00:00이재명 대통령이 어제 하루에만 3차례 부동산 관련 메시지를 내놓으며
00:04다죽태자에 대한 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 뜻을 밝혔습니다.
00:10일부 지역에선 가격을 내린 금매물들이 나오고 있지만
00:13전문가들은 매물 잠김 현상을 우려하기도 하는데요.
00:17부동산 정책 시장과 시장 전망, 김준환, 서울 디지털대 부동산학과 교수와 함께 자세한 이야기 나눠봅니다.
00:25안녕하십니까?
00:25안녕하십니까?
00:26이 대통령이 어제 하루 3차례에 걸쳐 부동산 관련 메시지를 내놨습니다.
00:31그러면서 이제 양도세 중과 유예 종료도 재강조를 했는데
00:35이렇게 되면 다죽태자들의 세금 부담이 얼마나 늘어나게 되는 겁니까?
00:41기본적으로 통산의 1주택자인 경우에는 양도속세가 6%에서 45% 수준 구간이고요.
00:482주택자의 경우에는 여기 플러스 20%가 가산이 되고 3주택자인 경우에는 30%가 가산이 됩니다.
00:55그런데 여기에 지방세까지 포함을 하면 최대 82.5%까지 양도세 중과가 된다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
01:05굉장히 부담이 크게 늘어나는데 이미 유예하기 이전에 아마 경험들 하셨기 때문에
01:12제가 보기에는 그 전보다는 그렇게 그다지 충격이 그만큼은 크지 않을 것 같습니다.
01:19이미 경험을 해봤기 때문에.
01:21그러면 지금 시장 반응도 그렇게 요동치고 있지는 않은가 봅니다.
01:26그런데 지금 이재명 정부에서 보면 이렇게 문재인 정부 때와 다르게 좀 어떻게 세제라든가 이런 규제 정책을
01:36임기 초기부터 강력하게 이렇게 하지 않고 시장 상황을 봐가면서
01:41제일 먼저는 대출 규제라든가 토지 허가 거래 구역 지정이라든가 이런 강력하게 나가지 않는 상황인데
01:54이제 지금 가장 기점이 되는 게 2월의 선거 아니겠습니까?
02:00선거 이전에는 아마 어떤 부동산 관련 규제 정책을 크게 건드릴 것 같지는 않고요.
02:05이게 이제 5월 9일이면 이제 선거 바로 한 달 전쯤 되는데 이 이후로 해서 이제
02:12이재명 정부에서도 이제 뭔가 강력한 규제 정책이 나오지 않을까 좀 걱정하는 바들이 시장에 있는데
02:20지난주 말에 보면은 이제 양도세 중과 유예가 이제 종료되는 시점에서 다시 이제 회복을 한다라고 얘기가 나오면서
02:32이 다주택자의 매물이 좀 시장이 좀 나오기 시작해서
02:36뭐 적게는 한 5천만 원부터 뭐 1억 이상 이렇게 가격을 낮춘
02:41이런 금매물들이 좀 간혹 보이는 이런 현상은 나타나고 있습니다.
02:46그런 그 가격을 내린 금매가 좀 많은 상황입니까?
02:51지금 이제 좀 나오고 있는데 그렇게 많이 나온 상황은 아닌 것 같아요.
02:55지금 기사들을 보면 지역별로 조금 조금씩 이런 급하신 분들이 이제 물량이 나오고 있는데
03:01아직 시장이 크게 요동치거나 흔들리는 상황은 아니다.
03:05이렇게 좀 볼 수 있겠습니다.
03:06자 그런데 이제 뭐 당국의 계획과는 다르게 이렇게 되면 전문가들은 매물이 잠길 수도 있다.
03:12이런 우려도 나오던데 교수님은 어떻게 전망하세요?
03:14뭐 매물 잠긴다는 얘기는 항상 정부가 규제 정책이 나오면 항상 나오는 얘기인데
03:19물론 이제 일단은 종료 이전인 5월 9일까지는 아마 매물 자체가 계속 늘어날 것 같고요.
03:30문제는 이제 그 이후에가 문제인데 매물이 이제 줄어들 수 있고 늘어날 수도 있는데
03:37추가적으로 정부가 어떤 정책을 내놓으냐에 따라 좀 달라질 수 있겠는데
03:41지금 현재 상황을 봐서는 매물이 다소 감소할 가능성이 조금 높다.
03:46이렇게 볼 수 있겠습니다.
03:48지역별로 매물 성격이 좀 나뉘게 될 거다.
03:50이런 전망도 나오더라고요.
03:53이게 이제 우리가 이제 다주택자에 대한 이런 여러 가지 규제 정책이 나올 때
04:00물론 다주택자를 계속 보유하고 여유가 계신 분들도 있지만
04:05좀 여유가 없는 분들이 있습니다.
04:07그러면 이제 내가 다주택자에서 빨리 벗어나야 되는데
04:10그런 방법은 이제 다주택 주택을 처분하고 내가 1주택자가 되는 방법밖에 없지 않습니까?
04:16이런 경우 그럼 어떠한 주택을 내가 1주택으로 남겨서 소유하겠느냐라고 생각을 할 때 보면
04:21여기서 선택 기준이 되는 것은 역시 앞으로 가격의 상승 여지가 얼마나 있느냐가
04:27가장 중요한 판단 기준이 되지 않겠습니까?
04:30그렇게 봤을 때는 지금 과거부터 지금 현재까지 여러 가지 추세로 봤을 때는
04:35결국 이제 서울에서도 특급지 강남 상구를 포함하면 용산구
04:40그리고 이제 그런 가격이 비싸고 또 여러 가지 주거 환경이 좋은 지역들이
04:46일단은 가격 상승 여력이 높다고 보기 때문에 그런 지역을 가지고 있고
04:50그 외 지역을 이제 매각하는 이런 현상이 나타나게 됩니다.
04:54특히 이제 최근에는 이제 서울 수도권에 이제 어떤 1급 집중이라는 이런 현상이 되게 심화되고 있는 상황이고요.
05:04일본은 이제 뭐 도쿄 1급 집중이라는 문제가 굉장히 큰 사회 문제로 대두되고 있는데
05:08우리도 그에 못지않게 지금 그렇게 집중을 하고 있습니다.
05:11그리고 또 하나의 최근의 현상은 뭐냐면 서울 중에서도 다 서울이 아니다.
05:17여기서도 특정 지역의 어떤 쏠림 현상이 점점 커지고
05:20서울 지역 내에서도 양분화가 되는 이런 현상이 나타나고 있는 걸 봤을 때
05:26결국은 지역별로는 서울 수도권과 기타 지방
05:29그리고 서울에서도 어떤 특급지 지역과 그렇지 않은 지역의 어떤 차별이
05:35좀 점점 심화될 가능성이 상당히 있다 이렇게 볼 수 있겠습니다.
05:39네 정부에서는 이렇게 계속해서 부동산을 잡기 위해서 정책을 내놓고 있는데
05:43일각에서는 이런 부분들이 문재인 정부 초기 부동산 대책과 닮아 있다 이런 지적도 하더라고요.
05:50비슷한 점도 있는데 제 개인적으로 봤을 때는 상당히 다르다 이렇게 볼 수 있어요.
05:53우리가 우리 노무현, 문재인 정부 때 보면 강력한 규제 정책으로 일관을 했습니다.
06:01그러니까 집권 초기부터 이렇게 시작을 했고요.
06:05그때는 매매 차익이라는 것이 불로소득으로 규정을 하고
06:08사회의 악의 축이라는 이런 성격을 가지고 굉장히 규제를 했는데
06:13이번 이재명 정부로서는 우리가 쭉 우리 국민들도 지켜봐 왔지만
06:20정권 초기부터 이렇게 부동산 강력한 규제 정책을 내놓지 않았어요.
06:25시장이 흐름에 따라서 금융 조치라든가 토지거래화가구역이라든가
06:30이렇게 이제 순서에 따라서 이렇게 좀 연차적으로 내고 있는데
06:34그리고 그 목적을 보면 문재인 정부 때는 가격 상승을 강력히 억제하면서
06:40가격을 하락시키는데 정책에 초점을 맞춘 데 비해서
06:43이재명 정부 때는 이렇게 가격이 상승을 억제하는
06:48이런 어떤 가격이 더 급등하게 되면
06:51차후에 여러 경제 여건의 경제 상황에 문제가 되는
06:55이런 점들을 억누르는 상황에서
06:58시장이 크게 개입하지 않은 이런 상황으로 가고 있기 때문에
07:01어떻게 보면 문재인 정부 때랑은 문재인 정부의 강력한 규제
07:05특히 세제 규제를 많이 했는데
07:07그런 면에서 봤을 때는 이재명 정부는 좀 차이가 있다.
07:11저는 개인적으로 그렇게 보고 있습니다.
07:12그런데 이제 우리가 어떻게 보면 좀 학습을 했다거나 할까요?
07:15정부에서 규제 대책을 내놓을수록 집값이 상승하는 것들이 있었는데
07:20혹시나 이번 정부에서도 이게 반복되지는 않을까
07:22이런 해석도 나오던데 어떻게 보세요?
07:25그래서 뭐 저번 주에도 이재명 대통령이 이제 기자회견 하시면서
07:30정책을 할 수도 있고 안 할 수도 있고
07:32정책이 효과가 있을 수 있고 없을 수도 있다 여러 가지 얘기를 해왔는데
07:36제가 보기에는 크게 이재명 정부에서는
07:39크게 무리하게 규제 정책을 내놓을 것 같지는 않고요.
07:42이미 이제 노무현, 문재인 정부 때 내놨던 여러 가지 규제 정책 중에서
07:47지금 굉장히 다주택자, 고가주택 소유자 이렇게 굉장히 한 축으로
07:54양분시켜서 규제 여러 가지 정책을 내놨던 것을
07:57조금 다양화시키지 않을까 생각을 합니다.
08:01기자회견 중에서도 1주택자도 나름 다르다라는 얘기입니다.
08:06100억짜리 아파트를 갖고 있는 분이랑 1억짜리 아파트를 갖고 있는 분이랑은 분명히 차이가 있고
08:11그리고 장기 주택 보유자도 나름 다르다.
08:15그건 뭐냐면 내가 장기 주택에 1주택에 살면서 20년 동안 보유하고 계신 분이나
08:21내가 1주택에 100억짜리 집을 갖고 있는데 거기에 전혀 살지 않은 분하고는 전혀 다르다.
08:27실거주를 안 한 분하고 다르다.
08:29그리고 이제 다주택자 중에서도 2채 100억, 200억 하시는 분이 있지만
08:3510채인데도 5억, 10억밖에 안 되는 분들도 있지 않습니까?
08:39그래서 이런 부분에 대해서 저는 개인적으로 봤을 때 이재명 정부에서는
08:42시장이 어떤 주택의 소유 형태, 소유자의 성격에 따라서
08:47이렇게 좀 차별을 두는 정책을 아마 6월 지방선거 이후에
08:52점차적으로 내놓지 않게 않을까 이렇게 생각을 합니다.
08:55그런 점들이 과거의 노무현, 문재인 정부 대화는
08:58좀 다른 정책으로 이어지지 않을까라는 생각을 해봅니다.
09:02그렇다면 향후에 서울 아파트값이라든지 부동산 가격은 어떻게 점화하세요?
09:06서울과 지방인데요.
09:10우리나라 전체로 봤을 때는 삼극화라고 저는 표현합니다.
09:13일단 주택 가격이 오르는 주택, 가격이 떨어지는 주택, 가치가 없는 주택
09:21이렇게 세 가지로 나올 수 있는데
09:23첫째 가격이 오르는 주택은 한 10에서 15% 정도 일본 사례로 보면
09:28이렇게 나와 있습니다.
09:29그런데 그런 지역은 대부분 보면 서울, 서울의 일부 지역이라고 저는 얘기하고 싶습니다.
09:34그다음에 수도권의 일부 지역 정도가 가격이 지속적으로 오르는 지역이 될 수 있고
09:39서울 지역 중에서도 가격이 오르지 않고 떨어지는 지역이 나타날 가능성도 있고
09:44경기도는 상당수의 지역들이 하락 국면으로 진입할 가능성이 있고요.
09:51지방도시는 제 개인적으로 봤을 때는 이미 하락 국면으로 진입을 했고요.
09:55이러한 하락 국면이 꽤 장기적으로 갈 가능성이 상당히 높다.
10:00그래서 저희는 제가 개인적으로 봤을 때는 서울도 굉장히 양극화가 진행이 돼서
10:04오르는 곳만 집중적으로 오르고 수도권도 마찬가지고
10:08범위가 더 좁혀지면서 오르는 곳에 집중하고
10:10나머지 지역들은 횡모함 내지는 하락 가능성이 상당히 높지 않나
10:15이렇게 개인적으로 생각을 합니다.
10:17네. 이런 상황 속에서 전세대란 이야기도 나오고 있는데 어떻습니까?
10:21좀 우려를 할 만한 상황입니까?
10:24이 전세라는 것이 신규 공급이 늘어나야 되는데
10:29지금 현재 윤석열 정부 때부터 지금 이재명 정부까지
10:33실제로 공급된 것이 많지가 않습니다.
10:36그렇기 때문에 신규 공급을 통해서 전세 문제를 해결한다는 것은
10:39사실 어려운 부분이고 이미 이재명 대통령께서도 얘기했지만
10:44기존의 주택을 공급하겠다라는 생각을 하시는 것 같아요.
10:49기존의 제거주택인데.
10:50그런데 이것이 조정대상 지역을 지정하면서부터
10:54실거주의 의무가 생기면서 실제로 조금 더 전세 물량이 줄어든 건 사실입니다.
11:00그래서 그런 부분을 어떻게 극복할 것인지.
11:03그리고 지금 조정대상 지역을 지정하면서
11:07그리고 금융 규제가 강력히 들어가면서
11:10실제로 집을 구입, 전세에 살고 계신 분 중에서
11:13집을 구매하겠다라고 하신 분 중에서
11:16당분간 이것을 연기하겠다라고 하는 분들이 좀 늘어나면서
11:19그것이 일부 전세 수요로 이동을 했습니다.
11:23그래서 지금 상황이 전세가 좀 일시적으로 부족한 상황이고
11:27이러한 상황이 단기적으로는 크게 쉽게 해결될 것 같지는 않아요.
11:31그래서 이러한 상황이 아마 올해는 제가 보기에는
11:34쭉 계속 지속되지 않겠나 이렇게 생각을 합니다.
11:37그렇다면 끝으로 짧게.
11:38이렇게 되면 전세가도 좀 계속 오를까요?
11:41지금 아까 말씀드렸지만
11:43전세 부족 현상이 올해에는 당분간 지속될 거라고 제가 말씀드렸습니다.
11:47그래서 역시 수요보다 공급이 부족하기 때문에
11:50올해에는 전세가격 하락보다는
11:53다소폭 상승하는 이런 추세가 계속 나타나지 않을까 이렇게 생각을 합니다.
11:58알겠습니다.
11:59지금까지 김준환 서울 디지털대 부동산학과 교수와 알아봤습니다.
12:03고맙습니다.
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