00:03Siamo di fronte a un'emergenza casa e questo in modo quasi paradossale perché la popolazione
00:09italiana non cresce e abbiamo un vasto numero, diversi milioni, di immobili non utilizzati.
00:18Come conciliare questi dati apparentemente discordanti e dare senso a questo tema dell'emergenza
00:24a casa, in realtà la popolazione italiana tende ormai a muoversi sempre verso le stesse
00:31località, sempre verso grandi sistemi metropolitani, in particolare nel centro nord, lasciando indietro
00:37tante altre anni. In questo modo teniamo insieme un quadro che ci spiega i valori esorbitanti
00:44di parte del mercato immobiliare, per esempio delle grandi città, di Milano ad esempio,
00:49e invece abitazioni abbandonate in tante regioni, in particolare dell'Appennino, delle isole,
00:55che non hanno praticamente più valore. Ora l'emergenza si spiega a partire da questi movimenti
01:02lenti che caratterizzano la demografia del nostro paese. Come intervenire? Ecco, da questo
01:09punto di vista noi dobbiamo pensare che le politiche per la casa richiedano un investimento
01:14di medio-lungo periodo, le case non si fanno in una mattina, hanno bisogno di tempo e da
01:20questo punto di vista dobbiamo essere in grado di coniugare diversi strumenti. Uno strumento,
01:27una famiglia di strumenti riguarda la finanza, dobbiamo essere in grado di reperire capitali
01:33che diano valore a questi nuovi interventi con rendimenti che devono essere commisurati
01:40al rischio. Basso il rischio, basso il rendimento, ancora capitali pazienti che non hanno bisogno
01:49di essere immediatamente remunerati. Da questo punto di vista il modello finanziario fa leva
01:56proprio su una vasta platea di investitori che accettano le regole del gioco che ho appena
02:03descritto. Il secondo elemento, il secondo pilastro del ragionamento riguarda gli strumenti
02:09di natura regolativa. I piani urbanistici per molti anni si sono occupati di casa, oggi
02:15devono occuparsi di nuovo di casa e devono concorrere sia alla organizzazione di quartieri
02:21desiderabili, abitabili, sostenibili per usare una parola ampiamente abusata. Tuttavia devono
02:28essere anche in grado di recuperare aree dal costo nullo o molto contenuto e questo è fondamentale
02:35per poter poi dopo alimentare una produzione che non faccia ricadere il valore dei suoli
02:43sulle spalle dei conduttori, degli affittuari oppure sugli acquirenti fidati. Questo è un
02:49gioco impegnativo, difficile che le amministrazioni devono tornare a saper giocare per dare concretezza
02:56ai propri piani. Il terzo aspetto è legato a costruzioni che devono essere, grazie alle
03:03nuove tecnologie, grazie all'uso del digitale, allo stesso tempo più efficienti e maggiormente
03:08capaci di generare valore. Devono essere, proprio perché i ibridano produzione manifatturiera
03:15e produzione in cantiere, più precise, più accurate, di maggiore qualità e devono costare
03:21di me. Anche in questo caso siamo di fronte a un risparmio che si riverbera in costi minori
03:29per le famiglie e per i cittadini che magari si vanno a insediare in questi interventi di
03:35affordable housing. Attenzione tuttavia, questi tre diversi pilastri non devono essere visti
03:42come luoghi di innovazione separati. In realtà noi dobbiamo immaginare che l'autentica innovazione
03:49sia sempre di natura sistemica, ovvero questi livelli di innovazione devono integrarsi, se
03:55non si integrano abbiamo innovazioni parziali su cui possiamo ragionare, magari è interessante
04:02ma non danno risposta a quelle aspettative che invece noi vediamo molto ben radicate
04:09nell'opinione. Quartieri di qualità, quartieri abbordabili, quartieri che hanno costi contenuti
04:15sono l'esito di una riflessione sistemica sul cambiamento e solo a queste condizioni
04:21noi potremo davvero incrociare una domanda che inizia a farsi urgente, in particolare in
04:27tutte le nostre grandi città.
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