00:00 Mario est fan de jeux vidéo.
00:01 Il veut s'installer à Strasbourg en achetant ses locaux,
00:04 mais il ne sait pas quelle structure choisir.
00:06 Mario, écoute bien, on va t'accompagner dans ce joli projet immobilier.
00:10 Pour acheter des locaux professionnels,
00:23 un des meilleurs véhicules reste la Société Civile Immobilière, SCI.
00:29 Sauf que plusieurs options sont possibles.
00:31 SCI-IR, à l'impôt sur le revenu.
00:34 SCI-IS, à l'impôt sur les sociétés.
00:37 SCI, avec un démembrement de parts sociales.
00:40 Tout va dépendre de la situation dans laquelle on est.
00:42 SCI, impôt sur le revenu, c'est une société semi-transparente,
00:51 et donc ce sont les associés qui vont être fiscalisés,
00:54 et pas la société en elle-même.
00:56 C'est souvent une option qui est choisie lorsque l'on a beaucoup de travaux,
01:00 puisque ça permet d'imputer à l'impôt sur le revenu de la personne physique qui est associée,
01:06 le déficit foncier.
01:07 Évidemment, il y a des plafonds, il y a des limites.
01:09 Mais c'est une des solutions lorsqu'il y a énormément de travaux à réaliser.
01:12 La Société Civile Immobilière, à l'impôt sur les sociétés,
01:19 là par contre, ce n'est pas une société transparente.
01:22 La société est imposée au titre de l'impôt sur les sociétés.
01:26 Donc c'est 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice,
01:30 et 25 % au-delà de 42 500 € de bénéfice.
01:33 Donc les loyers qui sont encaissés vont produire du bénéfice,
01:36 et c'est ce bénéfice qui va être soumis à l'impôt sur les sociétés.
01:39 La différence entre les deux, c'est l'amortissement du bien.
01:42 Le bien ne peut pas être amorti en SCI-R, alors qu'il est amorti en SCI-IS.
01:47 La différence entre les deux, encore une fois,
01:49 la fiscalité va être payée au fur et à mesure lorsqu'on est en SCI-IR,
01:54 et elle n'est payée qu'à la fin, lorsque l'on va revendre le bien,
01:58 dans le cas d'une SCI à l'IS.
02:00 Donc ça va dépendre du projet, du montant,
02:03 il y a des travaux, il n'y a pas de travaux,
02:05 il y a des loyers importants, moins importants.
02:07 Donc ce sont des choses qui s'étudient et qui se chiffrent.
02:10 On peut faire des études chiffrées pour essayer de comparer les deux solutions.
02:18 Une troisième solution est de démembrer les parts sociales.
02:22 On entend beaucoup parler du démembrement de parts sociales
02:24 dans les optimisations possibles.
02:26 Dans ces cas-là, la SCI reste à l'impôt sur le revenu,
02:30 c'est la personne physique qui détient la nue propriété des titres,
02:33 et pour pouvoir faire un démembrement,
02:35 le médecin doit obligatoirement exercer sous forme de société d'exercice libérale,
02:40 pour que l'usufruit des titres soit acquis par la société d'exercice libérale,
02:44 qui, elle, va être à l'impôt sur les sociétés.
02:47 Attention, par contre, ce sont des montages
02:49 qui nécessitent une grande rigueur et une vraie technicité
02:53 dans la rédaction des statuts, des conventions de démembrement,
02:55 dans le cadre de la détermination financière de l'usufruit d'une nue propriété.
03:01 Donc c'est effectivement, au cas par cas,
03:03 quelque chose qui peut être très optimisant, très intéressant,
03:06 mais à ne pas faire faire par n'importe qui,
03:08 puisqu'il peut y avoir des risques à mettre en place ce démembrement de parts sociales.
03:12 Alors, en conclusion, Mario,
03:14 pour ton projet d'acquisition de murs professionnels,
03:16 bien définir ton projet avec toute la dimension financière et fiscale
03:21 et prends le bon conseil pour savoir le mieux t'orienter.
03:24 [Musique]
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