00:00 [Musique]
00:08 Le marché immobilier ralentit et celui de bureaux n'échappe pas à cette tendance.
00:12 On va en parler tout de suite avec mon invité, Barbara Korenjugin. Bonjour.
00:17 Vous êtes CEO de Kuchman à Whitefield France.
00:20 Alors, vous avez fait une étude, on va en parler sur ce marché d'immobilier de bureaux.
00:25 Mais là, il y a un coup d'arrêt pour l'immobilier de bureaux.
00:27 Comment est-ce que vous l'expliquez ? La hausse des taux n'est pas la seule responsable ?
00:31 Bonjour Florence. Alors oui, je suis CEO de Kuchman & Whitefield en France.
00:35 Donc, juste pour resituer qui est Kuchman & Whitefield.
00:38 Nous sommes un conseil en immobilier d'entreprise. Nous faisons partie des trois leaders mondiaux.
00:42 Donc, à titre d'exemple, l'année dernière, nous avons réalisé un chiffre d'affaires de l'ordre de 10 milliards de dollars.
00:49 Et Kuchman & Whitefield en France, ce sont 500 collaborateurs qui sont répartis sur 16 implantations.
00:55 La principale implantation étant l'île de France.
00:57 Alors, notre métier c'est d'accompagner les entreprises utilisatrices et les investisseurs
01:02 dans toutes les problématiques qu'ils peuvent avoir sur leurs actifs immobiliers.
01:07 Donc, nous faisons de la transaction locative, de la transaction sur l'investissement.
01:11 Nous gérons des immeubles de bureaux, de commerce, de logistique.
01:15 Nous réalisons également des expertises immobilières.
01:18 Et enfin, nous avons également des équipes qui sont capables de faire de l'aménagement.
01:21 Vous avez un regard sur ce marché, je vois.
01:23 Oui, depuis plusieurs dizaines d'années, au-delà, nous avons un regard précis sur ce marché-là.
01:29 Alors, lorsque vous dites effectivement que le marché est en repli, je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous.
01:34 Il a connu un fort repli en 2020, évidemment, avec la crise du Covid.
01:39 Et depuis 2021, nous avons plutôt une croissance des transactions.
01:43 Et si je prends les chiffres de 2022, nous avons quasiment rejoint la moyenne décennale
01:48 en termes de volume de transaction à 2,1 millions et quelques mille mètres carrés.
01:52 Alors, par contre, cette demande, elle s'exprime de façon très polarisée,
01:57 puisqu'en fait, post-Covid, les utilisateurs ont exprimé un besoin de centralité,
02:03 de qualité d'immeubles, de qualité dans les usages qui sont proposés à leurs locataires.
02:08 Et donc, la conséquence, c'est qu'il y a évidemment une demande qui est très polarisée
02:13 sur certains secteurs géographiques, alors qu'il y a une offre abondante sur d'autres secteurs géographiques.
02:18 Et puis, il y a de nouveaux usages qui sont apparus, c'est ce que vous montrez dans votre étude.
02:21 Lié au Covid, justement, le télétravail, etc.
02:25 Donc, vous le constatez, ça fait que les demandes sont différentes de la part des clients ?
02:29 Oui, les demandes des utilisateurs sont très différentes.
02:32 On a effectivement publié différentes études postérieurement au Covid
02:36 et analysé effectivement les conséquences de cette expérience sur les besoins des utilisateurs.
02:43 On se rend compte qu'aujourd'hui, 80% des collaborateurs demandent de la flexibilité
02:49 dans leur organisation du travail, que ce soit de la flexibilité dans les lieux où ils travaillent.
02:54 Et donc, par conséquent, on a ce qui s'appelle aujourd'hui une organisation du travail
02:59 qui intègre beaucoup d'hybridation.
03:01 Ça veut dire qu'on peut travailler de la maison, on peut travailler du bureau.
03:05 Quand on est au bureau, on a réduit les surfaces de bureaux individuels
03:10 de l'ordre de 30% à peu près.
03:13 Pour augmenter par contre les surfaces d'espaces partagés, collaboratifs,
03:19 lieux d'innovation, de créativité.
03:22 Et puis, on a augmenté également tout ce qui est dédié au bien-être,
03:25 parce que quand on vient au bureau, on veut avoir une expérience augmentée
03:29 parce qu'il faut venir au bureau, que ce soit mieux que de travailler de la maison.
03:32 Et on se rend compte que la technologie, on l'a à la maison.
03:35 Par contre, la collaboration, la transmission des savoirs,
03:39 la création d'un lien avec ses collègues, du sentiment d'appartenance,
03:43 on ne l'a qu'en venant au bureau.
03:45 Alors, vous êtes justement, vous l'avez dit, conseillère en immobilier d'entreprise.
03:48 Comment est-ce que vous accompagnez vos clients dans ce contexte
03:52 pour rechercher les bureaux idéaux ?
03:56 Alors, en fait, quand une entreprise utilisatrice vient nous voir,
04:00 on fait avec elle une analyse de la façon dont ils occupent les bureaux actuellement.
04:07 On les aide à se projeter sur la façon dont leur collaborateur aimerait occuper
04:12 et quel type de bureau leur collaborateur aimerait occuper.
04:15 Donc, on fait ce qui s'appelle du "workplace strategy",
04:17 ce qui permet d'établir un cahier des charges.
04:19 Et à la base de ce cahier des charges, une fois qu'il est établi,
04:22 ça nous permet d'aider l'entreprise à orienter sa recherche
04:26 pour effectivement trouver les locaux qui lui correspondront le mieux,
04:30 que ce soit qualitativement, en termes de localisation,
04:34 ou évidemment en termes de valeur locative.
04:37 Alors, avec effectivement l'avènement du télétravail,
04:40 il est clair que l'année dernière, 40% des transactions locatives
04:46 se sont faites avec une rationalisation des espaces
04:50 pour une meilleure centralité, donc on prend moins de surface,
04:53 mais par contre on s'offre une meilleure centralité
04:56 et on va chercher des espaces de bureaux qui correspondent à tous les enjeux
05:00 d'attention des talents, de critères ESG, d'efficacité énergétique, de bien-être, etc.
05:06 Alors, vous disiez tout à l'heure que vous faites partie
05:09 des trois principaux acteurs du marché.
05:12 Votre valeur ajoutée par rapport à vos concurrents ?
05:15 Alors, je pense que notre valeur ajoutée, c'est d'avoir une expertise
05:18 sur toute la chaîne du cycle de vie d'un actif immobilier,
05:22 parce qu'on fait de la gestion immobilière,
05:25 donc on est capable aussi d'aider nos clients utilisateurs
05:28 à challenger leurs propriétaires bailleurs sur leur consommation énergétique,
05:32 à mettre en place une bonne gouvernance
05:38 entre propriétaires et locataires pour pouvoir déployer
05:42 le décret tertiaire qui va imposer dans le futur
05:45 une réduction des consommations énergétiques à horizon 2030 de 40%,
05:49 à horizon 2040 de 50% et à horizon 2050 de 60%.
05:54 Donc tout ça, effectivement, on est capable de les accompagner là-dessus,
05:57 on est capable aussi de les accompagner dans l'évaluation très en amont
06:00 du coût des travaux qu'ils vont mettre dans l'aménagement
06:04 et de les aider à négocier avec leurs propriétaires
06:07 les meilleures conditions locatives, la prise en charge de travaux
06:11 éventuellement en mesure d'accompagnement, de franchise de loyers,
06:14 on va les aider à calculer l'impact dans leur P&L
06:18 de leur nouvelle implantation immobilière,
06:21 on va les aider également à réduire leur consommation énergétique
06:26 au travers d'actions très concrètes, c'est-à-dire en gros
06:29 permettre aux utilisateurs de prendre conscience
06:32 que leurs usages ont un impact sur la consommation énergétique des immeubles.
06:36 Oui, donc c'est un accompagnement très large.
06:38 Allez, quelques secondes encore pour nous parler de vos projets de développement, justement.
06:42 Alors, nos projets de développement, pour cette année,
06:45 c'est clairement de concentrer nos activités,
06:48 en tous les cas d'intensifier nos activités là où nous sommes présents
06:51 et puis probablement d'imaginer d'autres développements
06:55 sur des territoires géographiques sur lesquels nous ne sommes pas encore présents
06:58 et sur lesquels le marché et la profondeur du marché
07:02 nous permettra d'exprimer toutes nos lignes de métier.
07:06 Merci beaucoup en tout cas d'être venue sur le plateau de l'émission.
07:09 Merci beaucoup Florence, merci.
07:11 [Musique]
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