00:00Il a été l'animateur et l'agent immobilier préféré des Français.
00:03Des millions de téléspectateurs l'ont suivi pendant des années sur M6.
00:06Grâce à sa notoriété, il a créé en dix ans seulement
00:09un des plus gros réseaux d'agences immobilières en France.
00:11Vous voyez de qui on parle ?
00:12De Stéphane Palazza.
00:13C'est un dingue de boulot, quoi !
00:15Je me demande même quand je l'ai rencontré comment il faisait !
00:17Et en 2023, il a été accusé de violences conjugales par deux ex-compagnes.
00:21En fait, c'est un masque. Stéphane Palazza, c'est un masque !
00:24Son procès ébranle son empire.
00:26Je pense qu'il connaissait parfaitement les risques de tout bâtir sur son seul nom.
00:31Aujourd'hui, les agences immobilières qui portent son nom s'interrogent sur leur avenir.
00:34Combien sont-elles à vouloir quitter le navire ?
00:36Mais avant de vous parler des agences aujourd'hui, revenons au commencement.
00:39L'empire Stéphane Palazza se fissure-t-il ?
00:44Rien ne prédestine Stéphane Palazza à devenir une star de la télé et de l'immobilier.
00:49Il grandit à Surennes, en banlieue parisienne.
00:51Il n'obtient pas son bac mais passe une capacité de droit.
00:53Jusqu'à ses 35 ans, Stéphane Palazza n'est pas vraiment sous les spotlights.
00:57En 1987, il commence à travailler dans l'agence immobilière de sa cousine.
01:00Mais déjà, ce fils d'une fleuriste et d'un ancien coureur cycliste présente bien.
01:04Il a de vrais talents de négociateur, notamment grâce à ses cours de théâtre.
01:07C'est cette attitude de mec à l'aise, blagueur, décontracté,
01:10qui va plaire aux équipes de Reservoir Prod,
01:12une boîte de production créée par le présentateur Jean-Luc Delarue.
01:15Pour M6, elle veut lancer l'adaptation française de l'émission à succès américaine,
01:19Cell This House.
01:20Réservoir Prod repère Palazza en plein casting sauvage au Salon de l'Immobilier.
01:24Le jeune homme de 35 ans est leur candidat idéal.
01:26On est en 2005.
01:27À partir de là, c'est l'autoroute du succès pour Stéphane Palazza.
01:30Cette première émission, baptisée Recherche d'appartement aux maisons,
01:33rencontre son public.
01:34À tel point que l'année suivante, il obtient une nouvelle émission en prime time,
01:37à l'heure de la plus grande écoute.
01:39Les années et les émissions vont s'enchaîner avec des records d'audience.
01:42Chasseur d'appart attire par exemple régulièrement entre 1 et 2 millions de téléspectateurs.
01:46C'est un mec extrêmement communicatif.
01:49Valérie Tsenville est journaliste aux Echos.
01:51Elle a rencontré Stéphane Palazza en mai 2022 et elle a déjà écrit sur lui.
01:55Qui fait le succès de Stéphane Palazza ?
01:57Pourquoi on se sent proche de lui ?
01:59C'est parce que c'est monsieur tout le monde.
02:00C'est le mec sympa, a l'énergie communicative.
02:04C'est the friend next door, pour reprendre une expression.
02:07Voilà, c'est le voisin d'à côté.
02:09Il a une maladresse légendaire dont il use.
02:12Ça s'appelle la dyspraxie.
02:13Il casse des choses, il tombe.
02:16Il est humain et proche des gens.
02:19Dans des rares confidences qu'il avait fait quand je l'avais rencontré,
02:23il avait dit qu'une de mes grandes forces, c'est de n'avoir jamais voulu changer ma personnalité,
02:29même quand M6 me l'a demandé.
02:32Alors maintenant, quant à savoir quelle est sa personnalité,
02:35sa vraie personnalité,
02:36ça c'est une autre histoire.
02:38Stéphane Palazza arrive en tête du classement des animateurs préférés des Français
02:41pendant plusieurs années consécutives.
02:43On l'entend à la radio, on le lit dans les magazines, en BD.
02:46On le voit même au théâtre.
02:47Bref, Stéphane Palazza s'affiche partout.
02:49M6 et Stéphane Palazza vont donc capitaliser sur ce phénomène
02:53et ouvrir une nouvelle porte.
02:56En 2015, M6, Stéphane Palazza et deux anciens dirigeants du réseau La Forêt
03:01s'associent pour créer Stéphane Palazza Immobilier.
03:03M6 injecte 2,1 millions d'euros et prend 49% du capital.
03:07Stéphane Palazza, lui, ne met pas d'argent.
03:08Il apporte son nom et son image valorisés à 800 000 euros.
03:12Et il obtient 25,5% du capital.
03:14En 2022, M6 a d'ailleurs remis 2,5 millions d'euros
03:17pour devenir l'actionnaire majoritaire du groupe.
03:19Les agences Gris Rose Blanc et Stampier Stéphane Palazza
03:21fleurissent dans toute la France.
03:23Son nom, c'est son capital.
03:24Même sa tête, c'est son capital.
03:27Il contrôle tout.
03:28Quand j'ai voulu le rencontrer,
03:30il a déjà fallu que je trouve la bonne attrachée de presse.
03:33Il y en avait une pour le théâtre, parce qu'il joue au théâtre.
03:35Il y en avait une pour la télé.
03:37Et il y en avait une pour le réseau.
03:39J'ai été le rencontrer dans son agence.
03:41Il y avait presque une mise en scène, quoi.
03:43Cette image bien contrôlée produit un petit miracle.
03:46En quelques années, Stéphane Palazza se vise dans le top 5
03:49des réseaux d'agences immobilières en France,
03:50derrière Orpi, Centuri 21 ou encore La Forêt Immobilier.
03:54Tous ces réseaux sont là depuis plus de 30 ans.
03:56Et ils assistent, médusés, à l'expansion du nouveau venu.
03:59En 2022, le groupe connaît une croissance à 2 chiffres
04:02et un bénéfice de quasiment 13 millions d'euros.
04:04Courant 2023, les Français qui veulent vendre,
04:06acheter ou louer un bien avec Stéphane Palazza
04:08ont l'embarras du choix.
04:09Le réseau atteint presque 700 agences.
04:11Et c'est là que les choses commencent à se corser.
04:14Le 21 septembre 2023, Mediapart publie une enquête-choc.
04:18Le journal révèle les accusations de violences
04:20de la part de Stéphane Palazza sur trois de ses ex-compagnes.
04:23Quelques semaines plus tard, la justice ouvre une enquête pénale
04:25pour violences conjugales et deux de ses ex-compagnes
04:28portent plainte pour violences conjugales.
04:29Pour les agences immobilières du réseau, c'est une claque.
04:32Pour la première fois, la marque sans s'elle est portée est esquintée.
04:35Je pense qu'il connaissait parfaitement les risques
04:37de tout bâtir sur son seul nom.
04:39Et d'ailleurs, il me l'avait dit.
04:41C'est mon nom qui est sur les agences,
04:43c'est mon visage qui passe à la télé.
04:46La moindre erreur, je peux la payer cash.
04:49Alors je vérifie tout.
04:50Après que Mediapart a sorti son enquête,
04:52des vitrines d'agences ont été taguées.
04:54Des voitures de fonction ont aussi été recouvertes de messages
04:56contre le présentateur.
04:57Au fil des mois, certaines agences prennent la parole
04:59pour exprimer leur colère et leur souhait de quitter le réseau.
05:02Cette grogne est-elle un épiphénomène ou une hémorragie ?
05:05Le groupe Stéphane Palazza n'a pas souhaité communiquer de chiffres.
05:07Alors on a mené l'enquête.
05:10Premier réflexe, on est allés tout bêtement
05:12sur le site de Stéphane Palazza Immobilier.
05:14Et là, avec mon collègue Jules Grandin, le cartographe,
05:16on a scrappé des données.
05:17C'est ce qu'il fait chaque semaine sur d'autres sujets.
05:19Et voilà, c'est fait.
05:21Ça nous a donné un total de 555 agences
05:23réparties comme ça dans toute la France au 29 janvier 2025.
05:27Merci Jules !
05:28Et souvenez-vous, on a dit avant qu'à son apogée,
05:30le réseau comptait presque 700 agences.
05:32Il y aurait donc une diminution.
05:34Mais ce chiffre, il ne nous dit pas grand-chose sur l'affaire Palazza.
05:37Car on est dans un contexte de crise immobilière.
05:39Entre 2023 et 2024,
05:402155 agences en France ont mis la clé sous la porte.
05:43On a donc continué à creuser.
05:45Pour prendre la température, on a appelé des dizaines d'agences,
05:47encore dans le réseau ou fraîchement sorties.
05:49Bon, beaucoup n'ont pas souhaité s'exprimer,
05:51mais sept d'entre elles ont bien voulu témoigner,
05:53en requérant l'anonymat.
05:54Il en ressort une première chose.
05:56Le quotidien de certains agents peut être difficile.
05:58Voici un témoignage reconstitué.
06:00En août de l'année dernière,
06:01trois propriétaires nous ont retiré leur mandat de vente en une semaine.
06:04J'ai aussi dû supprimer le logo de ma voiture
06:07après m'être fait interpeller.
06:08Et la banque m'a refusé un prêt,
06:09considérant qu'une agence immobilière Stéphane Palazza était à risque.
06:12Deuxième chose, certains agents ne veulent plus appartenir au réseau
06:15parce qu'ils estiment qu'il est devenu trop cher,
06:17compte tenu de la dégradation de l'image.
06:19Selon l'Observatoire de la franchise,
06:20faire partie du réseau Palazza est en moyenne plus cher
06:22que chez les concurrents comme Orpi, La Forêt ou encore ERA.
06:26Ça embête d'autant plus certains agents
06:27que Stéphane Palazza est beaucoup moins exposé qu'avant sur M6.
06:30En 2024, M6 a diffusé presque un tiers de moins d'émissions
06:33présentées par Stéphane Palazza par rapport à 2022,
06:36selon les chiffres du groupe de communication Media Brands.
06:38Ailleurs aussi, la vedette est moins visible.
06:40Dans son dossier de presse de la rentrée 2024-2025,
06:43M6 ne mentionne ni Stéphane Palazza ni ses émissions immobilières.
06:46On a contacté M6, qui assure respecter la présomption d'innocence.
06:49On sait aussi que des franchises de Stéphane Palazza inquiets
06:51ont contacté des avocats.
06:53Selon leurs affirmations, une quarantaine d'agents
06:55seraient engagés des démarches ou seraient prêtes à le faire
06:57pour quitter la franchise.
06:58Mais pourquoi lancer ces démarches ?
07:00Eh ben parce que quitter Stéphane Palazza, ce n'est pas si facile.
07:03En plus des indemnités en cas de départ anticipé,
07:05le groupe impose aussi une clause de non-réaffiliation.
07:07C'est-à-dire qu'un agent immobilier ne peut pas rouvrir
07:09sous une autre franchise pendant un an
07:11après avoir quitté le réseau Palazza.
07:12M6 et tous les franchisés ont reçu un mail anonyme
07:15que nous avons pu consulter.
07:16Il est signé « les franchisés »
07:17et appelle à un changement de nom de la franchise.
07:19Il dénonce aussi l'absence de stratégie de Stéphane Palazza immobilier.
07:23Dans ce mail, il dit s'être 200 franchisés
07:25à envisager de quitter le groupe.
07:27De son côté, M6 estime qu'il s'agit d'une initiative isolée.
07:30La chaîne nous dit avoir reçu à ce jour
07:3111 demandes de franchisés souhaitant quitter le réseau.
07:33Bon, derrière cette bataille de chiffres,
07:35il y a une réalité, une certaine discorde au sein du réseau.
07:38Jusque-là, la direction de Stéphane Palazza immobilier
07:40a fait quelques concessions.
07:41Depuis octobre, le groupe a abaissé pour 6 mois
07:43les redevances mensuelles de 600 euros
07:45argants de la crise économique.
07:46Et certaines agences ont pu négocier
07:47une rupture de contrat à l'amiable avec Stéphane Palazza immobilier.
07:50Mais d'autres trouvent que ce n'est pas suffisant,
07:52d'autant plus que l'affaire dure plus longtemps que prévu.
07:54Deuxième témoignage reconstitué.
07:55Il s'est débiné à sa première audience
07:57qui devait avoir lieu en août.
07:58Il s'est fait porter pâle et ça a été mal perçu.
08:01Il fallait qu'on sache où on allait.
08:02On avait besoin d'être rassurés dans un sens comme dans l'autre.
08:05D'un autre côté, certaines agences Stéphane Palazza
08:07nous ont expliqué qu'elles n'avaient pas été affectées par l'affaire.
08:09Elles n'ont aucune envie de sortir du réseau
08:11et elles considèrent que certains collègues crachent dans la soupe.
08:13Le réseau nous a indiqué qu'il se portait mieux que le reste du marché.
08:16Stéphane Palazza France ne réconnut qu'une baisse de 7% de ses ventes en 2024.
08:20Alors que sur l'ensemble du marché,
08:21les ventes ont reculé de 11% selon la Fédération nationale de l'immobilier.
08:24Dernier témoignage reconstitué.
08:26Vous savez ce qu'on dit quand on veut se séparer de son chien,
08:28on dit qu'il a la rage.
08:29Les gens ont pris beaucoup d'argent depuis 8 ans
08:31et maintenant qu'ils sont en difficulté avec la crise de l'immobilier,
08:34ils prennent ce prétexte-là pour partir.
08:36Au siège de Stéphane Palazza immobilier, on tente de rassurer les troupes.
08:39Dans un document que nous avons pu consulter,
08:40un dirigeant affirme qu'il allait se battre contre ce qu'il estime être
08:44une campagne de déstabilisation menée par des avocats
08:46et peut-être même des réseaux concurrents.
08:48Une source nous a effectivement confirmé que certains franchisés Stéphane Palazza
08:52commençaient à se faire chasser par la concurrence.
08:53Le procès de Stéphane Palazza s'est déroulé le 9 janvier 2025.
08:57La représentante du ministère public a requis notamment
08:5918 mois de prison avec sursis et 10 000 euros d'amende.
09:01Le délibéré sera rendu le 18 février.
09:03Quelle qu'en soit l'issue, pour l'avocat de certains franchisés,
09:05Sarah Lassire, que nous avons contacté,
09:07l'image et la visibilité de Stéphane Palazza
09:09sont de toute façon déjà fortement impactées.
09:11Elle estime que la restauration de cette image prendra du temps.
09:13Construire un business sur l'image d'une star, c'est à double tranchant.
09:16Cette stratégie a permis de bâtir à toute vitesse l'Empire Palazza,
09:19mais les fondations peuvent vaciller au moindre scandale.
09:22Si la vidéo vous a plu, n'hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube Les Echos
09:25pour d'autres business dramas.
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