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00:01Miércoles Jurídico.
00:06Varios temas que tratar, asesoría legal que es tan importante.
00:09Y hoy vamos a tratar un tema que a ti tal vez te interese.
00:12Hablamos de las comisiones que cobran las inmobiliarias por la venta de un inmueble,
00:16por el anticrético, por el alquiler.
00:19¿Hay alguien, alguna entidad que pueda regular aquello?
00:21Hoy nos encontramos con nuestro especialista, gracias a Gonzalo Zambrano, abogado,
00:25en nuestro Miércoles Jurídico para dilucidar ese tema, ¿no?
00:28Es difícil, ¿habrá alguna entidad que regule, César?
00:31Hoy vamos a salir de dudas con el doctor Gonzalo Zambrano, después de mucho tiempo.
00:35Doctor, un gusto saludarlo, ¿cómo le va?
00:37Gracias, César. Bienvenido, como siempre agradecido por la invitación.
00:40Bienvenido, doctor. Bueno, la pregunta es, ¿quién regula esto de las comisiones elevadas,
00:46en muchos casos, que se cobran, o que cobran las inmobiliarias,
00:49por, qué sé yo, por la venta de un departamento, la venta de una casa,
00:54un anticrético, o le consiguen un alquiler, etcétera?
00:58Correcto. Es importante ser puntuales en esto, ¿no?
01:01No existe una norma específica sobre la regulación de porcentajes que pudieran recibir las inmobiliarias.
01:09Se elige básicamente en la libre oferta y demanda, en el libre mercado,
01:14que se autorregula, digamos, ante esta ausencia, podríamos decir, del Estado,
01:19para regular justamente esta actividad económica.
01:22Claro. Yo quiero, por favor, hacer la invitación antes, si me permite, César.
01:25Ahí está la línea habilitada para que ustedes puedan escribirnos,
01:28porque queremos saber también sus dudas, 772-11-11-3, la línea habilitada,
01:32porque hay muchas personas que señalan que estas comisiones pueden ser hasta abusivas
01:37y no son tan transparentes. ¿De qué dependerá, doctor, aquello?
01:42¿Se puede asumir, tal vez, alguna acción legal cuando tú te sientes que estás siendo amenazado
01:47por estas empresas prácticamente, en el tema económico?
01:49¿Sí que están abusando?
01:50Claro. La ley hasta por ahí tiene, digamos, algunas normas, algunas leyes.
01:56Por ejemplo, tenemos el Decreto Supremo, el 4732, que precisamente regula el tema de las preventas en Bolivia.
02:03Pruestamente no hace mucho han habido problemas huyados con el tema de inmuebles que no se han llegado a construir.
02:08Ha habido mucha gente afectada que ha puesto su dinero y no ha recibido el inmueble.
02:12Precisamente de este problema, desde el 2022 tenemos esa ley.
02:16Tenemos también la Ley de Derechos de los Consumidores y Consumidoras y Usuarios y Usuarias, que es de 2013,
02:23que también pretende de modo genérico, digamos, proteger los intereses de los usuarios, más que todo.
02:28Y en este caso, sobre el tema de la regulación, tenemos un promedio de...
02:33Bueno, hemos indagado esto, un porcentaje del 2 al 5%.
02:38¿Eso es fijo?
02:39O sea, ¿quién lo ha implementado? ¿Alguna norma o por el mercado, por el libre mercado, digamos, la oferta de
02:48Edebar?
02:48Es muy semejante al dólar paralelo.
02:51Se autorregula, digamos.
02:52O sea, en este caso es muy similar.
02:54Es bueno para unos, es malo para otros.
02:56Supongamos el inquilino quiere tomar el alquiler del inmueble, el futuro inquilino quiere tomar el inmueble,
03:04pero ocurre que no quiere pagar la tasa, la tasa que le pide la inmobiliaria.
03:07Entonces dice, bueno, no, yo no lo quiero, pero hay otro que sí lo va a tomar.
03:11Ese es el asunto.
03:12Ahora, del otro lado, supongamos que el inmueble está a 100 mil dólares.
03:16La inmobiliaria dice, yo se lo voy a vender en 105 mil dólares.
03:205 mil dólares va a ser para mí, es decir, el 5%.
03:22Pero ocurre que, digamos, no hay un comprador y pasa mucho tiempo, mucho tiempo, mucho tiempo.
03:26Entonces la situación le obliga a decirle al señor, nadie quiere pagar 105 mil dólares o 100 mil dólares, usted
03:32rebaje.
03:33Entonces dirá, bueno, el propietario de 90 mil dólares, digamos, ¿no?
03:36Entonces se autorregula ese sistema, digamos.
03:38Claro, pero a lo que nos vamos es que yo puedo, yo inmobiliaria puedo poner el porcentaje que a mí
03:45me parezca,
03:46pero que esté dentro del 2 y el 5%.
03:50Ese es el parámetro que se maneja.
03:51Pero no hay algo que diga hasta el 5%.
03:54Exactamente, no está legislado.
03:56Hay un proyecto de ley bien interesante que está en la Asamblea Legislativa Ruinacional, es de 2022.
04:01Es la ley de servicios inmobiliarios, que justamente es un intento de regular justamente.
04:07Y ahí dicen algunas consultas, perdón, Denise.
04:09Pues que consulta, en realidad, miren, gracias por escribirnos y por estar atentos también a este tema.
04:13Dice, yo soy asesor inmobiliario y estoy de acuerdo que se regule.
04:17Porque me imagino que también esto no perjudica solamente al que da el inmueble, al alquiler o al anticrítico, sino
04:24también a los asesores, porque no tienen un parámetro establecido.
04:27Es una estructura enorme, digamos, que debería regular, por ejemplo, los porcentajes, que debería regular la tabla impositiva, porque no
04:39tenemos conocimiento pleno de que estuvieran pagando impuestos.
04:43A ver, veamos. Mientras usted explica, doctor, siga, siga.
04:45Necesitamos también una garantía, tanto para los vendedores, para como los compradores. Un ente que regule justamente ello, ¿no?
04:52Sí, justo, acaba de tocar un tema importante.
04:54A ver, doctor, aquí hay una consulta. ¿Deberían dar factura en su comisión? O sea, cuando te cobra la comisión,
05:00esa empresa, la inmobiliaria, ¿debería darte factura?
05:02Es una actividad comercial. Como todo ciudadano, que al recibir una prestación, la retribución debería ser facturada también, ¿no?
05:10Es que hay una susceptibilidad, porque como decía el doctor, a veces ponen una cifra, se venden otra, y no
05:15sabes si realmente es el monto por el que están acordando, ¿no es cierto?
05:19Ahora esto, obviamente, y ahí viene la pregunta también. ¿Quién paga la comisión?
05:24Sí.
05:24¿Paga el dueño de casa si voy a comprar la casa, o voy a tomar el anticrético, o paga el
05:30anticresista o el que va a tomar el inmueble?
05:32¿Quién paga la comisión a la inmobiliaria? ¿El que te ha conseguido la casa o el departamento? ¿O el dueño,
05:39digamos, quién? ¿O el que va a tomarla?
05:41Por ejemplo, tenemos conocimiento que en el tema de los alquileres, el propietario está tranquilo.
05:45Sí.
05:46Dice, quiero 2.000 bolivianos por el alquiler de mi garzoniér.
05:50El inmobiliario se encarga de conseguir, ¿no? Incluso entre inmobiliarias trabajan para cruzar datos, ¿no?
05:55Para conseguir un inquilino, un arrendatario.
05:58Y al arrendatario le dicen, yo sé dónde hay un inmueble, le voy a mostrar, está muy bonito, está conmigo.
06:04Si usted quiere tomarlo, pues me va a tener que cancelar.
06:07O sea, generalmente es un mes. Me tendrá que pagar 2.000 bolivianos para que hagamos la transacción con el
06:13propietario, ¿no?
06:13Es una especie de puente, son como corredores, digamos.
06:16Ah, claro.
06:16Pero han habido dos casos que también se quejaban porque le han cobrado la comisión al arrendatario también, ¿no?
06:23O sea, que ha habido esa figura ahí.
06:28¿Dónde uno se puede fijar y puede estar tranquilo legalmente en este tipo de contratos o en qué artículo?
06:33Tenemos el Código Civil, en el artículo 454, que nos habla del libre desempeño o estructura de los contratos.
06:44Dice que la libertad de partes es ley.
06:47El acuerdo de partes es ley.
06:48Pero siempre que no contravenga a la norma, a la ley.
06:53De ahí, por ejemplo, yo podría prestarle dinero a Denise y decirle, te voy a prestar dinero al 3%.
06:595%, perfecto.
07:00Pero si nosotros queramos 5%, digamos, es un acuerdo de partes, pero está contra la ley.
07:05Porque la ley nos dice que en préstamos de carácter particular, el máximo es del 3%.
07:10Por tanto, la ley dirá, no, señor, usted está cometiendo usura.
07:14Por tanto, regule.
07:15Máximo usted puede cobrar 3% y no más mensualmente.
07:18Correcto.
07:18Esos son detalles que tenemos que saber porque a veces nos toman el precio y dicen, no, yo lo voy
07:21a comprar 5%.
07:23Atención con esta pregunta, doctor.
07:25Dice, mi pregunta es la siguiente.
07:26Si la inmobiliaria, al cobrar una comisión por la venta, anticrético o alquiler,
07:32esta se hace como parte responsable o garante de que el inmueble sea de buena fe
07:36y cuente o sea, o se haga responsable a futuro de que este presente algún inconveniente legal o de infraestructura.
07:44Precisamente ahí es, hace falta, se siente la ausencia, ¿no?, de aparatos o entes reguladores.
07:50El vacío de la norma.
07:52Exactamente.
07:52Hay empresas que son sólidas, que de algún modo hacen una especie de checklist
07:56sobre los documentos que tiene el propietario en el caso de una venta, ¿no?
07:59Será, pues, necesario el folio real, será necesario el catastro, será necesario el plano de fraccionamiento,
08:05el pago de los impuestos.
08:06Una empresa seria tendría que realizar este tipo de trabajo
08:09y de algún modo garantizar al comprador que está en condiciones saneadas.
08:15Pero aquí también tenemos otro problema,
08:17que también puede dar paso a la existencia de empresas informales
08:21que no cumplen al pie de la letra estos elementos que deberían existir.
08:25De ahí que se han dado estafas, se han dado fraudes.
08:28Claro. En el caso de los anticréticos, por ejemplo,
08:32la inmobiliaria debería decirte, sí, señor, este anticrético es registrable, digamos,
08:37que no tiene ninguna deuda, que no tiene ningún gravamen y nada por el estilo.
08:41A ver, más preguntas.
08:42Más consultas, por favor, doctor, para que podamos aclarar a la gente que nos vea a esta hora.
08:46Las inmobiliarias son muy abusivas.
08:48De paso, te hacen firmar una cláusula de exclusividad,
08:53donde si no vendes, sí o sí con ellos, te amenazan con demandas civiles.
08:57Entonces, de paso, no quieren dar factura, cobran un montón solo por ser intermediarios.
09:04Depende.
09:04Bueno, esta pregunta es bien clara, ¿no?
09:06Dice, te hacen firmar.
09:08Es decir, a nadie pueden obligarle a firmar un contrato.
09:10Lo que pasa es que no quieren, es cierto, las inmobiliarias no quieren que estés con otras inmobiliarias.
09:13Correcto.
09:13No quieren tener competencia.
09:15Entonces, quieren tener la exclusividad y garantizar que esa va a ser su fuente, ¿no?
09:19Su ingreso.
09:19Correcto.
09:20Pero ahí también está la decisión, porque quien tiene la última palabra es el propietario.
09:24Dirá, bueno, le voy a dar la exclusividad.
09:25Y tiene que ver las cláusulas del contrato.
09:28Efectivamente.
09:29Decíamos, el acuerdo de partes es ley.
09:32Si, por ejemplo, yo suscribo un contrato donde le doy la exclusividad a la inmobiliaria
09:36y menciono que después de la venta, la inmobiliaria se, bueno, su retribución será del 4%, por ejemplo,
09:44es un acuerdo, es un contrato que todavía está por cumplirse.
09:48Si, digamos, yo, la inmobiliaria logra vender el inmueble,
09:51entonces existe una responsabilidad, una obligación del propietario de cancelarle a la inmobiliaria
09:57y la inmobiliaria, al no ver cumplido el pago, puede efectivamente realizar un proceso.
10:02Pero, ¿cómo controlas? Porque hay muchas inmobiliarias que captan, por ejemplo, esas viviendas,
10:07pero se toma mucho tiempo.
10:08O sea, dice, no le está poniendo interés.
10:10Y dice, no, no es que está vendiendo, no está moviendo.
10:12Pero firmó usted un contrato de exclusividad conmigo.
10:14Y pasa un año y no puede venderla.
10:16Y te perjudica.
10:17Y te perjudica esa exclusividad.
10:19¿Qué papel juega la Dirección de Defensa al Consumidor en estos casos?
10:24El Ministerio de Defensa al Consumidor precisamente tiene un papel el regulador, sí,
10:30pero no es específico.
10:31Es un paraguas.
10:33Es decir, te puede regular, digamos, una tasa, un porcentaje excesivo, digamos,
10:39respecto a la inmobiliaria, como también puede ser de un servicio de una compra, de una computadora.
10:44Es decir, es tan amplio que no existe algo específico.
10:48Y un respaldo legal que pueda, precisamente, regular estos movimientos.
10:52O sea, solo sugieren, digamos, algunas acciones.
10:54Haga esto.
10:55Concilian también.
10:56Concilian.
10:56Lo primero que hace el viceministerio es conciliar.
10:58Lo siguiente a los dos.
10:59A ver, llegaremos a un acuerdo.
11:00No se puede llegar a un acuerdo, ambos firman un acto.
11:02Pero el viceministerio no tiene un respaldo legal.
11:05No, señor, usted solamente puede cobrar el 5% máximo.
11:08No existe esa normativa.
11:10Es el regalo.
11:12Debería regularse porque el dueño solicita el servicio de la inmobiliaria y él debería pagar.
11:17El inquilino tiene que pagar mes de garantía, mes adelantado y un mes de alquiler para la inmobiliaria.
11:23Son tres alquileres de golpe.
11:25Muy difícil.
11:26Ahí está la pregunta.
11:28Es correcto.
11:28Es correcto, es correcto.
11:29A veces pasa que la demanda de una unidad habitacional, de una casa, de un departamento, a veces a uno
11:37lo obliga, ¿no?
11:38Yo, por ejemplo, quiero vivir en su bocachi, qué hermosa la casita, me gustó.
11:41Pero ahí está la inmobiliaria.
11:43Y de paso tiene exclusividad.
11:45Yo no puedo buscarlo al propietario, no puedo, o sea, algunos lo hacen, ¿no?
11:49Pero si yo quiero perfeccionar ese contrato, necesariamente tendré que aceptar las condiciones que me imponen sensiblemente.
11:57Ahora también uno dice, bueno, no, no lo tomo, pero va a haber otro que sí lo va a hacer.
12:01Eso también ocurre, ¿no?
12:02Hay muchos vacíos jurídicos que estamos encontrando en este comportamiento, en esta actividad.
12:09¿Quién regula las comisiones de las inmobiliarias, que en muchos casos pueden ser abusivas, en el tema de alquileres y
12:16anticréticos?
12:17Esa fue nuestra pregunta y queremos agradecerle el asesoramiento al doctor Gonzalo Zambrano.
12:21Doctor.
12:22Con mucho gusto, César.
12:23Muchas gracias.
12:24Gracias, doctor.
12:25Como siempre, en realidad se necesita esa transparencia y hace ese agregamento legal porque antes de hacer cualquier cargo,
12:31usted tiene que estar seguro de esa información, de saber cuánto le van a cobrar, cuál va a ser la
12:36comisión
12:37y tener claro, no solamente de palabras, sino también de manera legal y a través de contratos.
12:41Gracias.
12:42Este fue nuestro sector, miércoles jurídico.
12:43Doctor, antes de despedirlo, ¿dónde lo encontramos?
12:46Bueno, estamos en las redes sociales como miabogado.bo.
12:49Muy bien.
12:50Y estamos con el WhatsApp 777-999-60.
12:54Muchas gracias, doctor.
12:55Gracias.
12:55Con mucho gusto.
12:55Gonzalo Zambrano, abogado.
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