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00:00Buenas tardes, estamos con Nicolás Marín, presidente de Apimeco.
00:04Por supuesto que sufriendo la falta de crédito en las viviendas en general,
00:09los planes que hay no son muchos y a veces no son alcanzables
00:13para la generalidad de los habitantes de La Plata y por supuesto del país.
00:18Pero, ¿cuánto cuesta hoy un metro cubierto construirlo?
00:23Según el índice de Apimeco que mide lo que cuesta construir un edificio
00:31de planta baja y 9 pisos en la ciudad, el costo de la construcción
00:36hoy está en 1.500 dólares más o menos, 1.550 dólares el metro cuadrado.
00:41Pero eso hace referencia a un edificio de planta baja y 9 pisos en la ciudad,
00:46no hace referencia a la construcción de una vivienda.
00:49¿Y la incidencia del lote?
00:50La incidencia del lote en La Plata en general ronda el 15%,
00:57pero eso depende mucho de la zona.
01:00¿Con el nuevo plan de ordenamiento urbano no sufrió modificaciones?
01:05Mirá, todavía no hay, estamos bastante seguros por hablar con colegas
01:12que el nuevo código de ordenamiento urbano limitó mucho la construcción
01:16de edificios, sobre todo en el casco urbano, porque bajó mucho
01:20el rendimiento de los lotes.
01:22¿Qué quiere decir los rendimientos?
01:25Lo que vos podés construir arriba de los lotes en metros cuadrados,
01:30en pisos o en cantidad de metros en general, disminuyó mucho.
01:34Con lo cual eso tuvo un impacto muy fuerte en los nuevos visados
01:38y en las nuevas construcciones, en el casco urbano particularmente,
01:41sobre todo, y creemos que eso va a tener impacto en los precios
01:45de los terrenos y en los rendimientos, pero todavía no hay datos oficiales.
01:51Todavía no hay datos oficiales.
01:52Lo que se ve en la ciudad es que hay un parate muy fuerte de la construcción
01:56y eso obviamente impacta en el...
01:59Y el costo, si ese es el costo, el precio de venta de las nuevas,
02:03¿a qué llega?
02:05El precio de venta, hoy nosotros creemos que la inversión inmobiliaria
02:11es una buena inversión, porque el costo de construcción, como decíamos,
02:17está más o menos en los 1.550 dólares, pero el precio,
02:22por la falta de demanda, un poco estábamos hablando de eso,
02:26por la falta particularmente de créditos hipotecarios,
02:29que hace que la demanda sea muy débil y por la debilidad también
02:32de los ingresos de las personas y de las empresas,
02:35hay muy poca demanda, entonces el precio de los inmuebles
02:41está muy cerquita de lo que es el costo.
02:43Entonces no es una buena inversión.
02:45Es una buena inversión para aquel que compra el departamento,
02:50porque seguramente en un informe más interno de Apimé,
02:55con un poco más profundo, evaluamos cuál es el precio histórico
02:59del metro cuadrado de venta de un inmueble en los últimos años
03:04y ajustándolo por la inflación también en dólares.
03:07Y ahí lo que observamos es que el precio de venta en dólares
03:09está hoy muy bajo, con lo cual hoy creemos que es para un consumidor
03:14final una buena inversión la compra de un inmueble.
03:18¿Pero alquilar es un buen negocio?
03:20Depende de dónde.
03:22En la ciudad de La Plata hoy la renta de alquiler no es,
03:27en general no es tan habitual que alguien compre un departamento
03:33en La Plata con la mirada puesta en la renta que genera el alquiler.
03:37¿Pero la prefabricación o la construcción modular es solución?
03:44Sí y no.
03:45Depende de lo que uno esté observando.
03:48Para lo que es el casco urbano que necesita ganar en altura,
03:54como todos los centros de las grandes ciudades de todo el mundo,
03:57digamos, la construcción modular todavía no es una alternativa
03:59muy desarrollada.
04:01Sí la construcción modular se observa más en lugares periféricos,
04:07digamos.
04:08Tiene la construcción modular grandes ventajas en lo que es
04:13la velocidad de ejecución y en precio es similar a lo que es la...
04:19O sea, la ventaja es la financiera, nada más.
04:21La ventaja es la planificación de la obra, lo financiero y la velocidad de ejecución.
04:30Bueno, eso es lo financiero está en la velocidad en terminar la obra.
04:36Entonces, ¿quién va a construir La Plata?
04:41Nosotros, como siempre.
04:43Las empresas que somos socias de la Pimeco, somos en muchos casos
04:49empresas que tenemos muchas décadas, en algunos casos ya somos
04:52segundas generaciones, hemos atravesado un montón de crisis,
04:57esta es una más y seguramente la superaremos.
05:00En algún momento los números se van a acomodar y la obra va a ser posible,
05:05va a ser rentable hacer.
05:06No es el caso de hoy, lamentablemente, en la ciudad de La Plata.
05:10La actividad de la construcción, históricamente, en Argentina,
05:15por una cuestión que nos excede, una cuestión más de tipo macroeconómica,
05:23la demanda de un inmueble depende mucho de que una persona,
05:28un individuo o empresas, gasten los dólares que fueron ahorrando
05:33a lo largo de muchos años.
05:35Como el mercado inmobiliario está dolarizado, muchas veces para que la persona
05:41tenga incentivos a que gaste esos dólares que ha acumulado por su trabajo
05:46de décadas, tiene que percibir que el dólar sea alto, digamos.
05:50Es decir, cuando el dólar percibe que está bajo, prefiere guardarlos
05:55esperando un eventual...
05:57El dólar bajo también hace que el costo baje en dólares.
06:00Claro, sí, sí, sí.
06:00Baje en pesos.
06:01Ahora, ¿a qué voy?
06:03A que cuando hay un incremento del dólar, muchas veces las personas que tienen
06:08sus ahorros en dólares, una vez que se incrementa el dólar,
06:12se deciden a gastar, a invertir en un inmueble.
06:16Con lo cual siempre un aumento del tipo de cambio genera un dinamismo
06:19en el mercado inmobiliario.
06:21Pero ese dinamismo creemos que es muy de corto plazo.
06:24A mediano plazo lo mejor para todo desarrollo productivo y para todo proceso
06:32de inversión es la estabilidad de los valores.
06:35Me llama la atención que ustedes sigan construyendo.
06:39La verdad, y que es fe en el futuro, pero ¿a cuántos años?
06:47Nosotros, al estar en la actividad privada, un poco estamos obligados
06:51a ser optimistas.
06:53Una inversión inmobiliaria en la ciudad, desarrollar, construir un edificio
06:58en la ciudad, entre que uno busca el terreno, acuerda con el dueño del terreno,
07:04genera el proyecto, lo aprueba en la municipalidad, lo construye y lo vende,
07:08estamos hablando mínimo de 4 o 5 años de desarrollo de la inversión.
07:13¿Acuerda qué es? ¿Comprárselo o darle metros? ¿Qué es lo usual?
07:17Hay de los dos casos.
07:18En algunos casos uno acuerda con el dueño del terreno un determinado porcentaje
07:25de los metros cuadrados a construir y en otros casos directamente el lote se compra.
07:32¿Eso es pago en especies?
07:33Eso claro, es un canje.
07:36¿Es bastante normal ahora?
07:37Sí, eso siempre es una práctica bastante habitual en nuestro sector.
07:42Yo me alegro de escucharlo porque destila cierto optimismo, no es común.
07:48Nosotros, como le decía, estamos un poco obligados a ser optimistas.
07:52De todas formas, más allá de la cuestión emocional, si se quiere, creo que hoy hay espacios para invertir
08:00en el mercado inmobiliario en la ciudad y en el país.
08:06¿Invertir en edificios o en la compra individual?
08:09Creo que en los dos casos.
08:11Para un consumidor final, digamos, hoy la compra de un inmueble lo compra a valores bastante bajos.
08:20Con lo cual...
08:20Pero altos en relación a los ingresos.
08:23Claro, ahí el problema que nosotros siempre hacemos hincapié en ese punto es que el bajo nivel de los ingresos
08:30y la casi ausencia de crédito hipotecario hace que sea muy difícil que haya una demanda sólida.
08:37Usted piensa que, por ejemplo, los créditos hipotecarios en relación al PBI de Argentina,
08:42si bien han aumentado mucho, son aproximadamente el 2% del PBI.
08:47Y en un país, Chile, que es un caso emblemático donde hay mucho crédito hipotecario,
08:53ese porcentaje es del 27%.
08:55¿Del PBI?
08:56Del PBI.
08:57O Estados Unidos es del 50%.
08:59No, era.
08:59Muchos más altos.
09:00Era hasta Trump.
09:02Pero, digamos, los mercados financieros, siempre debe haber una íntima relación
09:07entre el mercado inmobiliario y el mercado financiero.
09:10Porque la demanda de inmuebles necesariamente debe hacerse a través del crédito hipotecario.
09:18Pero la inflación en Estados Unidos ha elevado el costo de las hipotecas.
09:22Y eso ha reducido la cantidad de hipotecas.
09:24Pero acá, además, tenemos todavía un mercado importantísimo en las ciudades
09:32porque la gente joven en general, si bien busca jardín, busca también,
09:36lo que usted decía, menos costos de vida.
09:38Yo creo que vamos a enfrentar una situación muy especial en La Plata.
09:44Porque limitada la construcción en el centro que usted describía,
09:49va a haber un problema en los accesos.
09:52Yo creo que hoy la principal, donde uno tiene que tener más eje,
09:56es en la expansión de la demanda de compra de inmuebles.
10:03La expansión de la demanda tiene tres grandes componentes.
10:09Uno, que mejoren los ingresos de la población en general y de las empresas.
10:14O sea, la tasa de rentabilidad de las empresas en general
10:16y el nivel de ingresos de la población.
10:20Dos, que haya créditos hipotecarios, que creo que yo,
10:23creemos que es el tema central.
10:25Sin crédito hipotecario es muy difícil que haya una demanda vigorosa
10:29de compra de inmuebles, de lotes, de lo que sea.
10:33Y el tercer punto es que en algún momento,
10:39como hablábamos hace un ratito,
10:41la demanda de inmuebles está motorizada en Argentina
10:44por los ahorros acumulados de buena parte de la población.
10:48En algún momento, si la economía se estabiliza
10:53y la economía empieza a crecer y hay más confianza en el país,
11:00creo que va a haber más...
11:01La reducción de la inflación hará que las hipotecas también reduzcan.
11:05Es complejo porque obviamente en un país como Argentina
11:08con procesos de altísima inflación y demás,
11:13el crédito hipotecario es más difícil, sobre todo, de vuelta,
11:18porque buena parte de la población no tiene bancarizada sus ahorros.
11:24Bueno, ha descrito el programa.
11:27Hay un aspecto que me llama la atención, además.
11:31¿Por qué en la periferia, no habiendo acceso,
11:35la gente insiste en ir a vivir a la periferia?
11:40Hay un movimiento que se inició en la pandemia
11:43que excede mi conocimiento,
11:48ya es una cuestión más subjetiva y personal.
11:51Pero me parece que todo lo que se dio durante la pandemia
11:56hizo que la gente valorara mucho
11:58el vivir más en la periferia,
12:01con un poco de patio, con un balcón,
12:03con otros niveles de tranquilidad y de...
12:10Y además yo creo que influye mucho el auto.
12:13Es decir, en el centro no hay cocheras.
12:17Entonces la gente busca un departamento con cochera
12:21cuánto cuesta hoy.
12:23Entonces resulta a veces más barato.
12:26Las modalidades de trabajo han cambiado mucho
12:29en los últimos años, eso ha permitido que mucha gente
12:32trabaje desde lugares más lejanos
12:36a los centros urbanos clásicos.
12:38Bueno, es que se va desconcentrando la ciudad.
12:40¿Cómo está la obra pública?
12:42La obra pública en la provincia...
12:45Nosotros, mayoritariamente, nuestros socios
12:48trabajamos en la provincia de Buenos Aires,
12:50con municipios de la provincia de Buenos Aires
12:52o directamente con la provincia, digamos.
12:56Y lamentablemente hoy la obra pública
12:58se encuentra en una situación sumamente crítica.
13:01Desde mediados del año pasado,
13:04por problemas de financiamiento de la provincia,
13:07se discontinuaron progresivamente los pagos.
13:11Todo el sector público ha reducido la inversión.
13:14Y hoy nos encontramos con que un altísimo porcentaje
13:19de las obras públicas provinciales o municipales
13:22se encuentran paralizadas por falta de pago.
13:24Esto es sumamente grave porque la obra pública
13:29tracciona buena parte del sector.
13:30¿Y cómo soportan la falta de pago?
13:34Buena pregunta.
13:35Somos pymes.
13:36Las pymes estamos bastante acostumbradas
13:41a atravesar momentos de mucha dificultad financiera
13:44y económica.
13:46Pero lo financiero se convierte en un costo.
13:49Sí, sí.
13:50Hoy la situación de muchas empresas del sector
13:52es sumamente crítica.
13:54Hay muchas empresas que están cerrando,
13:55muchas empresas que han visto reducido
13:57fuertemente su personal.
13:59Es una situación particularmente grave.
14:02Hemos atravesado varias de estas crisis,
14:04obviamente, porque estamos en Argentina.
14:05pero esta última es particularmente fuerte.
14:13Y uno piensa en la obra pública.
14:15Hay un imaginario, quizás, de que la obra pública
14:17está hecha por grandes empresas y son obras faraónicas.
14:21Y en realidad la obra pública...
14:22No, hablamos de pavimentación de calles, inclusive.
14:25En su gran mayoría son obras municipales o provinciales.
14:28La cloaca.
14:29Llevadas adelante por pequeñas empresas
14:32en las que los dueños están al pie de la obra.
14:36Con lo cual, el impacto socioeconómico
14:41de la caída de la obra pública,
14:42además de la descapitalización que genera
14:46para la sociedad en su conjunto
14:48y el deterioro de las condiciones de vida de la gente...
14:51Exactamente.
14:52Ese es un punto fundamental.
14:54Genera, es un impacto muy fuerte a nivel de empleo
14:58y de actividad, sobre todo en pymes,
15:00que somos la mayoría que hacemos la obra pública en el país.
15:02Bueno, no pensábamos eso,
15:05pero creo que tenemos todo el panorama que necesitábamos
15:07para hacer un diagnóstico de la construcción pública
15:11y la privada.
15:14¿Cuál es la frase final?
15:16Qué difícil.
15:18Que nada, que si ve la situación hoy es muy complicada,
15:22tanto en lo público como en lo privado,
15:25vemos que hay buenas perspectivas
15:32para lo que es la construcción en el país.
15:34Así que apostamos por eso.
15:35Yo por eso dije la esperanza.
15:37De eso esperamos todos.
15:39De tener un futuro mejor.
15:41Muchas gracias.
15:42A vos.
15:42¡Gracias!
15:45¡Gracias!
15:46¡Gracias!
15:47¡Gracias!
15:48¡Gracias!
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