La loi Malraux n’est pas faite pour des petits investissements opportunistes !

Sud Radio

23/06/2025

Retrouvez les incontournables de la gestion de patrimoine avec Philippe David et Thomas Binet, en partenariat avec le Groupe Bacalan.
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##INCONTOURNABLES_IMMOBILIER-2025-06-23##

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00:00Groupe Bacalant, créateur de valeurs immobilières présente

00:03Sud Radio, les incontournables de l'immobilier, Thomas Binet.

00:09Bienvenue dans ce nouvel épisode d'Osez investir, les incontournables de l'immobilier.

00:13Je suis accompagné de Stéphane Dallier. Bonsoir Stéphane.

00:16Bonsoir Thomas.

00:17Stéphane, vous êtes le président associé au sein du groupe Bacalant.

00:20Ce soir, on s'attaque à un sujet à la fois fiscal, patrimonial et stratégique,

00:25la fameuse loi Malraux.

00:26Elle revient souvent d'ailleurs dans les conversations des investisseurs avertis,

00:30mais peu de gens en saisissent vraiment les subtilités.

00:33Alors première question très simple, c'est quoi exactement la loi Malraux ?

00:36Une réduction d'impôts, un dispositif patrimonial ou une niche fiscale ?

00:41Eh bien c'est un peu tout cela à la fois.

00:42Mais reprenons de la genèse.

00:45La loi Malraux, c'est un dispositif fiscal qui existe depuis 1962,

00:50initié comme son nom l'indique, par André Malraux, alors ministre de la Culture.

00:53L'idée était simple, sauver le patrimoine architectural français

00:58en encourageant les particuliers à restaurer des immeubles anciens,

01:02situés dans des quartiers historiques et en leur offrant,

01:06excusez-moi l'expression, une carotte fiscale.

01:08Bien, alors donc du coup on parle un peu de réhabilitation d'immeubles anciens dans les centres-villes ?

01:14Exactement, mais pas n'importe quels immeubles.

01:16Pour être éligible, le bien doit se situer dans un site patrimonial remarquable,

01:21anciennement appelé les fameux secteurs sauvegardés.

01:24C'est souvent dans un quartier soit historique,

01:28ça pouvait être aussi à l'époque dans un quartier ancien dégradé,

01:31ou encore dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

01:37Et les travaux doivent être validés par un architecte des bâtiments de France,

01:40et j'insiste, ce qui garantit une certaine rigueur dans la rénovation.

01:43Et en contrepartie, on bénéficie d'un avantage fiscal, mais justement à quel niveau ?

01:48C'est là que la loi Malraux est très attractive.

01:50Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt qui peut aller jusqu'à 30% du montant des travaux,

01:55dans la limite de 400 000 euros répartis sur 4 ans.

01:59Cela représente évidemment un avantage fiscal potentiel de 120 000 euros,

02:03mais ce n'est pas une déduction, c'est une réduction directe d'impôt.

02:07Alors ça paraît très généreux, comme vous nous l'évoquez,

02:10il doit y avoir aussi des contreparties du coup ?

02:12Bien sûr. La principale, c'est l'engagement de mettre le bien en location nue pendant 9 ans,

02:17à usage de résidence principale, et ce dans les 12 mois suivant la fin des travaux.

02:22Il ne s'agit donc pas d'un investissement locatif meublé ni saisonnier.

02:26Donc c'est un dispositif qui s'adresse à des investisseurs assez solides,

02:29avec un vrai projet à long terme.

02:32Absolument. La loi Malraux n'est pas faite pour des petits investissements opportunistes.

02:37C'est un projet exigeant, avec des délais longs, une implication réelle et une stratégie patrimoniale structurée.

02:44Mais pour les contribuables fortement défiscalisés,

02:48c'est un outil exceptionnel de transformation fiscale d'un passif en actif,

02:52tout en valorisant un bien unique.

02:54Est-ce que tout le monde peut y accéder, Stéphane, ou faut-il des profils particuliers ?

02:58Bien, toute personne domiciliée fiscalement en France peut en bénéficier.

03:02En revanche, dans la pratique, ce sont surtout des cadres dirigeants,

03:05professions libérales ou chefs d'entreprise qui y ont recours.

03:08Car il faut souvent avancer les fonds des travaux,

03:11qui peuvent représenter 2500 à 4000 euros du mètre carré quand même,

03:14et attendre plusieurs mois, voire années, avant de mettre le bien en location.

03:18Donc, c'est un investissement, mais aussi un engagement culturel.

03:22Exactement, c'est un placement à la croisée de trois dimensions, voire quatre.

03:26Économique, patrimoniale, civique, mais aussi écologique.

03:31On restaure du bâti ancien, souvent à l'abandon,

03:34on redynamise des quartiers entiers,

03:36et on inscrit son nom dans l'histoire d'un lieu.

03:39Certains parlent même de mécénat immobilier, tant la démarche est vertueuse.

03:42Mais il y a des pièges à éviter, j'imagine, ou des erreurs fréquentes qu'on rencontre ?

03:45Oui. Le plus courant, c'est de sous-estimer la complexité technique et administrative.

03:50Une rénovation en loi Malraux nécessite un permis de construire,

03:53un contrôle strict de l'ABF et des entreprises spécialisées.

03:57Mieux vaut passer par des opérateurs expérimentés ou des montages,

04:01en vire, ventes d'immeubles à rénover,

04:03qui sécurisent le parcours et garantissent les conditions fiscales.

04:07Sans cela, le risque de redressement fiscal est réel.

04:10Et est-ce que ce dispositif entre dans le plafonnement global des niches fiscales ?

04:15C'est l'un de ses grands atouts. Non.

04:17Contrairement à beaucoup d'autres réductions,

04:19la loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.

04:23Ce qui en fait une arme redoutable pour ceux qui payent beaucoup d'impôts.

04:26Alors Stéphane, si vous deviez résumer la loi Malraux en une phrase ?

04:29C'est un dispositif d'exception pour des biens d'exception,

04:33destiné à des contribuables exigeants qui veulent allier sens, rentabilité et transmission.

04:39Car au-delà de la défiscalisation, c'est souvent un actif de prestige,

04:42transmissible dans de très bonnes conditions.

04:44– Merci Stéphane pour votre éclairage.

04:46Alors comme quoi, chères auditrices et auditeurs,

04:48fiscalité et patrimoine peuvent former un duo gagnant,

04:51à condition d'ailleurs d'être bien accompagnés.

04:53Allez, pour ce qui nous concerne, on vous retrouve lundi prochain

04:56pour un autre numéro d'Osez Investir, les incontournables de l'immobilier.

04:59Et pour ce qui me concerne, moi je vous donne rendez-vous

05:02dès demain soir, 18h50, et dimanche matin,

05:05dès 9h30 sur Sud Radio, dans la matinale week-end.

05:07Sud Radio, les incontournables de l'immobilier,

05:12Thomas Binet.

05:13Avec Groupe Bacalant, créateur de valeurs immobilières.

05:15– Sous-titrage Société Radio-Canada

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