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00:00¿En dónde estamos parados y qué conviene hacer?
00:03Fernando, ¿cómo estás? Bienvenido.
00:05Muchas gracias.
00:05Muchas gracias a vos.
00:07Además de profesor de geografía, está muy focalizado.
00:10Vos sos el director de tejido urbano, ¿no?
00:12Exactamente, sí.
00:14¿Dónde estamos parados hoy en créditos hipotecarios?
00:17Soy una persona que alquila y digo, bueno, ¿qué hago?
00:21Tengo para pagar el alquiler.
00:23Bueno, en la Argentina, lo hago rápido, un raconto,
00:262023 solo 400 créditos hipotecarios.
00:28¿2023?
00:29En 2023 hubo solo 400 créditos hipotecarios en Argentina.
00:32¿Mejor o vas? ¿400? ¿Nada más?
00:34En 2024 el Banco Nación en marzo lanza la línea de crédito,
00:3821 bancos lo siguen y durante el 2024 se dieron 19.000 créditos hipotecarios.
00:42O sea que volvió el crédito hipotecario en Argentina.
00:44En 2025, desde enero a septiembre, que tenemos medido,
00:4831.500 créditos hipotecarios.
00:49Con lo cual, en un país que casi no hay crédito hipotecario,
00:52tenemos que remontarnos al 2016-2017, que ahí hubo más,
00:56y después al 1997.
00:57Claro, el 2017, ahí estás el UBA.
01:00El UBA, exactamente.
01:00Ahí es donde sale el UBA, 2016-2017.
01:02Tenés una cantidad importante.
01:04Se cayó y, obviamente, al volver, hay una demanda muy fuerte
01:09de gente que necesita vivienda.
01:11En la Argentina, el déficit habitacional es un millón y medio de viviendas.
01:14En la Ciudad de Buenos Aires tenemos casi el 40% de inquilinos,
01:16con lo cual, gente que quiera ser propietario, tenés mucha.
01:19Y, obviamente, empiezan a buscar con el crédito hipotecario la posibilidad de ser propietario.
01:24Da tu histórico, debes saber.
01:26En la convertibilidad, ¿cuál fue el récord de créditos?
01:30El récord de créditos fue en 1997.
01:32Ahí llegamos casi a 300.000 créditos hipotecarios.
01:34¿Por año?
01:35No, en todo el periodo.
01:37Pero ahí fue el momento mejor, digamos, convertirla muchos años.
01:41Los bancos tenían capacidad de prestar.
01:43Y, después, viene la relación de ingresos y precios de la vivienda,
01:46que era muy acorde, digamos.
01:48Ahí, digamos, siempre recuerdo, un compañero ganaba 1.000 dólares
01:51y una vivienda estaba 40.000 dólares.
01:53Entonces, tenía, digamos, la posibilidad de sacar un crédito a largo plazo
01:57y, obviamente, ir pagándolo con su sueldo.
01:59Y para meternos un poco en la toma de decisión de hoy en día,
02:02más o menos, ¿desde qué ingreso podemos empezar a pensar hoy
02:07analizando los requisitos en sacar un hipotecario?
02:11Mirá, los bancos te piden que el 25% de la cuota,
02:16o sea, puedas pagar, o sea, de tu salario,
02:19el 25% máximo sea para la cuota.
02:21Con lo cual, si vos sacás un préstamo, por decir algo,
02:23de 100.000 dólares para una propiedad,
02:25por un lado, tenés que tener, en la mayoría de los bancos,
02:26te piden entre el 20 y el 25% de esa propiedad.
02:29Con lo cual, tenés que tener 25.000 dólares ahorrado,
02:32o pedirle a algún familiar o lo que sea, para poder poner.
02:34Una vez que pones esos 25.000, te quedas 75.000 dólares.
02:38Aproximadamente, tenés una cuota, según, digamos, el banco y más,
02:42entre 600.
02:43Hay una placa.
02:45Hay una placa, pero un tema es cuánto es el interés que piden los bancos.
02:49Ahí está la placa.
02:51Entre el 6 y el 17%, según los bancos.
02:54Y ahí sí hay que tener en cuenta que hay una diferencia dentro de los bancos,
02:57si sos cliente del banco o si no sos cliente.
02:59Mucha variabilidad.
03:00Muchísimas.
03:01Ahora, los bancos que están abajo de la tabla,
03:03que piden hacer Crédit Coop 12%, en realidad no quieren dar créditos.
03:07No están dando créditos.
03:08O sea, cuando uno ve dónde está la mayor cantidad de créditos,
03:11básicamente es el Banco Nación,
03:13algunos bancos provinciales que tienen una línea de créditos bastante buena,
03:16y después algunos bancos privados que tienen tasas mucho mejores.
03:19Yo vuelvo a mi pregunta.
03:20Alquilo.
03:21Sí.
03:22Tengo la capacidad de pagar el alquilar de un, dos ambientes.
03:24Entonces, ¿me conviene sacar un crédito?
03:29Mi valor de cuota, ¿en dónde es similar a un alquiler?
03:33Cuando uno analiza el valor de una cuota de esos departamentos de 100.000 dólares,
03:38te da aproximadamente entre 600.000 y 800.000 pesos.
03:41Con lo cual, un departamento, un alquiler, está más o menos eso.
03:45Hoy es casi idéntico.
03:47Nosotros, es más, hicimos algunos estudios del mismo departamento,
03:49y en algunos casos el valor de la cuota es menor que el valor de alquiler.
03:53Claro, o sea, ahí más todavía.
03:55Pero, Patricia, ¿me pones la placa de la compra de una casa de 100.000 dólares?
03:59Claro.
04:00Por favor.
04:01Porque ahí está.
04:02Encima está, te ahorrás pagar el alquiler y estás pagando algo que en algún momento va a ser propio.
04:06No, la de 100.000 dólares.
04:07Y después también tenemos un tema que no es menor,
04:09el que alquila cada tres años, dos o tres años, tiene que mudarse,
04:12o sea, tiene un montón de gastos,
04:13que una vez que tenés tu propiedad, eso no lo tenés.
04:15Con lo cual, desde el punto de vista económico,
04:17empieza, digamos, a tener más sentido tener un crédito hipotecario que un alquiler.
04:22La placa dice, Juan quiere comprar una casa que vale 100.000 dólares.
04:25Está bueno en ahí saber el ejemplo.
04:26No, porque está ahí para ver bien el ejemplo.
04:29Mientras buscamos la placa, ese ingreso de Juan, que ahora vamos a ver,
04:33también puede ser con su pareja.
04:35Exactamente.
04:36La mayoría de los bancos te pide que sea cónyuge,
04:38o sea, podés tener como máximo el cónyuge,
04:40pero el Banco Nación, por ejemplo, u otros bancos,
04:42te permiten a alguien más que sea familiar que te pueda poner la cantidad de ingresos.
04:47O sea, vos necesitas tener un ingreso mínimo.
04:49Ahí está.
04:49Ese ingreso mínimo lo podés tener con tu familia o con alguien más que aporte,
04:53digamos, como una garantía, no es una garantía,
04:54pero es un codeudor que suma la cantidad de ingresos,
04:58porque no te podés pasar del 25% como si antes del ingreso total.
05:02Ahí lo que vemos en la placa es esto,
05:03gana 100.000 dólares, le piden el 75% del valor,
05:06o sea que tiene que tener ahorrado 25.000 dólares.
05:09Después, un tema que no es menor, y ahí está en la placa,
05:12es que vos compras en dólares, pero eso se pasa a uvas.
05:15Con lo cual, en el momento que vos compras esa propiedad,
05:18te endeudás en el equivalente, digamos, los 75.000 dólares son 64.000 uvas.
05:23El uva es el precio de esa moneda que uno lo divide por la cantidad de años,
05:28si te endeudás por 20 años son 465 uvas por mes que tenés que pagar.
05:32Si te endeudás por 25 años o por 30 años, ahí está la cantidad de uvas.
05:36Entonces, multiplicás las uvas por el valor que hoy es 1.640 pesos,
05:41y te da el valor de la primera cuota, 763.000 pesos por mes que tenés que pagar.
05:46Y tenés que tener un ingreso mínimo de 3 millones de pesos aproximadamente.
05:48Y que eso es lo que hoy se paga, la verdad, entre alquiler y expensas,
05:53en dos ambientes para medir.
05:55Sí, te va a costar un poco más, seguramente, el crédito que el alquiler,
05:58porque a esta cuota también le tenés que sumar después las expensas.
06:00Pero te estás, nada, por lo menos estás comprando una vivienda.
06:05Claro, te estás capitalizando, con el alquiler no te capitalizás.
06:08Nosotros lo que decimos es que no es una decisión económica,
06:11sino que también es una cuestión de familia.
06:13O sea, nosotros hicimos algunas encuestas con gente que sacaba el crédito y decía,
06:15mirá, yo cuando el uva es discutible, pero también cuando pago el alquiler
06:19se indexa por inflación.
06:21O sea, entonces, y el riesgo obviamente es algún día tener la propiedad.
06:25Hablemos sobre eso, siempre es un riesgo en la Argentina
06:28que viene a atarse a tantos años a un crédito atado por inflación,
06:32que es el índice uva.
06:35¿Cuáles de estos bancos que estamos viendo te permiten,
06:38si en algún momento se llega a acelerar la inflación
06:40y uno consigue el dinero, ir y cancelar el hipotecario?
06:44¿O hay un costo por hacer eso?
06:45Hay un costo, creo que excepto un banco, de los 22 bancos,
06:49creo uno solo no puso eso, los 21 bancos restantes sí te permiten cancelar
06:53y tiene un costo del 2% aproximadamente, que es lo que te cobran por esa cancelación.
06:58Pero hoy se permite cancelar y también lo que te permiten,
07:01que no es un tema menor, es el tema de cuando estás atado a uva,
07:05si se dispara la inflación, el Banco de Nación sacó un seguro
07:07que tiene que pagar un 2% más por mes y en el momento de disparar la inflación
07:11tiene como un tope máximo y entonces no corre los riesgos.
07:14¿Conviene comprar o construir con crédito?
07:18Mirá, hoy construir con crédito casi no hay.
07:21¿El crédito hipotecario no hay para construcción?
07:23Hay, sacaron las líneas, pero no hay nadie que lo esté usando todavía.
07:26Básicamente porque hoy el costo de la construcción es muy alto,
07:28hay mucho stock de vivienda y hoy, digamos, la gente, el 100% está comprando viviendas usadas.
07:35Todavía, de hecho, una de las críticas de la construcción es que el crédito hipotecario
07:38esté a la construcción.
07:40Nosotros lo que creemos es que tiene que haber un proceso mucho más largo de crédito
07:42para que eso se dé.
07:43O sea, recién estamos en un año y medio de crédito hipotecario,
07:46que de hecho, antes de las elecciones hasta se ponían dudas si iba a seguir o no,
07:50con lo cual tiene que haber como 2 o 3 años de crédito hipotecario a vivienda usada
07:53para que el sector de la construcción empiece a tomarlo al pozo
07:56y eso genere, digamos, la rueda más fuerte.
07:59¿Qué pasa hablando de eso con los...
08:01Si quiero usar un hipotecario, pero comprarme un departamento de pozo o en construcción,
08:06¿crees que eso se va a poder?
08:08Entiendo que hace poco se anunció un proyecto.
08:09Exactamente. Ya hay un proyecto privado que lo anunció,
08:12el Banco Central y la regulación lo permiten, antes no lo permitía,
08:16con lo cual esto va a ser un proceso.
08:18Lo que pasa que, vuelvo a decir, hoy tenés tan fuerte, digamos,
08:22el costo de la construcción y tanta gente que necesita la vivienda,
08:25también hay un tema ahí, que hoy el 90% es gente joven,
08:28la que está sacando crédito, gente joven, que es su primer vivienda,
08:31con lo cual lo que quieren es mudarse rápidamente,
08:33entonces no te está haciendo, digamos,
08:35la vivienda terminada.
08:36Exactamente, están buscando vivienda terminada.
08:40¿Vos creés que los créditos hipotecarios, o sea, el UBA llegó para quedarse?
08:44El UBA llegó para quedarse y te diría al revés.
08:47Se critica mucho al UBA, pero solo puede haber crédito hipotecario.
08:50En un país con alta inflación se ayuda.
08:52O sea, cuando...
08:52Pasa que si tenés alta inflación, no sé si te sirve el UBA,
08:54más allá de que el alquilar también se ajusta.
08:56Es que si no tenés el UBA, con alta inflación no podés tener crédito,
09:00es lo que pasó en Argentina.
09:00Es que no tenés crédito.
09:01Exactamente, o sea, una es o no tenés crédito,
09:03que es la opción Argentina 2001 al 2017,
09:05o pones crédito con UBA con el riesgo de que te lo...
09:09Obviamente sigue la inflación y ahí, obviamente,
09:11si el salario va por debajo de la inflación,
09:13vas perdiendo y entonces aparece esto de poner topio,
09:16de poner, digamos, algún mecanismo que te permita que no derrame.
09:19Pero el problema no es el UBA, sino el problema es la inflación.
09:22Sin duda.
09:23No digo, pero un país sin moneda, un país sin crédito,
09:26es muy difícil.
09:26Y ahí tenés un tema que también no es menor,
09:28que es, uno dice, bueno, necesitas 3 millones o 4 millones de pesos
09:31para poder...
09:32El problema es que en la Argentina, de los 5 datos socioeconómicos,
09:35excepto el más alto, el resto tiene problema de vivienda.
09:38O sea, hoy hay gente que gana 4 millones de pesos, 5 millones de pesos
09:40y no es propietario.
09:41¿Por qué? Porque necesitas llevar los 100 mil dólares al banco.
09:44Entonces el crédito te permite estirar, digamos, obviamente...
09:46Y además, ¿se cambió la relación ingreso-valor de la propiedad?
09:50Eso fue terrible.
09:51Igual ahora volvió a mejorar mucho.
09:53Está mejorando.
09:53Sí, pero igual está muy lejos.
09:55Y por eso, el cálculo en la década del 90, que hablábamos recién,
09:58daba 7 años en ingreso promedio y lo máximo que se llegó fue en el 2013,
10:03si no mal recuerdo, a casi 20 años.
10:05Con lo cual, eso, el salario se quedó estancado y el valor de la propiedad aumentó muchísimo.
10:09Hoy estás en 12, 13 años.
10:10O sea, bajó muchísimo, pero no estás en la década del 90,
10:13pero hoy tenés, con el dólar que tenemos, y un tema que no es menor,
10:17los inmuebles no subieron tanto en el último tiempo,
10:20que muchos llegan con este crédito hipotecario, con el blanqueo.
10:22No, se acomodaron.
10:23Se acomodaron, pero no aumentaron como muchos pretendían, digamos.
10:26Lo que pasa es que están inalcanzables con el valor...
10:28Del ingreso.
10:29Sí, obviamente, siguen siendo altos.
10:31Si comparas ingreso promedio con el valor de metro cuadrado, todavía...
10:34Obviamente que es un valor alto.
10:37¿Hoy la tasa más baja es Banco Nación?
10:39No, las tasas más bajas son los bancos provinciales.
10:41Banco de Corrientes, Banco de Chubut, y Banco de Santa Fe.
10:44Y a los clientes.
10:45A los clientes más bajas, y esos bancos tienen política territorial.
10:48¿Qué quiere decir?
10:49El Banco Ciudad también de la Ciudad de Buenos Aires, en la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires,
10:52Rosario en Rosario, digamos, en su territorio tienen una cuota preferencial.
10:56Después, a nivel nacional, sí, el Banco Nación es el banco que más crédito está dando
11:00y que tiene la tasa mejor que 6%.
11:02Pero, digo, si vos quisieras comprar en la provincia de Buenos Aires,
11:05obviamente tenés Banco Provincia, Banco Nación,
11:07pero sí, suponte que la tasa más baja es Banco de Santa Fe.
11:12Es para Santa Fe.
11:13Es para Santa Fe, exactamente.
11:14Vos decías, los que son provinciales tienen su tasa.
11:16Solo territoriales.
11:17Por eso, el Banco Ciudad da créditos a otros lados,
11:19pero su tasa preferencial es para la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires.
11:22Sí, pero te dan otros lados.
11:23Tienen otros lados también.
11:24El Banco Ciudad sí te dan otros lados.
11:25¿Hay alguna estadística desde que iniciás la carpeta hasta que te lo dan?
11:30¿Cuánto tiempo pasa en promedio?
11:32Mirá, estadística no hay, pero nosotros teníamos algún cálculo que habíamos sacado.
11:35Daba aproximadamente entre dos y tres meses la carpeta, que se había mejorado muchísimo.
11:39Y preelectoral había bastantes quejas de la gente, sobre todo en el Banco Nación,
11:43que se iba a ir casi a seis meses.
11:44Y el Banco Ciudad, de hecho, había suspendido en algún momento.
11:48Muchos bancos suspendieron.
11:49El Banco Ciudad, que estaba dando mucho crédito, había suspendido por una quincena.
11:53Hoy, lo que te dicen es postelectoral, empieza de vuelta a las carpetas del marrón.
11:56¿Cómo es el trámite?
11:57Es decir, vos querés sacar un crédito hipotecario, vas al banco.
12:01No, primero internet, todo internet.
12:02Hoy tenés muchas cuestiones que podés poner en internet.
12:05No, pero mejoró muchísimo, digo, eso también hay que decir.
12:07Vas al banco por internet.
12:08O sea, vos ingresás, haces una preclasificación, me imagino.
12:11Si el banco te da lo que hay, ahí empezás a buscar propiedad.
12:16La gente, en términos generales, la propiedad la tiene medio vista,
12:19porque si no, también, esto de los plazos, el banco te pide que presentes tú
12:22una propiedad que querés comprar, que tenga los papeles,
12:25porque es también un tema bien argentino, no todas las propiedades se pueden hipotecar,
12:29sobre todo el tema de papeles es bastante complejo.
12:32En la Ciudad de Buenos Aires es donde menos,
12:33pero nosotros hemos estado en alguna provincia donde casi es imposible.
12:36No, por eso, viste, los avisos dicen apto crédito.
12:38Apto crédito, por eso, porque tenés, con lo cual tenés que tener eso.
12:40Una vez que tenés eso, el banco, obviamente, revisa toda la carpeta,
12:47hace también una evaluación de que ese valor que vos le decís que vale
12:50o que te quieren vender sea el valor correcto.
12:52Si quieres decir, alguien te va a decir que vale 100.000,
12:53y el banco te dice no, está inflado.
12:55Claro, vos presentás la propiedad y el banco manda un tazador.
12:58Exactamente, el banco te lo taza y te ve y te dice que está correcto.
13:01Una vez que te dice eso, obviamente, ve tu cartera personal,
13:05y sos en relación de dependencia, también puede ser monotributista,
13:07también puede ser responsable de cripto, o sea, evalúa tu cartera,
13:12ves que está bien y ahí otorga el crédito.
13:17Cuando otorga el crédito, vos tenés que ir, como una escritura normal,
13:20llevar tu porcentaje de plata, obviamente, en efectivo,
13:23y el banco transfiere en dólares al vendedor el resto.
13:29Y vos ahí sacás la hipoteca, que es el porcentaje que tenés que darte.
13:32¿Cómo justificás los ingresos en el banco si no tenés relación de dependencia?
13:37Si sos monotributista, tenés que presentar el monotributo
13:40y las facturas de monotributista, o sea, igual que el responsable de cripto,
13:44tenés que presentar tu factura.
13:45Acá también aparece el otro problema, que es el que está en negro, obviamente.
13:49Hay gente que no tiene todos los ingresos blancos,
13:51pero tiene ingresos suficientes como para pagar una cuota.
13:54Ahí lo que aparece, digamos, está mal que lo diga,
13:56pero lo que aparece un poco es el que te da el coseguro,
13:58o sea, aquella persona familiar que dice, yo respondo por él.
14:01Entonces ahí aparece alguien que tiene el empleo en blanco, obviamente,
14:04porque el seguro es en blanco,
14:06pero en principio estás como permitiendo que supere el 25% de sus ingresos en blanco,
14:12pero que capaz que es el 25% del ingreso real, que es lo que estamos hablando.
14:16¿Vos agerías un crédito hoy?
14:17Yo, mirá, tengo amigos que han sacado últimamente
14:21y la verdad que han logrado el sueño de la casa.
14:23O sea, yo siempre digo igual, soy respetuoso porque no es un tema económico.
14:26Si vos decís, nos casamos, vamos a estar 20 años juntos,
14:29bueno, es también un tema, digamos, no solamente económico,
14:33sino de relación, de familia y demás,
14:35pero para la Argentina de hoy, y te digo esto,
14:38hay tanto déficit habitacional que cuando sale algo de crédito
14:40la gente dice, se va a acabar pronto,
14:42y empiezan a aparecer las carpetas muy fuertes.
14:43Y es que las ventanas han sido cortas.
14:44Han sido cortas, con lo cual, estas ventanas que se abren
14:47y en valor de lo que estamos hablando hoy, del alquiler y demás,
14:51es una buena oportunidad para sacar un crédito.
14:53Sí, porque los alquileres son...
14:55Los alquileres están muy altos.
14:56Muy altos.
14:57Sí, exactamente.
14:58¿Qué crees que va a pasar con las tasas?
14:59Banco Nación subió un poquito y después de las elecciones
15:02vimos que algunos bancos privados bajaron un poquito,
15:05pero todavía hay mucha dispersión.
15:07¿Crees que van a converger todas a 6, 7%?
15:09Y deberían ir así, el número ideal es entre el 6 y el 8%
15:13para que esto funcione.
15:14Y después, obviamente, lo otro que es la macro,
15:17que la macro se siga reacomodando, que siga mejorando,
15:20y que vos, que estás a toda uva,
15:21que uno tiene como un problema por la inflación,
15:23la uva termina siendo un beneficio,
15:25porque si vos tenés estabilidad y poca inflación,
15:28la verdad que pagar un crédito con uva,
15:30con baja inflación, es beneficioso para...
15:31Y los bancos piden securitización de hipotecarios,
15:34o sea, poder agarrar esas carteras y venderlas,
15:37y que otras personas inviertan ahí.
15:39¿Eso lo es posible?
15:40¿Falta un montón para que la argentina lo tenga?
15:42Vuelvo a lo mismo.
15:43Vos no podés pasar de no caminar nunca
15:45a hacer 10.000 pasos en un día.
15:47La argentina, creo, hipotecarios, no lo tuvo nunca.
15:49Con lo cual, y yo hablaba con los que decían,
15:51¿quieren crédito del pozo?
15:52Esperen un poco.
15:52O sea, esto es secuencial.
15:54O sea, ojalá lleguemos a eso,
15:56pero para eso tenés que tener un mercado firme.
15:58Yo creo que va a llegar si las condiciones económicas
16:00siguen esteril.
16:01El mercado tiene de sobra.
16:02El problema es que están las condiciones económicas
16:05para estar en el mercado y de sobra,
16:06porque hay mucha demanda de crédito.
16:07Y vuelvo a lo mismo, es un tema financiero,
16:09porque económicamente la gente todos los meses
16:10pone 800.000 pesos en un alquiler.
16:12¿Pero no es importante entonces resolver
16:13ese problema financiero para que no se corte el hipotecario?
16:16Es esencial, pero no es un cuidado de la botella actual.
16:19Esto va a pasar si sigue dándose.
16:21Nosotros decimos que en la Argentina,
16:23para que esto sea, se tienen que dar 50.000 créditos
16:25hipotecarios por año durante 10 años.
16:27Y como dijiste recién, tenés mercado para eso.
16:29Tenés mercado.
16:30El mercado que tenés...
16:32¿Vamos 31.000 este año?
16:33Vamos 31.000 este año.
16:34Mirá si tenés...
16:35Este año es un buen año, o sea,
16:37y por eso, digamos, los bancos están atentos a que siga,
16:41porque hay mucha gente que está demandando
16:42y tenés dando vuelta 200.000 carpetas o carpetas,
16:45gente que preguntó.
16:47Entonces tenés un mercado fuerte
16:49y si el segundo paso es esto,
16:51que se pueda securitizar,
16:53que se le pueda dar la cartera
16:54para que esto sea más de largo plazo
16:56y al bajar la tasa,
16:56porque eso también implica
16:57que consiguen mejor dinero
17:00y eso hace que el crédito pueda ser más largo.
17:02Muchas gracias por el tiempo.
17:03No, por favor, a ustedes.
17:04Gracias.
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