هل الصكوك العقارية تفتح باب استثمار جديد أم تغلقه؟
#بيزنس
اشترك في القناة الرسمية #TeNTV ليصلك كل جديد http://bit.ly/TeNTV
تابعوا قناة Ten TV على مواقع التواصل الاجتماعي:
Twitter: https://goo.gl/w6aF3o
tik tok: https://shorturl.at/LH8Pc
Facebook : https://goo.gl/HwSu9L
Youtube: https://goo.gl/XCWepB
Instagram: https://goo.gl/hN7c7N
#بيزنس
اشترك في القناة الرسمية #TeNTV ليصلك كل جديد http://bit.ly/TeNTV
تابعوا قناة Ten TV على مواقع التواصل الاجتماعي:
Twitter: https://goo.gl/w6aF3o
tik tok: https://shorturl.at/LH8Pc
Facebook : https://goo.gl/HwSu9L
Youtube: https://goo.gl/XCWepB
Instagram: https://goo.gl/hN7c7N
Category
📺
TVTranscript
00:00اهلا وسهلا بحضراتكم مرة تانية
00:13السقوك العقارية
00:15مصطلح بحاضر بقوة في لقاشات السوق
00:20بس السؤال مش يعني ايه سقوك
00:23السؤال هنا
00:24هل دي اداة تمويل ذكية ممكن تعالج اختناقات السوق العقاري
00:30ولا مجرد تجربة ممكن تتحول لعب لو اتخدت في الاتجاه الغلاط
00:37احنا بنتكلم عن اداة بتوعد بتمويل طويل الاجل
00:42وادرة انها تجذب استثمارات جديدة
00:46بس في نفس الوقت
00:47ممكن تفتح باب لمداربات او تضغط على الاسعار
00:52مين المستفيد الحقيقي؟
00:53المطور
00:54ولا المستثمر
00:56ولا الاقتصاد ككل
00:58طيب المواطن العادي
01:00هل لي مكان في المعادلة دي
01:02ولا هو بعيد
01:03عشان نفهم السقوك العقارية من ارض الواقع
01:08مش من التنظير
01:10يسعدنا يكون معانا الاستاذ ايمن عبد الحميد
01:14نائب رئيس مجلس الادارة والعضوى المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري الاولى
01:21اهلا وسهلا بحضرتك استاذ ايمان
01:23اهلا بك
01:24حضرتك دايما ضيف عزيز على بزنس
01:27شكرك شكرك
01:28ودايما لما يكون في حاجة جديدة بنحتاج ان حضرتك يعني تقول لنا رأيك فيها
01:34لان احنا عارفين ان استاذ ايمان بيتميز بالصراحة
01:38فاستاذ ايمان السقوك العقارية
01:42طبعا المصطلح ده طلع في الفترة الاخيرة
01:45والهيئة وفقت بالفعل على اصدار السقوك العقارية لشركة
01:51لكن حضرتك شايفه ازاي
01:54هل هو فعلا يعني اداة تمويل ذكية
01:57ولا يعني نقدر نقول اللي هو لسه فكرة على الورق
02:02ولسه ما تنفذتش في ارض الواقعة
02:05بو سعادتك خلينا الاول نقسم التمويلات في التقطع العقاري المتقسمة الاثنين
02:10فيه تمويل اولي فيه تمويل سانوي
02:13الاولي ده اللي هو مباشر ما بين المطور والعميل او شركة تمويل العقاري والعميل
02:17السانوي ان انا بعد ما بنويل باتجه لسوق تاني
02:20مستثمينين كبار يشتروا منه ديون هؤلاء العمله ويدوني بدالها السيوله اشتغل انا بيه هما
02:27شراء المحافظ
02:28هي دي بقى النقطة
02:31انا ممكن ما بتبقاش محافظة ممكن تبقى كيس واحدة
02:33يعني ممكن حضرتك بتيجي تتمويلي مثلا من عني
02:36انا بدي حضرتك التمويل من السيوله المتاحة لديه في الشركة
02:39وبعد ما حضرتك اتخذ مني التمويل باخد العقد اللي بيني وبينك
02:42وبالادات السداد اللي حضرتك موقع علي عليها
02:46وباخد الكلام ده وروح بيه البنك او لجهة التمويل بيقولهم انا تمولت التمويل ده
02:51ادوني الفلوس دي عشان اشتغل حد تاني
02:53فاللي بيحصل ان ده اسمه السوق الثانوي
02:56السوق الثانوي ده حاجات كتير اوى ممكن يبقى بنك
02:58ممكن تبقى شركة اعاد التمويل
03:00ممكن تبقى مستثمرين ومتعددين
03:02وده في قطعين
03:04ياما التوريق ياما السقوق
03:06ايه الفرق بين التوريق والسقوق
03:08التوريق دايما بيبقى على عملة او كيسز
03:14انا طلعتها من عندي بالفعل
03:16وموجودة عندي على البوكس بتاعتي
03:18وعايزة ايه اباحها لمستثمرين
03:20انما التصديق انا باتفق
03:22مع حضرتك من النهاردة ان انا
03:24هطلع السقوق مثلا بمليار جنيه
03:26علشان جايلي شغل بمليار جنيه
03:28من جهة معانا او من عدة جهات
03:30فبيبدأ يدرسني
03:32ويدرس الجهات دي قبل ما يوافق
03:34على التمويل وقبل انا
03:36بطلع التمويل
03:38ويفتح لي زي
03:40كانو اقتماني يعني كانو بديني خط اقتمان
03:42امان اول ما باخد من حضرتك
03:44الشغل المليار جنيه بديهول
03:46في التسقيق ده
03:48هو نفس التوريق مع اختلاف بسيط
03:50بقى ان التسقيق بيبقى فيه مميزات اكتر
03:52انا بقى مش محتاجة طلع
03:54الفلوس من عندي الاول
03:56وبعدين اروح
03:58اورقها انا ممكن يبقى حجم
04:00المحفظة اللي انا بشتغل عليها دي
04:02اكبر من امكانياتي او السيولة المتاحة
04:04لديه فبعملها عن طريق السقوق
04:06فهي نفس الفكرة
04:08تقريبا بس طبعا السوق اكتر
04:10يعني
04:12مشهورة اكتر في القطاعات الاسلامية
04:14اكتر منها من التوريق
04:16ولكن هما الاثنين ادوات السوق ثانوي
04:18موجودة في السوق المصري
04:20نجحت شركة من شركات الشقيقة
04:22يعني او الزميلة يعني
04:24في ان هما
04:26ينفذوا اول عملية التسقيق
04:28وتامت بالفعل وان شاء الله فيه كتير
04:30لان احنا دايما
04:32مش لازم بالضرورة ان انا ندخل في عملية
04:34من السوق الثانوي
04:36وانا محتاجها دلوقتي
04:38هل شايفها حل لمشكلة المطورين فعلا؟
04:40طبعا
04:42طبعا حل كبير
04:44هقول لحضرتك ليه؟
04:46زي ما بقول لحضرتك التوريق فيه شروط معينة
04:48ان انا الواحدة تكون تتبنت
04:50وتسلمت وانا اخد العقود بتاعتها
04:52امولها من عندي الاول
04:54وعدين جمع مجموية عقود بقيمة كبيرة
04:56وطلعها في التوريق
04:58التسقيق مش كده انا في التسقيق
05:00باخد الموافقة الاول على مبلغ معين
05:02وبعدين اعمل كيس كيس
05:04او مجموعة كيس مع بعض واروح اوديها
05:06اللي بيدير التسقيق
05:08واقول له دول خلصوا
05:10يديني السيولة بتاعتهم
05:12هو اللي بيسدد على طول السيولة بتاعتهم
05:14فده احسن بكتير من التوريق او
05:16احسن للمطورين من
05:18التوريق المطور لازم
05:20يشتغل بفلوسه كتير
05:22وبعدين يطلع التوريق لكن بالنسبة
05:24للتسقيق لا هو بيشتغل
05:26بنائنا على الموافقة اللي جاتلهم التسقيق
05:28بس هنا التسقيق
05:30هل هنا بيخدم
05:32كبار المطورين
05:34يعني هنا بيخدم فئة معينة
05:36او ولا هو قادر
05:38ان هو يخدم كل المطورين
05:40اقول له حدريك حاجة هو زيه
05:42زي التوريق فيه ممكن اطلع
05:44تسقيقه بخمسمائة مليون جنيه بثلتمائة
05:46مليون جنيه وممكن
05:48اطلع بعشرة مليار جنيه
05:50هي حسب انا حجمي قد ايه
05:52برضه هنرجع نقول ايه
05:54هو المطور اللي هيطلع التسقيقه
05:56غالبا بيبقى عامل مشروع
05:58اوه
06:00هو لازم يبقى عامل المشروع
06:02اه يعني هيعمل مشروع او بيشتغل في مشروع
06:04مئة واحدة
06:06النهاردة على اقل لو احنا بنتكلم على شروع متوسطة
06:08المئة واحدة دول احنا بنتكلم
06:10خمسمائة مليون جنيه
06:12فيبقى فيه
06:14هي برضه كبيرة مش صغيرة يعني اقصد
06:16ممكن نبتدي بخمسمائة مليون في التسقيق
06:18ممكن يبقى ثلاثة اربعة مليار
06:20حسب حجم الشغل اللي هو عايز
06:22يطلعه في التسقيق
06:24فهي احنا دايما
06:26ما بنحسبش انا مطلع عد ايه
06:28انا باحسب انا طلع من الموضوع
06:30ده كسبان ولا لا
06:32يعني فيه مطور ممكن استغنى عن جزء من ارباحه
06:34مقابل ان يبقى معاه سيولاد بقتي
06:36عشان عنده شغل عايز يعمله
06:38فبتنازل عن جزء من ارباحه عشان كده ببيع المحفظة
06:40بيعمل توريق بيعمل تسقيق
06:42لكن فيه مطور تاني هو بيشتغل
06:44بفلوسه وهو شايف انه اللي بيكسبه
06:46من التقسيط للعملة
06:48ده عائد اكبر من الشغل
06:50حيبطل بستمر بفلوسه
06:52فهو حسب احتياج العميل يعني
06:54بس المطيقل اللي بيشتغل بفلوسه
06:56ده برضو بيواجه تحديات كبيرة
06:58وفي نفس الوقت يعني
07:00فكرة برضو ده انا عايزة نصيحة
07:02من حضرتك للمطورين يعني
07:04ذي كيس كات قدامي وفكرة
07:06ان هو بيشتغل بفلوسه ومعندوش
07:08مع البنوك
07:10مع شركات التمويل
07:12فده لما ييجي يحتاج
07:14ان هو يدخل
07:16يعمل سواء تسقيق او يشيرى محافظ
07:18او يحتاج لأي نوع من
07:20انواع الدعم ما بيليش
07:22هي دي حقيقة
07:24لان دايما المطورين او الشركات
07:26يعمل مع البنوك
07:28اول حاجة بيبص عليها تاريخه
07:30الاقتماني مع البنوك الاخرى
07:32منتظم مش منتظم
07:34دايما احنا بنقول رجل اعمال
07:36اللي بيشتغل بفلوسه فقط
07:38مش هو ناجح جدا
07:40بس مش
07:42مش الامج اللي بيخلي البنوك
07:44عندها القدر على تمويله
07:46دايما يبقى
07:48لما يعني المستثمر الشاطر
07:50من وجهة نظرة بسيطة جدا
07:52مستثمر الشاطر احط فلوس من عندي
07:54واخد على قدها من البنك او اكتر منه
07:56طالما انا ناجح
07:58وبنفذ المشاريع بتاعتي
08:00وبشتغل اشتغل دايما بفلوس البنوك
08:02لان انا لو اشتغلت بس بفلوسي
08:04حفضا صغير
08:06بالزبط كده في حدود فلوسي مهما كانت فلوسي كبير
08:08يعني لو ده يبقى انطبق على الشركة عندي
08:10يعني انا كنت بشتغل بالرأس المال بتاع الشركة
08:12اللي هو كان السنة فاتت
08:14700 مليون والسنة دي مليار ونص
08:16لو اشتغلت بيوم طب انا محفظتي
08:1813 مليار
08:20يبقى انا كده هقف على المليار ونص
08:22فمهما كان مش هحقق الارباح
08:24اللي هيحقق لي الـ 14 مليار
08:26انا مش في الـ 13 مليار او الـ 13 مليار او الـ 14 مليار
08:28او الـ 14 مليار
08:30مش هيحقق قولي كامل الارباح دي
08:32ولكن الهمش بتاعي دي فلوس
08:34مش بتاعتي انا بكسبه وغيري بكسبه
08:36فهو مفيش استثمار بدون
08:39زي ما اقوله او تمويلات وتلسلات اقتمالية
08:42لازم انا شايف ان ده السيناريو السليم يعني
08:46استاذ ايمان يعني خلينا كمان برضو هنتكلم في حتة السكوك
08:53هل شايف ان السوق المصري جاهز للموضوع ده فعلا
09:00ولا احنا لسه محتاجين شوية
09:02واحسن وقت
09:04ده احسن وقت للسكوك
09:05احسن وقت للسكوك والملكات التشاركية
09:08هو الوقت اللي احنا فيه
09:10ليه ارتفاع اصحار العقارات بشكل كبير فترة اللي فاتت
09:14ادى لان في بعض المستثمرين كانوا يحبوا يستثمروا في عقار
09:17ما بقاش عندهم القدرة على الشارع العقار اللي هم ممكن يستثمروا فيه
09:21فبقت المشكلة انهم مع الفلوس مش هارف يستثمرها في ايه
09:24فاحنا الوقت يبقى عندنا حاجتين بتساهم او يساعد العميل في انه يستثمر فلوسه في عقار
09:32عندنا الملكات التشاركية ان مجموعة يشتروا وحدة
09:35وتتأجر تتباع تكسب اي ان كان دي الملكات التشاركية او السكوك انا بشتري سك بملكية
09:44يعني على سبيل المثال لو عملنا تسكيك مثلا لمول تجاري انا ما عنديش ان انا اشتري محل في مول بمئة مليون جنيه
09:52لكن معايا مليون جنيه عايز اعطون في سكوك فبراح اشتريك السكوك دي سك بمليون جنيه او مجموعة سكوك بمليون جنيه انا لايه حسة في هذا المول
10:00ملكية واضحة في هذا المول اه هي على المشاعة مش متحددة بمساحة لكن انا ليه ملكية في هذا المول
10:07والتسكيك في ميزة عن العقار تسكيك انا ممكن ابيع السك ده لايه حد في البورسة في ساعة
10:16انا بالعقار ممكن ياخد وقت كبير عبال مع رحبية عبال مقدر اسيله بالظبط كده
10:20طيب اه هنا واحنا بنتكلم يعني ايه لما كانت فيه مشكلة اه عند المطورين ارتفعت
10:28الاسعار وكله كان بيقيم الدولار اه على مزاجه صراحة بالظبط كده فارتفعت اسعار السرق جاملت
10:37طبعا والناس بقت مش عارفة هم احنا فين يعني يمكن كل حدثنا قبل كده دايما لازم اسأل حضرتك يا الناس
10:45تريد دلوقتي ولا تستنى شوية فدي الناس بقت متلغبطة هنا السكوك تواجدها وحل مشكلة ازمة المطورين في التمويل
10:56هتعود على المواطن بايه؟ اولا هي هتقلل تكلفها على المطور ليه؟ لان هو مجرد ما طلع السكوك خلاص الموضوع ما بقاش بتاعها
11:06هو مجرد ما بقاش بتاعها هو خزي السيولة بتاعته يشتغل في حدة ثانية فمش محتاج انه هو يحمل العميل بعبء كبير عليه علشان يبقى يأمن احتمالات تغيره الاسعار الفايدة في الفترة اللي جاية
11:18مجرد في نوع من الواعي الناس مش عارفة انا بقول دايما ايه العقار اللي سعره يثبت لمدة سنة هو العقار دا سعره رخصة
11:26ليه؟ لان احنا دايما بنقول العقار دايما بيزيد يأدى يأكتر من التضخم فلو السعر سبت لمدة سنة واحدة معناها انه خسر قمت التضخم
11:36فلو انا النهارة بنتكلم في تضخم 10% والعقار سعره السنة دي زي السنة الفاتت يبقى العقار دا قمت رخصة 10%
11:43فالناس بدأت تفهم عشان كده بقول لحضرك السنة اللي فاتت حصل تباطق بشكل ملحوظ واعتقد ان دا هستمر كمان ست شهور الاولى السنة ستة عشرين بس انا متوقع ان على اخر ستة عشرين هتبدأ الامور ترجع للمعدلات الطبيعية لان هيكون اغلب المطورين اللي كان قيم العقار بسعر مرتفع
12:01نتيجة تحوطه ضد الارتفاع الاسعار اللي انا قلت لحضرتك عليه دا هيبدأ يعمل منتج جديد بشكل جديد بطريق السداد مختلفة علشان يقدر يبيع الاعقار بسعر مخفض عن اللي كان حطته قبل كده
12:17لكن اللي هو النهاردة خفض السعر في مشروع بايع قبل كده الواحدة دي بمليون وجه النهاردة خفض اللي زيها بيبيع حد 800 هتقوم عليه صورة انه هو كده خسر الاشتراع قبل كده
12:27فلازم يعمل نوع من انواع مش التحيل التعديل نظام السداد علشان يقدر يخفض السعر من غير ما اللي اشترى قبل كده يخسر
12:39طيب خلينا نيجي لدور شركات التمويل يعني شركة زي شركة التعمير اللي حضرتها طبعا مترقص يعني مجلس ادارتها والعضل المنتدى بيها
12:51دور الشركة هنا ايه في انجاح يعني هذه التجربة للسقوق العقارية
12:59هو احنا عادة شركة التمويل العقاري هي اللي بتنفذ موضوع التسقيق
13:05ليه؟ لان هو بيبقى محتاج عشان يصدر سق يبقى مطمئن ان حصل دراسة اقتمانية للعملة
13:13دراسة اقتمانية للمطور فيه ضمانات كتير الشركة التمويل العقاري بتاخدها في الحسبان عند منحة التمويل
13:22فبيبقى اللي بيصدر السقوق محتاج ان فيه شركة تبقى وسيتها اللي خدت الحاجات دي ودرستها
13:29وطلعت نسميها مذكرات الاقتمان اللي بتقول ان انا هقدر اشتغل على الوحدات دي
13:36وفي نفس الوقت الشركة نفسها كسمعة بتدخل في التقييم اللي بتضمن السق نفسه
13:43يعني السق انا مسؤول عنه لغاية ما يخلص زي التوريق
13:46فبيحصل تقييم للمحفظة نفسها وتقييم للشركة واداءها
13:52دول بيأثروا على سعر التسقيق
13:55يعني لو انا شركة ادائي مش مظبوط تسقيق هيبقى سعرها او النسبة بتاعتها تبقى عالية
14:00لو انا التسقيق بتاع لو انا الاقتماني وشغل بتاعي مظبوط حيبقى تسقيق بسعر مخفض
14:06فدا بيأثر على سعر المحفظة وبيأثر على العائد اللي رايح المطور كمان من خلالي
14:12فبقى دايما شركة التمويل العقاري هي الوسيط اللي بيدرس ويزبط المحفظة
14:18ويعملها بشكل مناسب ينفع تتورق لان اللي بيشتري المحفظة دي غالبا اغلب المستثمين بيشتريه المحافظة دي بيبقى بنوك
14:26فالبنوك بيعتمد على انه هو باي تمويل وده بنسبه له تمويل ان يكون مدرس اقتمانيا بشكل كافي
14:32واللي درس اقتمانيا شاطر اقتمانيا تمانا عشان كده في التسقيق بيتتم تقييم الشركة وتقييم المحفظة
14:40الاتنين
14:41الاتنين
14:42طيب حضرتك شايف ان هذه التجربة هي بتاخد يعني الاقتصاد ولا هنا بتخدم المستثمر
14:50الاتنين
14:51اه
14:52وانا بتخدم الاقتصاد ليه لان انا النهاردة قتحت فرصة للمستثمر عايز استثمر فلوسه ان يجيله عائد كويس
14:58ويقدر يسيل العائد ده في الوقت اللي هو محتاجه ما يأصرش على مقدرته ان امرت واحد نمر اتنين انا وفرت السيولة للمطور اللي هياخد السيولة دي واشتغل بها في مشروع تاني
15:08نمر التلاتة ده حركة في السوق الكامل ما هو المطور اللي كان بيبيع مشروع على عشر سنين
15:13حنقول انه بيقدر يسيرفايف بعد خمس سنين ويدخلو في مشروع تاني انما النهاردة لو ديته فلوس وهو بيشطب وهو في ثلاث سنين
15:22حيبقى عنده سنتين يعمل مشروع تاني يبقى احنا جرينا العاجل اكتر ويفيد كمان في سد الفجوة اللي موجودة في حجم الطلب على العقار
15:33واحنا دايما عندنا العقار المعروض اقل من المطلوب فانو هو اشتغل بشكل اسرع حيوفر عقار اكتر فهقل للفجوة اللي موجودة في عقار
15:42كل واحد بيبقى اخذ دوره يعني في دايما المطور بيبني والتموير بيبني بالضبط اه
15:48هقول لحضريك حاجة ودايما انا بقول ايه الادوات المالية هي وسيلة لنجاح لكل الاطراف
15:54يعني المطور هيبقى مستفيد انه هيحاق السولة بتاعته فوقت اللي هو عايزه
15:58العميل هيبقى مستفيد انه هو خد الواحدة بتاعته باقل تكلفة لانه هو هيبقى التكلفة بتاعته يا دوبك يا تكلفة تسكي
16:06بالضبط المستثمر اللي عايز يستثمر فلوسه لا يهي يستثمر فيها فلوسه في عقار اللي هو حاسس انه ده مخزن القيمة
16:17وهو عارف انه هو مشتري قطعة في هذا العقار تحديدا كل الاطراف مستفيدة انا شايف انه هو من الادوات النجاحة جدا ان شاء الله تنجح في الفترة الجاية بشكل اطبع
16:28استاذ ايمان هل تشايف ان السكوك العقارية ممكن يعني تفتح باب استثماري للعميل او للمواطن من غير ما يشتري الشقة
16:40طبعا
16:41يقدر يشتري حسة في سك
16:43يعني المواطن العادي يقدر يشتري حسة في سك عادي
16:47طبعا طبعا يقدر يشتري سك والسك ده يقدر يبيعه في البورصة ممكن يبيعه لزا القريب لوحد مستثمر اخر
16:55في وقت ان هو محتاج سيول انا ليه دايما بنقول المستثمر اللي عايز يستثمر فلوسه في سلعة سريعة الدوران
17:02نقوله روح للدهب ما ترحش العقار
17:04لأ دلوقتي ممكن نقوله روح للعقار لانك هتقدر تسهيل فلوسك بشكل سريع عندنا
17:09تتفكيلة العقار التسييل
17:10بالزبط انت في السكوك لا هتسهيلها بكرة ما فيش مشكلة خاصة
17:14وده متخالي بقي ننزل سعر الدهب شوية اصي زالي
17:17لا هو سعر الدهب عالي عالميا مش بسط مصر
17:20هو ده اتجاه دول بتشتري كميات كبيرة من الدهب للتخزين
17:25اللي هتماد عليها في الاحتياطيات بتاعتها
17:28فهو ده اللي رافع سعر الدهب
17:30يعني الطلب اكبر من العامل عشان
17:32نحاولي بقي عندنا شوية امل
17:33ان شاء الله
17:34استاذ ايمن خلينا نكمل حدثنا
17:37يعني عن السكوك العقارية
17:40وطبعا يعني هنرجع عشان نتكلم من زاوية السوق
17:45لان حضرتك
17:46الاضافة لانك العضو المنتدى بشركة التعمير
17:49الا ان حضرتك خبير عقاري ممتياز
17:53وانا من الناس اللي محب وراء حضرتك جدا
17:56شكرا
17:57خلينا نطلع لفاصل
17:58ونرجع لمشاهدينا والحضرتك مرة تانية
18:02شكرا
18:24اهلا وسهلا بحضرتك مرة تانية
18:26رجعنا من الفاصل عشان نستكمل دقائنا مع استاذ
18:30ايمن عبد الحميد
18:32العضو المنتدى لشركة التعمير للتبويل العقاري
18:35ونتكلم سكوك العقارية من زاوية السوق
18:39استاذ ايمن اهلا وسهلا من مرة تانية
18:42اهلا بحضرتك
18:43ومن زاوية السوق
18:45هل السكوك العقارية ممكن فعلا تخدم
18:48ويعني ولا ممكن تزود المعروض
18:51ولا ممكن تزود الطلب
18:53ولا ممكن تعمل يعني عدم توازد
18:56يعني عايزين بقى نعرف من الرؤية بتاعة حضرتك
18:59طيب اهو بالتأكيد السكوك والتوريق الاثنين
19:03هيساعدوا في دوران العجلة بتاعة التطوير العقاري بشكل عصري
19:08ليه؟ لانهو المطور كان بيبيع العقاري على عشر سنين
19:12وهو بيبيعه على عشر سنين
19:14لان سعر غالي لو باعوا كاش مش يعرف ايه
19:16يلاقي حد يشتريه
19:18فبيضطر يبيعه بالتقصيد
19:20وهو معطل فلوس من فلوسه
19:23علشان يقدر يبيعه بفترة زمنية طويل
19:26فبيضطر يعمل حاجة من ثلاثة
19:28اما بيجي لشركة التمويل العقاري
19:30يقول لهو مشتروا من المحفظة
19:32فياخد بيها خصم وياخد بيها
19:34سيولان قد يقدر يشتغل بيها تاني
19:36او بيحتفظ بيها لغاية ما تخلص عنده هو
19:39فكده معناه هنوقف ليه فلوس هو
19:42يعني بمعنى اضاق المطور اضطر يشتغل مطور وممول ومحصل
19:48بسبب ارتفاع اسعار العقارات وانقفاض القدر الشرغية
19:53طيب المشاهد اللي بيشوفنا دلوقتي
19:56هيقولك انا يا جماعة الاهم عندي دلوقتي
19:58السكوك دي هترفع الاسعار
20:01ولا هتنزل الاسعار
20:02بالعكس هتنزل الاسعار
20:03هتنزل الاسعار
20:04طبعا
20:05لان بالتأكيد تكلفة السكة هتبقى اقل من التكلفة
20:08اللي كان بيتحملها المطور
20:10وبيحملها العميل
20:11تحوطا على ضد ارتفاع اسعار العقل
20:15فانا اعتقد طبعا
20:17ولما المطور كان بيشتغل مشروع في خمسات سنين
20:19والنهاردة هيشتغل مشروعين
20:21فممكن يتنزل عن جزء من هامش ربعه
20:23مقابل ان هو يشتغل اكتر
20:26فحيشتغل بشكل اسرع هيكسب اكتر
20:28شايفها حل الموضوع الفقاعة العقارية اللي تلعب فجأة كده
20:32وبقى مصطلح الفقاعة العقارية دي الناس بتسمعوا
20:35وللأمانة ان كان فيه يعني بعض اسعار الشقة اللي هي بتتقال بشكل
20:41ولما تيجي تبيع الشقة يقولك لا ده بربع تمنها
20:44ده انت بتسمع اسعار هما اللي بيقولوها
20:47انا ما نجدها مش مش عبيع مش هشترب الكلام ده
20:50فهل يعني ممكن تبقى حال؟
20:52انا فكرة الفقاعة العقارية هي مشواردة في مصر
20:55ليه؟
20:56الفقاعة العقارية بتبقى امتى؟
20:57لما يكون 90% من العقارات بتاعتنا بتتباع بديون
21:01ويبدأ تقييم الديون ده يبقى غلط
21:03والكلام ده ما بيحصلش في مصر
21:06احنا لسه بنتكلم في ان احنا ما كملناش
21:09واحد في المية من المبيعات السنوية بتدخل
21:11التمويل العقاري مثلا
21:12فلسه احنا بيدي قوي
21:14لكن احنا بنتكلم دلوقتي في ايه؟
21:16الفكرة ان العقار معروض بسعر اعلى
21:19طبعا كل مطور بيبيع اسمه مع العقار اللي بيبيعه
21:24يعني هقول لحضرتك فيه واحد مطور عنده كميونيتي معينة
21:28وبيعمل ما خارج العقار شكله حلو بخدمات معينة
21:33فده سعره مختلف عن واحد بيبني او يقولك خديها سكنيها
21:38كل عقار انت ما بتشتيش العقار زي بالزبط اشتراكات النوادي
21:42انت حضرتك بتشترك في نادي ممكن واحد يروح اشترك في مركز شباب
21:46غير لما اشترك في نادي من النوادي الكبير
21:48ده بيقدم خدمات مختلفة عندها
21:50هو نفس الفكرة المطور العقاري بيقدم لك عقار وخدمات حوالي العقار
21:55فده لي تمن مختلف عن لو اشتريت العقار بس من الهال الموجودة العمرات الموجودة في الشارع
22:01فسعر العقار هو عرضه طلب وكل واحد بيبيع سلعته بالقيمة اللي هو شايف انها تتناسب مع سمعته وتاريخه
22:13والخدمات اللي بيقدمها هو ما شابه ففكرة ان العقار اعلى من سعره الحقيقي دي ممكن تبقى بقى معروضة من يمكن شركات السمسرة اللي بيبيعوا العقارات
22:24بيعرض العقار بسعره اكبر لانه لو جاب سعره اعلى هياخد عموله اكبر ايا كان بس هو انا ما بشوفش دي من المطورين خالص
22:32هو المطور من اول ما بيفتح المرحلة لغاية ما بينهيها بيقول والله سعره في المتر كسابه خلاص هو مستمرة على السعر ده
22:38وطبعا فيه تفاوت كبير في سعر المتر من مطور لمطور اخر مقترع بكده دي ليه علاقة بالموقع ليه علاقة بالخدمات اللي بقدمها ليه علاقة
22:47واسم المطور بالزبط كبه لان ده كله بيبقى صرف عليه قريدي فده جزء من التكلفة اللي بيحملها العمل
22:52في انا فترة جزيرة هبتك بتتكلم على مشكلة ازمة المطورين سات النائب هشام تتكلم معانا سات النائب تروي شكر برضو كلكوا اجماعتو ان فيه ازمة
23:06في المطورين في مصر وهي ازمة التمويل تحت الانشاء طيب دي تعتبر فرصة هل هنا في رأيك ايه الخطأ الاكبر اللي ممكن يعني يقعوا فيه
23:19يقعوا فيه علشان ويضيع هذه الفرصة مننا. ولو يعني حضرتك صامع القرار هتقول ايه؟
23:29انا لازم استغل فرصة وجود السكوك واللي بتسمح بتمويل بعض الوحدات تحت الانشاء خلال السك نفس او مجموعة السكوك نفسها او الطرح نفسه
23:39لازم انظم ازاي يتمول من غير ما تحصل منه مشاكل يعني ابقى مشترط تقييم للمطور واداءه وتاريخه ابقى مشترط تقييم العميل بشكل اتماني معين
23:54علشان لما دخل الموضوع ده في السكوك ما تفشلش في نفس الوقت طبعا لازم البنك المركزي يحط شروط وقيود ميسرة
24:04مش المنع المنع ما بيحلش مشكلة احنا بنقول ايه احنا كان عندنا مشكلة معينة عدم الاطمئنان بشكل كافي للمطور
24:12دي نمر واحد امرت اتنين انه ممكن يحصل تامويل مزدوج احنا في حلول دي وفي الحلول دي ما تقيم المطورين
24:20النهاردة عندنا شركات تقييم اتماني ما تقيم المطور تقيم تاريخه بشكل تاريخي حتى
24:26وممكن نستعين بجهة من الدولة تقدر تساعدنا في حاجة زي كده سواء مثلا حقيقة مجتمعات المرانية هي العلاقة دائمة مع المطورين
24:33نقدر نقيم المطورين ونحطوهم في كاتجرز بنقول ده ينفع يدخل في السكوك ده لأ دي واحدة اتنين
24:40النهاردة انتي حضرتك بتقولي انه السكوك هتنجح ازاي هتنجح بالعميل المنتظم وبالمطور الملتزم اللي بيسلم في المعاد يبقى بداية
24:55لازم افرض على المطور شروط وقيود بان هو لازم يلتزم بالموعيد اللي حطيتها في العقود بتاعته حتى لو سيب فترة سماحة
25:04يعني اغلب المطورين يقولك ايه انا هسلمك بعد ثلاث سنين وممكن اتأخر ست شهور
25:09تقدر تلتزم انت كمان المطور يلتزم بالموعيد تسليم يلتزم بانه لو منفسش في الموعيد دي يتحمل غرامات
25:18تساوي تكلفة الاموال اللي خدها مش هنقول له غرامة بزيادة حضرتك حصلت مني على مليون جنيه خلال فترة الانشاء كان مفروض تسلمني النهاردة
25:26لك ما سلمتنيش هنحسب على المليون جنيه تكلفة تساوي تكلفة البنك النهاردة لان حضرتك اخدته بالفعل وما سلمتنيش فانت عطلتلي فلوس اكتر من المعاد اللي حضرك حددته
25:36استاذ ايمان خليني اروح لجزئية السقوك العقرية هي مش جديدة في يعني الوطن يعني هي ما كانت موجودة قريدي في بعض البلدان ازاي طبعا الامارات وماليزيا واكتر من البلد نجحت فيها السقوك العقرية
25:55شايف ايه النموذج الاقرب لمصر
25:58الامارات تأكيد تأكيد لان هو الامارات بيعتمد على فكرة ايه
26:04هو بيعمل السقوك لتمويل وحدات تحت الانشاء وبيعين استشاري يحط الفلوس اللي جاية من العمل كلها في حساب مغلق نوال بنك لا يمكن لاي حد التعامل عليه غير هذا الاستشاري
26:18استشاري بينزل يقيم ما تم من انشاءات يقوله او الله انت انشأت 20% يصرح لك انك تصرف من قيمة العقارة 20%
26:26فيروح يصرف من الحساب المجمد ده 20% يشتغل بيهم تاني يقوله او الله انت وصلت المرحلة الاربعين روح اخد كمان 20% وهكذا
26:35شايف ده النموذج الاقرب
26:37ده الاقرب هو فيه نموذجين في العالم كله اما نموذج الاسكو اكاونت مع الاستشاري الهندسي اللي بيقيم التنفيذ
26:45او في بعض الدول الاوروبا في جهة وسيطة شركة او جهة وسيطة هي اللي لها علاقة بالثلاث اطراف العميل والمطور والممول
26:54هو اللي بينظم العلاقة بيشوف المطور وهو بيبني يديله جدول زمني هينفذ عشر حاجات في التوقيتات المعينة
27:02هو بيرقبه انت نفست واحد واثنين بس ثلاثة اتأخرت فيه مش هتصرف لك دي طريقة والاستشاري طريقة تانية
27:10يعني هو احنا كنا بنشتغل تمول تعطي الانشاة كانش فيه مشكلة مع المطورين الكويسين اه فيه مطورين بتأخروا ده طبيعي بس حمله
27:18ما نقدر اعمل قيود على المطور لو اتأخرت ستتحمل تكلفة الاموال اللي عندها فهيضطر يخلص بدري ولو انا وجدت فكرة زي السكوك وحديته فلوسه بسرعة
27:30هو مش مضطر يستنى لما يبقى عنده فلوس عشان يكملت مباني هو عنده الفلوس اول باول يقدر يكمل على طول فهي هي نوع من التنظيم
27:39لكن هي السوق
27:40نحتاجين بس الليه تنظيم
27:42بالزبط وبعض القيود بعض المطورين انا اعتقد ان الحال الوحيد هو عقود ملزمة للمطورين يستعاملوا بيها احنا عندنا نمازج عقود في التمويل العقاري
27:53ما بعتلنا من هيئة الرقابة المالية معتمدة من مجلس النواب ما نقدرش مغير فيها حر ملتزمين كل شركات تمويل عقاري بيها
28:02يا ريتي هتعمل حاجة زي كده المطورين انت عايز تبيع كاش هتعمل عقد للكاش عايز تبيع بالتقصيد يبقى فيها عقد بالتقصيد
28:09فيه الزام عليك وفيه الزام على العميد والاطراف كلها تستفيد
28:13استاذ ايمان في الاخر كده عايزة من حضرتك امتى نقدر نقول ان التجربة نجحت في مصر بالفعل
28:22لما يكون مؤسندات التوريق والتسقيق وصلت لخمسين في المئة من حجم سوء التمويل العقاري
28:29ابدأ اقول اني فعلا نجحت لان هو دا سكندر بولك اتتوقع في كام سنة ممكن نوصل لخمسين في المئة مع الظروف الرهنة
28:39لا انا اعتقد ان احنا ممكن نوصل لده بسرعة لسبب ان التوريق قريدي عملنا شركات التمويل العقاري عملت كمية حافظ توريق كبيرة جدا خلال التلس سنين اللي فاتوا
28:49ودي بتمثل اعتقد اللي تم توريقه يمثل ممكن من خمستاشر عشرين في المئة من حجم التنويلات اللي حصلت في السنين دي
28:56اتمنى انها تستمر ومع التسقيق يبع عندي فرصة كمان امول حاجات مش قادرة امولها اللي هي تحت الانشاء
29:02ممكن نوصل لخمسين في المئة دي في خلال خمس سنوات مثلا
29:06سوز ايمان كالعادة حضرتك اضافت لنا بمعلوماتك
29:11وكالعادة احنا ممتنين جدا لتواجهة حضرتك معانا في بزنس
29:17شكرا لك انشرفت بحضرتك
29:19شكرا لك انشرفت بحضرتك
29:21شكرا لك انشرفت بحضرتك
29:23وكمان بنشكر حضرتكم على متابعتكم للحلقة
29:27وفي الاخر كده عايز اقول لحضرتكم ان السقوك العقرية مش حل سحري
29:33لكنها ممكن تبقى فرصة حقيقية لو طبقت برؤية واضحة وضوابط قوية
29:39وطبعا تنظيم زي ما قال دي فيه الكريم
29:43لكن هيبقى السؤال هنا مفتوح
29:47هل هنستخدمها لاصلاح ودعم السوق فعلا
29:51هنكرر بها اخطاء قديمة بشكل جديد
29:55شكرا جزيلا لحضرتكم
29:57كنت معكم شايمة موسى
29:59موسيقى
Comments