- hace 5 meses
Daniel Muñoz entrevista a María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
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00:00El vicesecretario de Hacienda del PP, el señor Juan Bravo, presentó ayer algunas propuestas que plantea su partido para facilitar el acceso a la vivienda.
00:08Y para analizar estas iniciativas y abordar en general la situación del mercado inmobiliario en España, tengo ya la ocasión de saludar a María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
00:17¿Qué tal María? Muy buenos días.
00:19Hola, muy buenos días, Daniel.
00:20Bueno, grosso modo, las propuestas del PP pivotan sobre la necesidad de desbloquear suelo urbanizable.
00:27El gobierno respondió ayer que, digamos, esa idea ya estaba contenida en la reforma de la ley del suelo que tumbó el Congreso de los Diputados a finales del pasado mes de febrero.
00:38¿Fue un error tumbar aquella reforma?
00:42A ver, el debate sobre la ley del suelo es complejo.
00:45Lo que es innegable es que el sector llega más de una década esperando una reforma que proporcione una mayor seguridad jurídica, una mayor estabilidad.
00:54Pero, sobre todo, eso sí, agilidad en los desarrollos urbanísticos.
00:58No puede ser que en los procesos administrativos puedan llegar a durar 20 años.
01:03Y ahora es, precisamente, más urgente que nunca, ¿no?, porque estamos atravesando una de las mayores crisis de oferta de vivienda.
01:11No hay viviendas suficientes para dar respuesta a la semejante demanda que tenemos.
01:15Y estamos esperando ya desde hace, pues, prácticamente dos años a que esto salga adelante.
01:23Por ir a cifras concretas, el Banco de España estima en 600.000 las viviendas que hacen falta en España para dar respuesta a la elevada demanda.
01:33El Partido Popular hablaba ayer de construir entre 100.000 y 150.000 al año.
01:38No sé si estas cifras coinciden con las que manejan ustedes.
01:41Si es un reto posible a corto plazo y, sobre todo, ¿qué mecanismos habría que articular para hacerlo realidad?
01:47Pues, según nuestros datos que obtenemos de cruzar oferta con demanda en tiempo real, nosotros consideramos que las cifras se quedan cortas.
01:56Nosotros estimamos que harían falta 1,8 millones de viviendas para dar respuesta a la gran demanda muy sostenida que existe.
02:05De hecho, anualmente se crean casi 250.000 hogares, por lo que se necesitaría al menos doblar esa construcción de esas 100.000 viviendas.
02:14Necesitaríamos llegar al menos a las 200.000 anuales.
02:19Evidentemente, los mecanismos no son fáciles.
02:22Hay obstáculos por los que el sector privado no puede ni siquiera doblar esa producción.
02:27Ahora mismo están las 100.000 viviendas y, para llegar a las 200.000, aunque quisiese, lo primero es la falta de suelo.
02:34El precio del suelo, la burocracia excesiva, por eso hablamos de la ley del suelo, el precio de los materiales, que se ha incrementado un 25% desde la pandemia y ahí sigue.
02:46Y quizás lo más importante, que no tenemos en cuenta y que se habla poco, es la falta de mano de obra cualificada que tenemos.
02:53Por eso, mismo, si quisiéramos duplicar toda esta producción de vivienda, la realidad es que nos faltan manos y en estos momentos no podríamos, Daniel.
03:05A propósito de este déficit, dio ayer el señor Bravo un dato que, desde luego, me llamó poderosamente la atención.
03:12Señaló que de los 9,3 millones de viviendas que hay proyectadas, 6,8 millones están en terrenos cuyo planeamiento no ha sido desarrollado.
03:20Es decir, hablamos de cerca del 70%.
03:22Es una cifra muy elevada.
03:25Sí, sí, totalmente. Vamos a ver, nosotros tenemos que reconocer que el proceso urbanístico en España es extremadamente burocrático y lento.
03:36La planificación de nuevos desarrollos urbanos implica numerosas fases administrativas que van desde la aprobación de planes parciales hasta la obtención de licencias de construcción,
03:48pero pasando también por la resolución de problemas de infraestructura, la gestión de la dotación de servicios públicos.
03:54Es decir, cada una de estas largas fases puede generar todavía más retrasos y, especialmente, cuando los planes son, como vemos, modificados o incluso modificables por razones políticas, ambientales o sociales,
04:11nos encontramos en esta parálisis que, al final, tiene varios factores que se interrelacionan.
04:17Muchos partidos, ayer lo hacía el Partido Popular, pero normalmente también es una alternativa que ponen sobre la mesa otras formaciones,
04:27hablan de incentivar la vivienda pública de precio asequible, ya sea para alquiler o para compra.
04:32¿Esa es la mejor opción o es una opción que hay que plantearse?
04:38Es decir, poner coto a las promotoras privadas, a la vivienda libre.
04:41Nosotros consideramos que la colaboración público-privada es una de las mejores vías para fomentar la vivienda pública.
04:52Es decir, la Administración no tiene músculo financiero ni capacidad para poder construir las viviendas que necesitamos
04:58y, por ello, hay que llegar a un acuerdo de colaboración en el que lo público y lo privado vayan de la mano.
05:04Y aquí tenemos un muy buen ejemplo que estamos viendo, que es la Comunidad de Madrid,
05:09ya hace años que ha conseguido, digamos, con éxito esa colaboración entre lo público y lo privado,
05:16construyendo viviendas de alquiler asequible en suelos de titularidad pública,
05:22con el objetivo de que esos precios puedan ser más bajos que los del mercado libre.
05:28Y está funcionando. Por lo tanto, yo diría que sí, que no hace falta poner, como estás preguntando,
05:38ese coto a las promotoras privadas. Al revés.
05:41Es decir, fomentar que haya una colaboración entre lo público y lo privado,
05:46que todos rememos en una misma dirección. Y se ha demostrado que está funcionando.
05:50Hablando de remar todos en una misma dirección de una colaboración público-privada,
05:54asistimos desde hace tiempo a un enfrentamiento de administraciones, la central y las autonómicas,
05:59a propósito de las políticas de vivienda, porque las recetas que pregonan unos no coinciden
06:03con las que tienen que aplicar o quieren aplicar otros.
06:06El hecho de que las competencias en materia de vivienda estén transferidas es una dificultad,
06:11entiendo, añadida a la hora de articular una respuesta común.
06:14No sé si habría que reconsiderar esa descentralización o si sería aún peor hacerlo.
06:18Vamos a ver. En principio, la descentralización en vivienda diríamos que puede tener ventajas,
06:27ya que permite que podamos adaptar esas políticas a las realidades locales.
06:33Algo que es fundamental en una situación inmobiliaria que varía mucho considerando las diferentes regiones.
06:40Por ejemplo, el mercado en Madrid no tiene nada que ver con el de Castilla-La Mancha
06:45o con, por ejemplo, el de Canarias. Por lo tanto, aquí sí que vemos que las dinámicas de oferta y demanda,
06:52el tipo de vivienda que se demanda, los precios varían enormemente,
06:57por lo que permitir a las comunidades autónomas que puedan gestionar sus políticas más locales,
07:05en principio, es positivo.
07:06En el momento en el que estamos, yo diría que quizás esa descentralización
07:12ha permitido despolitizar la vivienda en algunos casos.
07:19Un español necesita, depende obviamente de las ciudades,
07:23hablamos por norma general de grandes núcleos urbanos,
07:26en torno a 70.000 euros para pagar la entrada de un piso.
07:30Desde hace años, desde la burbuja de 2008, rara vez los bancos financian más allá del 80% del valor total del inmueble.
07:38¿Una buena solución es que la administración cubra ese 20% y facilite las condiciones para su devolución?
07:44Porque ya se está ejecutando, de hecho, en varias comunidades autónomas.
07:48Yo no sé si te estás refiriendo, Daniel, a los préstamos anunciados en Cataluña,
07:54que efectivamente cubren ese 20% del valor del inmueble,
07:58que tienen una letra pequeña.
08:00Como Madrid-Zondalucía ya lo están haciendo, es decir,
08:03dado que hay muchos jóvenes que no tienen esos ahorros,
08:06la administración pública pone ese dinero que, lógicamente, luego tú tienes que ir devolviendo.
08:12Exactamente. Hablamos de dos fórmulas diferentes.
08:14La fórmula catalana tiene una letra pequeña,
08:18que es que todos esos inmuebles comprados mediante ese programa de ayuda
08:22pasan a ser de protección oficial para siempre.
08:25Y, por lo tanto, el precio está topado.
08:27Cuando hablamos, por ejemplo, de esa ayuda en forma de aval,
08:31que respalde ese 20% de entrada al comprador que no tiene ahorrado frente a la entidad bancaria,
08:38hablamos de las implementaciones en las comunidades autónomas
08:42gobernadas por el Partido Popular y que después implementó el Gobierno.
08:47Esa ayuda es una de las mejores fórmulas para jóvenes y familias con menores a cargo,
08:54también que buscan una primera vivienda y que no tienen ese ahorro en sus manos.
09:01Entonces, diríamos que es una medida positiva.
09:04Evidentemente, ya está ayudando a dar ese primer paso a miles de jóvenes,
09:08pero es cierto también que no basta con que la Administración cubra la entrada
09:13si luego no tenemos viviendas suficientes disponibles a precios que deberían de ser razonables.
09:19El Consejo de la Juventud va a presentar hoy, además en unos minutos a las nueve en punto,
09:24el Observatorio de Emancipación relativo al segundo semestre de 2024.
09:29Según un informe que se ha publicado en las últimas horas,
09:31la juventud en España dedica en torno al 40% de su sueldo a la vivienda
09:36y la tasa de emancipación juvenil apenas alcanza el 14,8, que es la más baja desde que hay registros.
09:42No sé si estamos condenando los proyectos de vida de toda una generación.
09:45Pues me atrevo a decir que sí, y alzando la voz,
09:52la falta de acceso a la vivienda está haciendo que muchísimos jóvenes,
09:57como bien has puesto en números, no puedan emanciparse,
10:01no puedan crear sus proyectos de vida,
10:03y esto no solo es un proyecto o un problema económico de los jóvenes,
10:09es un problema también social,
10:11es que la vivienda es la piedra angular que permite a una persona desarrollarse en plenitud
10:18y si no conseguimos soluciones, estamos abocando a toda una generación
10:21a vivir con esa incertidumbre de no poder tener su propio hogar.
10:27Detrás de cada joven que quiere emanciparse y que no puede,
10:34hay un proyecto de vida que se está aplazando,
10:37y esto evidentemente tiene consecuencias que van mucho más allá del ámbito residencial.
10:42Además de que los jóvenes son el colectivo que más interactúa con el mercado de la vivienda,
10:47por lo tanto son los que más frustración están encontrando cuando se acercan al mercado.
10:52Un par de carpetas más que me gustaría abrir.
10:55Cuando se aborda el asunto de la vivienda,
10:57se pone el foco, por ejemplo, de manera recurrente en los pisos turísticos.
11:01Vemos manifestaciones en la calle,
11:03algunos consistorios incluso han comenzado a regular esta forma de mercado.
11:06Me gustaría saber hasta qué punto condiciona realmente el acceso a la vivienda
11:09y, por otro lado, si consideras que es un mercado que hay que seguir interviniendo.
11:16Pues aquí, Daniel, voy a ser muy clara.
11:17Creo que hay un error de diagnóstico.
11:20Creo que se están buscando culpables, que son, ¿cómo decirlo?, blancos fáciles.
11:26Es decir, si nos fijamos en los datos,
11:28en España tenemos unas 380.000 viviendas que son consideradas turísticas.
11:34Es decir, suponen tan solo un 1,4% sobre el total del parque de viviendas que tenemos en todo el país.
11:43Por lo tanto, un 1%, vamos a decir un 2%,
11:46no es el responsable del problema que tenemos.
11:50Vámonos, por ejemplo, a una de las ciudades más turísticas que tenemos en España, en Barcelona.
11:56Los datos nos dicen que de las 800.000 viviendas que tenemos en la ciudad,
12:01tan solo un 1,3% corresponden a viviendas turísticas.
12:06Es decir, es un porcentaje muy reducido.
12:10Si nos vamos, por ejemplo, al barrio del Raval, sube, es cierto, al 7%.
12:15Pero, evidentemente, ese 7% que hay no es el responsable de que los precios estén subiendo,
12:21sino la falta de oferta.
12:24Por lo tanto, tenemos que tener en cuenta que este tipo de alquiler está dando respuesta
12:28a una demanda turística muy intensa.
12:30España ya es el primer país del mundo más visitado,
12:34con casi 100.000 visitantes al año,
12:37que vamos a marcar un nuevo récord este año.
12:40Y, por lo tanto, tenemos que encontrar una regulación
12:44que sea acorde con todos los actores del mercado.
12:51Si esta regulación en la que estamos viviendo busca que esas viviendas turísticas,
12:59por ejemplo, pasen al mercado residencial,
13:02no tenemos garantías de que esto vaya a cumplirse.
13:05Por lo tanto, tenemos que ser muy cuidadosos con la regulación
13:10y con encontrar una compatibilidad que sea sostenible
13:16entre todos los actores de este entorno urbano.
13:20No quiero ignorar tampoco el asunto de la ocupación,
13:23en especial la inqueocupación.
13:25No sé si está siendo un factor determinante en el mercado del alquiler
13:28en el sentido de que muchos propietarios pueden considerar más atractivo
13:32mantener su casa cerrada o directamente venderla por miedo a alquilarla
13:36y no cobrar las rentas.
13:39La ocupación genera inseguridad, incertidumbre,
13:44afecta a los propietarios, por supuesto,
13:46que dudan de si alquilar o no sus viviendas
13:48y por lo tanto se hace importante,
13:52es urgente implementar políticas que garanticen esa seguridad jurídica
13:56tanto de propietarios como de inquilinos que acceden a la vivienda
14:00para dar unas reglas del juego claras
14:03y generar un clima de seguridad, que es lo más importante.
14:06Y ya por último, una duda que a buen seguro tienen muchos oyentes,
14:10yo al menos la tengo,
14:11no sé cuál es el perfil de las personas que ahora mismo se interesan
14:14por las viviendas que ofertáis, por ejemplo, en portales como Fotocasa.
14:18Te lo pregunto porque la vivienda está en máximos históricos,
14:21la obra nueva, la de segunda mano.
14:24Si la clase media denuncia que no puede hacer frente a esos precios,
14:28¿de dónde procede esa demanda?
14:31Pues mira, en estos momentos el perfil de quien está comprando
14:35es una pareja o una familia,
14:37un hombre, es bastante masculinizado,
14:41en un 56% es la compra-venta,
14:44de unos 42 años de edad,
14:46que tiene un nivel socioeconómico alto.
14:49Según nuestros estudios,
14:50el 80% de quienes están buscando vivienda y comprándola
14:55están comprando para vivienda habitual.
14:59Es decir, primera vivienda también.
15:01Y luego un 10% quiere comprar para destinar esa vivienda
15:04como segunda residencia
15:05y el 10% restante lo está dedicando a inversión,
15:09comprar para alquilar.
15:11Clase alta, hablamos, media alta.
15:14Sí, clase alta, media alta,
15:16por encima de los 2.500 euros
15:18y por lo tanto también hemos visto
15:20una tendencia que se está acrecentando,
15:24que es cada vez la demanda
15:27que compra, ojo, que puede comprar, no que busca,
15:31está siendo más solvente.
15:33Es decir, está comprando ese perfil
15:37que tiene el dinero en el bolsillo
15:40o que tiene la capacidad de endeudarse
15:42mediante el préstamo bancario.
15:46Bueno, pues me temo que volveremos a hablar
15:47dentro de no demasiado tiempo
15:49porque creo que este asunto y este problema
15:51va para largo.
15:52María Matos, directora de Estudios
15:54y portavoz de Fotocasa,
15:54gracias por haber atendido
15:55la llamada de este programa.
15:57Un saludo y buenos días.
15:59Gracias a vosotros.
16:00Un saludo.
16:05Es la mañana.
16:06Es radio.
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