- 4개월 전
부동산 보유 회사의 주식을 소유
국토부 인가도 받고 상장 규제 적용
사기 리스크는 없음
상장 리츠에서 원하는 리츠 종목 선택해
주식처럼 매수
수익구조는 임대료 수익,시세차익배분
양도차익은 비과세
리츠 전용계좌 신청 시 5천만원까지 세율 9.9%
리츠 선택시 부동산 가치와 다양성 중요
활기가 넘치는 '행복한 아침'이 시작됩니다!
'행복한 아침'
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00:00리츠 영어의 앞글자를 딴 겁니다 리얼 에스테이트 인베스트먼트 트러스트 줄임말인데 우리말로 하자면 부동산 투자 신탁이에요 우리말로 해도 어렵죠 쉽게 얘기하면 자금을 모아서 부동산에 투자하고 여기서 발생한 수익을 나눠가는 그런 구조입니다 회사의 주식은 뭐 증시에 상장이 되기도 해서 주식처럼 샀다 팔았다 거래를 할 수도 있고요 이 리츠 같은 경우에는 국토부의 까다로운 규제도 받고 또 상장 규제도 적용받기 때문에 앞서 말씀드린 사기 리스크라든가 이런 부분은 아주 없다고 보시면 됩니다
00:29저희가 앞서 알아봤던 부동산 조각 투자랑 리츠의 차이점이 뭐가 있을까요 거의 개념은 비슷한데요 부동산 조각 투자는 특정 건물 하나를 쪼개가지고 우리가 투자한다 이렇게 보시면 되고 리츠 같은 경우에는 부동산을 소유한 회사의 지분을 갖는다 그래서 한 개의 부동산뿐만 아니라 여러 가지 부동산을 소유할 수도 있다 이게 좀 차이로 볼 수가 있을 것 같습니다
00:54부동산 조각 투자가 예를 들어 강남의 한 빌딩을 10만 원 단위로 쪼개가지고 투자자들이 소유하는 거라면 리츠는 그 강남의 빌딩 하나뿐만 아니라 다른 곳에 있는 빌딩이라든가 아니면 상업용 부동산 이런 여러 곳들에 투자를 한 그런 지분을 가질 수도 있다는 거죠
01:10아 그러니까 부동산 조각 투자라고 하면 한 건물이나 빌딩을 보면서 아 나 저게 몇 조각 투자자야 이렇게 이야기할 수 있다는 거고 리츠 같은 경우에는 나 빌딩을 여러 채 보유한 회사의 주주야
01:25아 그렇습니다 이렇게 이야기를 할 수 있다는 건데 리츠 시장의 규모는 어느 정도 되죠?
01:30국내 리츠 시장 규모가 꾸준히 그리고 급격하게 성장을 하고 있어요 2015년에 125개였던 운용 리츠가 지난 6월에는 417개로 10년 만에 3.3배까지 늘었고요
01:41같은 기간 동안 총 자산은 18조 180억 원에서 108조 831억 원으로 증가해서 규모도 6배 증가했습니다
01:50리츠는 그런 부동산을 소유한 회사의 주식을 가지고 있는 거니까
01:54그러면 방식도 주식 투자하는 거하고 같아요?
01:57네 똑같습니다 흔히 투자자들이 접하는 그냥 주식 투자하고 아주 동일한데요
02:02그냥 일반 주식 거래하듯이 주식 거래창에서 리츠라고 검색해서 내가 원하는 리츠의 주식을 사고 팔고 할 수 있습니다
02:09리츠는 수익 구조는 어떻게 됩니까?
02:11네 이것도 이제 부동산 투자니까 크게 두 가지로 나눠볼 수 있습니다
02:14첫 번째는 임대료 수익입니다 리츠가 보유한 빌딩이나 쇼핑몰 주유소 이런 것들에서 발생하는 임대료들이 있거든요
02:22이 임대료들을 주식의 배당으로 받는 건데요
02:25예를 들어 대기업 엘사 리츠 같은 경우는 엘사가 보유한 백화점, 아울렛, 마트, 물류센터
02:30이런 곳에서 나오는 임대료를 배당받게 됩니다
02:33임차가 잘 유지되면 안정적으로 배당을 받을 수 있겠죠
02:36하지만 공실이 생기면 배당금이 줄어들 수 있습니다
02:38두 번째는 매각 차익인데요 리츠가 갖고 있는 부동산을 싼 값에 샀다가 비싼 값에서 팔아서
02:44여기서 발생하는 차익을 투자자에게 나눠주는 겁니다
02:48다만 이제 대부분의 리츠 같은 경우에는 임대 수익을 중심으로 돌아가게 되어 있고
02:53매각 차익은 부동산을 나중에 처분하게 됐을 때 리츠가 해산되게 됐을 때 일시적으로 발생하는 경우가 대부분입니다
02:59리츠 같은 방식으로 부동산 투자를 하게 되면 세금도 주식이랑 비슷하게 냅니까?
03:05네 일단 리츠에서 발생하는 배당금 있죠
03:08이 배당금은 주식에서 발생하는 배당금과 마찬가지로 배당소득세 15.4%가 원천징수됩니다
03:14하지만 리츠 주식을 싼 값에 샀다가 비싼 값에 팔아서 발생하는 양도 차익에 대해서는 비과세라서
03:21이건 세금 부담은 없습니다
03:23또 지금은 제도적 혜택도 있는데요
03:252026년 12월 내년이죠 내년 12월까지 부동산 펀드 분리과세 제도가 시행 중이에요
03:31나는 이런 리츠에 투자를 할 때 세금을 좀 면제받고 싶습니다라고 신청을 하게 되면
03:37투자금 5천만 원까지는 9.9%로 낮게 분리과세가 적용되기 때문에
03:42금융소득 종합가세 대상이신 분들도 걱정 없이 투자를 할 수가 있고요
03:46또 양도 차익은 면세가 된다라는 거
03:48그리고 일정 금액까지는 이렇게 분리과세 혜택까지 받을 수 있으니까
03:51투자자 입장에서는 절세를 할 수 있는 포인트가 될 수도 있습니다
03:55선생님 그런데 최근에는 지자체에서도 리츠를 도입할 계획이다
03:59이런 얘기가 좀 들리던데 이건 어떤 방식으로 운영이 되는 거죠?
04:04이거는 상장 리츠는 아니고요
04:05지역 상생 리츠라고 하는 건데
04:07그 지역에 사는 주민들한테 여기에 투자할 수 있는 기회를
04:11우선권을 부여를 하겠다라는 겁니다
04:13부동산 투자회사에 청약 우선권을 부여해주는 제도인데
04:16서울시 같은 경우에는 현재 용산 국제업무지구
04:19그리고 남산의 곤돌라 부지, 상암 DMC 미개발 부지
04:22여기를 검토 중에 있고요
04:24여기 근처에 사시는 분들한테 여기에 투자할 수 있는 우선권을 제공을 해주는 거죠
04:28경기도 같은 경우에는 경기 기회 리츠라는 걸 도입해서
04:323기 신도시대의 주요 택지를 개발할 계획이라고 합니다
04:35여기에 투자자도 모집을 하는 거고
04:37인천시도 재물포역 근처의 도심 공공주택 복합용지를
04:40프로젝트 리츠로 개발해서
04:422031년까지 3,497가구를 공급할 계획이라고 합니다
04:46리츠가 그 범위를 확대하고 있는 것 같은데
04:50리츠 투자할 때 주의할 점은 뭐가 있습니까?
04:52지금 주식처럼 설명을 드리긴 했는데
04:55어디까지나 리츠의 본질도 부동산 투자입니다
04:58그러니까 일반 부동산 투자와 똑같은 위험을 안고 있으면서
05:01플러스 주식의 위험도 갖고 있다 이렇게 이해를 하시는 게 좋을 것 같아요
05:05부동산 경기 상황에 따라서 임대 시장이 안 좋으면
05:08임대료가 줄어들거나 그렇게 되면 배당이 줄어들 수도 있고요
05:11또 빌딩이나 물류센터가 비어 있으면
05:14임대료 수익이 줄어드는 공실 문제가 발생할 수도 있겠죠
05:17또 금리가 오르면 대출이자 부담이 커져서 리츠 가치가 떨어질 수도 있고
05:21운용사가 이런 부동산을 잘 관리하지 못하면
05:24수익률에도 직접적인 영향을 미칩니다
05:26그래서 리츠를 고를 땐 해당 리츠가 갖고 있는 부동산의 가치와
05:30그 다양성을 들여다봐야 되는데요
05:32해당 리츠를 운용하는 리츠 운용사 홈페이지 들어가시면
05:35어떤 부동산을 담고 있는지 또 앞으로 어떤 부동산에 투자할 것인지
05:40이런 것들을 설명서를 받을 수가 있으니까 잘 살펴보시기 바라고요
05:45본질은 앞서 말씀드린 것처럼 부동산 투자이기 때문에
05:48해당 리츠가 갖고 있는 자산 그리고 앞으로의 부동산 경기 전망
05:51이런 것들을 꼼꼼히 살펴보셔야 되겠습니다
05:54소장님 근데 저는 지금 살짝 솔깃하는데
05:56그 이유가 이게 큰 돈이 필요하지 않을 것 같아요
05:59소액 투자니까 좀 가벼운 마음으로 한번 해보면 어떨까?
06:04뭐 이런 생각이 들거든요
06:05바로 거기에 맹점이 있습니다
06:07아까 우리 신희선 씨도 크라우드 펀딩 했다가
06:10이제 기부만 했다
06:12자원봉사
06:13자원봉사만 했다라고 얘기했잖아요
06:14소액이다 보니까 오히려 리스크를 생각하지 않고
06:18어차피 큰 돈 아니니까 괜찮아 이러도 돼
06:20이런 식으로 접근하는 경우들이 많이 있어요
06:22그러다가 실제로 손해가 발생해도 그냥 무던히 지나가는 경우들도 많이 있고요
06:26사실 조각 투자나 리츠 같은 경우에는
06:29아직까지 그 가치나 리스크가 정량적으로 체크되기가 조금 어려운 면이 없지 않아 있습니다
06:34그래서 이런 부분들에 좋은 자산이 잘 들어오고 있는지를 좀 꼼꼼히 확인하시고
06:39리스크가 크면 그만큼 이제 수익도 클 수 있지만
06:42수익이 클 수 있다고 해서 반드시 리스크가 큰 건 아니니까
06:45이런 것들도 잘 살펴보시고
06:47부동산 경기에 따라서 리츠 투자 여부도 결정하시는 게 어떨까 싶습니다
06:52감사합니다
06:54감사합니다
06:56감사합니다
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