- 26/05/2025
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NovitàTrascrizione
00:00C'è appunto una grande crescita di domanda di immobili di pregio non residenziali, hospitality,
00:07fashion retail e quindi Bbiz ha deciso di indagare un po' questo fenomeno e ha deciso
00:14di farlo insieme ad alcuni protagonisti del mercato che sono già qui seduti con noi che
00:20adesso vi presento.
00:21Abbiamo Riccardo Rezza che è fondatore del gruppo Rezza, quindi buongiorno Riccardo.
00:25Grazie.
00:27Abbiamo Mattia Biasi che è partner dello studio legale Witters, studio legale internazionale
00:33e poi abbiamo Pierfrancesco De Martino che è partner di Fenance Partners.
00:37Quindi buongiorno a tutti e tre, quindi siamo anche poi collegati in streaming con il nostro
00:44canale BbizLive e poi arriverà tra poco anche una brochure così vi facciamo vedere un po'
00:52quali sono gli ultimi sviluppi immobiliari di Roma perché noi abbiamo fatto un focus
00:59due mesi fa quindi con il nostro Bbiz Magazine di marzo su Milano e adesso invece il prossimo
01:06Bbiz Magazine che uscirà a fine maggio avrà anche un focus su Roma e ovviamente poi ne
01:13parliamo anche insomma nel corso della nostra chiacchierata però appunto è stato interessante
01:18anche proprio andare a repercorrere tutte le varie operazioni di cui abbiamo scritto
01:22su Bbiz su questi temi e poi mettere la bandierina e i bollini sulla cartina delle due città
01:30quindi adesso qui lo vedrete male ma insomma è tanto per avere un'idea quindi vedete
01:35su Milano ci sono vari sviluppi nuovi negli ultimi anni e coprono tutti i vari settori
01:44di cui vi ho parlato quindi stiamo parlando appunto di residenze, di vero lusso, hotel,
01:52fashion retail o comunque anche apparto hotel eccetera quindi abbiamo i vari colori e lo
01:56stesso invece su Roma è più una concentrazione tra immobili, di residenziali e hotel, fashion
02:05retail al momento non più però anche qua come vedete la leggenda è bella lunga e quindi
02:11poi ve lo vedrete sia sulla brochure sia poi se vi scaricate Bbiz magazine. Allora
02:19cominciamo la nostra chiacchierata con Riccardo Rezza, ecco quindi ti abbiamo qui oggi proprio
02:27perché sei fondatore di un intermediario ormai storico che vede passare sul suo tavolo
02:35veramente tantissime operazioni sempre appunto nel mondo luxury di questo tipo di cui abbiamo
02:42accennato un po' nelle principali città italiane ecco quindi che cosa allora due parole su chi
02:48siete voi e poi appunto che cosa stai vedendo tanto per introdurre un po' questo mercato.
02:54Buongiorno a tutti e grazie di averci invitato in questa piacevole chiacchierata. Allora
03:04noi siamo un gruppo che l'anno prossimo fa 40 anni di attività diciamo in Italia e focus Roma
03:15Milano e ovviamente ci occupiamo anche di real estate nelle altre zone d'Italia Cortina, Forte,
03:26Taormina, Firenze, Venezia e diciamo abbiamo notato tutta l'espansione che c'è stata sia
03:35su Milano che è partita un po' da quella che è stata l'Expo del 2015 da lì Milano è partita con
03:44una trasformazione importantissima che ha portato oggi ad essere Milano un hub internazionale di
03:54grossa attrattiva per tutti i clienti internazionali sia del real estate professionale
03:59ma sia anche del professionista che vuole risiedere una città molto divertente e piena
04:11di servizi come Milano. Da questo dal 2015 abbiamo visto Milano grossi progetti City Life,
04:20Porta Nuova, Bosco Verticale fino ad arrivare a Milano Cortina che è del 2026 che ha portato
04:28Milano ad essere molto molto molto attrattiva per tutti quelli coloro che provengono dall'estero e
04:35ovviamente questo ha fatto sì che le partite del 2015 sono arrivate a Milano tutte le catene
04:42più importanti internazionali dell'hotelleria in questo albergo dove siamo ma ce ne sono altri
04:4910-15 che sono a Milano, tutti alberghi di grosse catene internazionali e queste
04:56ovviamente attraggono quelli che sono i turisti altospendenti, io stamattina alle 10 di mattina
05:10davanti da Ermesto in Monte Napoleone c'era una fila di 50 persone, questa che è una cosa che
05:17io sono andato a fare con l'azione da Marchesi, ho visto la fila da Ermesto 50 persone in attesa
05:23di entrare da Ermesto, questo penso che sia un esempio di quello che è diventato a Milano e tutti
05:33i clienti non erano italiani ma tutti stranieri, questa è stata la cosa. Che cosa è successo?
05:38Londra ha fatto Carachiri da sola con la Brexit, ha fatto Carachiri da sola, ciò che significa che
05:47tutti quanti i banker e tutti coloro i residents non-dom che oggi non possono più stare a Londra
05:53guardano altri paesi e dove o Milano e poi anche Roma, perché poi parleremo anche di Roma, ma anche
06:02Roma, ma Milano per il banker di Londra, per la persona che fa finanza a Londra, vivere a Milano
06:09è molto simile a una grossa capitale internazionale, molto ma molto simile, quindi da questo poi ha
06:19portato sì che il valore di tutti gli immobili di pregio, non parliamo del quadrilatero ma parliamo
06:27anche di immobili al di fuori del quadrilatero, sia salito vertiginosamente, quindi prezzo medio
06:33di mercato a Milano fuori quadrilatero sia 6 mila ma dentro il quadrilatero arriva anche, sono stati
06:39punti 35 mila euro al metro quadro, questo è stato e poi per non parlare delle grosse operazioni
06:46di immobili cielo-terra venduti nel quadrilatero, sappiamo tutti quello che è successo a via
06:52Montemagno che Kering ha comprato per una cifra molto molto molto alta e quindi questo è
06:58sotto gli occhi di tutti, questo è quello che succede quindi da questo Milano è diventata un
07:05po' una vetrina, per parlare anche di retail, di quelli che sono tutti i grossi marchi internazionali
07:10Alevo Marsh, Kering e anche Chanel, tutti gli altri fanno la lotta per stare in
07:19delle posizioni per fare questi flag store nelle posizioni più importanti che sono il quadrilatero
07:25poi adesso non so che cosa succederà con la chiusura del quadrilatero ma io ritengo che
07:32poi alla fine chi è che deve venire in centro viene comunque insomma, invece con la macchina
07:37verrà col taxi. Abbiamo già visto da Vittorio Emanuele quindi la gente passa. Appunto, appunto, Corso Vittorio Emanuele
07:45è la strada più trafficata d'Europa, addirittura, Corso Vittorio Emanuele quindi voglio dire a piedi
07:54quindi questa è una cosa importante. Ovviamente questo fa sì che Milano oggi è molto ricercata
08:03e ha un appilo nei confronti di tutti coloro che vogliono trasferirsi in Italia
08:10poi dopo Milano parleremo di altre cose. Poi vedremo appunto Roma e il resto. Passerei la parola a
08:18Mattia Biasi. Ecco, anche qua due parole sullo studio e sul tipo di clientela che avete sul fronte immobiliare
08:28e poi secondo te qual è il tema, il driver principale in questo momento di interesse per i tuoi clienti qua in Italia?
08:41Buongiorno a tutti, sono Mattia Biasi, sono socio dello studio legale Withers. Withers nasce, faccio una brevissima
08:48introduzione, nel 1896 a Londra e con un focus che è sempre stato quello e anche oggi dell'assistenza verso le famiglie
08:59quindi i cosiddetti private clients come si direbbe in inglese. Io mi occupo principalmente se non esclusivamente di real estate
09:08e appunto in base anche alla tipologia di clienti che seguiamo, che probabilmente ci caratterizza anche molto come studio legale
09:16il segmento luxury che era quello a cui faceva riferimento prima Riccardo è il segmento che diciamo ci tiene più impegnati
09:24durante le nostre ore diurne e notturne. Fondamentalmente vediamo che la tipologia di investimenti che in questo momento
09:36i nostri clienti ci chiedono di più è quella del segmento residenziale di alto livello. In questo devo dire che Milano
09:44certamente è la capofila tra le città italiane, se qualifichiamo come si direbbe in inglese tier 1, Milano, Roma, Venezia e Firenze
09:56certamente il numero di investimenti che sono destinati in questa città supera anche le altre località italiane, ancora per un po' credo.
10:06Parallelamente a questo genere di acquisti che è il classico acquisto residenziale c'è poi tutto un altro settore che va a cavallo
10:16anche rispetto a quello che diceva prima Riccardo che è il settore quello dell'ospitalità e questo qui è un settore che dal mio punto di vista
10:25è il più interessante oltre che quello che tendenzialmente si svilupperà di più in futuro che riguarda le cosiddette proprietà servite,
10:35cioè traducendolo dall'inglese, non solamente l'acquisto di una cosa iconica, bella, di lusso, ma anche qualcosa che tendenzialmente
10:44può avere dei servizi associati. Questo perché? Perché molti di questi clienti che si trasferiscono da altre capitali europee e non europee
10:53sono abituati ad avere un certo stand di servizi che tendenzialmente nel mercato italiano sta ora recependo il mercato italiano immobiliare
11:01ma non è ancora arrivato in quella direzione. Quindi quello che io vedo e la tendenza è esattamente questa, cioè nel ricercare qualcosa che sì
11:11arriva a una cifra metro quadro a quella a cui faceva riferimento Riccardo, che però è anche qualificata nel contenuto di servizi.
11:21Da lì poi c'è l'ulteriore sviluppo e modello che è quello delle cosiddette brand residency, cioè sostanzialmente l'acquisto di proprietà di carattere residenziale
11:32che però vengono poi associate anche a una sorta di servizio che viene dato da parte di un operatore, come si direbbe nel gergo dell'hospitality,
11:42che presta un determinato tipo di servizio che può essere integrativo, non a un livello dell'hotel, ma c'è diciamo così una determinata scala.
11:50Ora perderemo forse un po' troppo tempo nel spiegare tutto il funzionamento delle brand residency, però vi posso assicurare che sia nel contesto milanese,
12:00quindi nel contesto urbano, ma anche nel contesto un po' più leisure, penso per esempio alle zone del Bulgari, oppure anche in determinate località della costiera amalfitana
12:09sono dei progetti che stanno diciamo prendendo molto piede con tagli di investimento medio che sono addirittura nell'ordine tra i 15 e i 20 milioni per ciascuna di questi immobili.
12:20Qui appunto a Milano hanno aperto da poco le residenze, quelle della Roccoforte, quindi questo è un esempio.
12:27Esattamente, loro poi hanno fatto anche altri progetti, per esempio hanno progetto Verdura in Sicilia, che è un progetto molto simile,
12:38e lì tra l'altro c'è anche poi una questione di soggetti che di base sarebbero degli operatori che diventano diciamo degli sviluppatori,
12:51per cui il valore aggiunto con determinati professionisti, almeno per quello che vedo io, è esattamente capire poi anche la solidità e le garanzie che possono dare questi operatori
13:04che come dire diventano in un certo senso sviluppatori, perché sono due lavori abbastanza diversi.
13:10Io sono appena tornata da Dubai e poi appena tornata mi è arrivato in casa Ella uno studio di Night Frank proprio sul residenziale Dubai,
13:19e c'era tutta una parte dedicata alle brand di residence, dove chiaramente quelle a marchio italiano sono alcune delle principali,
13:28c'era quella delle Bulgari che saranno disponibili nel 26, ci sono quelle dove ovviamente il prezzo al metro quadro,
13:36chiede quadro perché gli fanno i piedi a quello più alto e elevato, ma effettivamente ci sono tantissimi expat che abitano proprio negli alberghi.
13:46Sì, diciamo che forse il vantaggio di questa residenza brandizzata, poi per fare anche un punto sul perché poi si viene in Italia,
13:57riguarda anche la possibilità di poterci fissare la residenza qualora uno lo desideri, e perché questo?
14:05Perché come diceva anche prima Riccardo, con la venuta approvazione ormai nel 2017 del regime per i neoresidenti,
14:12con cui c'è un'imposta che viene pagata, la cosiddetta flat tax, che un tempo era 100.000€, poi l'agosto l'anno scorso è stata incrementata a 200.000€ per anno,
14:22ha chiaramente costituito un boost molto molto forte e un motivo per spostarsi,
14:29e il vantaggio che hanno queste residenze brandizzate è che appunto sono delle residenze, quindi non è una camera d'hotel e basta.
14:37Tra l'altro c'è un ulteriore punto che potrebbe essere interessante per quanto riguarda i ritorni, cioè che uno la compra,
14:44ma se associata come in questo caso, Roccoforte non so se lo fa qui a Milano ma da altre parti sì, uno può mettere la propria residenza all'interno del pool dell'hotel,
14:54in modo tale che se per due mesi all'anno non c'è, sostanzialmente genera un po' di reddittività questa residenza.
15:03Roccoforte fa solo affitti, non fa questo tipo di attività.
15:10Sull'esempio Milano, Verdura lo conosco bene, Milano no.
15:14Roccoforte House fa solo affitti, non fa questo tipo di attività.
15:18Lo si può fare da Bulgari a Dubai, si può fare da Bulgari a Miami, ma Roccoforte qui a Milano, io l'ho visitato, è un'altra cosa, è molto bello, molto ben ristrutturato,
15:29ma loro fanno solo affitti mensili, 15 giorni, minimo 15 giorni.
15:37Per finire, vero è che Brexit ha contribuito all'arrivo, soprattutto a Milano, di molti i cosiddetti i-network individuali, soprattutto al Regno Unito,
15:51però dal mio punto di vista, per il Regno Unito quello che ha contribuito molto di più è stato il cambio di governo e l'abolizione del regime neo-residente inglese
16:01che è successo l'anno scorso, che ha creato sostanzialmente quasi un fuggi-fuggi generale.
16:08Ho capito, va bene, poi magari continuiamo su questo tema.
16:12Pierfrancesco, Finance Partners, due parole su chi siete e cosa fate, soprattutto poi nella parte di attività immobiliare,
16:24e poi appunto, visto che, come spiegherai, vi occupate di finanza strutturata, secondo te un po' quali sono le strutture che possono essere un po' più efficienti, interessanti,
16:35o che sono un po' più utilizzate nel mondo immobiliare in questo momento, guardando anche a questo tipo di segmento di mercato?
16:42Grazie, buongiorno a tutti.
16:46Finance Partners è una società nata 15 anni fa, che si occupa di finanza strutturata e finanza immobiliare.
16:53Per questo motivo è una delle prime società che si è avvalsa dello strumento della cartolarizzazione immobiliare.
17:02Cosa significa?
17:04Le cartolarizzazioni sono nate in Italia con la legge 130 del 99, e riguardavano sostanzialmente i crediti.
17:14Questa legge, dopo circa 20 anni, a partire dal 2017 fino al 2021, ha subito, con dei decreti, alcune modifiche.
17:24In particolare nel 2019 è stato consentito a questi veicoli costituiti ad hoc, ai sensi della legge 130, la possibilità di essere costituiti per detenere beni immobili registrati e beni immobili.
17:40Quindi vuol dire che le SPB di cartolarizzazione, che sono quelli che per i primi 20 anni di vita e ancora oggi continuano a essere utilizzate principalmente per l'acquisto di crediti e di portafogli di crediti,
17:54che ricordo è un'attività riservata in Italia, quindi non tutti possono comprare i crediti, e quindi si utilizzavano queste, si utilizzano questi veicoli.
18:03In realtà, dal 2019, questi veicoli possono essere utilizzati per comprare, come dicevo, anche beni immobili.
18:10Questo è stato un cambiamento molto importante, perché, per quel che ci riguarda sicuramente, noi siamo assolutamente confidenti sul fatto che questo strumento è uno dei più efficienti per affrontare investimenti immobiliari di vario tipo,
18:29che siano nel lusso, che siano a reddito, che siano da sviluppare, per una serie di motivi che magari più tardi descriveremo, ma in estrema sintesi, attraverso questi veicoli,
18:46che sono dei veicoli sostanzialmente non fallibili, vigilati da Banca d'Italia, questi investimenti possono riguardare tutta la vita dell'operazione, dell'investimento,
19:00cioè dall'acquisto dell'immobile alla sua ristrutturazione fino alla vendita, offrendo una serie di vantaggi, diversi vantaggi.
19:09Il primo è che parliamo di un patrimonio segregato, quindi diversamente da quello che potrebbero fare delle società o anche delle singole persone fisiche, qui c'è un patrimonio segregato e questo sicuramente molto apprezzato da chi finanzia un'operazione.
19:28Ricordiamoci che le operazioni possono essere fatte a equiti, a debito o con un mix delle due cose, certamente quella a equiti non è efficiente, quella a debito può esserlo,
19:41la possibilità di utilizzare questi veicoli per fare operazioni che possono riguardare diversi settori dell'immobiliare è sicuramente un grande vantaggio.
20:00Prima di tutto dicevo patrimonio segregato, il secondo è un trattamento fiscale particolare, sicuramente molto vantaggioso per le persone fisiche e il terzo elemento è che queste caratteristiche consentono a un maggior numero di investitori e di finanziatori di guardare con interesse a questi prodotti,
20:25perché sono più tutelati rispetto ad affidare una società che compra un immobile e che parallelamente porta avanti diverse altre iniziative.
20:35Torniamo al tema che aveva sollevato Riccardo, quando ci sono gli operatori del mondo ospitality che decidono di diventare sviluppatori, dicono che stanno facendo qualcosa che normalmente non fanno,
20:51quindi in quel caso se si fanno finanziare utilizzando strutture di questo tipo forse potrebbero essere più appetibili dal mercato perché c'è il patrimonio segregato oppure non c'entra?
21:03Certamente, è esattamente quello che ho detto, o almeno che ho tentato di dire.
21:09Perfetto, bene. Allora magari il prossimo Roccofort, il prossimo sviluppo passa dalla cartellarizzazione, vediamo, chi lo sa.
21:20Oggi non lo sappiamo che è successo.
21:24Bene, tornando da Riccardo, abbiamo accennato un po' a Milano, cosa ci dici di Roma?
21:33Roma è sotto gli occhi di tutti un monumento a cielo aperto con quelle che sono le difficoltà di gestire una metropoli come Roma.
21:48Milano e Roma sono due cose completamente diverse, Milano è molto più piccola, Roma ha diversi centri, Milano di centro ce n'è solo uno.
22:00La città a Roma è molto più estesa, è molto più difficile da gestire.
22:06Negli ultimi due anni l'amministrazione di Roma ha cercato di sopperire a quelle che sono tutte le mancanze che tutti quanti i cittadini cercavano di manifestare in tutti i modi.
22:22Piano piano ci stiamo riuscendo, ma ripeto, Roma è una città difficile.
22:28Fare una metropolitana a Milano è semplicissima, fare una metropolitana a Roma è difficilissima.
22:34Stiamo tentando di fare una metropolitana a Piazza Venezia e mi sembra che ci vogliono ancora 7-8 anni, perché comunque Roma è piena di reperti, è piena di qualsiasi problematica che i beni culturali bloccano ogni intervento.
22:53Tuttavia, oggi Roma la vedo in un momento una rampa di lancio.
23:01Noi a Roma il prezzo metro quadro è notevolmente inferiore a Milano, perché oggi come oggi la PIL di Roma è inferiore a quello di Milano.
23:17Però io ritengo che nei prossimi tre anni, nei prossimi 36 mesi, che cosa sta succedendo a Roma?
23:25Quello che è successo a Milano nel 2015, quando sono arrivati tutti gli alberghi internazionali.
23:32Nella vostra cartina avete messo determinate aperture.
23:37A Roma negli ultimi tre anni ha aperto Bulgari, Sixth Sense, Nobu apre a giugno, Roswood apre a fine di quest'anno, Baccarat, che è una catena internazionale, apre nel 2026, Mandarin Oriental.
23:57Forse Ison ha investito 160 milioni per comprare tre fabbricati in pieno centro a piazza San Silvestro e apre un albergo molto molto molto bello, ma anche lì ci serviranno due o tre anni di lavori.
24:13Mandarin Oriental ha preso tutti i pilini Ex Unicredit in via Veneto e fa un albergo diffuso da 140 camere, ognuna da 100 metri quadrati.
24:25E' chiaro che questo tipo di clientela debba arrivare.
24:31Io l'altro giorno sono andato all'Eccelsior, l'anno prossimo l'Eccelsior fa 120 anni di attività a Roma a via Veneto e lo ristrutturerà per adeguarsi a quelli che sono gli altri.
24:46Apercorinzia ha un'altra catena del lusso e tanti stanno cercando e non trovano.
24:54Questa è la cosa importante.
24:58Perché mi rifaccio a Mattia dell'Hospitality?
25:04Perché quando aprono 10 catene alberghiere 5 stelle lusso, loro fanno dei programmi a 7-8 anni e quindi portano assolutamente un cliente alto spendente.
25:20Lo stesso che è arrivato negli ultimi 10 anni a Milano, perché a Milano 10 anni fa l'evoluzione è stata dal 2015 fino a oggi.
25:30Questo fa sì che anche il mercato immobiliare romano arriverà a delle cifre importanti, anche perché è impossibile che a Roma un immobile in centro via Condotti
25:44o a Piazza di Spagna costi 15 mila euro al metro quando a Venum Montegno o a Fifth Avenue o a Holland Park o a Parigi o a Londra costi 30-40 mila euro al metro quadro.
26:02Non è possibile, è assolutamente impossibile.
26:04Quindi piano piano Roma si adeguerà a quello che è il mercato internazionale.
26:10Questo io ne sono convinto, ma non perché sono di parte, ma perché Roma ha una costruzione molto bella fatta su Villa Borghese venduta a prezzi molto alti.
26:32Era tutta su Villa Borghese e sono stati tutti acquirenti stranieri, tutti acquirenti stranieri che hanno comprato in quel palazzo molto bello tutto su Villa Borghese.
26:42Questo è il tipo di lavoro che secondo me nei prossimi tre anni, ma anche perché tutta l'hotelleria sta guardando a Roma.
26:52Abbiamo intermediato a settembre un immobile importante, l'albergo Savoy che è un albergo storico a Villa Borghese anche ovviamente di fronte del Chelsea e l'ha comprato una catena, Mattia lo sa, una catena importantissima estera.
27:06E ha comprato, lo sta ristrutturando tutto e fa un albergo 5 stelle russo.
27:12Quindi tutti questi alberghi secondo me attireranno quelli che sono i clienti che possano dare un lustro anche a Roma dopo che l'hanno dato a Milano, secondo me.
27:28Magari questi poi dopo essere stati in albergo comprano casa?
27:32Ce ne sono già diversi, io e Mattia abbiamo avuto dei clienti in comune che sono arrivati a Roma, sono stati in albergo 15 giorni o 20 giorni e poi alla fine hanno comprato una casa molto bella nella zona di Via Veneto,
27:49perché è vicino a Villa Borghese, vicino al Verde, è vicino a Piazza di Spagna ma non ha il caotico che c'è a Piazza di Spagna.
27:59Torniamo a Mattia, avevi accennato prima al tema della flat tax, il tema del cambio di regole su Londra, queste cose chiaramente hanno dato una spinta.
28:13Ci sono però anche altri paesi in Europa che hanno qualche norma favorevole.
28:19Quanto invece l'Italia comunque riesce a trarre di più e perché secondo te, o l'Italia dove in realtà, quindi soltanto Roma ma anche altri posti?
28:29Esatto, diciamo che ci sono anche altri paesi, soprattutto nel sud Europa, lasciando per un attimo da perdere la vicenda del Regno Unito,
28:37che hanno implementato delle misure, forse anche un po' prima dell'Italia, simili a regimi neoresidenti o flat tax.
28:45In modo particolare è famoso l'esempio del Portogallo ma di recente anche quello della Grecia.
28:51I dati sono ancora un po' recenti per quanto riguarda la Grecia rispetto al dato italiano del 2017,
28:59anno in cui si è per la prima volta approvata questa norma che nel tempo è stata sempre mantenuta da tutti i governi che si sono succeduti.
29:06Credo davvero che al netto di quello che è l'incentivo tra virgolette fiscale ci sia anche il fattore del brand Italia, del brand Penisola,
29:18che è un fattore che probabilmente crea una spinta che va anche oltre i motivi di carattere fiscale per cui una persona o una persona con la sua famiglia
29:33è deciso di trasferirsi in Italia. Concordo con Riccardo quando dice dell'apertura di hotel nel segmento ultra luxury in varie città,
29:46questo io l'ho registrato anche come un fenomeno quasi mondiale, di questo raggiungimento di un livello di servizi di lusso che va sempre più in alto.
30:00Probabilmente questo crea una sorta di gateway per andare a vedere un paese e poi starci una settimana e dopodiché uno ci fa anche due pensieri in più
30:10e poi vede, perché generalmente queste persone hanno sempre un sacco di consulenti che vivono attorno a loro,
30:18per cui sanno bene qual è eventualmente se c'è anche un regime che può agevolarli.
30:23Per cui io credo che questo regime è certamente stato un boost molto importante rispetto a una domanda che c'era anche prima,
30:32perché anche prima del 2017 lavoravamo nel real estate. Certamente questa si è incrementata, ma non è stato l'unico fattore secondo me nel determinare.
30:45C'è poi un ulteriore aspetto che secondo me è anche il caso di considerare soprattutto per chi non ha la cittadinanza dell'Unione Europea,
30:54l'eventuale spostare la residenza in Italia per motivi fiscali viene di solito associata anche con una sorta di consulenza relativamente alla parte di immigration,
31:09cioè di avere un visto, diciamo così, oppure altre soluzioni di tipo simile per poter di fatto spendere più tempo rispetto a quello che potrebbero essere i termini permessi secondo Schengen.
31:25Perfetto, grazie. Torniamo invece al mondo finanza strutturata, quindi magari ritorniamo un po' a capire ancora un po' meglio questo tema delle cartolarizzazioni.
31:33A proposito del lusso, io devo dire che ne abbiamo scritto poco. Noi dicevamo anche prima che sappiamo che le cartolarizzazioni immobiliari stanno crescendo,
31:43però le comunicazioni sono ancora poche e soprattutto nel mondo lusso. Io mi ricordo solo di una grossa operazione, era quasi 500 milioni di euro,
31:52organizzata da Statuto un paio di anni fa insieme a Banco BPM e anche lì c'era un pacchetto di immobili di Milano, quindi c'era anche la Galleria Codeltoro,
32:02c'era una viabrera, un altro asset che doveva essere trasformato in albergo, poi gestito da Sixth Sense. Quindi quella ha fatto un po' rumore, un po' scuola in questo mondo.
32:13Secondo te che cosa vedi su questo tema e anche qui, magari andando un po' più nel dettaglio, del vantaggio, cioè perché un operatore come Statuto,
32:25secondo te, ha fatto una cosa di questo tipo piuttosto che semplicemente andare a finanziarsi da una banca, da un gruppo di banche o dai fondi di lending?
32:36Direi che l'operazione di Statuto è un'operazione molto grande, chiaramente, non sono operazioni che si vedono tutti i giorni.
32:48È stata una delle prime, perché ormai risale a due anni fa, ricordo che il mercato delle cartolerizzazioni immobiliari ha solo quattro anni sostanzialmente,
32:58e la ragione per la quale probabilmente è avvenuta non è tanto solo per una scelta di Statuto, quanto per una scelta probabilmente anche degli investitori,
33:06che come dicevo hanno una serie di garanzie maggiori rispetto al finanziare una società che parallelamente all'operazione di cui si sta parlando,
33:18porta avanti altre iniziative, quindi c'è un rischio che viene amplificato.
33:24Nel caso di una cartolerizzazione invece il rischio è concentrato, il patrimonio è segregato e ci sono una serie di ulteriori vantaggi.
33:33Quella è un'operazione che ha fatto parlare di sé per la dimensione, in realtà di operazioni noi le chiamiamo 7.2,
33:44perché è l'articolo della legge che è stato modificato nel 2019 per consentire ai veicoli di cartolerizzazione di 7.1 e 7.2,
33:53in realtà sono due gli articoli, ma per consentire l'acquisto dei beni immobili.
33:59In realtà ce ne sono state diverse, tante, noi nel nostro piccolo, negli ultimi 4 anni ne abbiamo fatte 10,
34:08di importi più ridotti, con meno eco sul mercato, fanno parte in alcuni casi di programmi che abbiamo concordato con alcune banche
34:20di avviare questi programmi che sono un caso da 50, nell'altro da 100 milioni, ma che vedono al loro interno una serie di operazioni.
34:29Queste iniziative sono iniziative potenzialmente molto importanti, che possono anche non applicarsi esclusivamente al mondo del luxury,
34:43le strutture di cartolerizzazione hanno un costo, hanno dei vantaggi, anche rispetto alle operazioni grandi
34:53che normalmente vengono fatte attraverso il ricorso e l'utilizzo di fondi, quindi di grossi investitori,
34:59in realtà queste offrono maggiore flessibilità, sono veloci da implementare, flessibili,
35:07ripeto, hanno dei costi di struttura che però sono più che compensati da una serie di altri vantaggi, tra cui quello fiscale.
35:16Noi abbiamo fatto una decina con investimenti che vanno singolarmente tra i 2 e i 15 milioni l'una,
35:27sono operazioni che devono avere dei ritorni in termini di multipli, non in termini percentuali,
35:34perché a seconda delle operazioni, ogni operazione è diversa dall'altra,
35:41possono riguardare, anzi molto spesso direi, riguardano non solo l'acquisto del bene, ma anche lo sviluppo,
35:49quindi la fase di sviluppo, di costruzione e di vendita.
35:54Generalmente per queste operazioni viene fatto ovviamente un business plan piuttosto dettagliato,
36:02che prevede una serie di passaggi e che vengono finanziati dagli investitori o dai sottoscrittori,
36:10la caratteristica interessante di questi veicoli è che la struttura finanziaria,
36:16quindi la capital structure è una struttura molto flessibile, ma anche molto chiara,
36:22quindi ci sono degli investitori senior, degli investitori eventualmente mezzanini e degli investitori junior,
36:27il rapporto di rendimento è legato alla tipologia di investitore,
36:34quindi l'investitore senior ha una priorità assoluta rispetto ai flussi che rimborsano il debito,
36:42quindi derivanti dalla valorizzazione dell'asset,
36:47l'investitore junior chiaramente ha una priorità ridotta,
36:52ma potenzialmente è beneficiario del valore aggiunto una volta rimborsato interamente il finanziamento,
37:00questo vuol dire che con il patrimonio segregato e con questi meccanismi di cash waterfall,
37:07quindi di distribuzione di pagamenti, si possono raggiungere delle leve anche finanziarie,
37:13molto spinte, molto elevate, che oggi invece le banche sono piuttosto restie a concedere.
37:22Grazie, chiarissimo.
37:25Finiamo il nostro giro di tavolo con Riccardo Rezza,
37:30abbiamo parlato di Milano, di Roma,
37:33però ci sono altre destinazioni che stanno attirando indipendentemente dalle grandi città,
37:40quindi ci sono altri tipi di città o fuori città, che cosa stai vedendo?
37:45Oltre a queste città importanti,
37:48ovviamente qua vicino c'è un grosso movimento sul lago di Como,
37:55tutti quanti grandi stadi internazionali hanno iniziato da 6-7 anni a comprare immobili,
38:07e ultimamente sempre nell'hotelleria in Mattia, tu lo saprai, Belmond ha appena acquisito
38:13uno degli alberghi più antichi del lago di Como,
38:19questo fa sì che è una delle mete più ambite, ma anche Forte dei Marmi
38:27è una meta molto ambita anche dal cliente internazionale.
38:33Anche la Sicilia in questo momento, anche la Puglia
38:39viene vista dal cliente internazionale come un mezzo per arrivare a fare un piccolo investimento,
38:52tutta la zona della Puglia è stata quasi comprata interamente da inglesi e tedeschi,
38:58la zona vicino a quelle che sono le zone più famose di questo momento,
39:05che sono le masserie più importanti.
39:09La Toscana, gli americani amano la Toscana,
39:15gli americani vogliono assolutamente quella parte che è fuori Firenze,
39:24dove loro anche qua hanno iniziato delle stade internazionali,
39:30e poi piano piano hanno comprato anche altri immobili,
39:35e altri immobili sono sul mercato e stanno per essere acquistati anche in quelle zone lì.
39:41Ovviamente poi è inutile parlare di Portofino,
39:46sappiamo tutti quello che succede,
39:50che sono delle zone dove c'è talmente carenza di immobili
39:56che poi vengono acquistati,
40:00ma sono anche delle persone che vogliono vivere in modo stabile anche in questi posti.
40:10Quindi oltre alle famose 4, Roma, Milano, Firenze e Venezia,
40:16ci sono tutte queste altre zone che comunque, come diceva Mattia,
40:19oggi vivere in Italia per un signore che viene dall'estero è una cosa importante,
40:27loro vivono molto bene e si vivono molto bene,
40:30è quasi un brand che vivere in Italia è per loro come un punto d'arrivo,
40:37non più un punto di partenza.
40:40Andare anche quelli che vogliono vivere 6 mesi qui e 6 mesi lì,
40:456 mesi belli qua e 6 mesi belli in un altro posto,
40:49poi ci sono altre situazioni che si stanno evolvendo piano piano,
40:58però queste direi che sono le cose più importanti.
41:01Grazie.
41:03Mattia Biasi, torniamo un po' alla tipologia di investitori,
41:08perché a parte gli istituzionali abbiamo tutto questo mondo di internazionali
41:12che sono privati, magari sono imprenditori,
41:14non so, che poi arrivano da voi e vogliono investire in Italia.
41:20Come arrivano da voi?
41:24Siete uno studio internazionale, quindi ovviamente il network aiuta,
41:28però ci saranno anche dei competitor,
41:31quindi che cosa proponete, come gestite il rapporto con queste persone
41:37e magari se puoi dire qualcosa in più sulla tipologia,
41:41quindi chi sono.
41:43Certo, diciamo che noi come studio abbiamo varie division,
41:49come le chiamiamo, che riguardano determinati settori,
41:52sia la parte fiscale che quella su cui siamo più forti,
41:56per le persone fisiche che anche la parte real estate e l'immigration,
42:00come dicevo prima.
42:02Tendenzialmente chi viene per ragioni fiscali in Italia,
42:07conosce il regime, come dicevo prima, perché ne ha sentito parlare,
42:10magari è stata una settimana o due in Italia,
42:14poi è tornato, ha pensato di volersi trasferire,
42:17e poi ha anche sentito parlare, molto banalmente anche guardando su Google,
42:21che esiste questo regime.
42:23E in questo modo, diciamo, questo è uno dei motivi principali
42:30per cui poi entriamo in contatto.
42:32Diversamente c'è anche chi sostanzialmente cerca direttamente questi mobili,
42:37perché vuole comprarselo.
42:38Qui c'è un punto che secondo me deve essere chiarito.
42:44Noi tendenzialmente parliamo di investitori, di investimenti,
42:48però, che poi non è un però, ma è una cosa in aggiunta,
42:53la logica del ritorno per i nostri clienti è una logica presente,
42:59ma non è una logica unica,
43:01perché l'ulteriore fattore è il fattore emozionale,
43:04che è un fattore che bisogna assolutamente tenere in considerazione.
43:08E questo, tra virgolette, investimento molte volte non deve essere visto
43:15unicamente come qualcosa numerico,
43:17ma come qualcosa poiché quella determinata famiglia,
43:21che può essere una famiglia che viene dall'India,
43:23molto banalmente per citare un caso proprio di studio,
43:26oppure anche una famiglia americana della California,
43:30per citare un altro che ha investito appunto una masseria in Puglia,
43:34da un lato vogliono qualcosa che mantenga il valore,
43:38qualcosa che possa essere messo all'interno del pool,
43:41della renting, delle brand in residency,
43:44ma dall'altro lato non vogliono assolutamente perdere
43:46il profilo di utilizzo proprio,
43:48e il fatto di poterselo usare come intendono.
43:51Poi in realtà, intendiamoci, i due mondi si toccano,
43:54perché prima parlavamo, poco prima di cominciare,
43:57che in un progetto su cui noi stiamo lavorando ormai dal 2021,
44:02siamo nella zona del Bulgari,
44:03noi assistiamo alla maggior parte degli acquirenti
44:07di queste residenze servite,
44:11dall'altra parte lo sviluppatore ha fatto un'operazione
44:14non esattamente come quella descritta prima,
44:16ma dove c'erano a loro volta gli investitori
44:19che investivano con equiti e quasi equiti,
44:22per cui in realtà sono anche mondi che si toccano
44:25a seconda di dove uno va a vedere la prospettiva, diciamo così.
44:30Grazie, finiamo il giro,
44:33facendo un ragionamento un po' più ampio,
44:37sempre sul tema finanza,
44:39ma nell'ambito di questo quadro macroeconomico-geopolitico
44:44complicatissimo, tassi che scendono, salgono, eccetera.
44:48Che cosa vedi?
44:51Cosa sta cambiando?
44:53Se è cambiato qualcosa dal punto di vista della struttura
44:57di queste operazioni, dei rendimenti attesi dagli investitori?
45:03Direi, una cosa che secondo me continua a avere un certo peso
45:13è la qualità degli immobili.
45:19Il tema dell'ISG è un tema che vale across the sector,
45:24cioè la sostenibilità consente sempre più,
45:29nonostante i tentativi,
45:31nonostante Trump,
45:33consente comunque dei vantaggi,
45:37perché consente alle banche o ai finanziatori
45:40di valutare diversamente il rischio,
45:45ha dei vantaggi in termini di valutazione del merito di credito e quant'altro.
45:50Dal nostro punto di vista, ma diciamo,
45:53lo facciamo di professione,
45:56quindi è comprensibile questa mia risposta,
45:59però dal nostro punto di vista
46:03l'operazione di cartografizzazione immobiliare
46:07continua a essere una delle più efficienti,
46:11per una serie di ragioni che in parte ho detto
46:15e in parte sono semplici da capire,
46:19perché se uno ha bisogno di finanziare in modo efficace
46:24un investimento,
46:27un'operazione di investimento,
46:31che preveda tra l'altro anche una fase di sviluppo,
46:35e quindi non solo il fabbisogno per comprare l'asset che uno ha individuato,
46:39ma il fabbisogno per svilupparlo e poi venderlo chiaramente,
46:44tutto questo deve rispondere,
46:48se gli asset interessanti sono sempre meno sul mercato,
46:53perché c'è un fattore temporale molto importante,
46:57è uno strumento che consente diversamente dai fondi,
47:01di avere una rapidità di esecuzione molto elevata.
47:06La flessibilità di utilizzare questo strumento
47:11nelle misure e nelle forme che abbiamo descritto brevemente,
47:16in vari settori dell'immobiliare,
47:20quindi che siano degli investimenti nel luxury,
47:24o che siano investimenti di altro tipo,
47:29per i quali uno ha un piano di acquisizione, sviluppo e vendita,
47:34questo strumento è uno strumento sicuramente interessante.
47:38Lo strumento è tanto più interessante quanto più un maggior numero
47:42di investitori istituzionali, in particolare banche,
47:46cominciano a guardare con interesse a questo strumento,
47:50e quindi aumenta la platea degli investitori disponibili
47:54per entrare a finanziare progetti con questi strumenti.
47:58I tassi applicati sono una conseguenza,
48:02cioè più c'è offerta di finanziamento,
48:06più i tassi tendenzialmente che si riescono a spuntare
48:11sul mercato scendono.
48:14Secondo te anche dei fondi immobiliari,
48:19quindi i fondi real estate,
48:21sono due alternative dove il fondo richiede
48:26una sovrastruttura molto costosa,
48:31e per molti versi anche un po' farraginosa.
48:36Lo strumento della cartolarizzazione è molto più rapido,
48:41molto più veloce, ed è il motivo per il quale noi abbiamo fatto
48:46riproduzione di questo strumento,
48:49è il motivo per il quale noi abbiamo fatto, ripeto,
48:52negli ultimi tre o quattro anni una decena di operazioni,
48:56e ne abbiamo altrettante in pipeline per i prossimi.
48:59Grazie.
49:01Allora, noi abbiamo esaurito un po' tutte le domande
49:05che mi ero un po' preparata, ma penso di aver toccato un po' tutto.
49:09Non so se c'è qualche domanda dal pubblico,
49:13qualche dubbio, curiosità,
49:16se volete aggiungere qualche cosa voi.
49:19Eccolo qua.
49:21Allora, però ti devo dare un...
49:23Si sente?
49:27Sì, risposta mia è sì.
49:30C'è Enrico Cantarelli, l'altro partner di Finasparmer.
49:34C'è una situazione un po' di, non vorrei usare la parola panico,
49:40però una volontà di uscire, perché molti cittadini americani
49:47non capiscono cosa potrebbe venire dopo.
49:50Ed è una cosa che si percepisce proprio anche fin da subito
49:55quando si parla, e la risposta è sì.
50:02Anch'io ho avuto diversi clienti che provengono da New York
50:07e che vogliono compagni in Italia,
50:10perché loro...
50:12Un'audizia l'altro giorno del Sole 24 Ore
50:14che diceva che c'era un effetto,
50:17ci potrebbe essere un effetto di inflazione molto alta
50:24e quindi loro si preoccupano per il dollaro,
50:27per tutto quello che può succedere in futuro.
50:33Benissimo.
50:35Allora, a posto.
50:37Io ringrazio tutti di essere stati con noi.
50:39Ricordo che ritroverete poi il video anche su Bibis
50:43e sabato prossimo ci sarà il numero prossimo di Bibis Magazine
50:48con tutto un approfondimento su quello che ci siamo detti,
50:52quindi poi ve lo potete scaricare e leggere tranquillamente.
50:55Quindi grazie ancora di essere stati con noi.
51:12Sottotitoli creati dalla comunità Amara.org
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