إزاي تشتري عقار صح وتحمي نفسك من النصب مع المهندس محمد البستاني رئيس جمعية المطورين العقاريين #الردار
اشترك في القناة الرسمية #TeNTV ليصلك كل جديد http://bit.ly/TeNTV
تابعوا قناة Ten TV على مواقع التواصل الاجتماعي:
Twitter: https://goo.gl/w6aF3o
tik tok: https://shorturl.at/LH8Pc
Facebook : https://goo.gl/HwSu9L
Youtube: https://goo.gl/XCWepB
Instagram: https://goo.gl/hN7c7N
اشترك في القناة الرسمية #TeNTV ليصلك كل جديد http://bit.ly/TeNTV
تابعوا قناة Ten TV على مواقع التواصل الاجتماعي:
Twitter: https://goo.gl/w6aF3o
tik tok: https://shorturl.at/LH8Pc
Facebook : https://goo.gl/HwSu9L
Youtube: https://goo.gl/XCWepB
Instagram: https://goo.gl/hN7c7N
Category
📺
TVTranscript
00:00سوق العقارات دايما شغل بالناس كتير
00:17اللي عايز اشتري واللي بيفكر يستثمر واللي كل هم ويحافظ على فلوسه
00:22مع دخول 2026 السؤال اللي بيتكرر دايما
00:25السوق رايح على فين؟
00:27الاسعار مكملة طلوع ولا دخلين على هدوء شوية؟
00:31والطلب عامل ايه في السكن والاستثمار؟
00:33في وسط كل ده ومع زيادة الاقبال على الشراء
00:36طلع ملف خلى ناس كتير قوي مقلقة
00:39النص بالعقاري
00:40عقود مش واضحة
00:41مشاريع بتتباع على الورق
00:43ووعود بتسليم واسعار بتطلع في الآخر غير اللي تقيل
00:47عشان كده بقى موضوع تنظيم العقود وضبط العلاقة بين المطور والمشتري
00:52مش رفاهية
00:53ده ضرورة عشان نحمي المواطن ونحافظ على سوق عقاري واقف على رجليه
00:59عشان نفهم الصورة كاملة ونعرف توقعات سوق العقارات في 2026
01:03ونفهم ازاي نشتري صح
01:05وايه الضمانات اللي تحمينا من النصب
01:07معاين نضيفنا العزيز اللي منورنا
01:09المهندس محمد البستاني
01:11رئيس مجلس
01:12رئيس مجموعة البستاني للاستثمار العقاري والسياحي
01:15ورئيس جمعية المطورين العقاريين
01:17في حوار مهم هيجاوب فيه عن أسئلة كتير
01:20بتدور في بال كل اللي ليهم علاقة بالعقار
01:23برحب بحضرتك يا بشواندس
01:24أهلا بيكي وأهلا ببرنامج الرادار في الموسم الأول ليه
01:27وإن شاء الله يكمل بعد كده على طول بإذن الله
01:29وأهلا بسادة المشاهدين
01:30أهلا بحضرتك
01:31في البداية عايزة أسأل حضرتك
01:32شكل سوق العقاري في 2026 عامل إيه
01:36هو طبعا الأول عشان نخش في 2026
01:38هنقول 25 اللي حصل فيها
01:4025 حصل نوع من الطباطق شوية في المبيعات
01:42نتيجة المبيعات الشديدة جدا كانت في 23 و24
01:47ف25 الدولار استقر
01:50والناس دمما الدولار بيستقر شوية
01:52فالناس بتبتقلق شوية
01:54بيبقى فيه بوط في المبيعات
01:55اه بيقولك يعني جايز الدولار ينزل أكتر من كده
01:58يبقى الأسعار تنزل أكتر من كده
01:59والحقيقة الطباطق ده لما حصل
02:02آآ حصل نوع من التصليح بعض الأسعار
02:07إن شركات كتيرة خفضت الأسعار بتاعتها
02:11آآ مش بطريقة مباشرة
02:13ولكن عن مد مدة زيادة
02:15بعد ما كان العقار بتشتريها على 4 سنين و5 سنين و6 سنين
02:18فيه ناس شركات بدأت تبيع لحد 12 سنة
02:22وأحيانا 14 سنة
02:24فده يعتبر
02:24ده يعني بيزودوا نظام المالك
02:27زيادة المدة يعتبر تخفيض في السعر
02:30لأن زيادة المدة هي تكلفة مالية
02:33يعني المطاور ما بيبقاش مستفيد من فكرة زيادة المدة دي
02:36لا طبعا المطاور متضرر
02:38ولكن هو عنده ظروفه
02:39اللي بتخليه عايز ينافس شوية
02:41وعايز يزود المابعات بتاعته
02:43لأن عليه التزامات سواء إنشائية أو أقصات الأراضي
02:47فبيضطر في المرحلة الأولى من مشروع بتاعه
02:50يبدأ يزود المدد التأسيد
02:53إن شاء الله المتوقع في 26 بإذن الله
02:58بعد ربع الأولاني من السنة
03:02هينشط المابعات
03:03وبإذن الله أعتقد على النص التاني
03:07أوله
03:08أول النص التاني
03:08هيكون في زيادة ملحوظة في المابعات بتاعت السوق العقاري
03:13لأنه أصبح النهاردة
03:15التنافس الشديد بين المطورين
03:18هو فرصة كبيرة للعميل إنه يشتري
03:20طيب لو قلنا زي ما حضرتك ذكرت
03:22إنه يبقى فيه تنشيط للمابعات في السوق العقاري
03:25في بداية النص التاني من السنة
03:27إيه العوامل اللي هتؤدي لده؟
03:29العوامل اللي هتؤدي لده
03:30لأن التباطؤ ده دايماً بيتبعه
03:32زي ما قلت لك
03:33إن مدد زيادة
03:35هيتبعه إن بدأت الناس بقت فرصة كبيرة للشراء
03:40وفيه شهادات كمان إن شاء الله
03:41الفايدة بتقل بتاعت الفواد البنكية
03:44برضو ده هيدفع السوق إلى
03:47إن هم يبدأوا يرجعوا تاني الفلوس دي
03:50كان فيه شهادات تلات سنين دي
03:53هتطلع للفترة الجاية
03:54وكمان الزخم الكبير جداً
03:59على الصمار عقاري الصفقات اللي بتعملها الدول العربية
04:04زي صفقة رصح حكمة وعلم الروم والكلام ده
04:07كمان هيبقى فيه استثمار سياحي
04:10الفترة اللي جاية
04:10هيبقى فيه عجز في الورف الفندوق قوي كبيرة جداً
04:14والدولة بتساعد وتحث على ذلك
04:17هيبقى فيه برضو منتجات جديدة
04:19يعني إحنا رايحين لطفرة في الاستثمار الفندوقي
04:21إن شاء الله
04:22بإذن الله ده على رأس الاستثمارات السنية دي إن شاء الله
04:24طيب لما حد بيجي يشتري بيبقى عندنا مدرستين
04:27حد بيشتري عشان يستثمر
04:29وحد بيشتري عشان يسكن
04:30يعني بيبقى شاري الشقة الغرض إن هو يسكن فيها
04:33والتاني بيبقى شارية بغرض إن هو يستثمر
04:35يسيبها شوية بعد كده يباعها ياخد
04:36أوبر كويس الحاجات دي كلها
04:38شايف الطلب على السكن زايد ولا لأ
04:41هو الطلب على السكن هيفضل زايد
04:43على طول
04:43سواء استثمار أو سواء استخدام
04:47يعني ليه بقى؟ لأن انت
04:49فيه زيادة سكنية عندك حوالي
04:50900 حوالي ما يقترب
04:52من 2 مليون نسمة
04:55دول بيحتاجوا سنويا حوالي
04:56900 مليون أو مليون
04:59واحدة سكنية فدايما هيبقى فيه طلب
05:01على السكن يعني
05:02ده نمر واحد نمر اتنين
05:04انت بتكلم النهاردة
05:06سواء المستثمر اللي بيشتري
05:09سكن لي أو يستثمر أنا
05:11باعتبر حتى اللي هيسكن
05:12يعتبر إن هو استثمر
05:14يعني لازم يبص بطريقة
05:16إن هو ربحية شوية
05:18إن هو يختار إن هو في يوم
05:21ما ممكن يبيع المنتج بتاعه دوت
05:22سواء إن هو عايز يعمل أب جريد
05:24سواء عايز يعمل احتاج الفلوس دي تاني
05:27فممكن يبيع
05:28فلازم يبص برضو
05:29بنظرة استثمرية وهو بيشتري
05:31حتى لو هو بخدها للاستخدام الشخصي
05:34فده ده هم بجده
05:35مش كل الناس بتعمل كده
05:36بس الناس اللي ادمغها استثمرية بيعملو كده
05:38هو لازم كله
05:39لازم حتى اللي بشتري حاجة ليه
05:41يعني دايما فيه مثل يقولك ايه
05:43الشاري بيع
05:43فاللي بشتري ده احتمال يبيع
05:46الأحسن
05:47فعشان كده يلازم
05:50يعرف إن فيه حد تاني ممكن يشتريها منه
05:52فهيبقى ليه نظرة
05:54فيفكر بنظرة إن هو هيبيعها تاني
05:56طيب المواطن اللي بيفكر يشتري شقة دلوقتي
05:59شايف إن عالفين ستة وعشرين توقيت مناسب
06:01ولا لأ أنا هو يشتري
06:03أنا شايف من يعني حتى من آخر خمسة وعشرين
06:05أو ستة وعشرين
06:06أنا شايف مناسب جدا
06:07لوقت للشراء
06:09لإن لو بدأ العقار يطلع تاني
06:12هيبقى فيه دفعة كبيرة جدا
06:14لإن السنة بتاعت خمسة وعشرين
06:16ما كانش فيه زيادات ملحوظة في الأسعار
06:18غالبا هيبقى فيه زيادات
06:19لإن برضو الخامات بتزيد
06:21يعني إحنا حتى الخامات علينا بتزيد
06:23الرواتب بدأت تزيد جدا
06:25إنت عارفة إن الفترة بتاعت التعويم دي
06:28كان فيه طبعا المرتبات بتاعت الموظفين والناس كلها
06:32ما زادتش بنفس زيادة التضخم
06:37أو زيادة العمل الآن
06:39فبيحصل نوع من التصحيح
06:41فهتلاقي زيادة في كل حاجة
06:44فده هيتتبعوا زيادة فيه أسعار العقار إن شاء الله
06:47شفنا طفرة طبعا الفترة اللي فاتت في المدن الجديدة
06:50الدولة طبعا كان ليا مجهود جبار في الموضوع ده
06:53عايز أعرف وضع المدن الجديدة في 2026
06:56سبيشيا اللي بقوا خاصة العاصمة الجديدة والعالمية
06:59طب نعرف بس تاريخ إيه المدن الجديدة
07:02المدن الجديدة ليها أصل
07:04أصلا المدن الجديدة دي تأسست في بقرار جمهوري
07:08سنة 79
07:09في عهد رحل محمد أنور السادات
07:12رئيس رحل أنور السادات
07:14والوزير حصبالة كفراوي
07:17كان أول مدن جديدة الجيل الأول
07:19لأن فيها جيل جيل أول تاني تالت رابع
07:22وجيل معنى جيل أن هي حقبة زمنية للمدن
07:25الجيل الأول من المدن كان فيه السادس من أكتوبر العاشم رمضان
07:29مدينة السادات دي من الجيل الأول
07:31لحد ما وصلنا للجيل الرابع
07:33اللي هو فيه المدن المستدامة
07:35والمدن الزكية
07:37على الرأسال العاصمة الإدارية والعالمية الجديدة والمنصورات الجديدة
07:40هي دي من أجمل المدن أو من أحدث طرزات المدن
07:44حتى على مستوى العالم المدن الزكية والمستدامة دي
07:48طبعا كان الأول الفكر بتاع أي مواطن
07:52إنه بشتري في الأحياء العادية في المحليات في الكلام ده
07:56ولكن المدن الجديدة أصبح لها طبع خاص جدا
07:59وبأختلاب
08:00بقى فيه حاجة اسمها ثقافة المدن الجديدة
08:01بالضبط أنا أسكن في كومباوند أسكن في مكان منظم
08:04ده ثقافة ثانية
08:06يعني مش كل ناس بتدرس شارف كومباوند
08:08ولكن المدن الجديدة حتى السكن بتاع الحكومة
08:12حتى السكن بتاع اللي هو محدود الدخل
08:16حتى جنة مصر اللي هو متوسط
08:18حتى كل ده هتلاقيه حتى في مطار روعة
08:20فيه مسافة بينية فيه لندسكيب وزرعات
08:23فيه سكن أدمي جدا جدا
08:25فالمدن الجديدة أصبحت منظمة
08:28بتواكب اللي احنا بنشوفه في كومباوندات
08:31مثلا معمولة من شركات عقارية كبيرة
08:34طيب دي بقى ثقافة تانية بعد المدن الجديدة
08:36ثقافة جوه الثقافة
08:37إنه ثقافة الكمباوند
08:38بس هوا مش كل المواطنين بيقدروا يشتري في كومباوند
08:41يعني ليه؟ لأن قد راحت عايز تشير
08:42المتر ب 20 ألف و 15 ألف
08:44وأحيانا فيه ب 11 أو 12 ألف
08:46ما زال لحد دلوقتي مدن زي هليوبرس
08:48شروق هتلاقي المتر فيها ب 15 ألف
08:49بيت الوطن في التجامع هتلاقي
08:52بيبدأ المتر من 20 إلى 25
08:5326 ألف
08:54الكمباوندات بقى بتبدأ المتر من
08:5745 ألف جنيه المتر
08:59فده بتبقى شريحة أخرى
09:01يعني
09:02اسكان فاخر شوية
09:04فطبعا كل الإقبال دلوقتي بقى على المدن الجديدة
09:08وهو تقريبا كل طرحات الأراضي اللي بتنزل
09:11هي بقت مدن الجديدة فقط تقريبا
09:13طيب بما أننا تكلمنا في المدن الجديدة
09:15من وجهة نظر حضرتك
09:16شايف أن فيه مدن هيبقى ليها أفضلية
09:19عن مدن يعني فيه مناطق نموها
09:21هيبقى أقوى من مناطق تانية ولا لا
09:23كمدن جديدة
09:24بس أقول لك حاجة
09:25هو طبعا فيه توزيع غرافي
09:26هو اللي بيحكم
09:27اللي عايز يسكر
09:29بيزداد في السكن يعني
09:30في السكن لو واحد في الصعيد
09:32لازم هياخد في الصعيد
09:33لو واحد في المنصورة هياخد في المنصورة
09:35لو واحد من أكتوبر هتلاقيها
09:37هاخد في زايد أو في أكتوبر
09:38أو حدايا أكتوبر
09:40لو واحد الناحية دي شرق النيل
09:42هتلاقيها ياما قاهرة جديدة
09:44ياما العاصمة الإدارية
09:45ياما فهي حسب التوزيع الغرافي
09:48ولكن الاستثمار أنواع
09:50يعني حتى ما نقدرش نقول الاستثمار أحسن
09:53في العاصمة ولا استثمار في قاهرة جديدة
09:55العاصمة لها طابع ولها سعر
09:57والتجمع القاهرة الجديدة لها سعر تاني
09:59يعني انت تقدر تجيبي في كنباوند في العاصمة
10:02متر يبدأ من 35 ألف جنيه
10:04هتلاقي مثلا في القاهرة الجديدة المتر يبدأ من 50-55 ألف جنيه
10:09ولكن اللي بياخد هنا
10:10مش معنى كده ان العاصمة أقل الجودة
10:13ده ممكن يكون أحسن كمان
10:14ولكن
10:15بس المنسبة
10:16الأرض أرخص هناك لأن هي لسه فيها تنمية
10:19ولسه برضو السكن ما وصلش فيها للدرجة الكبيرة جدا
10:24زي قاهرة جديدة
10:25قاهرة جديدة بدأت من 2011 بدأت تصاعد رهيب جدا
10:29في السكن
10:30يعني اللي عايز يستثمر في العاصمة آي يستثمر
10:33بس السمار بعيد المدى شوية
10:36فهو كل الأماكن دي كلها كل مدينة من دولي هميزة
10:41كل ميزة
10:42ولكن النهاردة اللي واحد عايز السمار سريع جدا
10:44يبقى بيشوف المدن اللي هي المأهولة
10:48ويشتغل فيها
10:49بتبقى المأهولة
10:50ولكن برضو في جميع الأحوال
10:52المستثمر مينفعش يعني بعد ما اشتري
10:55قوله أنا بعد ستة وشر عايزة بيع أو سنة
10:57لأن الكلام ده كان ممكن من خمس ست سنين
10:59الكلام ده كان ممكن ينفع
11:01إنما النهاردة
11:02مايقدرش ان هو يعمل اجز بلان
11:04أو يبيع البيع بتاعته
11:05ريسيل
11:06لأن في مشكلة طبعا عند الناس كلها
11:07الاستثمار مش حل
11:08وده أنا باجع من ريسيل ما بعرفش
11:10أنا كنت رسا هكلم حضرتك عن موضوع بها
11:11موضوع ريسيل أو إعادة البيع
11:13اللي حد بيشتري حاجة
11:14وطبعا المطور أو اللي بيبيع له البيع
11:16بيقول له
11:17لأ ده انت هتكسب فيها ده انت هتاخد
11:19ويقفر ان هو يبيع
11:20لا يلاقي ما مش عارف يبيع
11:22الدنيا وقفة
11:23هو النهاردة
11:24هنسأل
11:25هنقول برضو
11:27إزاي ننصح الناس تجي تشتري
11:28وإزاي هتقدر تواجه السمارات
11:30هو النهاردة ريسيل صعب
11:32ليه صعب
11:33الريسيل اللي مبني على
11:34ان هو يبيع بعد ستة شهور أو سنة
11:36ده مستحيل
11:37تقريبا دلوقتي
11:38ممكن يتعرض لخسار
11:39ليه يعني ليه بعد ستة شهور أو سنة
11:41ممكن يتعرض لخسار
11:42لأن البيع مكلفة
11:44يعني النهاردة
11:45النهاردة البروكر
11:46بدأوا ان هم يسيطروا على المبيعات لها السوق
11:50وده بقى واقع موجود
11:51طيب النهاردة البيع بتتكلف حوالي 10-12%
11:54سواء عمولات ومصاريف إدارية
11:56فانا النهاردة لو اشتريت
11:58واجه باعها
11:59طب من هلاقي وعايز أوفر كمان
12:01من هلاقي المطور أرخص
12:03أسهل
12:04كواحد عايز الشيري
12:08هنا هيبقى هيواجه مشكلة
12:10طب امتى بقى
12:11يبقى الكلام ده مظبوط ويقدر يبيع
12:13بعد ما هو يشتري
12:14والمنشأ يطلع
12:16خلاص يبقى جاهز الاستلاب
12:17أصبح النهاردة هو بيبيع بقى
12:19الـ End User
12:20المستخدم نهائي
12:21فهنا في هذه الحالة
12:22ان هو يقدر يبيع بسهولة
12:24فنقدر ننسح الناس لقول لها
12:25مفيش حاجة اسمها
12:26Exit Plan
12:27فيه بسرعة جدا
12:29بالزبط
12:30الفترة اللي فاتت
12:31شفنا عدد من الوقفات الاحتجاجية
12:34الناس كتير قوي بتشتكي ان هما
12:35اشتروا في
12:37كومباونز معينة يعني
12:38او شركات X
12:40فبدأوا ان هما يدفعوا قصاد
12:42وما بيستلموش
12:44الشركة تتأخر عليهم موعيد التسليم
12:46التسليم لا احنا هنسلم في الوقت الفلاني
12:49لا احنا مش عارف ايه
12:50وفيه شركات ما بتردش خالص
12:51فالناس بدأت تعطار
12:52طبعا الظاهرة دي
12:53ينفع نطلق عليها النصب عقاري
12:56ولا لا
12:56وتحليلك للظاهرة دي ايه
12:58لا لا اقولك حاجة
12:58طبعا انت معك حق ان فيه بعض المشروعات
13:01او مشروعات كتيرة
13:04تعصرت في الفترة الفاتت دي
13:06ولكن لما نقسها
13:08بحجم العقارات
13:11او حجم السوق
13:12في العشر سنين الاخرانيين
13:14هلا هو مش حجمه كبير
13:16ولكن النهاردة العميل ده
13:18لما بيدفع تحوشت عمره
13:20ومتغرب والاخره
13:22وفيه في الاخر
13:23ما يلاقيش اي ملامح لهذا المشروع
13:24طبعا الكلام ده
13:26ظهر نتيجة عد التعاومات
13:28احنا هنقول السبب ايه اللي حصل
13:30وهنقول الناس بفروض تعمل ايه
13:32اللي حصل ده
13:33نتيجة التعاومات الكتيرة
13:34اللي حصلت مرتين ثلاثة
13:37في الفترة والكورونا والكلم ده
13:40في الاربع خمسين الاخرانيين
13:41خالوا شركات كتيرة
13:43ما عندهاش الملائة المالية الكافية
13:47ولا عندها الخبرة الكفاية
13:50انها تقدر تواكب الخسارة
13:53تدير الازمة
13:53فن ادارة الازمات
13:54لا هي خسارة
13:55هو اللي حصل
13:56شركات التطوير خسرت
13:58خسرت
13:59كان بايع المتر اللي بايع بعشرة
14:01اتكلف خمسة وعشرين
14:02طبعا المواطن هيجي قولك
14:03ما كمال
14:03ما نعارف
14:04ما نعارف
14:04احنا بنحدد الازباب اللي حصلت
14:06ونقول للناس تعمل ايه
14:07ونقول ايه دور الدولة في الكلام ده
14:09فاللي حصل
14:10انه فعلا نتيجة هذه الازمة
14:13انه فيه شركات كتيرة
14:14كل الشركات تقريبا اللي باعت في الوقت ده
14:18هي خسرت
14:19ولكن هناك شركات عندها ملاقة مالية
14:22وعندها مشروعات اخرى
14:23وما باعتش كل الشغل بتاعها
14:25باعته على مراحل
14:26بقدرت تعمل كفر
14:27تغطي الخسار ده
14:29بالمشروعات القادمة
14:30وبالمبعات الجديدة
14:31وحتى لو تأخر شوية
14:33طب ما انا هقول لحضرتك على حالة
14:34ولكن
14:34من ضمن الشركات
14:35اللي الناس كانت بتعترض
14:36او مثلا عمدين وقفة احتجاجية
14:38انه هما بيعترضوا
14:39انه هما مسلمهمش في الوقت
14:41كانت شركة لها اسم كبير جدا
14:42في سوق العطار
14:43فبالتالي عندها ملاقة ملاقة كويسة جدا
14:44انا جايلك بكلام
14:46فهو الفكرة
14:47فكرة برغو
14:47انا عارف انها
14:48حتى عارف الشركات دي يعني
14:50احنا دايما بنقول ايه بقى دلوقتي
14:53بنقول يا جماعة
14:55لما تروح وروح لشركة
14:56يعني لها اسم
14:58ممكن تكون شركة واحدة
14:59ممكن تكون هلا
15:00عندها الملاقة الملاقة كبيرة
15:01ولكن معظم الشركات اللي عندها ملاقة
15:03كل الناس اللي خاف على اسمه
15:05اللي خاف على صناعاته
15:05وبيبيع تاني وتالت
15:07مستحيل
15:08يغمر باسمه
15:09لو هو يقدر يعمل كفر
15:10او يقدر يغطي
15:11على الخسائر دي
15:13يعني
15:13يعني انا شخصيا انا مطور واحد من الناس
15:15انا باعت حاجات
15:17عندي ممتلاجات
15:18وكملت اللي العمل بتوعي
15:19كويس
15:20وفي ناس كتيرة جدا خايف على اسمها
15:22وخايف على سمعاتها
15:23وخايف على العميل بتاعها
15:24لان العميل بيسمها رأس مال
15:25يعني جيت على نفسك عشان خطر العميل
15:26انت كمطور عملت كبير
15:27هو العقد شاعت متعقدين
15:29هو حقه يستلم
15:30ولكن طب نفترض
15:31هو حقه يستلم
15:32والمطور معهوش فلوس
15:34خالص بقى
15:36وهو حقه يستلم
15:36هستلم من مين
15:37فهنا
15:38هنا
15:38احنا يعني حتى طلعت انا كذا مرة
15:40اقول يا جماعة
15:41المطورين متعسرين جدا دول
15:43متعسرين جدا
15:44طب انت حتى لو انت خدت عليه حكم
15:46لا حتى لو جدت حبسه
15:48واحيانا القانون
15:49بيجي بصفر المطور
15:51ليه
15:51يقول لك فيه استحالف التنفيذ
15:52مش قادر ينفس
15:54هيقول له رجع له فلوس بتاعته
15:55بزيادة 5%
15:56ولا 10%
15:57ولا اي حاجة
15:58المحجبة
15:59فانا بنصح في الوقت ده
16:01انه هو
16:02يعصل تفاهم
16:03ما بين
16:04المشتري الوحدات
16:05والمطور
16:06المتعسر ده
16:07ليه
16:08لان حتى لو هو مش في قضاء
16:10انا فيه ناس هتقولك
16:11لا لا ده حق
16:12طب ماشي معهوش فلوس
16:13هتعمل ايه
16:14هتعمل ايه
16:15طب اما تدفع له زيادة شوية
16:17وتحصل توائم منك ليه
16:19ولا
16:19ولا تخسر خالص
16:20لا لا انا بقولك
16:22بالعكس ده في صف العميل
16:24انا بتكلم ده صف العميل
16:25العميل النهاردة
16:26يلجأ للقضاء
16:27وكده كده مش هستلم
16:28لان المطور
16:29معهوش فلوس
16:30هجيب له منين
16:31لو معهوش
16:32عارف لو عنده تاني
16:34وعنده مشروعات اخرى
16:35هو ده
16:35هنقول لا يكمل
16:37ما هنفهش مشكلة
16:38انما النهاردة
16:39لو احنا
16:39احنا
16:40انا مش عايز اضل العميل
16:41لو انت شفت
16:42كمطور
16:43كعميل
16:44وراح لمطور
16:45ما فيه مطورين
16:47مبتدئين
16:47كتير
16:48اشتغلوا
16:49ودول اللي تعصروا
16:51اول مشروع لي
16:51او تاني مشروع
16:53طب معهوش
16:54هتعملي فيه
16:55هتحبسيه
16:56هبسيه
16:56هو ده
16:57هيدي كده المواطن
16:58الشقة
16:59لا طب
16:59انما لو قدروا
17:01مثلا يتفهموا
17:02وفعلا
17:02انا عندي لجل
17:03تفضل منزعات
17:04حاجات مندي في الجماعية
17:05انا فيه امور مندي كتير
17:06بدأنا نتواصل
17:08مع المطورين
17:08بخصوص المشكلة
17:09اه بصوص المشكلة
17:10دي طبعا
17:11ان احنا
17:11هي لو تحلت طبعا
17:12ودي احسب كتير
17:13انما انا افترض بقى
17:14واحد عنده ملاقة
17:15واحد مثلا
17:16خلاص
17:16ده بيكمل
17:17وكده كده خايف على اسمه
17:18وكده كده
17:19الناس بتشتري ليه
17:21العقارة
17:22هي بتشتري
17:23حتى لو هي مش محتاجها
17:24هي بتشتري
17:25عشان تحافظ
17:26على القيمة
17:27على السعر
17:28الادام
17:28يعني انا انا بشتري النهاردة
17:29بسعر خمس سنين قدام
17:31فانا لو النهاردة حتى
17:33انا مقدرش حتى
17:33كمطور
17:34اقول ايه
17:35واشترط
17:35في حالة زيادة سعر الدولار
17:37هزود السعر
17:38ما حاش اشتري منه
17:39يقول لي طب ما هي الميزة بقى
17:40انها مش تسبت سعر
17:41لا هي الميزة في العقارة
17:43ان انت
17:44ان انا بشتري النهاردة
17:45ايه مثل فلوسنا في سعبة زيت
17:47ما انا بشتري
17:47انا بدفع عشرة في المائة
17:48وعشين في المائة
17:49وحتى اللي بدفعه كله
17:52في المستقبل
17:53بدفعه بسعر النهاردة
17:54حتى لو الدنيا زادت
17:56ولكن
17:56العميل اللي يعمل ايه بقى
17:59يشتري من شركة لها ملاقة ملاقة
18:01يشتري من شركة
18:02سلمت قبل كده
18:04طب هيعرف ازاي كلام
18:06شركة لو وعد في قزمة
18:07تقدر تكبر
18:08او تبطي التكاليف الوعد منها
18:10انا دايما اقول
18:11ان شراء العقارة عامل زي النسب
18:13الواحد لما بيجي يناسب
18:15وراح يتجوز
18:16يدور على الاصل والفصل
18:17فبيدور فعلا
18:18لان العلاقة
18:20علاقة مستمرة وكبيرة
18:21وبعدين ده كمان
18:22انا بدفع تحوشة عمري
18:23ما وفيش اركات تانية
18:24بتبقى نازلة السوق الجديد برضو
18:26بيقدموا اغراءات للمواطن
18:27هي بقى هنا
18:28هنا بقى المواطن
18:29المواطن بيقع في الفخ بقى هنا
18:30لا يقع في الفخ
18:31هو الفكرة
18:31السعر ده مهم
18:33ولكن مش نبرة واحد
18:34اهم حاجة نبرة واحد
18:36الامان
18:37سمعت الشركة
18:38الامان
18:38ان انا احط فلوسي فين
18:40حتى لو جالي
18:42اللي بيجي اشتري جهاز كهربائي
18:43حتى ما بيجي اشتري جهاز
18:44بيشتري ماركة
18:45ليه
18:46هو ما بيشتريش رخيص
18:48العقار كمان يا جماعة
18:49اشتروا
18:50الشركة
18:51اللي هي توصلك لبرا الامان
18:53الشركة اللي هي تسليمات
18:54الشركة اللي تخاف على صمعتها
18:55الشركة اللي الناس بتشكر فيها
18:57وسهل جدا النهاردة
18:58مع السوشال ميديا
18:59ومع كل اللي بنسمعه ده
19:00ان الناس تتأكد
19:02ان الشركة دي على مشاكل ولا لا
19:03دي حاجات مهمة جدا جدا
19:05ان العميل عشان اعشي
19:06في هذه المشكلة
19:07ولكن الحالات اللي انت بتتكلم فيها
19:09يجب ان يكون هناك
19:10تدخل من جهات رقبية
19:13ان هو يعودوا مع المطورين دول
19:15برضو يحاولوا يوصول لبرا الامان
19:16لان مش كل حق
19:18يعني فيه تفاهمات بالتم
19:19مش كل احيانا القانون
19:21ما يوصلش العميل لبرا
19:23يعني
19:25مطور
19:27جي ابني ما خلاص
19:29ما بناش
19:29ليه استحالة في تنفيذ
19:31مع الدنيا غيلت علي
19:33فيه احكام من دي خلاص
19:34رد دوله فلوس
19:35ده مش نصب
19:36ليه
19:36النصب يكون جريبة منوعة
19:39على ان هي
19:39انما نفترض واحد
19:41الارض يملكها
19:42ومعه رخصته
19:43فما فيش اركان النصب
19:47في هذا النوضوع
19:48ان هو ما بعش حاجة لا يملكه
19:49هو بعش ايه يملكه
19:51ولكن تعصر فيه
19:52فده مش نصب
19:53ولكن بيؤدي في الاخر
19:54ان هو ما استلمش
19:55مزبوط
19:56هي دي النقطة
19:57دايما في علم الاقتصاد
19:58علمونا ان فيه مصطلح مهم جدا
20:00اسمه اكامتوليتي
20:01المحاسبة
20:01فكرة الدور الرقابي
20:03لاي منظومة موجودة
20:04الدور الرقابي
20:06للمنظومة العقارية
20:07في مصر دلوقتي
20:08شايف ان هو
20:09انه جاه بتمثله
20:10فين دور الرقابي
20:11والله هو اقولك حاجة
20:13احنا طالبنا كتير جدا
20:14ان يبقى فيه
20:15اتحاد مطورة العقاريين
20:16عشان يبقى هي
20:16الجهة الرقابية
20:17اللي بتصنف
20:17وتنظم السؤال العقاري
20:19ولكن
20:19الى الان لم
20:21اللي حضرتك بطرقصه
20:22لا اتحاد المطوري
20:24انا رئيس جامعية
20:25مطورة العقاريين
20:26ولكن الاتحاد زي
20:27اتحاد المقاولين
20:28اتحاد ده بتعمل الدولة
20:29لا مش موجود لسه
20:30احنا بنطالب ان هو
20:32يتعمل
20:32يبقى فيه اتحاد
20:33مطورة العقارية
20:34هو فيه جهات
20:35بتمثل اقطاع العقاري
20:36زي غرف التطور العقاري
20:38بالاتحاد الصناعات
20:39وشعب الصمار العقاري
20:40بالاتحاد غرف تجرية
20:41وانا بمثل جامعية
20:42مطورة العقاريين
20:43ولكن
20:44الاتحاد ده بقى
20:46اللي هو
20:46مفروض
20:47فيه قانون
20:48يطلع ان شاء الله
20:49يا مساهل
20:50يطلع بقى
20:51من مجلس الشعق
20:51من مجلس النواب
20:52هذه الدولة
20:53بنأمل طبعا
20:54من مجلس النواب
20:54ان هو يطلع قانون
20:56هينظم سوء كتير جدا
20:57ولكن
20:58يعني
20:59لازم المهنة
20:59تتنظم
21:00لان برضو
21:02العميل
21:03مش حمل ان هو
21:04تحويش عمره ضييع
21:06حتى لو خد فلوسه
21:07يعني واحد كم تشير شقة
21:08مليون ونصه
21:08على البداء
21:08النهار ده مات بخمسة
21:10حتى لو خد فلوسه
21:11حتى لو خد عليه نص مليون
21:12هتعمل له ايه
21:12مش تعمل له حاك
21:13ضع خلاص
21:14فدي ده بعمل مشكلة بيه
21:15نظبوط
21:16حضراتك ذكرت من شوية
21:18واحنا بنتكلم عن حلول المشكلة
21:20اللي هي
21:20ان فيه شركات
21:21ما سلمتش العملة
21:22في وقت اللي هم متفقين عليه
21:23وذكرت ان فيه لجنة
21:25فض المنازعات
21:26عند حضراتك
21:27في الجمعية
21:28طيب
21:29احنا دلوقتي بنحاول
21:30ان احنا نحل المشكلة
21:31طيب
21:32عشان اتجنب المشكلة
21:33من البداية خالص
21:34اعمل ايه
21:35الامان بقى
21:36ان انا روح
21:37لسه قيلين
21:38ان احنا نروح لشركة
21:40لها سمعة
21:41طبعا
21:42لو انا اقدر اشتري العقار جاهز
21:44طبعا
21:45احسن لي
21:45ولكن مش كل ناس
21:46اقدر اشتريه جاهز
21:47الجاهز عايز كاش
21:48طب اول حاجة المشتري
21:50وهو بيشتري حاجة
21:51بيشتري واحدة
21:52يبص عليه في العقد ايه
21:54ايه اول بند كده
21:54يبص عليه في العقد
21:55ما يبصش خالص
21:56يجيب محمي معاه
21:57يعني العميل
21:59ما يروحش لوحده
21:59يشتري
22:00العميل ما يفهمش
22:01الكلام ده
22:02يعني زي ما انا
22:03ما يفهمش في الطب
22:03ما يفهمش في الفلك
22:04يعني
22:04العميل كمان
22:05يشعرفه
22:06يفهم في العقد
22:07بالعكس
22:15ما يعرضش نفسه لهذه المسئولية
22:18تجاه نفسه
22:19طب العقد الابتدائي كفاية ولا لازم تسجيل
22:21من وجهة نظر حضرتك
22:22ما هو ما ينفعش تسجيل لما الحاجة تتبيني وتخلص
22:24ويكون سد التمالة
22:26فهو لازم بقى فيه عقد ابتدائي
22:27سانيا وقتا يعني احنا ما ننفعش نسجل مثلا عقد
22:30ابتدائي مثلا انا رايح اشتري
22:32في كومباوند هو الكمباوند ده لسه
22:34وده فعى 5% أو 10% ولا ما كاملتش فلوسك
22:36ما فيش حاجة اسمع ان انا سجل خالص
22:38لا لا خالص لا طبعا
22:38على واحدة افتراضية
22:39ده التسجيل كمان ده بعد ما تخش الكهرباء
22:42ويتبيني
22:43طب اهم البنود اللي حضرتك شايفها
22:45لازم تبقى موجودة في العقد
22:47نقف في صف المواطن بقى يعني
22:49اعلم ان حضرتك حيادي والله
22:51على فكرة بالعكس ده انا في صف المواطن
22:53لايه المطور يقدر يحمي نفسه
22:54انما العميل ده بيب غلبان
22:56يعني مين اللي قالك
22:57احنا ما بنطلع في حاجة زي دي
22:59لازم نكون حقانيين
23:03فهما قضي
23:03العميل عشان يحمي نفسه
23:05لازم يروح للامان
23:06اول حاجة اول حاجة
23:08فيه قانون وفيه كل حاجة وفيه عقد
23:09ولكن احيانا
23:10ما كل الناس اللي انت بتقول لي
23:12بس لمتشه اها ما هي معها عقد
23:13طب عملت ايه بالعقد
23:14ما عملتش حاجة
23:16كويس
23:16فاحنا بنقول اول حاجة
23:17انه يروح لمطور
23:18يعني يكون ليه ملاقة وليه تسليمات
23:22نمرة اتنين ياخد محمي معاه
23:23هو اللي ينصق له العقد بتاعه
23:25ويقول له ان الكلام ده مضبوط اوش مضبوط
23:28طيب
23:29ازاي العميل يعرف المطور الجد
23:32من المطور الوهمي او غير الجد
23:34يعني ايه
23:35يعني غير طبعا الصمعة
23:36او اسم الشركة والحاجات دي كلها
23:38ايه الانديكيشنز او المؤشرات
23:40اللي بتقول لي
23:40لأ العميل ده جد
23:43وهيسلمني في الوقت
23:44لان زي ما قلت لحضرتك فيه شركات لها اسمها برضو
23:47كانت موجودة في الازمة الاخيرة دي
23:49دول الشركات اللي هي اسم
23:51وما سلمتش دول قليلين
23:53ولكن معظم اللي مسلمش هتليهو شركات نشئة
23:56وبرضو ملهاش تسليمات قبل كده
23:58ولكن زي ما قلت لحضرتك من شوية
24:00ان العميل
24:01يعني نفترض لأ سعر غير منطقي
24:03مفروض بقى يفكر بره واثنين وعشر
24:06ان السعر ده غير منطقي
24:07يعني انا رايح في المكان ده
24:09لقيت سعر
24:10ولقيت جنبه
24:11ده بيبيع بمثلا متر بخمسين ألف
24:14واللي جنبه ببيع بثلاثين ألف
24:15ونفسكم بقى
24:17ودهكم بقى دهكم بقى
24:18هنا في حاجة غلط
24:19هنا في حاجة غلط
24:21لازم بيراجع نفسه
24:22هل كل ناس بيبيع بثلاثين
24:23ولا ده اللي شاز بخمسين
24:25لو كل ناس بيبيع بخمسين وده بثلاثين
24:26ابدأ بقى احس بالخطر
24:27واقول في حاجة غلط
24:28لا في حاجة غلط
24:29لازم يستشعر ان في حاجة غلط
24:30يعني السعر مهم
24:32والاغراء مهم جدا
24:33ولكن ده مش نمر واحد
24:35لما يكون مختلف عن كل الموجودين في السوق
24:38وبيقدم اغراءات كتير
24:40انا ساعتها ابدأ اقلق بقى
24:41ابدأ بقى اشوك بقى
24:42اشوك فعلا
24:43طيب بشكل عام
24:44السوق او المنظومة العقارية في مصر
24:47شايف بينقصها ايه
24:48بشكل عام بقى بعيدا عن المشكلة دي
24:49الريجوليشن
24:51التنظيم
24:52التنظيم اللي هو اللي احنا بنكلم عليه
24:53ان هو
24:54يبقى فيه خريطة استثمارية للدولة
24:57ان هي مثلا
24:57هنا محتاجين
24:59منتج هنا
25:02زي لكل المحافظات بقى
25:04عايزين منتج تجاري
25:05اداري صحي
25:06مدارس
25:10محتاجة الريجوليشن
25:11التنظيم يعني
25:12طيب دلوقتي خلصنا اسئلة مع حضرتك
25:14بس محتاجين برضو نسأل
25:16الضيف اللي موجود في كل بيت
25:17يعني معانا النهاردة
25:18وهو الاي اي اي او الزكاء الاستنوعي
25:20خلينا نسأل شات جي بي تي كده
25:22ينصحنا
25:22دلوقتي
25:23الوقت مناسب للاستثمار العقاري في مصر
25:26دلوقتي ولا لا
25:26خلينا نبدأ معاه
25:28انا دلوقتي معايا ضيفي في الحلقة
25:31بشمهندس محمد البستاني
25:33وخلصت الفقرة معاه
25:34وهو شايف ان المواطنين يبدأوا
25:36بالاستثمار العقاري في مصر دلوقتي
25:38ده وقت مناسب ان الناس تشتري عقارات في مصر
25:40عايز اعرف رأيك
25:42الناس تشتري دلوقتي ولا لا
25:43بكية الاستثمار العقاري في مصر
25:47دايما بتعتمد على عوامل كتير
25:48زي حالة السوق
25:49اسعار الفايدة
25:51والتوقعات الاقتصادية
25:52حاليا لو السوق مستقر
25:54لا انت شايف ان الوقت مناسب
25:57دلوقتي الاستثمار في مصر
25:58الاستثمار عقاري في مصر دلوقتي ولا لا
26:00بصراحة الموضوع بيعتمد على ظروف السوق الحالي زي توازن العرض والطلق وكمان التوقعات الاقتصادية في الفترة اللي جاية
26:10لو الأسعار مناسبة وفي استقرار ممكن يكون الوقت مناسب لكن طبعا لازم يكون في دراسة متأنية للسوق قبل اتخاذ القرار
26:17طيب دهب والعقار
26:18هذا طبعا يعتمد على أهداف المستثمر والمخاطرة اللي قدر يتحملها
26:24الدهب دايما بيكون ملاذ آمن في أوقات التقلبات بينما العقارات ممكن توفر عائد ثابت على المدى الطويل
26:31فالأفضل هو تنوية المحفظة بين الاثنين حسب الظروف الشخصية والاقتصادية
26:36ختمت أن الأفضل تنوية المحفظة بين الاثنين حسب الظروف الشخصية والاقتصادية
26:40لو حد يقدر يجيب محفظة يعني
26:42بالضبط هما دايما إيه يعني يقحيديين زي أنا كألمين برضه فدايما يمسكوا العصاية من النص
26:48باش وانت صاح أحمد البستاني شكرا جزيلا لحضرتك نورتاني النهاردة
26:51شكرا لحضرتك
26:52شكرا لحضرتك
26:53في الآخر خالص الناس مش طالبة معجزات ولا مستنية وعود كبيرة
26:57الناس عايزة السوق يبقى واضح
26:59اللي يشتري يبقى متطمن واللي يبيع يبقى عارف هو ماشي ازاي
27:03لا المواطن هيقبل يدغش ولا التاجر طايق يفضل واقف بين القانون والشارع
27:08ولا السوق يبفع يكمل بالبركة
27:11القصة كلها محتاجة شغل على الأرض
27:13قانون يتطبق وعقود واضحة
27:15كل واحد يعرف حقه فين بالزبط
27:18لما ده يحصل ساعتها بس نقدر نقول ان السوق ماشي صح
27:22اللي فات علمنا كتير واللي جاي
27:25يا إما يكون أحسن يا إما نفضل نلف بنفس الدوامة
27:28احنا دورنا نسأل نفتح الملفات ونسلط الدوق على اللي بيحصل
27:32دي كانت حلقتنا النهاردة حلقة من الشارع للناس
27:35نشوفكم الحلقة الجاية وخليك دايما معانا في الصورة
27:39مشاهدينا دمتم في أمان الله
27:43في مجموعة المدينة للصلب
27:52أنتجنا بي خمسمية تي دبيو آر
27:55والتي تعتبر أعلى رتبة في حريد التسليح
27:58بفضل قوة الشد الاستثنائية
28:00فهي الخيار المثالي
28:01الذي يحقق الوفر في كميات الحديد المستخدمة
28:04والمقاومة للزلازل والاهتزازات الأرضية
28:07حققنا انتشار واسع في السوق المصري
28:09وأصبحنا شريك أساسي في بناء العاصمة الإدارية
28:12والمشروعات القومية الكبرى
28:14ومدينة العالمين الجديدة
28:16المدينة للصلب
28:17مستقبل أساس حديد
28:19مستقبل أساس حديد
28:20مستقبل أساس حديد
28:23مستقبل أساس حديد
28:25مستقبل أساس حديد
28:27مستقبل أساس حديد
28:29مستقبل أساس حديد
28:31مستقبل أساس حديد
28:33مستقبل أساس حديد
28:35مستقبل أساس حديد
28:37مستقبل أساس حديد
28:38مستقبل أساس حديد
28:40مستقبل أساس حديد
28:42مستقبل أساس حديد
28:44مستقبل أساس حديد
28:46مستقبل أساس حديد
28:48مستقبل أساس حديد
28:50مستقبل أساس حديد
Comments