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00:00Recibimos en el diario del día a las autoridades de Apimeco para hablar de la crisis de la construcción en
00:06la ciudad de La Plata.
00:07Así que quiero saludar a su presidente, el presidente de Apimeco, a Nicolás Marín, y al vicepresidente, Matías Peche.
00:14Bienvenidos, gracias por visitarnos acá en la redacción del día.
00:19La situación de la construcción en La Plata y en la región, ¿se puede decir que cayó? ¿Y cuánto?
00:26Sí, gracias por la invitación y por el espacio. Estamos muy agradecidos porque el diario nos dé esta posibilidad de
00:33difusión de nuestra institución y de graficar un poco la situación de la actividad en particular en la ciudad y
00:41en general en el país.
00:43La actividad de la construcción, sí, ha sido muy golpeada.
00:49Si bien los datos de este año respecto al año anterior son positivos porque la construcción ha crecido, en sí,
00:58una comparación más válida de cómo está hoy la salud del sector es con los niveles de 2023.
01:05Y respecto a nivel nacional, respecto a ese nivel, la actividad hoy está entre un 25 y un 30%
01:13más abajo en los niveles de actividad.
01:17Y en los niveles de empleo, aproximadamente la pérdida de empleo formal directa del sector es de entre 60 y
01:2570 mil empleos formales.
01:27¿A nivel nacional?
01:29A nivel nacional.
01:29Comparándose con 2023.
01:31Comparándose con 2023.
01:32Respecto a este año, el 2025, por ejemplo, respecto al 2024, mejoró.
01:39Pero desde pisos que son realmente históricamente muy bajos.
01:44¿Y mejoró en cuánto? ¿En qué porcentaje?
01:46El último dato que se difundió es que la mejoría es del 12%.
01:53Pero, insisto, desde niveles muy...
01:56No recupera la caída de 2023.
01:59Claro, claro.
02:00¿Y esto a qué se debe?
02:03Bueno, ¿en La Plata es igual que en el resto del país o tiene características propias la situación en la
02:08región?
02:08En la región no hay datos específicos de actividad y de empleo, que los datos, más allá de los datos
02:16informales, los datos formales se sacan del INDEC o de ARCA.
02:21Respecto a la ciudad no hay datos específicos, pero nosotros que nuestra actividad se desarrolla acá y conocemos el sector...
02:31que vemos que la plata está siendo doblemente golpeada en un primer momento por la parálisis de la obra pública
02:40nacional, después por la parálisis de la obra pública provincial,
02:44y además por la parálisis casi total de la obra privada, consecuencia, entre otros factores, de la aprobación del último
02:55Código de Ordenamiento Territorial,
02:57que es muy perjudicial, digamos, para el desarrollo de la actividad privada.
03:02¿Y por qué? ¿Cómo impacta?
03:05Quizás, Mati, ahí...
03:06Sí. No, lo que se promueve en el código, digamos, el espíritu del código es de alguna manera bajar la
03:17capacidad constructiva de los terrenos.
03:20Entonces, ya tras que está golpeada la industria de la construcción en el punto de vista de los desarrollos inmobiliarios,
03:27se genera, digamos, una... ya no hay margen para poder absorber esa diferencia constructiva que tienen los lotes,
03:34que tenían anteriormente, donde el mercado inmobiliario se sentía un poco más cómodo que ya haber estado siendo golpeado
03:43por el tema del dólar. El dólar generó un aumento en dólares casi del 100% desde el 2023 a
03:52hoy.
03:53Tenemos una estabilidad que, obviamente, que es muy bienvenida, la estabilidad del dólar que no se mueva,
03:57pero, digamos, está habiendo aumentos en dólares muy fuertes desde el 2023 a hoy,
04:02y lo que hizo que el margen sea casi nulo, el margen de los desarrollos inmobiliarios.
04:07Solamente hay un lugar y un espacio de oportunidad para los desarrollos un poco más de más categoría,
04:12pero para... termina afectando a la vivienda de la sociedad en general.
04:16¿En cuánto cuesta construir por el valor de metro cuadrado en la ciudad?
04:21Según el último informe, nosotros tenemos un informe que se elabora hace 10 años,
04:26que se publica mensualmente, que sigue el costo de la construcción de un edificio tipo en la ciudad de La
04:32Plata.
04:32Sí.
04:33Ese índice, que se elabora de una forma muy profesional,
04:38hoy nos indica que aproximadamente el valor en dólares del metro cuadrado
04:44de ese tipo de construcción está prácticamente en su tope histórico.
04:49Estamos alcanzando hoy un máximo en el costo de valor de la construcción
04:52de aproximadamente 1.500 dólares el metro, insisto, de ese prototipo de construcción,
04:58si no tiene nada que ver con la construcción de una vivienda o de otro tipo de edificio.
05:02Pero sirve para un caso testigo.
05:05Sirve como parámetro de dónde estamos parados en términos de costo en dólares de la construcción.
05:09Y continúo lo que dice el 1.500 dólares el metro cuadrado de costo,
05:13es el precio de venta que hoy el mercado inmobiliario está convalidando.
05:17Entonces no hay margen.
05:18O sea, el set que yo te decía anteriormente,
05:20lo del terreno no puede ingresar a la ecuación económica.
05:24Entonces lo que va a pasar de acá en adelante por esto del cambio de código
05:29es que se deje de construir.
05:30Porque no hay margen.
05:31Que se deje de construir hasta que, no sé, abrejan créditos hipotecarios.
05:35Porque está muy barato el metro cuadrado, la construcción, este índice,
05:40o qué significa.
05:42En sí el problema es que hoy nos encontramos con un precio históricamente alto
05:48del costo de la construcción, un precio que solo fue replicado,
05:53solo se observó en algunos periodos de 2017, pero a diferencia de ese momento,
05:59alcanzamos un máximo en el costo de la construcción con un mercado muy deprimido.
06:04Es decir, hoy no vemos que el mercado, que haya demanda suficiente
06:10que valide ese precio de mercado.
06:12Por lo tanto, uno cuando hace un desarrollo, es difícil encontrar
06:18quien lo pueda comprar.
06:21En parte eso está porque los salarios están muy deprimidos,
06:23porque la demanda está muy deprimida, y en particularmente creemos
06:27que hay un factor totalmente determinante, que es la ausencia
06:30de crédito hipotecario.
06:31Creemos que sin crédito hipotecario, sin que el sistema bancario apoye
06:39como una pata más de lo que es el mercado inmobiliario,
06:45va a ser muy difícil que haya una demanda genuina de compra de inmuebles
06:52que pueda traccionar hacia arriba el precio de los inmuebles
06:55y vuelva rentable la ejecución de las obras.
06:58¿Qué pasa con el valor de los materiales?
07:01Es un factor que incide en el precio del metro cuadrado, asumo.
07:06¿Esos valores se incrementaron?
07:08¿Se encuentran en los valores que tienen que estar?
07:11¿Cuál es la mirada sobre eso?
07:14En sí, los precios, por ejemplo, en el último año, el precio de los materiales
07:21en pesos ha aumentado muy poco.
07:24El tema es que el aumento en pesos bajo, con un dólar que está planchado
07:32o en los últimos meses incluso tendió a la baja, lo que hace es que incremente
07:37el costo en dólares del metro cuadrado.
07:40Y uno, nuestro mercado, digamos, el mercado inmobiliario, sobre todo de departamentos
07:46o de viviendas, estamos habituados a trabajarlo en dólares, quizás lamentablemente, no sé,
07:54pero suele ser así.
07:56Con lo cual el dólar quieto, aunque los precios en pesos han aumentado poco
08:02este último año, el costo en dólares sí ha aumentado mucho.
08:06Y lo que está pasando, el fenómeno que está pasando, que creo que, a pesar de que
08:10por ahí popularmente es negativo, la entrada de productos de afuera,
08:15de importaciones en cosas de la construcción, en materiales de la construcción,
08:18hace que pase esto que dice Nicolás, que los proveedores traten de no aumentar
08:26los precios porque saben que están entrando cosas de afuera y les va a ser difícil competir.
08:30Claro.
08:30Pasa con el aluminio, pasa con los sanitarios, pasa con la agriferia.
08:34Por supuesto que hoy tenemos un problema de que si entran cosas nuevas,
08:37no sabemos cuál va a ser el futuro de esos repuestos, la reposición y bueno.
08:43¿Y qué hace que entonces que estemos en un tope tan alto de valor histórico
08:48del metro cuadrado cuando los precios de los materiales de construcción
08:54no son tan altos o no han aumentado tanto como para considerar que esa es la causa?
09:00Es que en sí...
09:02¿Cómo se compone y qué es lo que está funcionando para que traccione hacia arriba ese valor?
09:08Es que en sí, yo creo que el principal problema no está en la construcción del costo,
09:15en cómo se compone el costo, sino en la ausencia de demanda.
09:20Nosotros hablamos habitualmente con corralones, en nuestra asociación hay empresas
09:25que trabajan en la ciudad hace 40, 50, 60 años, somos empresas, en nuestro caso
09:31yo soy segunda generación de mi empresa, en el caso de Mati también,
09:36conocemos mucho el ambiente de la construcción de la plata.
09:40Y cuando hablamos con corralones, con proveedores de materiales de la construcción,
09:44todos la verdad que tienen una actividad muy deprimida, fuertemente deprimida,
09:49gravemente deprimida. Eso lo que ha hecho es que tampoco los proveedores de materiales
09:56de la construcción puedan validar en precio sus aumentos de los costos.
10:00Es decir, la rentabilidad de los proveedores de materiales también está muy acotada,
10:06suponiendo que existe, porque realmente está muy baja.
10:09Entonces, obviamente, uno se hace la pregunta, bueno, ¿por qué uno percibe que el costo es alto
10:18cuando esa es la situación? Es que el problema no está en la construcción del costo,
10:23sino que el problema está en la falta de demanda.
10:25Ahí va. Entonces, esa actividad deprimida de los corralones también refleja la caída
10:33de la actividad, a pesar de que haya aumentado respecto del año anterior,
10:37la caída de la actividad en general.
10:40Sí, sí, totalmente.
10:41Hay un problema de demanda agregada, digamos, hay un problema de poder de compra
10:49de los trabajadores y de los empleados, hay un problema salarial, los salarios reales,
10:56entendemos que de la economía todavía no se han recuperado lo suficiente.
11:03E, insisto, en todo el mundo, en todo el planeta, siempre el mercado inmobiliario
11:11está traccionado por el crédito hipotecario. Es una anomalía argentina que se compran
11:16viviendas o departamentos fruto del ahorro chiquitito de 30 años.
11:21En general, uno capta el ahorro bancario y va pagando con su pequeño ahorro mensual
11:27la cuota del crédito. Eso es así en todo el mundo.
11:30En Argentina eso no es así por problemas macroeconómicos que exceden largamente
11:36esta charla y este gobierno y digamos un problema más histórico, si se quiere.
11:41La ausencia de crédito hipotecario vinculado a niveles salariales
11:47particularmente deprimidos, hacen que la demanda hoy sea muy baja.
11:53Entonces, a pesar de que los costos objetivamente no son realmente muy altos,
12:00cuando uno los quiere validar con el mercado, se perciben desde el mercado
12:04como muy altos.
12:05¿Cómo se puede revertir esta situación?
12:08O sea, entiendo que por un lado generándose políticas que permitan acceder a créditos,
12:15pero es la única alternativa para mover la actividad en la región.
12:22Yo creo que hay dos elementos, o tres.
12:26Uno es la política que mejoren los niveles salariales de la gente.
12:32Otro es el cambio o que haya códigos de ordenamiento municipales
12:40que fomenten la actividad privada.
12:43Eso a veces suena loco decirlo, pero la verdad es que observamos
12:48que en algunos municipios los códigos de ordenamiento territorial
12:56no terminan de incorporar las necesidades del sector privado.
13:01De hecho, en el código aprobado recientemente en esta ciudad,
13:06en la ciudad de La Plata, lo que observamos es que el código fue aprobado
13:10directamente a espaldas de toda la sociedad civil.
13:13Sin consenso.
13:14A espaldas de todas las instituciones que representan a la actividad
13:19en la ciudad y en la provincia.
13:22Ese es otro problema.
13:24Y el tercer elemento fundamental, aparte de los créditos hipotecarios
13:29que ya nombramos, es la obra pública.
13:30La obra pública, si bien es otro canal diferente a la obra privada
13:37y a los desarrollos inmobiliarios, la obra pública es un traccionador
13:40muy grande de inversiones de nuestro sector.
13:44Y bueno, la obra pública es de conocimiento general,
13:49que desde la Nación, desde el inicio de la gestión,
13:53se paralizó toda la obra pública.
13:55Y en el plano provincial, si bien desde el gobierno provincial,
13:59en un principio se impulsó un plan de obra pública ambicioso,
14:06en un contrapunto muy evidente con el gobierno nacional,
14:09lo cierto es que desde mediados del año pasado prácticamente se ha ido paralizando
14:17de a poquito por falta de pago y hoy la situación, la fotografía de hoy
14:21es que la obra pública a nivel provincial también y a nivel municipal también
14:26por falta de fondos se encuentra prácticamente paralizada.
14:30Claro, esto también explicaría en algún punto o en uno de los aspectos
14:34la caída de la actividad en los corralones y supongo que también impacta
14:38sobre el empleo en la región, el empleo del sector.
14:43¿Y qué me pueden decir respecto a la presión impositiva en el sector?
14:48Los impuestos, o sea, los impuestos qué incidencia tienen.
14:52Sí, en el sector es en general, en realidad es un poco lo mismo que le pasa
14:54a toda la industria, no solamente al sector de la construcción.
14:58Como todo, digamos, más que la impositiva y también el costo laboral.
15:04Es importante en cuanto a no poder sacar la cabeza de la asfixia
15:13que tienen las empresas.
15:15Se podría, bueno, ahora hay una ley laboral nueva, todavía no hay de alguna manera
15:22resultados inmediatos para ver qué es lo que está traccionando eso,
15:26porque se paralizó, ahora se dio libertad de nuevo al nuevo código,
15:31pero bueno, a la nueva ley, perdón.
15:33Pero bueno, no sé.
15:35En ese sentido, nosotros lo que observamos un poco en línea con lo que pasa
15:39en toda la economía y diría en el mundo, es que hay un cambio tecnológico brutal,
15:46un cambio tecnológico que implica modificaciones en el plano constructivo
15:51y modificaciones en la gestión de las propias empresas,
15:55y eso inevitablemente implica una modernización en las leyes laborales
16:03y en la forma en la que nos vinculamos entre todos para trabajar.
16:08En ese sentido, la última reforma laboral aprobada en el plano nacional,
16:13creo que es un avance, falta un montón en ese sentido,
16:16porque realmente lo que observamos es que los cambios en el mundo del trabajo
16:20son drásticos, en el mundo de la construcción y en todos los sectores.
16:26En el plano impositivo hay algunos impuestos que realmente nosotros,
16:32que somos empresas que estamos instaladas en la ciudad
16:36y que trabajamos hace mucho tiempo, suena un poco loco,
16:42pero tenemos que aclarar que cumplimos todas las leyes laborales.
16:44Y lo aclaro porque en nuestro sector competimos con muchas empresas
16:48que no lo cumplen.
16:50Y en ese sentido, a mí realmente cuando pagar los sueldos a través del banco
16:57es más caro que pagarlos en efectivo, es raro.
17:00Porque cuando uno paga los sueldos a través del banco,
17:05al débito bancario se le aplica un impuesto.
17:09O sea, cuando uno paga un sueldo por el banco, o sea, formal,
17:14se le cobre un impuesto.
17:16¿Es un impuesto provincial o nacional?
17:18Nacional.
17:19Nacional.
17:21De la misma forma, lo pongo como ejemplo de nivel de distorsión
17:24que hay en el plano impositivo.
17:25Lo mismo con ingresos brutos, porque ingresos brutos lo que genera
17:30al ser un impuesto, en este caso provincial,
17:33lo que genera es que al tener mayor valor agregado un producto
17:38y por lo tanto, al tener mayores niveles de facturación intermedia,
17:44porque hay más eslabones en la cadena, ingresos brutos,
17:47como es un impuesto que cae sobre los niveles de facturación,
17:50el nivel impositivo se va agrandando.
17:54O sea, cuanto más valor agregado tiene un producto final,
17:57más impuestos recibe.
17:58Otra distorsión evidente.
18:01O por ejemplo, volviendo, te tomo ejemplos nacionales,
18:05provinciales y municipales, porque el problema es un poco general.
18:08A nivel municipal, por ejemplo, estamos con problemas graves,
18:11porque los derechos de construcción, uno cuando tiene que hacer
18:14un edificio en la ciudad y los planos se apurevan, digamos,
18:20tiene que pagar los derechos de construcción.
18:24Es algo que se paga en el municipio para que el municipio te valide
18:27que vos puedas iniciar la obra, digámoslo.
18:30Bueno, los derechos de construcción aumentaron,
18:32creo que era un 500% en el último año.
18:36Es decir, yo quiero transformar un baldío en un edificio
18:40que va a implicar más recaudación para el Estado,
18:43provincial, municipal y nacional,
18:45y me multiplicaron por 5 los derechos de construcción.
18:48Y no se ve reflejado encima en el servicio de la municipalidad
18:51que te tendría que prácticamente abrir las puertas
18:54para que uno haga un desarrollo inmobiliario,
18:56porque da trabajo, tracciona los corralones,
18:58tracciona toda la dinámica de un barrio.
19:02Digamos que hay por ahí 20 trabajadores en un edificio
19:05y la municipalidad está virtualmente frenada
19:09en cuanto a los permisos de construcción,
19:11porque todavía los revisadores y la gente del ente municipal
19:20donde vos vas a aprobar los planos...
19:22Los inspectores.
19:23Sí, son los revisadores en realidad los que te aprueban el plano.
19:26No tienen todavía el código nuevo estudiado
19:30y hay contradicciones que las estamos trabajando
19:32con el Colegio de Arquitectos para que se pueda,
19:34digamos, empezar a utilizar el nuevo código.
19:37Porque todavía no sé si hay algún proyecto probado
19:40con el nuevo código.
19:41Claramente cuando hay un cambio de un código,
19:43digamos, hasta que los constructores, los arquitectos
19:47lo conocen al código, hay como un cierto margen
19:52para empezar a poder proyectar con ese nuevo código
19:56y en la municipalidad vas y no...
19:58En definitiva, para concluir, para cerrar,
20:02para encontrar un corolario de esta conversación,
20:05si yo les pidiera que me graficaran o que me definieran
20:10en qué situación está la construcción, la actividad,
20:13la construcción en la plata, ¿qué podríamos decir?
20:16¿Cómo la describirían?
20:19Crítica, en primera instancia.
20:20Crítica.
20:21Sí, sí.
20:22Muy difícil, muy difícil.
20:25Realmente, muy difícil.
20:27Porque son muchos los factores, que son muchos los factores,
20:31es como te decía, Nico, o sea, no es solamente un tema...
20:33Un factor impositivo, un factor de ordenamiento urbano,
20:36un factor...
20:37Nacional.
20:37Un factor nacional, el factor nacional está bien, claro.
20:41O sea, no es algo puntualmente de la plata,
20:43pero bueno, la plata está grabada.
20:45Nosotros hemos visto, te hemos hablado en la asociación
20:48y vemos que ya hay muchos que están yendo a otros municipios
20:51cercanos, porque acá no hay oportunidades.
20:55Es grave eso.
20:57Es particularmente también grave el tema de la obra pública.
21:03La obra pública es un...
21:05Hoy hay un consenso, creo que en casi todo la faz
21:10de la actividad pública y privada, de que hay que cubrir
21:14las cuentas públicas, tanto nacionales como provinciales
21:17como municipales.
21:18En eso creo que hay como cierto consenso.
21:21Sin embargo, pensando un poco más a largo plazo
21:25y levantando un poco más la mirada, es un poco difícil
21:29de sostener que ese equilibrio fiscal, digamos,
21:33en todos los ámbitos del Estado, se obtenga sin hacer obra pública.
21:38El crecimiento económico mediano, largo plazo,
21:40tanto de la ciudad como de la provincia como del país,
21:43sea el ámbito que sea, depende del aumento del nivel
21:48de productividad de las empresas y del trabajo.
21:50Y ese aumento de los niveles de productividad es imposible
21:55de separar de una actividad pública, de una proliferación
22:00de la obra pública.
22:01Y si bien desde el Estado Nacional se está intentando, digamos,
22:07que a través de la obra, ir reemplazando de alguna forma
22:10la obra pública con la obra privada, hay muchos casos
22:14en los que eso es imposible.
22:17Y si bien la productividad de nuestras empresas en parte depende
22:22de lo que hacemos puerta de la fábrica para adentro,
22:26en buena medida también depende de lo que pasa puerta de la fábrica
22:30para afuera.
22:31Si cuando nuestros camiones con material van a una obra,
22:35van por una ruta que está detonada, bueno, va a ser difícil
22:41que el país crezca de esa forma.
22:44A nivel nacional ya está claro la postura de que ellos no priorizan
22:50la obra pública.
22:51A nivel provincial la postura fue diferente y sin embargo,
22:58como te comentaba hace un ratito, ellos nos han planteado
23:02que aunque tienen la voluntad o la postura ideológica
23:05de fomentar la obra pública, un poco por caída de recaudación,
23:10un poco por disputas con el gobierno nacional,
23:13un poco porque priorizan otras cosas, lo que sea,
23:16lo cierto es que hoy prácticamente no hay obra pública a nivel
23:21ni municipal, ni provincial, ni nacional.
23:23Y eso quizás uno no lo ve en el cotidiano del día a día,
23:30pero ya está impactando fuerte en los niveles de empleo,
23:35está impactando fuerte en la salud de nuestras empresas,
23:38hay muchos colegas nuestros, nuestra empresa por ejemplo,
23:40ambas empresas hacemos público y privado y la verdad que muchas
23:46están reduciendo mucho personal, muchas empresas están reduciendo
23:50reduciendo mucho su estructura de trabajo, muchas empresas como contaba
23:54recién Mati se están yendo de la provincia y además de ese impacto
24:00más cortito, más de corto plazo, a mediano plazo no sé qué país
24:05vamos a vivir si los colegios se caen a pedazos,
24:08si los hospitales se caen a pedazos, si las rutas están rotas,
24:12si cuando un obrero nuestro tiene que ir a un hospital público
24:15está a 6 horas para que lo atiendan.
24:17Bueno, me parece que el tema de la obra pública es un tema
24:20totalmente fundamental y que debería abarcarse.
24:26Yo creo que como cierre, si quieren, yo creo que hay dos puntos
24:31o tres puntos centrales, en lo privado y en lo local,
24:36el Código de Ordenamiento Urbano, más allá de que ya está aprobado
24:38y que nosotros, más allá de que nuestra postura fue crítica
24:41en su elaboración, ya está aprobado, necesitamos que el municipio
24:45defina criterios objetivos y resuelva grises que hay dentro del código.
24:53Me parece que es imprescindible que haya un impulso a los créditos
24:58hipotecarios, eso en el plano privado.
25:01Y en el plano público, bueno, me parece que ya toma como carácter urgente
25:07y que haya una reactivación de la obra pública en todos los planos.
25:12Más, perdón que quizás me estoy extendiendo demasiado,
25:15más teniendo en cuenta que nos parece que el modelo macroeconómico
25:23que impulsa el Gobierno Nacional tiene una afectación muy grande
25:30en el tejido industrial y ese tejido industrial nacional en buena parte
25:35se encuentra en la Provincia de Buenos Aires.
25:38Y si la construcción no reactiva fuerte y rápido, vemos que va a ser difícil
25:44que esa mano de obra excedente, que se está expulsando por caída
25:49de la actividad industrial y se está expulsando también cada vez más
25:52por los cambios tecnológicos, si esa mano de obra no la absorbemos
25:56en el sector de la construcción, bueno, el panorama va a estar más difícil.
26:02Muchas gracias por venir.
26:03No, de nada, gracias.
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