nous sommes partis pour justement cette partie "Grand témoin".

00:01:56 Bonjour Guillaume Ottier.

00:01:57 Bonjour Sylvain.

00:01:58 Bonjour Olivier Landrevich.

00:02:00 Vous êtes respectivement président de Meurtheau et président de Cafi.

00:02:04 Inutile de dire qu'on a les poids lourds du courtage immobilier en France.

00:02:08 Alors les taux de crédit font beaucoup parler en ce moment bien évidemment.

00:02:11 C'est un secret pour personne que ça devient un peu compliqué.

00:02:15 Que les taux, les points de base ont augmenté de façon assez exponentielle.

00:02:19 Il y a même des éléments multifactoriels qui se sont ajoutés, notamment sur le parcours résidentiel.

00:02:25 On va en parler avec vous et comme c'est l'usage dans notre grand rendez-vous de l'immobilier, c'est Guillaume qui va vous poser la première question.

00:02:32 Merci. Allez on se jette à l'eau. Une question simple pour commencer.

00:02:35 Vous prenez la parole qui veut.

00:02:37 La hausse des taux, donc on le sait, a enclenché, freine l'accession, a enclenché depuis plusieurs mois maintenant.

00:02:41 On le dit bien une bonne année.

00:02:44 Freine l'accession à la propriété.

00:02:47 Mais donc un petit point.

00:02:48 Où en on est aujourd'hui sur les taux moyens pour emprunter sur 20 ans et sur 15 ans ?

00:02:52 Alors on peut dire pour faire simple, on vient de dépasser les 3%.

00:02:56 Donc il y a à peu près 15 jours, nous on suit ça de très très près comme tous les acteurs.

00:03:01 On vient de dépasser en moyenne.

00:03:03 Sur quelle période ? Sur une moyenne ?

00:03:04 Sur tous les profils, toutes les durées, toutes les régions.

00:03:06 On vient de dépasser 3% il y a 15 jours.

00:03:08 Et d'ailleurs le dernier chiffre qu'on a publié il y a 4 jours, c'est 3,1%.

00:03:12 Ça c'est le taux nominal du crédit.

00:03:15 Et le TAEG, on y reviendra peut-être après, c'est-à-dire avec tous les coûts pris en compte, notamment l'assurance, il est à 3,74%.

00:03:22 Alors comme je le disais c'est une moyenne.

00:03:24 Ça peut dépendre de la maturité.

00:03:26 Typiquement de très très bons profils, on y reviendra je pense dans un instant, peuvent espérer être en dessous de 3% à 15 ans et même à 20 ans.

00:03:33 Mais c'est quand même de plus en plus, de plus en plus rare.

00:03:35 Et donc on voit que le taux d'usure, le taux maximum a été porté à 4,5% depuis le 1er mai.

00:03:42 Et donc la tendance à la hausse, il faut être clair, elle se poursuit.

00:03:45 Elle a été très très rapide depuis 6 à 9 mois.

00:03:48 Et on voit que, bon elle s'est très légèrement ralentie, mais en fait elle se poursuit.

00:03:52 Et donc on est quand même parti pour rester durablement au-dessus de 3%.

00:03:55 Sur 20 ans, la durée préférée des Français, on le dit souvent, souvent on emprunte sur 20 ans, c'est combien Olivier ?

00:04:00 Quand je regarde sur les offres émises par les banques ces 10 derniers jours, on est entre 3,20 et 3,30 maintenant.

00:04:08 Si on analyse bien là sur les 18 mois, c'est une augmentation depuis 400 points de base sur les taux de crédit.

00:04:15 Est-ce que c'est inédit ?

00:04:17 200 points de base.

00:04:19 On était, on va dire en gros, début de l'année 2022, on tournait autour de 1%.

00:04:23 Alors les très très bons profils avaient du 0,8, les profils un peu moins bons 1,20.

00:04:27 Et en effet c'est 200 points de base. A ma connaissance, c'est inédit.

00:04:30 Je pense que le niveau absolu des taux dont on parle, il n'est pas non plus catastrophique.

00:04:34 C'est-à-dire des taux à 3, c'est des taux qu'on a connus il y a une dizaine, une quinzaine d'années en France.

00:04:38 Et puis si on prend vraiment une période très très longue, sur les 5 dernières années,

00:04:41 on a été beaucoup plus souvent au-dessus de 3% qu'en dessous de 3%.

00:04:45 Donc en réalité 3% n'est pas un drame.

00:04:48 Par contre ce qui est inédit, c'est exactement ce que vous venez de dire Sylvain.

00:04:50 C'est la rapidité avec laquelle on a bougé.

00:04:52 Et d'ailleurs sur ce marché-là, finalement les niveaux absolus peuvent avoir un impact.

00:04:57 Mais ce qui a surtout un impact, c'est l'évolution.

00:04:59 Le fait qu'on soit passé de 1% à 3% aussi rapidement.

00:05:02 Parce que ça a des effets de marché, ça a un impact sur les acteurs.

00:05:05 Le premier impact c'est qu'on a des emprunteurs qui attendent un petit peu.

00:05:08 Quand les choses bougent, ça crée toujours de l'attentisme.

00:05:11 Et puis le deuxième impact, et ça on va y revenir,

00:05:13 parce qu'Olivier et moi on s'est beaucoup mobilisés là-dessus, c'est un impact réglementaire.

00:05:16 Quand vous avez un marché qui va très vite, les règles, la réglementation, elle va moins vite.

00:05:21 Et ça c'est un problème.

00:05:23 Un petit élément, pouvoir d'achat.

00:05:25 Parce que justement vous l'avez...

00:05:27 Oui, alors je réponds là-dessus.

00:05:29 En pouvoir d'achat, entre emprunter à 1% comme on pouvait le faire il y a un peu plus d'un an,

00:05:33 et emprunter à 3, 20, 3, 30 comme on peut le faire aujourd'hui,

00:05:37 c'est 25% de plus sur la mensualité à 25 ans.

00:05:40 Et comme le disait tout à l'heure Guillaume, en 2013, finalement on retrouve les taux de 2013.

00:05:46 Et hors micro, vous aviez fait un petit exercice.

00:05:48 Exact.

00:05:49 Qu'est-ce qui a changé depuis 2013 à part les taux ?

00:05:51 On retrouve les taux de 2013, sauf qu'en 2013, enfin depuis 2013, les prix de l'immobilier ont pris 28%.

00:05:57 Dans le même temps...

00:05:58 Dans le même taux, mais pas avec les mêmes prix.

00:05:59 Alors attention quand même, dans le même temps, les salaires ont pris 19%.

00:06:03 Donc on voit qu'il y a quand même eu un décalage d'une dizaine de pourcents

00:06:07 entre le rythme d'augmentation des prix de l'immobilier et des salaires.

00:06:11 Et donc c'est cette correction d'une dizaine de pourcents

00:06:14 qui nous permettrait de retrouver à peu près le même équilibre qu'on avait en 2013.

00:06:18 La difficulté c'est que la hausse des taux est intervenue de façon tellement brutale

00:06:22 que les prix n'ont pas eu le temps matériel de s'ajuster.

00:06:26 Alors cette hausse des taux, elle est à conjuguer effectivement vers une hausse assez exponentielle de l'inflation, bien évidemment.

00:06:33 Donc on peut dire à ceux qui nous écoutent que ça vaut toujours la peine d'emprunter et de porter les projets.

00:06:39 Il y en a même qui considèrent que la pièce que gagnaient les Français durant les dernières années,

00:06:43 elle a été perdue effectivement par l'augmentation des taux et la perte du pouvoir d'achat que vous l'avez indiqué.

00:06:50 Question Guillaume Meutier, quels seraient, quels sont les taux négociables pour les meilleurs profils

00:06:57 et lesquels sont-ils sur ces mêmes durées ?

00:06:59 Concrètement, est-ce que les banques ont des vraies marges de manœuvre pour des très bons profils ou pas ?

00:07:07 Alors il y a des marges de manœuvre, il ne faut pas les exagérer ces marges de manœuvre

00:07:11 parce qu'on est sur un marché dont le prix ne peut pas fluctuer beaucoup.

00:07:15 En fait à la baisse, tout simplement il y a le coût de la ressource pour les banques,

00:07:18 les banques empruntent sur les marchés donc ça représente un coût.

00:07:20 Puis à la hausse, il y a la norme dont on parlait il y a un instant qui est le taux d'usure.

00:07:24 Donc entre les deux, la capacité qu'ont les banques soit de baisser, soit au contraire d'augmenter.

00:07:28 D'ailleurs pour que les banques puissent baisser sur certains profils, il faut qu'elles puissent augmenter sur d'autres profils.

00:07:33 Cette capacité à le faire, elle est sur le crédit immobilier assez réduite.

00:07:37 On va dire qu'entre les très très bons profils et puis les profils les moins bons,

00:07:41 il y a peut-être 50-60 points de base d'écart, pas plus.

00:07:44 On va dire si le marché pouvait librement fonctionner, on aurait des écarts probablement plus importants,

00:07:49 peut-être au-delà de 100 points de base.

00:07:51 Donc au total, on va dire l'excellent profil, il peut peut-être viser en dessous de 3%,

00:07:55 on va dire 2,8, 2,9, mais il ne va pas pouvoir avoir 2,5, c'est clair.

00:08:00 On ne voit pas des profils, même excellents, alors c'est quoi des profils excellents ?

00:08:03 C'est des gens qui ont beaucoup d'apports, beaucoup d'épargne.

00:08:06 Et puis il y a un troisième cas qui est en fait, quand on est déjà client de sa banque,

00:08:09 quand on a une antériorité dans la relation bancaire, ça permet souvent d'avoir de meilleures conditions.

00:08:14 Mais ces très bons profils vont pouvoir négocier 20-30 points de base, certainement pas 50-60 points de base.

00:08:19 Guillaume.

00:08:20 À l'inverse, on va revenir sur les profils bloqués aujourd'hui.

00:08:23 Un exemple ou des exemples de profils bloqués, messieurs ?

00:08:27 Je suis venu avec un exemple qui est un candidat à la primo-accession, salaire modeste,

00:08:34 on est à 1 700 euros net par mois, la personne est seule.

00:08:39 Un apport significatif, il est capable de mettre 12 000 euros dans le projet,

00:08:44 et il cherche 120 000 euros à emprunter.

00:08:48 Il y a un an, un peu plus d'un an, quand les taux étaient au plus bas,

00:08:52 on pouvait financer cette personne pour une mensualité de 493 euros par mois,

00:08:57 ça le mettait à un niveau de taux d'endettement de 29%,

00:09:00 donc le projet serait passé dans la plupart des banques.

00:09:03 Aujourd'hui, avec les taux qu'on vous a cités, la même personne sur le même projet va être à 626 euros par mois,

00:09:10 c'est 27% de plus sur la mensualité,

00:09:13 et ça fait monter son taux d'endettement de 8 points pour atteindre 37%,

00:09:18 et là, il y a beaucoup de banques qui vont dire non, parce qu'on est au-dessus du fameux 35% préconisé par les normes HTSF.

00:09:25 - Là, c'est un cas type.

00:09:26 - Alors, ça c'est un cas type, et c'est même un cas typique de primo-accession,

00:09:31 dont on sait qu'elle est la plus en panne, je donne simplement quelques chiffres,

00:09:34 dans certaines régions, ne serait-ce que sur le neuf, on est sur du -40%,

00:09:38 avec une désolvabilisation de la demande importante.

00:09:40 - Question, à quoi vous attribuez cette augmentation inédite ?

00:09:48 Moi, ça fait plus de 30 ans que je suis dans ce métier, je n'ai jamais vu une augmentation aussi rapide des taux.

00:09:52 À quoi vous l'attribuez, Guy Mottier ?

00:09:54 - Je pense qu'il y a déjà, au premier ordre, tout simplement un phénomène de marché,

00:09:57 le coût de la ressource, il est au premier ordre indexé sur le refinancement par la BCE,

00:10:03 et donc le changement de politique monétaire, c'est le premier facteur.

00:10:06 Il y a des éléments en plus, on peut dire qu'on est dans un environnement français,

00:10:10 dans lequel il y a peut-être une petite prime de risque,

00:10:12 on voit que l'écart entre les taux français et les taux allemands, par exemple, a plutôt eu tendance à augmenter.

00:10:17 Donc on est dans un environnement économique dans lequel le taux de base,

00:10:20 c'est-à-dire le taux de refinancement par la BCE, a augmenté,

00:10:23 le taux spécifique à la France a lui aussi augmenté, et donc ça, ça explique au premier ordre.

00:10:29 Ensuite, le deuxième élément, c'est que si on regarde spécifiquement ce qui concerne le crédit immobilier,

00:10:34 je pense qu'on vient d'une période dans laquelle, en effet, avec des taux à 1,

00:10:38 et beaucoup de production de crédit qui a eu lieu, les banques ont eu, de la part de leurs régulateurs,

00:10:44 plutôt des injonctions de réduire un petit peu la production.

00:10:47 Donc ça, évidemment, quand on joue sur les quantités, on joue aussi sur les prix, ça a aussi un impact.

00:10:50 Mais il me semble que le phénomène de marché dont on parle, il est d'abord expliqué par le changement de la politique monétaire.

00:10:56 Et si je peux revenir d'un mot sur l'exemple que citait Olivier, sans être trop long,

00:11:00 Olivier a cité un exemple, on va dire de primo accédant, profil moyen,

00:11:04 voire, on va dire, profil début de carrière avec un salaire plutôt faible.

00:11:08 Ce qu'il faut dire, c'est que l'effet réglementaire dont on parle, notamment le HCSF,

00:11:12 on y reviendra parce que c'est un acronyme un peu barbare, mais qui a beaucoup d'impact,

00:11:15 ça concerne aussi des profils beaucoup plus qualitatifs, beaucoup plus SSP+,

00:11:19 et notamment, on en parlait au début, l'investissement locatif.

00:11:22 On voit que de plus en plus de profils d'investisseurs locatifs,

00:11:25 donc des gens qui ont encore un crédit sur leur résidence principale

00:11:28 et qui veulent faire un investissement locatif, donc de très bons risques,

00:11:31 en fait, on leur interdit d'emprunter, alors que, fondamentalement,

00:11:34 ils sont solvables et qu'ils auraient tout à fait les moyens de rembourser.

00:11:37 Ça, c'est un phénomène inédit.

00:11:38 - Y compris sur des opérations qui s'autofinancent, c'est-à-dire où le loyer suffit à...

00:11:42 - Alors, on va emboîter sur le concret, et merci de m'avoir tendu cette perche.

00:11:47 Vous avez eu une victoire tous unis sur la réforme du taux d'usure.

00:11:51 - Petite victoire.

00:11:52 - Voilà, petite victoire, mais enfin, quand même.

00:11:54 Alors, conditionnellement parlant, le gouverneur de la Banque de France

00:11:58 a la possibilité de déroger avec le taux d'usure en le mettant mensuellement,

00:12:03 et ce, pendant une durée maximum de 24 mois.

00:12:06 - Il peut même en changer la formule, s'il le souhaite.

00:12:08 - Il peut en changer la formule.

00:12:09 - Il peut faire ce qu'il veut, proposer ce qu'il veut aux ministres pendant 24 mois consécutifs.

00:12:14 - Alors, ça a été une victoire que vous avez menée de haute lutte,

00:12:18 mais évidemment, elle a été enclenchée en début d'année.

00:12:21 Question, est-ce que ça a amélioré les choses ou pas ?

00:12:24 - Oui, ça a redonné...

00:12:25 - Et sous question, avant de commencer, rappelez quand même ce que c'est ce taux d'usure.

00:12:28 - Le taux d'usure, c'est le taux réglementaire au-dessus duquel les banques n'ont pas le droit d'aller.

00:12:33 - Voilà.

00:12:34 - Et ça a redonné une certaine fluidité au marché.

00:12:38 Là où, entre juillet et décembre 2022, on avait été contraints parfois de dire à des clients,

00:12:47 "Repassez dans deux mois, il faut attendre que le taux d'usure s'ajuste pour que la banque soit prête à prendre votre dossier."

00:12:54 - Oui, tout à fait.

00:12:55 - Là, on leur dit "Repassez dans 15 jours", donc ça redonne quand même de la fluidité au marché.

00:12:59 - Donc ça a amélioré les porteurs de projets ? Est-ce que ça a redonné du souffle ?

00:13:05 - Un peu. Maintenant, il ne faut pas se voiler la face.

00:13:09 On parle beaucoup, on a beaucoup parlé du taux d'usure, on parle beaucoup maintenant du HCSF.

00:13:14 Même si on nous libérait miraculeusement de ces normes quelque peu inadaptées,

00:13:23 il ne faut pas se mentir, avec la vitesse de remontée des taux qu'on observe depuis 15 mois,

00:13:29 et qui n'a rien à voir avec le taux d'usure ou HCSF, de toute façon la demande de crédit ralentirait.

00:13:35 Donc je ne veux pas qu'on laisse penser que ces deux normes sont la cause de 100% du ralentissement.

00:13:42 - On a parlé de HCSF, Haut conseil à la stabilité financière.

00:13:46 Est-ce que ça veut dire, Guillaume Mottier, que le HCSF a un pouvoir coercitif sur la politique ?

00:13:51 - En tout cas, il s'en est doté au début de l'année 2020, fin 2019, début 2020.

00:13:55 Donc avant le Covid, avant la hausse des taux, ce conseil, qui est pour faire simple quand même,

00:13:59 composé du gouverneur de la Banque de France et du ministre de l'économie,

00:14:02 sans faire injure aux autres membres, on peut dire que quand il y a ces deux personnes autour de la table,

00:14:06 les autres ont un tout petit peu moins à voir au chapitre.

00:14:08 Donc c'est plus une façon de mettre en scène des décisions qui en fait sont prises par le gouverneur et le ministre de l'économie.

00:14:13 Donc ce conseil a décidé de prendre des normes pour réduire, et c'est totalement assumé, la production de crédit immobilier.

00:14:20 Nous ce qu'on dit, tout simplement, c'est que, on regarde le sujet comme le taux d'usure.

00:14:24 Le taux d'usure, c'est une règle qui fixe un prix maximum.

00:14:26 Et donc, comme toujours, comme toute règle, il y a deux aspects.

00:14:30 Il y a un aspect protecteur et puis il y a aussi un aspect empêcheur.

00:14:34 Donc si on fixe dans un marché un prix maximum, ça évite aux gens de payer au-dessus de ce prix,

00:14:39 mais parfois les gens qui seraient prêts à payer au-dessus,

00:14:41 ou alors pour lequel la seule façon d'accéder à l'emprunt serait de payer plus,

00:14:45 eh bien l'effet de la règle c'est juste de les en empêcher.

00:14:47 Donc la règle elle a toujours deux aspects.

00:14:49 Et nous on dit une chose très simple, quand le marché évolue, la règle doit évoluer.

00:14:53 Donc on parlait de la mensualisation du taux d'usure.

00:14:55 Ok, c'est très bien d'avoir pris une mesure de mensualisation, de notre point de vue,

00:14:58 et sans avoir l'air trop critique, c'est arrivé six à neuf mois trop tard.

00:15:02 Quand on prend une norme comme celle-là qui a un impact sur les prix,

00:15:04 il n'y a pas beaucoup de marchés sur lesquels il existe des règles sur les prix

00:15:08 qui disent le prix maximum s'étend, le crédit immobilier en est une.

00:15:12 Eh bien c'est juste tout à fait normal, tout à fait sain,

00:15:15 que cette règle s'adapte plus rapidement quand le marché lui-même évolue.

00:15:19 Le HCSF c'est pareil.

00:15:20 De nouveau, le Covid est passé par là, la hausse des taux est passée par là,

00:15:23 et que de façon un tout petit peu aveugle on se dise,

00:15:25 ah ben non les règles du début de l'année 2020 doivent rester les mêmes,

00:15:28 nous semble assez absurde.

00:15:29 Et je dirais là-dessus, c'est même une question un peu philosophique.

00:15:32 Je pense que la réflexion n'est pas de savoir quelles sont les autres bonnes règles

00:15:36 par lesquelles il faut remplacer les règles actuelles.

00:15:38 Je pense que dans le contexte actuel, le discours très simple

00:15:41 qu'il faudrait que le pouvoir public ait c'est faisons confiance aux acteurs.

00:15:44 A priori les gens qui empruntent pour acheter leur maison, c'est des gens responsables.

00:15:48 Les banques sont aussi des acteurs responsables et qui savent ce qu'elles font.

00:15:51 Faisons leur confiance, c'est le message très simple qu'on passe.

00:15:54 Un point sur...

00:15:55 Une dernière question pour la deuxième partie.

00:15:56 C'est la même question, donc le HCSF, voir, vous commencez à l'aborder,

00:15:59 voir quelles sont les pistes que vous attendez.

00:16:02 On sait qu'il y aura des décisions qui seront prises en début juin.

00:16:04 Mais qu'est-ce qu'il faudrait augmenter le...

00:16:06 Qu'est-ce qui pourrait fluidifier dans le chemin de la règle ?

00:16:09 Vous disiez tout à l'heure, le cas des investisseurs...

00:16:11 Pour moi il y a trois choses à revoir, c'est la façon dont les revenus locatifs sont pris en compte,

00:16:16 autoriser ce qu'on appelait le calcul différentiel,

00:16:18 que la plupart des banques appliquaient avant HCSF.

00:16:21 Parce qu'aujourd'hui on les prend pas en compte.

00:16:23 Si, on les prend en compte, mais on les prend en compte dans le revenu global.

00:16:26 Donc si je vais faire l'acquisition d'un appartement qui génère 1000 euros de soyez,

00:16:31 je peux m'emprunter à hauteur d'un crédit qui va me générer 350 euros de remboursement mensuel,

00:16:37 et non pas 1000 comme avant.

00:16:38 Donc ça change beaucoup de choses.

00:16:40 Ensuite, je pense que cette notion de clafond sur le taux d'endettement à 35%

00:16:47 mérite d'être enrichi d'un regard sur ce qu'on appelle le reste à vivre.

00:16:51 Être à 35% d'endettement, ça n'est pas la même chose quand on gagne 1700 euros net par mois

00:16:57 comme le client que je prenais en exemple tout à l'heure,

00:16:59 ou quand on s'appelle Lionel Messi.

00:17:01 Enfin, vous voyez, c'est juste, c'est un non-sens.

00:17:04 Et d'ailleurs, c'est comme ça que les banquiers raisonnaient jusqu'à HCSF.

00:17:08 Et puis, la dernière chose que je modifierais, c'est,

00:17:11 vous savez qu'il y a un espace de semi-liberté qui est laissée aux banques,

00:17:15 dans le sens où elles peuvent faire 20% de dossiers dérogatoires à ces règles.

00:17:19 Ce qu'on sait beaucoup moins, c'est qu'il y a des sous-limites à l'intérieur de ce 20%,

00:17:23 notamment pas plus de 4% pour des projets locatifs.

00:17:26 Quand on sait, quand on a vécu de l'intérieur la façon dont une banque fonctionne

00:17:31 et la façon dont les décisions de crédit sont décentralisées dans une banque,

00:17:34 ça n'est absolument pas opérant, c'est impilotable sur le terrain.

00:17:40 Et c'est la raison pour laquelle les banques n'utilisent pas ces sous-limites,

00:17:45 ne saturent pas ces sous-limites parce qu'elles ne peuvent pas les piloter.

00:17:48 Et puis surtout, pourquoi faire simple ?

00:17:51 - C'est exactement ce que j'allais dire, c'est qu'on voit,

00:17:53 et moi j'en ai fait un peu partie, l'administration française dans ses travers un peu classiques,

00:17:57 je dirais que les normes telles qu'Olivier vient avec son talent de les décrire,

00:18:01 elles sont quand même assez caricaturales de complexité, des ratios, des sous-ratios.

00:18:06 Je n'hésiterai pas à la qualifier un peu technocratique.

00:18:09 - C'est très français et ça me rappelle une phrase de Georges Pompidou,

00:18:14 "Pourquoi emmerder les Français ?"

00:18:16 - Voilà, vous restez avec nous, Guillaume Mottier,

00:18:19 je rappelle que vous êtes le président exécutif de Myrto et Olivier Landrevy, président de CAFPI.

00:18:23 On ne va pas bouder notre plaisir, nous avons les deux poids lourds du cri lié immobilier en France.

00:18:27 Pour la deuxième partie de l'entretien, mais tout de suite, nous allons parler justement des tuyaux,

00:18:33 des conseils qu'on vous donne avec "Ça vous concerne ?" en deux parties aujourd'hui.

00:18:37 Et on va ensuite enchaîner avec vous, et vous restez avec nous sur le plateau,

00:18:41 notamment pour parler du Préatozéro, les autres possibilités,

00:18:43 pour essayer si on peut augmenter sa solvabilité pour l'heure.

00:18:47 Voici les experts "Ça vous concerne ?" et c'est tout de suite.

00:18:50 Le grand rendez-vous de l'immobilier revient dans un instant.

00:18:54 - Vous et moi, on se connaît bien. On se voit tous les jours.

00:19:00 Vous pouvez trouver que j'ai du charme, que je suis un peu démodé ou trop isolé.

00:19:08 Je suis capable de faire rêver comme d'empêcher de dormir.

00:19:13 Mais même quand je ne suis pas là, on parle de moi.

00:19:18 Et s'il arrive que l'on quitte, c'est toujours bon de me retrouver.

00:19:22 De m'avoir, tout simplement.

00:19:27 Je suis l'ancien, l'actuel, le prochain.

00:19:33 Je suis le bien, celui que vous voulez acheter, vendre, louer ou faire gérer.

00:19:38 Orpi, des femmes et des hommes pour votre bien.

00:19:41 - Le grand rendez-vous de l'immobilier, "Ça vous concerne ?"

00:19:47 Et voilà le grand rendez-vous de l'immobilier, "Ça vous concerne ?"

00:19:49 Tous les mois, la séquence que vous aimez, agents immobiliers, notaires, avocats,

00:19:54 répondre à vos questions.

00:19:56 C'est aussi l'occasion de retrouver l'ami Vincent.

00:19:58 Comment ça va Vincent ?

00:19:59 - Oui, bon après-midi.

00:20:00 - Oui, comment ça va ?

00:20:01 - C'est pour internationaliser la chronique.

00:20:04 - Comment est-ce que ça va dans la casa ?

00:20:05 Vous savez qu'on a une légende de l'immobilier sur le plateau ?

00:20:09 On a Dan Adler sur le plateau. Bonjour Dan.

00:20:11 - Bonjour, ça va ?

00:20:12 - Voilà, Dan et Laëtitia Adler, les fondateurs de Deferla Immobilier,

00:20:15 la bonne adresse si vous voulez acheter un appart de fou à Paris.

00:20:20 - Ne vous pas hésiter.

00:20:21 - Une dinguerie comme dirait l'autre.

00:20:22 Si vous voulez aller sur le site Vincent, on a posé des questions.

00:20:26 C'est Annick qui a posé la question.

00:20:28 - Annick qui pose la première question à notre agent immobilier Dan Adler

00:20:32 sur le groupe Facebook "Le Club des Proprios".

00:20:34 Annick a acheté une maison en février 2023.

00:20:37 Elle n'a toujours pas vendu son ancien appartement.

00:20:40 Elle s'interroge sur la nouvelle déclaration de biens immobiliers à remplir d'ici fin juin.

00:20:45 Quel bien elle doit déclarer dans cette nouvelle déclaration, Dan ?

00:20:49 - OK, c'est assez facile.

00:20:50 Alors effectivement, depuis janvier, on a une nouvelle manière de déclarer.

00:20:55 En fait, on doit déclarer tous ses biens et surtout, on doit donner le nom,

00:20:58 si jamais il y a des locataires dans l'appartement ou autre.

00:21:01 Donc là, en fait, c'est assez simple.

00:21:03 Elle a deux appartements.

00:21:04 Elle en a acheté un qu'elle doit déclarer, qui n'était pas déclaré en 2022

00:21:07 puisqu'elle vient d'en faire l'acquisition.

00:21:09 Donc ça, elle devra le déclarer.

00:21:10 Elle a jusqu'au 30 juin, mais elle doit également déclarer son autre bien

00:21:15 en mettant qu'il est donc libre pour éviter de se faire taxer sur...

00:21:22 - Le logement vacant.

00:21:23 - Le logement vacant, effectivement.

00:21:24 Il faudrait qu'elle explique au niveau du service des impôts qu'elle est en cours de vente

00:21:29 pour éviter d'être taxée là-dessus.

00:21:32 Mais c'est assez facile.

00:21:33 Il faut juste déclarer les deux biens.

00:21:34 Le premier bien, donc, qu'elle a depuis février en résidence principale

00:21:39 et l'autre bien qui est en cours de vente,

00:21:42 qui est par définition une résidence secondaire,

00:21:45 mais qui ne le sera pas et qui ne sera pas pris en compte lors de la vente.

00:21:48 Elle n'aura pas de plus-value puisqu'elle est en cours de vente.

00:21:52 - Et on rappelle que c'est jusqu'au 30 juin.

00:21:55 - C'est ça, exactement.

00:21:56 - Je crois qu'il y a une tolérance.

00:21:58 Ils ont été sympas.

00:21:59 Ils vont dire, on ne va pas trop emmerder les Français pendant quelques temps.

00:22:03 Par contre, à partir de l'année prochaine, ça va être plus compliqué.

00:22:06 Parce qu'on a une amende si on ne le fait pas.

00:22:08 - Il y a une amende de 150 euros.

00:22:10 Ça, c'est la première des choses.

00:22:12 Mais bon, ce n'est pas tant l'amende.

00:22:14 C'est surtout, il ne faudrait pas que le bien soit requalifié

00:22:17 comme une résidence secondaire pour payer de la plus-value.

00:22:19 Là, c'est catastrophique.

00:22:21 - C'est une taxe d'habitation.

00:22:22 - Oui, c'est ça.

00:22:23 - Ça devient compliqué.

00:22:24 - Alors, taxe sur le logement vacant ou ce genre de choses.

00:22:26 Mais après, objectivement, il n'y a pas de problème.

00:22:28 Si elle fait les choses dans les règles de l'art,

00:22:30 elle ne paiera ni de taxes sur le logement vacant,

00:22:33 elle ne paiera pas de plus-value.

00:22:34 - Alors, si c'est en S.I., je crois qu'il faut une 2044.

00:22:37 - C'est ça, exactement.

00:22:39 C'est 2042 et/ou 2044 selon le statut de la société.

00:22:45 - Ce n'est pas très compliqué quand même.

00:22:46 - Ce sont les formulaires des impôts.

00:22:47 - Puis, s'il y a un doute sur le formulaire,

00:22:49 je crois que le fils répond au téléphone.

00:22:51 - Oui, il répond.

00:22:52 Non, mais là-dessus, vous pouvez les interroger assez facilement.

00:22:54 Et que ce soit sur les services en ligne ou par téléphone,

00:22:58 il répond assez facilement.

00:22:59 C'est bien fait.

00:23:00 Il y a beaucoup, beaucoup de Français qui sont dans ce cas de figure,

00:23:03 qui ont acheté, qui revendent et qui n'ont pas encore revendu

00:23:06 au moment de la déclaration.

00:23:07 - Une question de Pierre.

00:23:10 Il a signé un compromis.

00:23:11 Il est en attente de signer l'acte définitif

00:23:14 suite à une visite de l'appartement.

00:23:16 Le locataire qui est aujourd'hui dans les lieux,

00:23:19 du bien qu'il convoite, lui indiquait qu'un volet

00:23:21 était défectueux à Pierre.

00:23:23 Le propriétaire-vendeur,

00:23:24 est-ce qu'il a l'obligation de réparer avant la vente, Dan ?

00:23:28 - Non, il n'a pas l'obligation.

00:23:30 C'est une vente en l'état, en fait.

00:23:33 Quand vous achetez un appartement dans l'ancien,

00:23:37 autre que sur plan avec un promoteur ou autre,

00:23:40 vous n'êtes pas face à un professionnel de l'immobilier.

00:23:43 Le vendeur, en tout cas, n'est pas considéré

00:23:44 comme un professionnel de l'immobilier.

00:23:46 Et c'est une vente en l'état.

00:23:47 Alors, pour parer un petit peu à ça,

00:23:50 il y a tout un paragraphe quand vous signez une promesse

00:23:53 ou un compromis sur les vis cachées.

00:23:55 Un vis caché, ça ne peut pas être un volet

00:23:57 qui ne fonctionne pas.

00:23:58 Un vis caché, c'est quelque chose que vous apprenez

00:24:02 et qui est tellement fort,

00:24:03 qui fait que vous ne pouvez plus acheter le bien

00:24:05 ou si vous l'aviez su avant votre acquisition,

00:24:09 vous n'auriez pas acheté ce bien-là.

00:24:11 Donc, ça ne fait pas du tout partie de ce cadre-là.

00:24:14 Par contre, il peut essayer de voir avec son propriétaire,

00:24:16 gentiment, pour qu'il le répare au préalable.

00:24:20 Et puis, si le propriétaire vendeur est OK,

00:24:23 c'est une négociation qui peut avoir lieu.

00:24:25 Mais en tout cas, ça ne peut pas remettre en question ni l'achat

00:24:27 et on ne peut pas contraindre le propriétaire vendeur

00:24:29 à faire la réparation.

00:24:31 - Ça restera donc en l'état.

00:24:33 Voilà pour Pierre et Annick.

00:24:34 Vous posez vos questions, vous aussi,

00:24:36 sur le groupe Facebook "Le Club des Proprios".

00:24:38 On se retrouvera tout à l'heure.

00:24:39 Et merci beaucoup, Dan.

00:24:40 - Avec plaisir.

00:24:41 - Une dizaine d'agences à Paris,

00:24:42 Deferla Immobilier, pour vos agences,

00:24:45 Deferla.com, pour vous retrouver.

00:24:47 - C'est ça, exactement.

00:24:48 - On vous retrouve aussi sur Insta.

00:24:49 LinkedIn, Facebook.

00:24:50 On est partout.

00:24:51 - Tous les réseaux.

00:24:52 - Voilà, ils sont partout, Deferla Immobilier.

00:24:54 Vos longues vies au groupe.

00:24:55 Merci beaucoup, Adler.

00:24:56 - Merci beaucoup.

00:24:57 - Un petit clin d'oeil à Laetitia Adler aussi.

00:24:59 - Avec plaisir.

00:25:00 Moi aussi, je vais faire un clin d'oeil.

00:25:01 - Voilà.

00:25:02 Et l'ensemble du groupe,

00:25:03 on avance sur nos sujets

00:25:04 pour ce numéro du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.

00:25:06 On se retrouve tout de suite après ça.

00:25:07 - Et voilà, les amis.

00:25:15 Chaque mois, on va dans les territoires.

00:25:17 Et pour une fois, on va rester sur Paris.

00:25:19 On va parler de trois arrondissements

00:25:21 avec un associé de la coopérative, Orpi.

00:25:24 Parce que je rappelle qu'Orpi,

00:25:25 c'est d'abord un esprit coopératif.

00:25:27 Troisième arrondissement,

00:25:28 19e arrondissement et 20e arrondissement

00:25:30 avec Sacha Aroch.

00:25:32 Bonjour, Sacha.

00:25:33 - Bonjour, Sylvain.

00:25:34 - Comment ça va ?

00:25:35 - Bien.

00:25:36 - Alors, il y a un nouveau PLU.

00:25:38 - Tout à fait.

00:25:39 - Voilà.

00:25:40 Tout à l'heure, hors antenne,

00:25:41 vous nous disiez,

00:25:42 vous preniez comme exemple

00:25:45 un député qui s'appelle Julien Bayou,

00:25:48 qui disait,

00:25:49 le point commun entre le Pays Basque,

00:25:51 le troisième arrondissement et l'île de Léron.

00:25:53 - C'est l'impact supposé être négatif

00:25:57 du Airbnb sur Paris,

00:25:59 enfin, la location meublée touristique.

00:26:01 - Alors, est-ce que ça veut dire

00:26:02 que le Airbnb, dans le troisième arrondissement,

00:26:05 particulièrement, alors vous,

00:26:06 vous êtes, votre terrain de jeu,

00:26:07 c'est le 19e, le 20e et le 3e.

00:26:09 - Tout à fait.

00:26:10 - Est condamné à court terme ou pas ?

00:26:12 - Ça serait un peu prématuré

00:26:13 de parler d'une condamnation du Airbnb,

00:26:14 aujourd'hui, oui,

00:26:16 on a bien l'impression qu'il y a une chasse

00:26:18 et on cherche à limiter son impact

00:26:21 parce qu'il y a eu,

00:26:22 on comprend aussi qu'il y a des vides quartiers

00:26:24 qui ont un peu disparu,

00:26:25 il y a un esprit, un lien social

00:26:27 qui s'est quand même effrité

00:26:28 avec l'avènement du Airbnb,

00:26:29 des crèches qui ont fermé

00:26:30 dans certains arrondissements

00:26:32 puisqu'elles ne se prêtaient plus

00:26:34 à l'accueil de familles.

00:26:36 Maintenant, on voit aussi qu'il y a des,

00:26:38 justement, vous citiez Julien Bayou,

00:26:40 mais il y a d'autres députés

00:26:41 qui se sont attablés,

00:26:44 qui se sont plutôt mis en avant,

00:26:48 l'impact négatif du Airbnb

00:26:50 avec notamment le DPE,

00:26:52 aujourd'hui, qui n'est pas obligatoire

00:26:54 d'être fourni avec le Airbnb,

00:26:55 donc on cherche à l'imposer,

00:26:57 on cherche à réduire le nombre de nuitées

00:26:59 possibles de 120 à 90,

00:27:01 on cherche à rendre plus compliqué

00:27:03 le changement de destination.

00:27:05 Maintenant, il y a quand même

00:27:07 une certaine rentabilité

00:27:08 qui est beaucoup plus intéressante

00:27:10 qu'une location traditionnelle.

00:27:11 - C'est très clair.

00:27:13 - Le limiter, oui, il y aura une limitation

00:27:16 et en vue des Jeux Olympiques,

00:27:17 le condamner...

00:27:18 - Disparaître, non.

00:27:19 - Non, voilà.

00:27:20 Je parlerai d'une limitation

00:27:21 plutôt que d'une disparition.

00:27:22 - On va dire à ceux qui nous écoutent,

00:27:24 il n'y aura pas de disparition,

00:27:25 mais il y aura une limitation

00:27:26 à l'encadrement.

00:27:27 - Tout à fait.

00:27:28 Mais vous parliez du nouveau PLU

00:27:30 où on veut mettre en avant

00:27:32 des quartiers comme le Sentier

00:27:33 ou Montmartre,

00:27:34 qui sont vraiment concernés

00:27:36 par l'impact du Airbnb,

00:27:38 où la mairie de Paris

00:27:40 veut mettre les hauts-là

00:27:41 et dire à un moment "stop",

00:27:42 il faut peut-être revenir.

00:27:44 - Sur ce nouveau PLU, justement,

00:27:46 là, on ne s'est pas encore voté,

00:27:47 ce n'est pas encore...

00:27:48 - Tout à fait.

00:27:49 - Mais l'idée, ce serait là

00:27:50 de l'interdire dans certains quartiers.

00:27:52 - Tout à fait.

00:27:53 On cherche vraiment à réguler son impact

00:27:55 et à avoir la main dessus,

00:27:57 disons parce que là,

00:27:58 c'est le nombre de logements

00:27:59 qui ont été mis en location

00:28:00 meublée touristique

00:28:01 a multiplié.

00:28:02 - C'est quoi les quartiers

00:28:03 qui seraient concernés ?

00:28:04 - Alors, notamment Sentier, Montmartre,

00:28:05 des quartiers, disons,

00:28:06 assez portés vers le tourisme.

00:28:07 Et le Marais, notamment.

00:28:08 Donc, tout le Paris-Centre

00:28:09 est essentiellement concerné

00:28:10 par ce PLU.

00:28:11 Maintenant,

00:28:12 de parler d'une fin du Airbnb,

00:28:13 non.

00:28:14 - Bien sûr.

00:28:15 - Et vous, vous le voyez,

00:28:16 vous, en tant qu'agent immobilier,

00:28:17 vous le voyez au quotidien

00:28:18 sur la...

00:28:19 - Beaucoup d'investisseurs.

00:28:20 - Les investisseurs

00:28:21 qui vous demandent des rentabilités.

00:28:22 - Des investisseurs,

00:28:23 alors qui, en plus,

00:28:24 revêtent différentes formes.

00:28:25 Ça peut être des investisseurs privés,

00:28:26 on parle de foncières aussi

00:28:27 qui...

00:28:28 On reçoit entre 12 et 15 appels

00:28:29 par semaine.

00:28:30 - Oui.

00:28:31 - Et c'est un peu

00:28:32 le même problème

00:28:33 que le PLU,

00:28:34 qui, on reçoit entre 12 et 15 appels

00:28:36 par semaine

00:28:37 pour nous demander

00:28:38 des biens avec commercialité.

00:28:39 Alors, on se doute bien

00:28:41 que directement,

00:28:42 c'est la location meublée touristique

00:28:43 qui est visée.

00:28:44 - Bien sûr.

00:28:45 - Donc, oui, c'est...

00:28:46 On parle d'un contexte actuel,

00:28:49 quand même,

00:28:50 qui est un peu plus difficile

00:28:51 au niveau bancaire.

00:28:52 Les Airbnb, très souvent,

00:28:53 les investissements

00:28:54 pour les locations meublées touristiques,

00:28:56 les paiements sont conditions suspensibles

00:28:58 d'obtention de prêts.

00:28:59 - Ah oui.

00:29:00 - Parce que les gens savent

00:29:01 qu'ils ne sont pas les seuls.

00:29:02 Il y a une réelle concurrence.

00:29:04 Contrairement à d'autres marchés,

00:29:05 le marché un peu plus traditionnel,

00:29:07 de l'acquisition

00:29:09 dans l'immobilier résidentiel ancien,

00:29:11 par exemple,

00:29:12 les gens voient qu'il y a

00:29:13 un peu plus d'offres aujourd'hui.

00:29:14 Donc, ils se pressent un peu moins.

00:29:16 Il y a une forme d'attentisme

00:29:17 qui s'est créée.

00:29:18 - Est-ce que c'est le cas

00:29:19 sur votre marché naturel ?

00:29:20 Sur les trois arrondissements

00:29:21 dans lesquels vous opérez ?

00:29:22 - Tout à fait.

00:29:23 Mais par contre,

00:29:24 on le sent,

00:29:25 on sent qu'il y a un peu plus d'offres,

00:29:26 que les délais de vente

00:29:27 se sont légèrement rallongés.

00:29:28 Mais à côté de ça,

00:29:29 on ne prête plutôt

00:29:30 à la location meublé touristique.

00:29:31 Non, c'est des ventes

00:29:32 qui peuvent se faire

00:29:33 en moins d'une semaine.

00:29:34 - À quel prix aujourd'hui ?

00:29:35 Dans ces arrondissements ?

00:29:36 C'est quoi le prix du mètre carré ?

00:29:37 - Disons que par rapport

00:29:38 à des prix traditionnels,

00:29:40 on est déjà à 1000,

00:29:41 voire 2000 euros de plus

00:29:42 que le prix traditionnel

00:29:43 dans ces quartiers-là.

00:29:44 Donc, un arrondissement…

00:29:45 - Un exemple ?

00:29:46 - Un exemple,

00:29:47 on est rue Veille-du-Temple.

00:29:48 Le prix peut aussi être

00:29:49 entre 12 et 14 000 euros

00:29:50 du mètre carré.

00:29:51 Il n'est pas rare

00:29:52 de trouver un appartement

00:29:53 ou un bien pour le mètre carré

00:29:54 qui se prête à la location meublée touristique

00:29:56 entre 15 et 16 000 euros du mètre carré.

00:29:58 Et encore une fois,

00:29:59 sans conditions suspensibles

00:30:00 d'obtention de prêts,

00:30:01 puisqu'il y a

00:30:02 une rentabilité intéressante.

00:30:03 - En fait, les gens savent,

00:30:04 les investisseurs savent

00:30:05 que quand ils ont le produit,

00:30:06 aucune clause suspensible

00:30:07 pour l'avoir tout de suite.

00:30:08 - Ah, ils n'ont pas le choix ?

00:30:09 - Et au prix.

00:30:10 - Oui, c'est ça.

00:30:11 Oui, il n'y a pas de négociation.

00:30:12 Au-delà du fait

00:30:13 qu'il n'y a pas de conditions suspensibles,

00:30:14 il n'y a pas de négociation,

00:30:15 tout est fait.

00:30:16 - Et le prix ?

00:30:17 - Oui, c'est ça.

00:30:18 Oui, il n'y a pas de négociation.

00:30:19 Au-delà du fait

00:30:20 qu'il n'y a pas de conditions suspensibles,

00:30:22 il n'y a pas de négociation,

00:30:23 tout se vérifie en amont.

00:30:25 Mais par contre, oui.

00:30:27 - Tout à l'heure, vous disiez

00:30:28 qu'effectivement,

00:30:29 il y a un peu d'attentisme.

00:30:31 On comprend avec l'augmentation

00:30:33 des taux d'intérêt,

00:30:35 bien évidemment,

00:30:36 mais ça ne vous frappe pas,

00:30:37 vous, directement,

00:30:38 sur ces trois arrondissements ?

00:30:39 - Non.

00:30:40 Alors après, nous,

00:30:41 en plus, dans le 19e, 20e...

00:30:42 - C'est la rareté des produits

00:30:43 qui est dominante ?

00:30:44 - Tout à fait, tout à fait.

00:30:45 En plus, dans le 19e, 20e,

00:30:46 on a des quartiers

00:30:47 qui sont en pleine histoire.

00:30:48 On a même des quartiers

00:30:49 qui se prêtent un peu aux deux

00:30:50 parce qu'on voit aussi

00:30:51 autour des Butchemont

00:30:52 qui est aussi très touristique

00:30:53 et qui commence à attirer une clientèle.

00:30:54 - Ah oui, oui, très.

00:30:55 - Qui commence à attirer

00:30:56 une clientèle internationale

00:30:57 parce que sur Paris,

00:30:58 on a des beaux parcs.

00:30:59 On a le Jardin du Luxembourg,

00:31:00 on a le Parc Monceau,

00:31:01 mais on a aussi

00:31:02 le Parc des Butchemont

00:31:03 qui est dans l'Est parisien,

00:31:04 une référence,

00:31:05 et qui attire différents types d'investisseurs.

00:31:08 Alors, les investisseurs

00:31:09 de Airbnb,

00:31:10 on a des locations meubles et touristiques

00:31:11 d'un côté,

00:31:12 mais on reste tout de même

00:31:13 sur des investissements

00:31:14 aussi traditionnels

00:31:15 puisque par rapport au 3e,

00:31:17 qui est déjà un prix assez haut,

00:31:19 - Ça reste encore abordable.

00:31:20 - Ça reste encore abordable

00:31:21 et il y a surtout encore

00:31:22 une marge de progression à prévoir.

00:31:23 - Alors, vous êtes dans le 19e arrondissement,

00:31:25 mais aussi dans le 20e.

00:31:26 Il y a un quartier du 19e et du 20e

00:31:28 qui se développe de plus en plus,

00:31:29 notamment le quartier Saint-Fargeau

00:31:31 jusqu'à la rue d'Avron,

00:31:33 qui étaient des quartiers un peu compliqués.

00:31:35 La rue des Hortos,

00:31:36 un peu, voilà, avec des cités.

00:31:37 Est-ce que ces quartiers-là

00:31:38 sont en émergence

00:31:40 et donnent la possibilité

00:31:41 à certaines personnes

00:31:42 qui n'ont pas les moyens

00:31:43 de se payer un mètre carré dans le 3e

00:31:45 de pouvoir quand même habiter dans Paris ?

00:31:47 - Bien, c'est tout naturellement, en fait,

00:31:50 notre stratégie

00:31:51 que vous mettez en avant là,

00:31:52 c'est qu'on a ouvert

00:31:53 dans le 3e arrondissement,

00:31:55 mais on s'est aperçu

00:31:56 que beaucoup de personnes

00:31:57 qui vendaient dans le 3e

00:31:58 ou qui étaient locataires dans le 3e

00:32:00 ne pouvaient pas acheter dans ce quartier-là,

00:32:02 ne pouvaient pas rester dans ce quartier-là

00:32:03 et c'est là que, naturellement,

00:32:04 le 19e et le 20e se sont imposés

00:32:06 comme des arrondissements de référence

00:32:08 pour ces gens-là

00:32:09 pour avoir une pièce en plus,

00:32:11 même à la location,

00:32:12 pour avoir une pièce en plus

00:32:13 ou même juste...

00:32:14 - C'est quoi, c'est les marchés de repos ?

00:32:15 - Tout à fait, c'est un marché de repos,

00:32:16 mais plus uniquement aujourd'hui.

00:32:17 Attention, parce que quand même

00:32:18 la progression de ces arrondissements-là

00:32:20 a beaucoup augmenté

00:32:21 et Paris reste quand même une ville.

00:32:23 - Alors, pour mon information personnelle,

00:32:25 19e, 20e, prix moyen au mètre carré ?

00:32:27 - Prix moyen au mètre carré,

00:32:28 on est autour des 8 à 9 000 euros du mètre carré,

00:32:31 8 500 euros du mètre carré, je dirais.

00:32:33 - Ah oui, donc ça reste encore...

00:32:34 - Ça reste encore abordable,

00:32:36 parce qu'il y a une...

00:32:37 Ce sont des micro-quartiers.

00:32:39 La chance du 19e, 20e,

00:32:40 c'est qu'on peut même dans la même rue,

00:32:42 vous ne pouvez pas vendre au même prix.

00:32:44 - Oui.

00:32:45 - Léaume ?

00:32:46 - Je reboucle sur l'investisseur.

00:32:48 Vous me disiez, il y a dans les 19e,

00:32:51 à la différence du 3e,

00:32:52 il n'y a pas que des investisseurs en Airbnb,

00:32:54 au contraire,

00:32:55 il y a des investisseurs

00:32:56 pour faire plein d'autres choses,

00:32:57 du meublé ou de la location classique.

00:32:59 - Tout à fait.

00:33:00 - Avec quelle rentabilité aujourd'hui ?

00:33:02 - On reste autour des 3%, 3, 4%,

00:33:05 des rentabilités, disons,

00:33:06 assez traditionnelles sur Paris.

00:33:08 Là-bas, on ne cherche pas,

00:33:09 comme le Airbnb,

00:33:11 une très grosse rentabilité.

00:33:12 - Bien sûr.

00:33:13 - On cherche plutôt la progression,

00:33:14 l'émergence, comme le disait Sylvain.

00:33:16 Ce sont des quartiers en pleine émergence.

00:33:17 - En pleine émergence, voilà.

00:33:18 - Et qui vont encore progresser.

00:33:20 On parlait du lien social,

00:33:22 qui a peut-être disparu

00:33:23 dans certains quartiers du 3e,

00:33:24 mais qui sont peut-être, justement,

00:33:26 bien solidifiés dans le 3e.

00:33:27 - Il y a un intérêt à l'investisseur,

00:33:28 ces quartiers du 3e.

00:33:29 - Ce que vous dites est fondamental,

00:33:30 c'est d'ailleurs la tendance.

00:33:32 Et c'est vrai que chez Orpi,

00:33:33 vous êtes même très bon sur la question

00:33:35 pour la revitalisation des quartiers

00:33:37 et des centres-bourgs.

00:33:38 Juste une dernière question,

00:33:39 en conclusion,

00:33:40 il n'y a plus de locations vides aujourd'hui.

00:33:42 Elles sont forcément meublées,

00:33:43 sur des petites tailles.

00:33:44 On n'en trouve plus dans Paris.

00:33:46 - Oui, sur des petites tailles,

00:33:47 ça devient un peu plus rare.

00:33:48 Déjà parce qu'en termes de fiscalité,

00:33:49 la location meublée non professionnelle

00:33:51 est intéressante

00:33:52 et l'option la plus utilisée.

00:33:54 Et puis, disons que ce sont des biens

00:33:57 qui sont aussi des investissements liquides.

00:33:59 Donc les gens veulent les acheter,

00:34:01 les mettre en location à temps

00:34:02 et puis en quête, coup dur.

00:34:03 On voit en ce moment

00:34:04 qu'on parle beaucoup des retraites.

00:34:06 Donc il faut quand même penser à la capitalisation.

00:34:07 - C'est de l'argent qu'on met au coffre-fort

00:34:09 dans l'appartement finalement.

00:34:10 On est sûr de le retrouver.

00:34:11 - Exactement.

00:34:13 Et puis si on n'est pas propriétaire

00:34:14 de sa résidence principale encore,

00:34:15 c'est un moyen de faire un petit investissement locatif.

00:34:18 - C'est même plus sûr que la banque.

00:34:19 D'ailleurs, au lieu d'aller à la banque,

00:34:20 on va voir Sacha Aroche.

00:34:22 - Exactement, au plaisir.

00:34:23 - Merci beaucoup Sacha.

00:34:25 Sacha Aroche, je rappelle que,

00:34:26 avec votre frère, le bien-nommé,

00:34:28 vous êtes dans le 3e, 19e et 20e arrondissement.

00:34:30 Il n'y a pas photo,

00:34:32 c'est là-bas qu'il faut aller

00:34:33 si on veut investir dans ces trois arrondissements.

00:34:35 J'ai beaucoup apprécié votre intervention.

00:34:37 - Merci.

00:34:38 - Remettez-vous, ça nous fera extrêmement plaisir.

00:34:40 Et surtout, si je peux me permettre,

00:34:42 allez sur Instagram et sur LinkedIn

00:34:44 voir les vidéos

00:34:46 - Les frères Odimo.

00:34:47 - Des biens d'Orpi dans le 3e, le 19e et le 20e

00:34:51 par Sacha Aroche et son frère.

00:34:53 C'est un morceau d'anthologie.

00:34:54 Merci d'avoir partagé ça.

00:34:55 - Merci à vous.

00:34:56 - Voilà, Orpi Territoires, c'est terminé.

00:34:58 On se retrouve le mois prochain avec une autre séquence,

00:35:00 puisqu'on fait le Tour de France avec nos amis d'Orpi.

00:35:03 On se retrouve tout de suite pour la suite de notre programme.

00:35:06 - Le grand rendez-vous de l'immobilier, ça vous concerne.

00:35:11 - Et rebonjour les amis, voilà, ça vous concerne.

00:35:15 Seconde partie, on va parler avec notre avocat préféré

00:35:19 pour le droit immobilier, avec Romain Rossilandi.

00:35:22 Bonjour Romain.

00:35:23 - Bonjour.

00:35:24 - Et toujours l'ami Vincent.

00:35:26 Ça va Vincent ?

00:35:27 - Ça va très bien.

00:35:28 - Alors on a une question de Vincent pour Vincent.

00:35:29 - Exactement.

00:35:30 Vincent et son frère qui nous ont posé une question

00:35:33 sur le groupe Facebook "Le Club des Proprios".

00:35:35 - Vincent, François, Paul et les autres.

00:35:37 - Ils sont dans un avion, c'est ça ?

00:35:39 - Non, vous êtes trop jeune.

00:35:40 C'est dit d'un film.

00:35:41 - J'ai reconnu le film, bien sûr.

00:35:43 Vincent et son frère ont hérité de la maison

00:35:45 de leur père récemment décédé.

00:35:47 Lorsqu'ils se sont rendus sur place pour la vider,

00:35:49 ils ont constaté que la serrure avait été changée

00:35:52 et que la maison était habitée.

00:35:54 Probablement par des squatteurs qui refusent

00:35:56 de les laisser entrer.

00:35:57 Ils sont allés porter plainte à la gendarmerie.

00:36:00 Les gendarmes leur ont dit qu'ils ne pouvaient rien faire

00:36:03 et qu'il fallait saisir le tribunal.

00:36:05 Est-ce que c'est vrai ?

00:36:06 Et qu'est-ce qu'il faut faire pour Vincent et son frère ?

00:36:08 - Alors ça, je le vois souvent dans les dossiers,

00:36:10 c'est complètement faux.

00:36:11 Il y a une croyance effectivement des gendarmes,

00:36:14 de la police en général,

00:36:15 c'est que quand il y a un squatteur,

00:36:16 qu'ils peuvent rien faire, qu'ils ne peuvent pas intervenir.

00:36:19 Là, je pense que vos auditeurs vont pouvoir bénéficier

00:36:22 de ce qu'on appelle une procédure accélérée,

00:36:24 une procédure administrative accélérée,

00:36:26 qui n'est pas confiée au juge, mais confiée au préfet.

00:36:29 Et ça, c'est uniquement valable pour le squatte.

00:36:31 Donc, il faut porter plainte.

00:36:33 C'est ce qu'ils ont fait pour violation de domicile.

00:36:35 Ça, c'est la première condition.

00:36:37 Justifier qu'on est propriétaire.

00:36:38 Donc ça, ce n'est pas très compliqué,

00:36:40 encore que parfois, certains gendarmes ou policiers

00:36:42 vous demandent votre acte authentique,

00:36:44 l'acte notarié que vous n'avez pas forcément sur vous.

00:36:46 Donc c'est parfois un peu compliqué

00:36:48 pour démontrer que vous êtes propriétaire.

00:36:50 Donc normalement, il y a eu des circulaires aussi

00:36:52 en ce sens pour favoriser, faciliter la tâche du propriétaire.

00:36:56 Et la troisième condition, qui est un peu

00:36:58 parfois compliquée à obtenir, c'est qu'un OPJ,

00:37:01 un officier de police judiciaire, doit venir constater

00:37:03 lui-même le squatte, l'infraction.

00:37:05 Une fois que vous avez ces trois conditions,

00:37:07 vous pouvez saisir le préfet

00:37:09 et vous lui demandez le concours de la force publique

00:37:11 directement, sans passer par la case tribunale.

00:37:14 Le préfet, il a 48 heures pour vous répondre.

00:37:16 Donc c'est extrêmement rapide.

00:37:18 - Et s'il répond pas ?

00:37:20 - Alors normalement, il doit répondre.

00:37:22 Et depuis, ça c'est en fait ce texte,

00:37:24 c'est un texte qui a été sorti un peu des tiroirs

00:37:26 par le gouvernement suite à un certain nombre d'affaires

00:37:28 très médiatiques, qui ont poussé le gouvernement

00:37:30 à sortir l'article 38 de la loi d'Allau.

00:37:32 Et donc ça fonctionne bien.

00:37:34 Moi j'en ai eu beaucoup.

00:37:36 Alors en fait, dans la pratique, ça ne fonctionne pas en 48 heures.

00:37:38 Moi je ne l'ai jamais eu en 48 heures.

00:37:40 A Paris, c'est 10-12 jours.

00:37:42 Mais 10-12 jours, c'est extrêmement rapide

00:37:44 et ça va durer 18 mois.

00:37:46 - Mais est-ce qu'ils vont jusqu'à l'expulsion ?

00:37:48 - Oui. La réponse est oui.

00:37:50 Certains préfets sont récalcitrants.

00:37:52 J'en ai eu dans le Val-de-Marne, j'en ai eu en Seine-Saint-Denis.

00:37:54 Maintenant, c'est en train...

00:37:56 C'est une procédure qui est nouvelle,

00:37:58 qui n'était pas du tout utilisée.

00:38:00 Et donc je pense que les préfets commencent à se l'approprier.

00:38:02 Il faudrait aussi que les forces de l'ordre, au niveau gendarmerie,

00:38:04 etc. le fassent, parce qu'effectivement, c'est pas normal de dire

00:38:06 à vos auditeurs "on peut rien faire, circulez,

00:38:08 allez saisir le tribunal".

00:38:10 Donc cette procédure, article 38, fonctionne.

00:38:12 Encore faut-il la connaître.

00:38:14 - Et elle évite de passer par la case tribunale ?

00:38:16 - Elle évite de passer par la case tribunale, bien sûr.

00:38:18 C'est ça tout l'intérêt.

00:38:20 Parce que sinon, vous faites une procédure qui est la même

00:38:22 que vous faites pour un locataire qui ne paye pas.

00:38:24 - Et il y en a pour 18 mois.

00:38:26 - Et à la fin, de toute façon, c'est toujours le préfet

00:38:28 qui doit accorder le concours de la force publique.

00:38:30 Donc cette procédure, quand vous avez des squatteurs,

00:38:32 réflexes à avoir,

00:38:34 on porte plainte tout de suite pour violation de domicile.

00:38:36 Pas pour autre chose, parce que parfois, ils prennent votre plainte,

00:38:38 ils vous mettent détérioration, vandalisme...

00:38:40 Non, ça, ça ne fonctionnera pas.

00:38:42 Il faut une plainte pour violation de domicile.

00:38:44 Ensuite, demandez à ce que l'OPJ se déplace.

00:38:46 Ça, c'est parfois compliqué.

00:38:48 Il y en a qui ne se déplacent pas.

00:38:50 - Encore faut-il qu'il se déplace.

00:38:52 - Il doit se déplacer.

00:38:54 Comme je le dis, c'est le ministre qui a dit à plusieurs reprises

00:38:56 que l'OPJ se doit se déplacer.

00:38:58 Donc parfois, il ne se déplace pas.

00:39:00 Donc là, c'est compliqué. Donc il faut insister lourdement.

00:39:02 Mais une fois qu'il s'est déplacé, là, vous avez toutes les conditions.

00:39:04 Alors, si jamais il ne se déplace pas, l'OPJ, moi j'ai eu le cas,

00:39:06 on peut, dans certains cas, faire venir un huissier

00:39:08 pour faire ce qu'on appelle un constat d'occupation illicite.

00:39:10 Donc les huissiers ont communiqué là-dessus en disant

00:39:12 "on peut le faire".

00:39:14 Alors normalement, le texte prévoit que c'est un constat de l'OPJ.

00:39:16 Mais a priori, certains préfets s'accommodent

00:39:18 d'un simple constat d'huissier.

00:39:20 Donc si vous n'avez pas le constat de l'OPJ, vous faites venir l'huissier.

00:39:22 Et ensuite, vous saisissez par lettre au commandé le préfet.

00:39:24 Vous lui dites "article 38, je demande le concours de la force publique

00:39:26 pour évacuer mes squatters".

00:39:28 Et là, le préfet, normalement, dispose d'un délai de 48 heures

00:39:30 pour vous répondre.

00:39:32 Donc c'est un peu plus long. Mais ça fonctionne assez bien.

00:39:34 - Un peu plus long, donc si ça dépasse les 48 heures, c'est pas grave ?

00:39:36 - Non, alors ça aussi, c'est une fausse croyance qu'on voit souvent.

00:39:38 Il y a eu tout un tas d'affaires

00:39:40 où la police disait

00:39:42 "je ne peux pas prendre votre plainte,

00:39:44 ça fait plus de 48 heures qu'ils sont dans les lieux".

00:39:46 Ça aussi, c'est faux, archi-faux.

00:39:48 Je me bats depuis des années pour dénoncer ça.

00:39:50 Le squat, c'est une infraction à la fois instantanée,

00:39:52 le fait de rentrer chez vous par effraction.

00:39:54 C'est ça le squat.

00:39:56 - Oui, mais c'est une violation de domicile.

00:39:58 - Oui, c'est une violation de domicile.

00:40:00 On rentre chez vous par effraction, on change les serrures.

00:40:02 C'est une violation continue qui se renouvelle chaque jour

00:40:04 puisqu'on se maintient chez vous illégalement.

00:40:06 Vous comprenez ?

00:40:08 Donc, elle se renouvelle tous les jours.

00:40:10 Donc, il n'y a pas de flagrant délit.

00:40:12 On peut très bien porter plainte après 3 semaines,

00:40:14 après un mois, après 3 ans même.

00:40:16 - D'où sort-il cette idée des 48 heures ?

00:40:18 - C'est une fausse croyance, c'était même un moment sur le site Service Public.

00:40:20 Moi, je l'ai vu ça.

00:40:22 C'est une fausse pratique.

00:40:24 - Aujourd'hui, on a toute la réglementation, l'arsenal,

00:40:26 pour arriver à procéder à une expulsion

00:40:28 quand en squat, il y a...

00:40:30 - Petit bémol quand même,

00:40:32 il y a eu une récente loi, là encore,

00:40:34 qui est en discussion, en deuxième lecture au Sénat,

00:40:36 qui a été proposée par le député Casbarian,

00:40:38 qui est président de la commission des affaires économiques.

00:40:40 Moi, j'avais été auditionné à l'époque,

00:40:42 donc je suis ça d'auprès.

00:40:44 - Sur le droit de propriété.

00:40:46 - Exactement.

00:40:48 Donc là, sur l'article 38, ils vont encore faciliter,

00:40:50 élargir le champ d'application de l'article 38.

00:40:52 Il y avait déjà eu la résidence principale, la résidence secondaire.

00:40:54 Maintenant, ce sera tous les locaux.

00:40:56 Même les locaux qui n'ont jamais été habités.

00:40:58 On aurait pu avoir ça pour vos auditeurs.

00:41:00 Ils vont dire "ça n'a jamais été votre domicile, c'était le domicile de votre père".

00:41:02 Donc on avait encore des cas un peu comme ça.

00:41:04 - Mais ça peut être aussi un logement vacant.

00:41:06 - C'était le problème. Et donc avec cette nouvelle loi,

00:41:08 qui devrait être adoptée, parce que ça,

00:41:10 ça fait plutôt l'unanimité, le squat,

00:41:12 il n'y aura plus ce débat.

00:41:14 En fait, la difficulté juridique qu'on avait, c'est que ça protégeait

00:41:16 le domicile et pas la propriété.

00:41:18 C'était ça la difficulté.

00:41:20 Donc normalement, on devrait régler ce problème-là.

00:41:22 Et l'article 38 devrait être amené

00:41:24 à être utilisé de plus en plus.

00:41:26 Il faut le faire.

00:41:28 - Il a fallu avoir toutes ces affaires médiatiques,

00:41:30 notamment, je me rappelle, un couple de retraités.

00:41:32 - Apteoul-sur-mer.

00:41:34 - Apteoul-sur-mer, ça avait été

00:41:36 vraiment emblématique.

00:41:38 Et puis même, il y avait une personne qui s'inscrivait

00:41:40 sur un site de Airbnb,

00:41:42 qui prenait les clics et qui ne repartait pas.

00:41:44 Notamment, ça a été le cas à plusieurs reprises.

00:41:46 - C'est une arnaque assez fréquente.

00:41:48 L'arnaque qu'on voit en ce moment, c'est un squat,

00:41:50 mais en fait, pour éviter l'article 38,

00:41:52 l'évacuation, c'est qu'on présente un faux bail.

00:41:54 - Alors, on a un jugement d'expulsion.

00:41:56 - Oui.

00:41:58 - Pour Marie-Hélène.

00:42:00 - C'est une question de Marie-Hélène,

00:42:02 qui après une longue procédure, a obtenu

00:42:04 enfin un jugement d'expulsion

00:42:06 contre ses locataires mauvais payeurs

00:42:08 en novembre 2022.

00:42:10 Ils lui doivent quand même plus de 30 000 euros

00:42:12 au titre des loyers impayés.

00:42:14 C'est pas rien. Alors, à l'issue de la trêve hivernale

00:42:16 en avril 2023, les locataires

00:42:18 se maintiennent toujours dans les lieux

00:42:20 et le préfet n'a toujours pas accordé

00:42:22 le concours de la force publique.

00:42:24 - Encore lui. - Qu'est-ce que peut faire Marie-Hélène ?

00:42:26 - Alors, c'est toujours le préfet, dans tous les dossiers

00:42:28 d'expulsion, que ce soit locataire ou squatteur, c'est toujours

00:42:30 à la fin, le préfet qui a le dernier mot.

00:42:32 - Qui prend la décision. - Donc là, on a

00:42:34 une décision de justice, si je comprends bien, qui est définitive,

00:42:36 qui a condamné les locataires

00:42:38 à partir et à payer.

00:42:40 La trêve hivernale est terminée, donc normalement,

00:42:42 ils doivent libérer les lieux. Donc, ce qu'il faut faire,

00:42:44 parce que c'est au niveau

00:42:46 de la préfiture que ça se passe aujourd'hui,

00:42:48 c'est activer, évidemment, le préfet.

00:42:50 Donc, normalement, l'huissier de cette dame,

00:42:52 de Marie-Hélène, a dû requérir

00:42:54 le concours de la force publique. Et là, le préfet

00:42:56 a deux mois pour vous répondre.

00:42:58 S'il répond pas au bout de deux mois,

00:43:00 ça vaut ce qu'on appelle une décision implicite de

00:43:02 rejet, c'est-à-dire un refus. Je n'agis pas.

00:43:04 Donc là, ce que je conseille à votre

00:43:06 auditrice, et je le conseille à tous mes clients, c'est de faire

00:43:08 ce qu'on appelle un recours indemnitaire

00:43:10 auprès du préfet. C'est assez facile.

00:43:12 Nous, on s'en occupe très régulièrement. En fait,

00:43:14 le principe, c'est que l'État refuse

00:43:16 d'exécuter une décision de justice. Donc, l'État engage automatiquement

00:43:18 sa responsabilité. C'est pas moi

00:43:20 qui dis que c'est dans le Code de Procédure Civile d'Exécution.

00:43:22 Donc, il y a un texte qui prévoit que l'État

00:43:24 est tenu de prêter son concours

00:43:26 à l'exécution des décisions de justice.

00:43:28 Ce qui est le cas. Donc, quand on fait un recours indemnitaire,

00:43:30 premier avantage, on est indemnisé.

00:43:32 Donc, elle va percevoir pas les

00:43:34 30 000 euros qu'on lui doit, mais

00:43:36 toute la période postérieure jusqu'à la libération

00:43:38 des lieux, c'est-à-dire les indemnités d'occupation,

00:43:40 qui ont été fixées certainement dans le jugement. Mais surtout,

00:43:42 et c'est ça qui est intéressant, c'est que ça va accélérer

00:43:44 le processus d'expulsion,

00:43:46 parce que le préfet va traiter

00:43:48 évidemment en priorité les dossiers qui coûtent de l'argent,

00:43:50 où il y a eu des recours indemnitaires,

00:43:52 que ceux où les gens n'ont rien fait.

00:43:54 - Vous voulez dire que l'État serait

00:43:56 appelé au paiement

00:43:58 d'une indemnité, parce qu'il en gagne

00:44:00 sa responsabilité. - Et ça fonctionne très bien.

00:44:02 J'obtiens très régulièrement des très... Là, j'ai un dossier.

00:44:04 - C'est incroyable. - Accrochez-vous,

00:44:06 c'est dans le Val-de-Marne. Ça fait 3 ans que mon client

00:44:08 attendait l'exécution de son jugement.

00:44:10 J'ai donc fait le calcul,

00:44:12 il y en avait pour 45 000 euros depuis le refus

00:44:14 du concours de la force publique il y a 3 ans.

00:44:16 Et donc l'État m'a fait un chèque de 45 000 euros.

00:44:18 Il n'a toujours pas expulsé.

00:44:20 Alors mon client, là, il dort un peu mieux maintenant

00:44:22 parce qu'il a touché ses 45 000 euros,

00:44:24 mais il a quand même envie de récupérer un jour son bien.

00:44:26 Et donc là, je vais refaire un recours complémentaire

00:44:28 pour que l'État me donne le solde

00:44:30 jusqu'à ce qu'il y ait la libération des lieux.

00:44:32 - C'est hallucinant. - Et ça fonctionne. - Et donc ça peut accélérer.

00:44:34 - Alors là, ça ne va pas accélérer, mauvais exemple de ma part,

00:44:36 mais normalement, ça accélère,

00:44:38 parce que, évidemment, c'est facile à comprendre.

00:44:40 Ils vont traiter à la préfecture les dossiers en priorité

00:44:42 qui coûtent de l'argent que ceux qui ne coûtent rien.

00:44:44 - Mais comment vous vous faites payer ? Et vous vous faites payer par qui ?

00:44:46 C'est le Trésor public qui vous paye ?

00:44:48 - Alors, c'est une très bonne question que j'avais posée, effectivement.

00:44:50 Il y a des fonds

00:44:52 qui sont alloués spécialement,

00:44:54 et apparemment, il n'y a plus assez de fonds, évidemment, dans chaque préfecture,

00:44:56 tous les ans pour indemniser les propriétaires

00:44:58 qui sont victimes de refus de concours de force publique.

00:45:00 Je précise une chose. Normalement, ça, ça se fait assez facilement.

00:45:02 Moi, je fais un recours, et dans la foulée,

00:45:04 la préfecture me propose un protocole

00:45:06 et avec le montant des sommes qu'il propose.

00:45:08 Si jamais ils refusent de m'accorder

00:45:10 cette indemnité, alors qu'ils doivent le faire, c'est écrit noir sur blanc,

00:45:12 on a des recours devant le tribunal administratif

00:45:14 qu'on gagne à 100%.

00:45:16 Mais là, c'est évidemment...

00:45:18 Avant, on le faisait quasiment systématiquement.

00:45:20 Maintenant, il y a une politique, quand même, qui est d'indemniser plus facilement

00:45:22 les propriétaires. Mais il y a encore

00:45:24 beaucoup de gens qui ne connaissent pas ce recours indemnitaire

00:45:26 et qui ne le font pas, qui savent que

00:45:28 ils n'ont pas l'idée de le faire, et ils ne pensent pas

00:45:30 à l'intérêt que ça peut avoir d'accélérer, effectivement,

00:45:32 ce procédé. - Donc en fait, ça fait bouger

00:45:34 les lignes de la préfecture dès lors qu'on leur dit

00:45:36 qu'ils sentent qu'il y a un recours

00:45:38 indemnitaire, parce qu'ils seront les payeurs

00:45:40 infinis. - Évidemment.

00:45:42 Et ça marche à tous les coups. - C'est le mot-clé

00:45:44 pour Marilène. Donc recours indemnitaire.

00:45:46 Et pour Vincent, juste avant, portez plainte pour violation

00:45:48 de domicile. Voilà, vous retrouvez

00:45:50 toutes les bonnes réponses

00:45:52 sur le podcast, bien sûr. Merci

00:45:54 beaucoup, Romain Rossi-Landy. - De sant fait.

00:45:56 - On retrouve aussi tous vos bons conseils dans votre cabinet,

00:45:58 c'est rossi-landyavocat.fr

00:46:00 pour trouver

00:46:02 un bon avocat. - Merci Vincent,

00:46:04 merci Romain. On se retrouve

00:46:06 pour la suite de notre programme

00:46:08 dans Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier. C'est pour vous.

00:46:10 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier,

00:46:12 le Grand Témoin.

00:46:14 - Voilà,

00:46:16 les Grands Témoins, deuxième partie.

00:46:18 Nous sommes toujours avec Olivier Landrevy,

00:46:20 président de CAFPI.

00:46:22 Rebonjour, Olivier. Ainsi que

00:46:24 Guillaume Ottier. C'est un plaisir de vous avoir sur le plateau.

00:46:26 Président exécutif de Meilleur Taux.

00:46:28 Guillaume, on continue à faire le point

00:46:30 sur les crédits et sur les prêts.

00:46:32 Et surtout, on peut dire à nos amis qui nous écoutent

00:46:34 quels sont les bons

00:46:36 tuyaux, les bons conseils pour

00:46:38 essayer d'améliorer, si on peut,

00:46:40 sa solvabilité. Et c'est pas neutre.

00:46:42 Parce que le logement, c'est un vrai sujet.

00:46:44 - Il y en a une qui nous vient comme ça

00:46:46 d'évidence, c'est le

00:46:48 Pré-Ato Zéro. On a envie de se dire

00:46:50 que plus que jamais, il redevient intéressant

00:46:52 tant qu'il ne l'était plus.

00:46:54 On va refaire un point sur ce Pré-Ato Zéro,

00:46:56 si vous voulez bien, dans l'ancien

00:46:58 notamment. Quels sont aujourd'hui les profils

00:47:00 qui peuvent en profiter et avec quels

00:47:02 bénéfices ?

00:47:04 - Alors, tout d'abord, il faut être

00:47:06 primo-accédant.

00:47:08 Il faut acquérir dans le neuf,

00:47:10 dans le logement social,

00:47:12 ou dans l'ancien, mais avec des conditions

00:47:14 drastiques pour ce qui concerne... - Dans l'ancien, ça reste toujours compliqué.

00:47:16 - Ça a été réduit depuis

00:47:18 2019. Pour l'ancien, c'est seulement

00:47:20 sur certaines zones en France... - Il y en a même qui disent que le Pré-Ato Zéro

00:47:22 est condamné à terme comme le dispositif

00:47:24 - Ce sont les règles. - Seulement certaines zones en France

00:47:26 et il faut que votre projet

00:47:28 inclue au moins 25% de travaux

00:47:30 ce qui est quand même beaucoup, pour que ça

00:47:32 rentre dans les clous. Et c'est

00:47:34 évidemment soumis à des plafonds de

00:47:36 revenus, qui sont relativement

00:47:38 bas. Pour une personne seule, pour un célibataire,

00:47:40 ça va de 24 000 euros à

00:47:42 37 000 euros de revenus nets

00:47:44 selon les zones en France.

00:47:46 Et pour une famille de

00:47:48 4 personnes, ça va de 48 000

00:47:50 à 74 000 euros

00:47:52 nets.

00:47:54 Voilà, ce qu'on peut regretter,

00:47:56 c'est effectivement que depuis

00:47:58 2019, le

00:48:00 PTZ ne fait que...

00:48:02 - Être raboté. - Être raboté.

00:48:04 Les volumes ont baissé

00:48:06 de 30% par rapport à ce que c'était en 2019.

00:48:08 - Oui, on a publié des chiffres qui sont électroniques.

00:48:10 - C'est lié à deux choses. C'est lié notamment aux

00:48:12 restrictions qui ont été mises sur la possibilité de l'utiliser

00:48:14 dans l'ancien. Mais c'est lié aussi

00:48:16 - ça c'est plus sournois -

00:48:18 au fait que les plafonds de revenus

00:48:20 et les plafonds de montants

00:48:22 n'ont plus été révisés depuis

00:48:24 2016. Et donc

00:48:26 avec les années qui passent et les effets de l'inflation,

00:48:28 il y a de moins en moins de Français qui peuvent

00:48:30 en bénéficier.

00:48:32 Du coup, je fais

00:48:34 moi-même la transition. Au-delà

00:48:36 de la reconduction du dispositif

00:48:38 qui a été plus ou moins annoncé

00:48:40 par la première ministre

00:48:42 il y a une quinzaine de jours,

00:48:44 moi je pense que le dispositif mérite

00:48:46 d'être rafraîchi

00:48:48 ou à minima réindexé pour retrouver

00:48:50 sa pertinence. - D'ailleurs dans les conclusions

00:48:52 reportées du Conseil

00:48:54 national de refondation,

00:48:56 on a trouvé mieux puisque le Président de la République

00:48:58 a dit "maintenant on va faire une conférence des partis".

00:49:00 Donc encore un rapport et encore

00:49:02 une conférence de plus. Bref.

00:49:04 - Vous vouliez rajouter quelque chose sur le...

00:49:06 - Justement, justement, justement.

00:49:08 Sur le PTZ

00:49:10 qui n'a cessé d'être raboté,

00:49:12 certains pensent effectivement que dans sa

00:49:14 formule actuelle il n'est plus adapté. Est-ce que

00:49:16 aujourd'hui, à part le PTZ,

00:49:18 on a d'autres possibilités pour essayer d'améliorer sa solvabilité ?

00:49:20 Guillaume Mottier.

00:49:22 - Alors, j'ai pas grand chose à modifier à ce qu'a dit Olivier.

00:49:24 Je pense que, d'ailleurs, le côté non

00:49:26 indexé de certains plafonds, c'est quelque chose qui

00:49:28 s'applique aussi à d'autres éléments, on pourra en parler,

00:49:30 ça va un peu au-delà de notre thème

00:49:32 d'aujourd'hui, mais notamment, Monévox,

00:49:34 un de vos confrères, a fait un article sur la liste

00:49:36 de tous les seuils qui n'ont pas été indexés

00:49:38 depuis plusieurs années. Il y a par exemple le livre A,

00:49:40 c'est intéressant. Et donc je pense que

00:49:42 ce que vient de dire Olivier, qui est très pertinent,

00:49:44 pourrait s'étendre. De façon générale,

00:49:46 nous, avec notre casquette de citoyens,

00:49:48 je dirais, on dit aussi que le PTZ

00:49:50 n'est pas un dispositif gratuit. Il y a quand même bien

00:49:52 quelqu'un qui paye. Donc, c'est clair

00:49:54 qu'il faut des incitations de ce type. On voit

00:49:56 que la tendance, quand même, de long terme, c'est de

00:49:58 le réorienter vers,

00:50:00 finalement, le développement durable,

00:50:02 la logique de travaux,

00:50:04 l'amélioration énergétique. Finalement, c'est une orientation

00:50:06 politique, on peut la respecter, mais qu'il y ait

00:50:08 une orientation politique dit critères, et dit

00:50:10 forcément, aspects un petit peu plus restrictifs. Et de nouveau,

00:50:12 il y a bien quelqu'un qui paye. D'où le fait

00:50:14 qu'il faut probablement prendre un pas de recul

00:50:16 et se dire, pour l'ensemble de

00:50:18 ceux qui nous écoutent, il n'y a pas

00:50:20 que le PTZ dans la vie, notamment les conditions de ressources

00:50:22 dont vient parler Olivier, c'est

00:50:24 quelque chose qui est assez restrictif. Donc, à quoi on peut

00:50:26 penser ? Qu'est-ce qui, aujourd'hui, fait qu'on met

00:50:28 le maximum de chances de son côté ?

00:50:30 D'abord, sous forme de dispositif un peu

00:50:32 d'aide et dérogatoire, il peut y avoir des PTZ

00:50:34 "locaux", et notamment

00:50:36 dans les entreprises, parfois, il y a eu

00:50:38 plusieurs annonces de ce type, les employeurs,

00:50:40 eux-mêmes, font des partenariats. Et ça,

00:50:42 effectivement, la meilleure façon, quand on est emprunteur,

00:50:44 de mettre toutes les chances de son côté,

00:50:46 c'est d'avoir quelqu'un qui connaît localement

00:50:48 tous ces dispositifs, et c'est pour ça qu'Olivier et moi, nous avons

00:50:50 des réseaux de gens qui sont implantés localement,

00:50:52 parce que l'un de leurs métiers,

00:50:54 c'est d'être très au courant de ce qui se passe sur leur région,

00:50:56 parce que ça peut être des offres bancaires, ça peut être des dispositifs

00:50:58 publics, ou ça peut être des dispositifs privés

00:51:00 avec des employeurs qui financent.

00:51:02 Action Logement, par exemple, avait proposé

00:51:04 un crédit de 40 000 euros, pour les

00:51:06 primes noires de ces dents, sous condition de rechange.

00:51:08 - Des revenus qui sont sensiblement supérieurs à ceux du PDZ.

00:51:10 - Absolument.

00:51:12 Ce qui revient même à être

00:51:14 une forme de prêt à taux zéro, entre guillemets,

00:51:16 sans faire passer

00:51:18 par les forges codines.

00:51:20 - Donc vous, j'imagine que vous informez vos clients là-dessus.

00:51:22 - C'est très important. Cette mission d'information,

00:51:24 elle est très importante, bien sûr.

00:51:26 - Et il y a aussi, on en parlait un petit peu en micro avec vous deux,

00:51:28 il y a l'anil qui référence...

00:51:30 - Qui centralise

00:51:32 l'information sur ces prêts.

00:51:34 - Toutes les prêts que vous pouvez solliciter en vos régions.

00:51:36 - Les prêts et les subventions.

00:51:38 - Les prêts et les subventions, vous dites.

00:51:40 - Donc vous allez taper dans sa région, son département, et voir...

00:51:42 - Donc les mandataires Meilleur Taux et CAFPI

00:51:44 sont affûtés

00:51:46 sur ce type de connaissances ?

00:51:48 - Les franchisés Meilleur Taux et les mandataires...

00:51:50 - Pardon, la franchisée Meilleur Taux et...

00:51:52 - La mission d'information, elle fait effectivement

00:51:54 totalement partie de notre...

00:51:56 - Elles sont cumulables, ces prêts ?

00:51:58 En règle générale, vous avez regardé un petit peu ?

00:52:00 - Oui, dans certains cas, notamment sur l'amélioration de l'habitat,

00:52:02 on peut dire que tout ce qui est travaux de rénovation énergétique,

00:52:04 il y a beaucoup de dispositifs,

00:52:06 il y a MaPrimeRénov', qui est un dispositif un peu

00:52:08 tiroir, un peu attrape-tout, et en effet,

00:52:10 la première chose à faire, c'est de prendre de l'information,

00:52:12 et d'avoir une vision large,

00:52:14 c'est-à-dire aller voir son banquier, c'est très bien,

00:52:16 mais il faut avoir quelqu'un qui est un spécialiste

00:52:18 de l'ensemble du secteur. Le deuxième

00:52:20 élément, je pense qu'il faut dire, c'est que,

00:52:22 on en parlait il y a un instant,

00:52:24 dans la première partie,

00:52:26 en termes de profil, il est clair que ce qu'on pouvait avoir

00:52:28 en tête il y a deux ans, qui est la possibilité d'emprunter

00:52:30 sans apport, sans épargne,

00:52:32 c'est quasiment plus vrai du tout

00:52:34 aujourd'hui. Il est clair que pour mettre toutes les chances

00:52:36 de son côté, il faut de l'apport,

00:52:38 je dirais minimum 10%, et même

00:52:40 si on a 20%, c'est plutôt mieux.

00:52:42 Ça, c'est vraiment les nouvelles règles du jeu, et comme

00:52:44 ça a changé très vite, il faut vraiment

00:52:46 les avoir en tête. L'autre chose qu'on voit aussi,

00:52:48 et que les banques regardent beaucoup,

00:52:50 c'est l'épargne résiduelle. On voit que

00:52:52 quand on emmène un dossier, quand on emmène un client

00:52:54 et qu'on l'apporte à une banque, de plus en plus

00:52:56 cette question "quelle est l'épargne résiduelle du client?"

00:52:58 est de plus en plus importante. Et donc,

00:53:00 cette capacité à réfléchir au-delà

00:53:02 du crédit, elle joue un rôle

00:53:04 de plus en plus important. Et puis, troisièmement,

00:53:06 il y a des éléments un peu techniques. C'est-à-dire,

00:53:08 on a parlé il y a un instant de normes sur le

00:53:10 taux d'endettement, ce fameux 35%

00:53:12 d'assurance comprise, et là, c'est clair

00:53:14 qu'il y a plusieurs leviers assez techniques

00:53:16 qui permettent d'optimiser le taux d'endettement.

00:53:18 Déjà, un élément assez simple, et qui est assez paradoxal,

00:53:20 c'est d'allonger un peu la durée du prêt.

00:53:22 Quand on allonge un petit peu la durée du prêt,

00:53:24 normalement, on réduit le temps d'endettement. Ce n'est pas

00:53:26 l'objectif des pouvoirs publics, mais on va dire que c'est

00:53:28 l'un des effets de cette norme. Deuxièmement,

00:53:30 il y a la délégation d'assurance. Et puis,

00:53:32 troisièmement, pour les gens qui sont déjà propriétaires

00:53:34 et qui utilisent leur logement pour

00:53:36 refinancer un nouveau logement, eh bien, il y a des

00:53:38 solutions, notamment, qui consistent à ne pas recourir

00:53:40 au prêt-relais. C'est clair que le prêt-relais,

00:53:42 il va coûter assez cher, il va peser assez lourd dans le taux

00:53:44 d'endettement. Donc, si on peut s'en passer, par exemple, en vendant

00:53:46 par anticipation son logement, eh bien, on optimise

00:53:48 aussi son taux d'endettement. Donc, il y a plusieurs solutions.

00:53:50 - On va séquencer. Il y a encore deux points.

00:53:52 Vous l'avez cité.

00:53:54 L'assurance, vous en avez parlé. On clôturera

00:53:56 là-dessus. Je voudrais quand même dire,

00:53:58 est-ce qu'il y a des montages de crédit

00:54:00 qui permettent de faciliter l'accès

00:54:02 à la solvabilité, améliorer la solvabilité ?

00:54:04 Vous l'avez dit, le logement.

00:54:06 Mais est-ce qu'il y a d'autres choses ?

00:54:08 - Je vais rebondir sur un des points

00:54:10 que Guillaume a évoqué. Dans

00:54:12 le cas de ménages qui ont

00:54:14 un endettement pré-existant

00:54:16 et plutôt sur des formats

00:54:18 de dette courte,

00:54:20 il vous reste un an à rembourser

00:54:22 sur votre voiture, il vous reste

00:54:24 un crédit revolving.

00:54:26 Ça peut être très handicapant

00:54:28 pour présenter le dossier

00:54:30 sur

00:54:32 l'acquisition de votre résidence principale

00:54:34 auprès d'une banque,

00:54:36 parce que ces que

00:54:38 de crédit qu'il vous reste peuvent,

00:54:40 du coup, vous emmener au-dessus de 35% de taux d'endettement.

00:54:42 Le taux d'endettement n'est calculé qu'au

00:54:44 premier jour. C'est un peu, d'ailleurs,

00:54:46 un peu absurde, mais bon.

00:54:48 Donc il y a

00:54:50 une technique quand on est face à ce

00:54:52 type de client, pour en fait

00:54:54 commencer par faire racheter

00:54:56 ce crédit-là et le remettre sur

00:54:58 une durée plus longue pour retrouver

00:55:00 de la capacité d'endettement. - D'où l'intérêt d'avoir un bon courtier,

00:55:02 je vous le dis les amis, parce que

00:55:04 effectivement, cette logique, souvent les courtiers

00:55:06 longs et pas forcément les banquiers naturels.

00:55:08 - Ça peut être d'ailleurs un montant de

00:55:10 regroupement de crédit. C'est possible de le faire

00:55:12 en une seule opération. - Ça vous le pratiquez ?

00:55:14 - Bien sûr. - Bien sûr, en ce moment.

00:55:16 L'allongement, vous en parliez, ça peut monter jusqu'à combien ?

00:55:18 25 ans ? - 25 ans, c'est de toute façon

00:55:20 la nouvelle norme qui est imposée

00:55:22 par le CHSF. Mais si on est au-dessus

00:55:24 de 35% à 15 ans,

00:55:26 c'est clair qu'aller à 20 ans,

00:55:28 sachant qu'on ne restera pas toujours avec le crédit pendant

00:55:30 20 ans, si on change d'appartement,

00:55:32 de maison, on soldera par une situation,

00:55:34 mais ça permet d'avoir son crédit.

00:55:36 La logique, c'est comment être éligible, comment avoir

00:55:38 accès au crédit, et parfois partir sur une

00:55:40 durée un peu plus longue, et bien c'est nécessaire

00:55:42 pour respecter la norme.

00:55:44 - Est-ce qu'il y a des montages sur plusieurs durées aussi ?

00:55:46 On pourrait faire une partie du capital

00:55:48 emprunté sur 15 ans, donc avec un taux moindre ?

00:55:50 Vous voyez ce que je veux dire ? - Ou même,

00:55:52 pour compléter la question de

00:55:54 Guillaume, c'est une question

00:55:56 qu'on nous pose aussi les particuliers, c'est

00:55:58 les acquisitions à SCI.

00:56:00 Est-ce qu'elles échappent à ce type

00:56:02 de ratio, ou pas ?

00:56:04 - Si on est vraiment sur

00:56:06 une SCI à usage professionnel,

00:56:08 donc avec que du locatif,

00:56:10 idéalement une

00:56:12 SCI à l'IS,

00:56:14 donc c'est lourd, sur le plan rentable,

00:56:16 etc., et fiscal.

00:56:18 Mais oui, à ce moment-là, on peut échapper

00:56:20 à la fois au taux d'usure

00:56:22 tel qu'on le connaît, et

00:56:24 aux normes HTSF. - Ça veut dire qu'on n'est plus

00:56:26 tributaire des conditions de ressources pour l'emprunt, ou pas ?

00:56:28 Donc quelqu'un qui a une SCI

00:56:30 à l'IS,

00:56:32 qui fait l'acquisition, mais il a le minimum

00:56:34 de 10 ou 20% de la banque.

00:56:36 - Mais la banque est libre d'évaluer ce risque

00:56:38 pendant longtemps, elle n'est plus dans le carcan HTSF.

00:56:40 - Et si c'est pas l'IS,

00:56:42 même topo, ou pas ? - Non.

00:56:44 - D'accord. - En ce cas-là, ce sont les normes particulières

00:56:46 qui s'appliquent, mais voyez, cet exemple-là

00:56:48 montre bien le côté un peu absurde de ces règles.

00:56:50 - Mais oui, bien sûr. - C'est-à-dire, dès lors que, en faisant

00:56:52 un montage, on se met à côté de la

00:56:54 réglementation, ça prouve bien que

00:56:56 une norme assez rigide,

00:56:58 assez simple,

00:57:00 finalement, n'a pas les effets

00:57:02 escomptés. Il vaut mieux, de nouveau,

00:57:04 on revient à cette logique, laisser les acteurs libres

00:57:06 d'évaluer le risque. - Peut-être une dernière chose,

00:57:08 Guillaume a parlé des exigences

00:57:10 d'apport personnel. - Oui.

00:57:12 - À minima, 10% pour pouvoir discuter

00:57:14 avec une banque, et idéalement 20%.

00:57:16 Même en moyenne, on a maintenant passé la barre des 20%.

00:57:18 Ça peut souvent venir des parents.

00:57:22 On voit beaucoup de projets qui arrivent

00:57:24 à se débloquer de cette façon-là, puisque vous savez

00:57:26 qu'il y a maintenant un cadre fiscal très avantageux

00:57:28 pour faire des donations, parents,

00:57:30 enfants.

00:57:32 Et c'est parfois comme ça qu'on arrive à solutionner

00:57:34 des dossiers. Alors évidemment, c'est un facteur

00:57:36 d'inégalité, je ne suis pas en train de dire que c'est la panacée,

00:57:38 c'est triste, finalement. - Mais il y a

00:57:40 les vases communicants, il faut essayer.

00:57:42 On termine par l'assurance.

00:57:44 Ça pèse, l'assurance dans le crédit, l'assurance

00:57:46 du prêt immobilier.

00:57:48 Est-ce qu'on arrive à négocier

00:57:50 justement en amont, plus

00:57:52 facilement, aujourd'hui, cette assurance ?

00:57:54 - J'aimerais aussi compléter ce que dit Guillaume.

00:57:56 - Je n'ai pas fini. - Avec, par exemple, l'épargne, notamment,

00:57:58 l'épargne pour les coûts énergétiques,

00:58:00 dont on complète... - D'abord l'assurance.

00:58:02 - Est-ce que l'assurance, on le sait,

00:58:04 c'est quelque chose qu'on peut négocier d'entrée de jeu ?

00:58:06 On sait que c'est très difficile,

00:58:08 c'est pour ça qu'on a fait des lois, la loi amont, etc., pour négocier

00:58:10 après-coût. Est-ce qu'on arrive mieux à la

00:58:12 négocier en amont, aujourd'hui, pour faire baisser

00:58:14 le coût de l'assurance, pour faire baisser des dossiers ?

00:58:16 - Est-ce que c'est pas jouable ? - Est-ce que les banques acceptent

00:58:18 - Est-ce que c'est pas jouable ? - Quand on arrive avec un

00:58:20 beau dossier, et qu'on est

00:58:22 un client à potentiel,

00:58:24 et qu'on fait comprendre

00:58:26 aux banquiers qu'on a devant soi

00:58:28 qu'on est au courant de ses droits et qu'on connaît

00:58:30 la loi Lemoyne,

00:58:32 oui, il est redevenu possible

00:58:34 de négocier. Non, non, mais vraiment.

00:58:36 C'est-à-dire, on voit

00:58:38 beaucoup plus de banques qu'avant,

00:58:40 qui acceptent, finalement, de s'aligner

00:58:42 - Plutôt que de perdre un client. - Pour mettre leurs

00:58:44 tarifs d'assurance à peu près au niveau du marché.

00:58:46 - Ah d'accord. - Oui. - Et ça, c'est intéressant.

00:58:48 - Face à des clients à potentiel.

00:58:50 Je dis pas que c'est comme ça pour tout le monde. - Je comprends.

00:58:52 - Et qui font comprendre qu'ils connaissent leurs droits.

00:58:54 Voilà. - C'est le boulot du courtier, aussi.

00:58:56 - Et ça, dans le pire des cas, même pour un client

00:58:58 on va dire, revenu plus

00:59:00 modeste, qui se sent pas en

00:59:02 situation de force et qui préfère ne pas mettre le sujet

00:59:04 sur la table, initialement,

00:59:06 il reste la loi Lemoyne, à tout moment.

00:59:08 Donc c'est quand même une avancée.

00:59:10 - Mais bon, encore faut-il, j'ai pas accès à mon...

00:59:12 C'est pas ça qui va me faire faciliter l'accès

00:59:14 à mon dossier. Si je suis bloqué, si je passe pas

00:59:16 d'entrée, la loi Lemoyne, c'est "je

00:59:18 renégocierai à postériori".

00:59:20 - Là-dessus, je pense que ce que vient de dire Olivier

00:59:22 est tout à fait exact. C'est-à-dire, je pense que la principale

00:59:24 inégalité ou dichotomie dans ce marché,

00:59:26 c'est un sujet d'information, de pédagogie.

00:59:28 Et quand on fait le test autour de soi,

00:59:30 moi je suis frappé de voir à quel point

00:59:32 il y a encore assez peu de gens

00:59:34 qui connaissent, bah, tout simplement le principe

00:59:36 très simple, applicable à ce marché

00:59:38 de la science pointeur, qui est la liberté totale au moment du crédit

00:59:40 et après. Beaucoup de gens

00:59:42 arrivent avec des idées dans la tête que c'est après

00:59:44 un an ou avant un an. Et donc,

00:59:46 en réalité, le vrai sujet, c'est

00:59:48 d'arriver devant sa banque

00:59:50 en connaissant le sujet, en étant

00:59:52 bien informé. Et ça, en général,

00:59:54 ça donne une capacité de négociation,

00:59:56 d'autant que, sur

00:59:58 le sujet de la science pointeur, comme vous l'avez dit, c'est un élément

01:00:00 qui est très important, on va dire, dans le

01:00:02 coût total du crédit. C'est pour ça qu'on parlait tout à l'heure

01:00:04 du TAEG. C'est important d'avoir une vision

01:00:06 globale du coût. Et puis, deuxièmement,

01:00:08 c'est important de bien choisir son science

01:00:10 pointeur, parce que, revenons un peu aux principes fondamentaux,

01:00:12 c'est d'abord un outil

01:00:14 de protection. Et donc, il faut choisir

01:00:16 les risques contre lesquels on est protégé.

01:00:18 Et donc, ce sujet-là, il est au moins

01:00:20 aussi important que le taux du crédit. Nous, on s'appelle "le meilleur

01:00:22 taux", donc on ne va pas dire que le taux n'est pas important. Le taux,

01:00:24 c'est évidemment important. Mais c'est un

01:00:26 élément, parmi d'autres, quand on fait

01:00:28 un crédit immobilier, vraiment le message, c'est "regardons

01:00:30 tous les sujets". Regardons l'assurance,

01:00:32 regardons la garantie, et puis regardons aussi

01:00:34 la banque elle-même. Nous, on dit souvent,

01:00:36 on ne vend pas un taux, on vend une banque.

01:00:38 La banque dans laquelle on va domicilier

01:00:40 ses salaires, les services de cette banque,

01:00:42 il faut qu'on soit à l'aise avec. C'est très important de regarder

01:00:44 tous ces sujets. - Parce que quand on a le crédit, on est obligé de domicilier les salaires

01:00:46 dans la banque. - De fait, oui.

01:00:48 Il y a quelques exceptions, mais de fait,

01:00:50 en effet, on domicilie ses salaires. On peut comprendre

01:00:52 pourquoi. La banque, finalement, va d'abord

01:00:54 garantir le paiement du prêt

01:00:56 par l'existence de survenus qui est domicilié chez elle.

01:00:58 - Alors, la question sur l'analyse

01:01:00 des banques, sur

01:01:02 les coûts énergétiques, est-ce que c'est une réalité ?

01:01:04 Est-ce qu'ils en tiennent compte ou pas ?

01:01:06 - En fait, ça rejoint le sujet

01:01:08 qu'on a évoqué un peu plus tôt de l'épargne

01:01:10 résiduelle. En fait, c'est pour cela

01:01:12 que les banques deviennent gourmandes

01:01:14 sur l'épargne résiduelle.

01:01:16 C'est parce qu'elles ont conscience

01:01:18 qu'avec la flambée

01:01:20 des prix de l'alimentaire, de l'énergie,

01:01:22 de tout ce qu'on veut,

01:01:24 des clients pourraient, dans les mois

01:01:26 qui viennent, se retrouver en difficulté sur le

01:01:28 remboursement de leur crédit parce que le reste

01:01:30 de leur budget a subi l'inflation.

01:01:32 Donc, elles

01:01:34 aiment voir

01:01:36 idéalement l'équivalent

01:01:38 d'un an de mensualité,

01:01:40 ce qui fait quand même des sommes,

01:01:42 sur des produits d'épargne

01:01:44 débloquables

01:01:46 relativement facilement.

01:01:48 - Je pense que là-dessus, juste pour compléter,

01:01:50 il y a deux éléments. Il y a un élément économique,

01:01:52 en effet, le fait de devoir mettre son logement aux normes,

01:01:54 c'est un coût et donc les banques le prennent en compte.

01:01:56 Il y a aussi un élément, on va dire, d'image et de normes.

01:01:58 C'est sûr qu'un organisme comme

01:02:00 une banque va être de plus en plus challengé

01:02:02 sur quels biens elle finance.

01:02:04 Est-ce que ce sont des passoires thermiques ou est-ce que ce sont

01:02:06 des biens aux normes ?

01:02:08 Je crois que la prise en compte de ce sujet-là

01:02:10 ne va faire évidemment qu'augmenter dans les nouveaux

01:02:12 secteurs. - C'est très clair.

01:02:14 Merci beaucoup à tous les deux

01:02:16 de nous avoir accompagnés pour

01:02:18 justement tous ces tuyaux avec

01:02:20 toute la complexité que ça suscite.

01:02:22 Et ça justifie d'ailleurs la raison pour laquelle il faut

01:02:24 passer par des courtiers en crédit

01:02:26 immobilier. Merci Guillaume Mottier, je rappelle que vous êtes

01:02:28 le président exécutif de Meilleur Taux. - Merci Sylvain.

01:02:30 - Merci également à Olivier Landrevi,

01:02:32 président de CAFPI, pour ses précieux conseils.

01:02:34 Et bien évidemment, vous pouvez récupérer

01:02:36 ce podcast sur les plateformes qui vont bien.

01:02:38 - Le grand rendez-vous

01:02:40 de l'immobilier, Guillaume Chazoulière,

01:02:42 Sylvain Lévy-Valency.

01:02:44 - Et bien voilà, c'est fini

01:02:46 pour ce 49e numéro. Le mois de mai

01:02:48 2023, on va se retrouver pour

01:02:50 la 50e. Et oui,

01:02:52 déjà 50 numéros en juin

01:02:54 prochain. Merci beaucoup pour

01:02:56 votre fidélité.

01:02:58 Vous pouvez bien sûr podcaster

01:03:00 ce numéro ainsi que les 48

01:03:02 autres, bien évidemment, sur les plateformes

01:03:04 qui vont bien. Guillaume,

01:03:06 on va se retrouver pour la 50e le mois prochain.

01:03:08 - 50 numéros déjà, et oui.

01:03:10 50 numéros, ce sera aussi le dernier numéro

01:03:12 de la saison. Et nous vous retrouverons

01:03:14 avant de vous retrouver à la rentrée prochaine.

01:03:16 Donc on vous réserve une petite

01:03:18 surprise. - Voilà, une petite surprise.

01:03:20 Et d'ailleurs, nous diffuserons cette émission le 16 juin

01:03:22 comme d'habitude à 18h05

01:03:24 sur nos plateformes Radio Imo et

01:03:26 sur Capital.fr. D'ici là, prenez soin de vous

01:03:28 et on se retrouve ensemble le mois prochain.

01:03:32 Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier

01:03:34 en partenariat avec

01:03:36 Orpi. 1350

01:03:38 agences immobilières partout,

01:03:40 rien que pour vous.

01:03:42 A retrouver sur les sites de Radio Imo

01:03:44 et Capital.

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