Les modèles économiques de la production de logement via la densification diffuse et l'intensification des usages (colocation, chronotopie)

ADEME

• Webinaire 2 Comment penser les modèles économiques de l'immobilier de demain ? Comment certaines initiatives réussies parviennent-elles à produire du logement autrement ? Et quels modèles économiques de l'immobilier de demain préfigurent-elles ?  Pour explorer ces questions, nous vous proposons ce webinaire, issu de l’étude sur les modèles économiques des stratégies foncières et immobilière innovantes menée par Auxilia, UltraLaborans et Ibicity pour l’ADEME.   Avec l’analyse économique d’Isabelle Baraud-Serfaty, fondatrice d’Ibicity et nominée au Grand Prix de l’Urbanisme 2024.   La parole à :   - Isabelle Baraud-Serfaty, fondatrice d'ibicity qui a conduit cette analyse économique avec un regard sur les jeux d'acteurs  - Benjamin Aubry de iudo : Le modèle économique de la densification douce. Quelles opportunités pour les propriétaires de maisons individuelles ? Retour d’expérience depuis deux projets en Ile-de-France aux Lilas et à Malakoff  - Simon Givelet Zerm :  comment intervenir sur l’intensité d’usage dans une logique low-tech ? L’expérience de la « réhabilitation d’usage » du couvent des Clarisses à Roubaix dans le projet Saisons ZéroRetour d’expérience 1 : Novoloco : regard aux modèles économiques de la réhabilitation de bâtiments vacants et friches pour y créer des habitats inclusifs, grâce aux retours d’expérience des projets de la foncière dans les Hauts-de-France.

Transcript

00:00:00Bonjour à tout le monde, merci pour être déjà présent, on va attendre deux minutes

00:00:15pour que tout le monde puisse se couvrir.

00:03:38On va vous en faire une synthèse tout de suite. L'objectif, c'est d'appréhender tous ces enjeux, la manière dont c'est possible, comment vous, en tant qu'acteur dans le cadre du champ du bâti, vous pouvez intervenir ou faire évoluer vos pratiques.

00:03:57L'objectif, c'était vraiment d'avoir cette analyse économique et d'illustrer par le projet. On a 17 projets qui ont été analysés. Vous pouvez les retrouver dans le rapport qui est en ligne sur la librairie ADEME.

00:04:09C'est téléchargeable gratuitement. Vous avez l'ensemble du rapport. Dans l'annexe, chaque projet est détaillé. L'objectif, mercredi dernier, le replay est sur la chaîne Dailymotion de l'ADEME.

00:04:23Aujourd'hui, c'était de vous faire une synthèse de l'analyse qui a été produite et de donner la parole à des acteurs pour illustrer par le projet différentes typologies qu'on a pu analyser dans ce cadre.

00:04:35Je passe rapidement, mais à l'ADEME, on a, vous voyez à l'écran, différentes ressources disponibles. On soutient la recherche, des études comme ici, les innovations.

00:04:45On a des outils disponibles comme Benefrich, des ressources à la fois guides, méthodologiques, ouvrages.

00:04:54Et puis, un observatoire aussi avec Batsizoum. Et on soutient la recherche via un appel à projets de recherche actuellement ouverts.

00:05:00Voilà, je ne serai pas plus longue pour laisser la parole et du temps à nos intervenants.

00:05:05On remercie beaucoup avec Alipane Gaspard d'être présent aujourd'hui. Merci.

00:05:12Merci Solène. Et effectivement, pour vous remettre un peu dans le contexte de l'étude que vous retrouvez sur la librairie ADEME,

00:05:19la dernière fois, on a rapidement abordé la définition de souveraineté foncière immobilière qu'on a pu donner.

00:05:28L'élément intéressant de l'étude, c'était aussi la conscience, la prise de conscience progressive pendant l'étude,

00:05:35du fait que ces concepts s'introduisent dans un contexte en mutation, dans une transformation dans la fabrique urbaine

00:05:41qu'avec Isabelle, on a finalement formalisé en ces trois bascules qui sont présentées dans le rapport.

00:05:49La première bascule qu'on va traiter largement aujourd'hui, c'est la transition de l'opération d'aménagement au défis neuf

00:05:55avec une part de projets immobiliers dans les opérations d'ensemble et dans les actes qui diminuent progressivement.

00:06:03Une deuxième bascule liée à le passage de la construction neuve à la transformation de l'existant

00:06:08avec un éclatement des formes de production, de logements et aussi d'espaces d'activité

00:06:15qui est donc en compte une beaucoup plus grande diversité dans les stratégies de production.

00:06:23Et finalement, une troisième bascule dans laquelle on trouve, on l'appelait, de la fabrique au fonctionnement

00:06:28mais surtout l'essor de la notion d'usage et aussi, on va dire, d'une certaine manière,

00:06:34le déplacement de la notion de livraison du bâti et plutôt rentrer dans une phase plus en termes de gestion.

00:06:42Et dans ce cadre-là, on a identifié quatre typologies d'opérateurs qui s'insèrent dans ces bascules,

00:06:49qui profitent de la transformation pour proposer des nouvelles formes de production de logements

00:06:54et d'espaces d'activité et le vendent en utilisant des différentes stratégies

00:06:58qui permettent de limiter l'impact environnemental sur les trois ressources

00:07:02qu'on a identifiées derrière le secteur de l'aménagement et de l'immobilier.

00:07:08La dernière fois, on a abordé les modèles économiques des deux premiers opérateurs que vous voyez sur le chemin,

00:07:14les opérateurs anticipateurs de la transformation de bâti et les opérateurs de la transformation de bâti.

00:07:18Aujourd'hui, on va plutôt rentrer dans le détail des modèles économiques pour les opérateurs 3 et 4,

00:07:24donc les opérateurs de l'intensification des osages et de la densification des fuses.

00:07:29Mais je ne vais pas parler plus longtemps, je laisse la parole à Isabelle,

00:07:33qui va rentrer dans le détail de l'analyse sur les modèles économiques de ces deux typologies de bâti.

00:07:39Très bien, merci Francesco. Bonjour à tous.

00:07:42L'idée, effectivement, c'est de vous présenter en quelques lignes ces deux typologies d'acteurs

00:07:49et puis ensuite, on laissera la parole à deux opérateurs.

00:07:52Donc, déjà, vous redire que, évidemment, dès lors qu'on fait des catégories, c'est forcément schématique

00:07:58et tous les acteurs s'inscrivent un petit peu au carrefour de ces différentes catégories.

00:08:03On va parler d'un premier type d'opérateurs qui sont les opérateurs de la densification diffuse,

00:08:08représentés notamment par Youdo.

00:08:10Et c'est vrai qu'on aurait pu le mettre dans la catégorie des opérateurs de la transformation du bâti.

00:08:14Mais ce qui nous paraît vraiment intéressant à travers ce type d'opérateur,

00:08:17c'était d'opérer un changement d'échelle, en fait.

00:08:20Ce que j'avais dit lors du dernier séminaire, pour ceux qui étaient là et pour ceux qui n'y étaient pas,

00:08:26c'est que, justement, on avait analysé 17 opérations qui étaient très éclectiques

00:08:31en termes de type d'opérateur, de type de taille de projet.

00:08:34Et notamment, un élément, c'est qu'on avait été plutôt sur des opérations de nature immobilière.

00:08:41Ce qui invite à faire ce type d'opérateur, c'est justement à la fois intervenir à l'échelle immobilière,

00:08:48mais tout en contribuant à une vision de l'opération d'ensemble, en fait.

00:08:52Et ça, ça me paraît être un point très important sur lequel je vais revenir.

00:08:56Mais donc, avant, dire que ces opérations, en fait, qu'on a appelées opérateurs de la densification diffuse,

00:09:02alors ça peut paraître presque un oxymore, mais c'est l'idée que, justement,

00:09:06si on veut faire du diffus sombre, eh bien, ça suppose de pouvoir densifier le diffus existant.

00:09:13Et vous avez ici, donc, un extrait d'une exposition qui avait eu lieu au pavillon d'Arsenal en 2019,

00:09:19qui vous montre, en fait, qu'une grande partie du gisement foncier,

00:09:22c'est du gisement qui réside dans des pavillons, dans des maisons individuelles,

00:09:27dans des tissus faubouriens ou pavillonnaires, en fait.

00:09:29Et ça va être, effectivement, sur ce type de tissus que va intervenir Udo.

00:09:35Mais pour revenir à ce qui me paraît être un élément vraiment essentiel, en fait, de ce type d'acteur,

00:09:39et ça va être la slide suivante.

00:09:42Donc, l'analyse économique, en fait, on l'a faite notamment à travers deux outils,

00:09:47l'outil chaîne de valeur et l'outil matrice de modèle économique.

00:09:50Donc, vous avez ici une représentation de l'outil chaîne de valeur,

00:09:54avec l'idée que, en fait, la production de logement, en fait, elle passe par différentes étapes.

00:10:01Une première étape, un premier maillon qui est la question de la détention initiale.

00:10:04Puis, lorsqu'on est sur des opérations d'aménagement, un deuxième maillon qui est l'aménagement.

00:10:09Puis, un troisième maillon qui est la transformation.

00:10:11Et ce qu'on avait vu l'autre fois, c'est que, justement, c'était quelque chose de tout à fait nouveau,

00:10:14qui était que le maillon production de logement neuf devenait un maillon transformation.

00:10:21Puis, ensuite, un maillon investissement, un maillon gestion, un maillon usage.

00:10:24Et globalement, et ce n'est pas nouveau, mais si on regarde l'évolution de la chaîne de valeur

00:10:28depuis une dizaine d'années, ce qu'on voit, c'est qu'on a un déplacement de la valeur

00:10:33vers l'aval dans les usages.

00:10:34C'est ce qu'on va voir tout à l'heure.

00:10:35Et vers l'amont, dans la détention du foncier.

00:10:38C'est-à-dire qu'en fait, une partie de la valeur, elle se situe dans, justement,

00:10:43la valeur du foncier initial et de plus en plus dans la valeur du bâti initial.

00:10:48Et un des enjeux, justement, pour ces opérateurs, c'est de pouvoir, en fait, capter cette valeur.

00:10:56Alors, de quelle manière ?

00:10:58En se positionnant auprès des détenteurs du foncier initial pour les accompagner

00:11:04dans le processus de transformation.

00:11:05Et donc là, la particularité de cette chaîne de valeur, c'est que le propriétaire initial,

00:11:10en fait, il va être présent sur tous les maillons de la chaîne.

00:11:12C'est ce que vous voyez sur la première ligne, puisque c'est en fait l'opérateur initial

00:11:16qui va opérer lui-même la transformation, puis rester propriétaire de son bâtiment,

00:11:23puis ensuite le louer.

00:11:25Mais comment il fait ça ?

00:11:26Parce que souvent, les propriétaires dont on parle, ce sont des, entre guillemets,

00:11:28petits propriétaires individuels et qui ne sont pas des sachants de ce type d'activité

00:11:35qui est cette transformation.

00:11:36Et donc, ils vont se faire accompagner par des AMO qui sont spécialisés

00:11:39et qui vont être capables, justement, de les accompagner sur leur sable d'échelle.

00:11:42Donc là, on est, je dirais, sur une première idée,

00:11:45qui est qu'aujourd'hui, la valeur, elle est dans le gisement foncier,

00:11:51plus encore dans le gisement bâti existant, et qu'il faut donc pouvoir l'activer.

00:11:54Et qu'une manière de limiter les coûts de transformation de ce gisement existant,

00:12:00c'est de pouvoir, en fait, accompagner les opérateurs qu'ils détiennent dans toute la chaîne.

00:12:05Mais la deuxième idée, et c'est dans cela que je trouve que c'est vraiment un acteur très intéressant,

00:12:09c'est que, justement, la somme des opérations individuelles fait rarement une opération d'ensemble.

00:12:15Et jusqu'à présent, ce qui se passait, alors on voit bien l'intérêt de l'urbanisme incrémental,

00:12:19en fait, c'est de pouvoir, justement, accompagner les propriétaires au fur et à mesure, en fait, de leurs besoins,

00:12:25et au fur et à mesure aussi des densifications du tissu existant.

00:12:31Mais ça, c'est l'avantage, en fait, de l'urbanisme incrémental.

00:12:35Mais c'est vrai quand même que l'opération d'aménagement, elle avait un avantage, en fait,

00:12:39c'est que, certes, elle était périmétrée géographiquement, par exemple, on peut penser aux opérations ZAC.

00:12:45Elle était aussi périmétrée de manière temporelle.

00:12:49Mais c'était bien ce double périmétrage, en fait, qui permettait d'asseoir le financement des équipements publics,

00:12:54des espaces publics, de la mixité sociale et programmatique.

00:12:57Et donc, un des enjeux, c'est justement de retrouver dans le diffus cette capacité à financer

00:13:05de l'investissement d'intérêt général, donc à une échelle assez élargie.

00:13:09Et Benjamin va revenir là-dessus, mais ça me paraissait vraiment important d'insister là-dessus.

00:13:14Slide suivant.

00:13:14Je l'avais dit l'autre fois aussi, c'est qu'un deuxième outil pour l'analyse économique,

00:13:21c'est outre la chaîne de valeur, c'est l'outil matrice de modèle économique,

00:13:23qui a été formalisé par Osterwalder et Pignard.

00:13:26Donc, on fait juste ici l'appliquer aux opérations analysées.

00:13:31Mais là, on voit bien qu'en réalité, il y a deux matrices de modèle économique qu'il faut regarder.

00:13:35La matrice économique de l'opérateur, donc avec à nouveau la question de dire,

00:13:39c'est quoi ces coûts et ces recettes, mais ces coûts et ces recettes sont en fonction de proposition de valeur.

00:13:45Mais là, en l'occurrence, il y a bien deux matrices de modèle économique.

00:13:48Il y a la matrice de l'AMO, en l'occurrence Udo, qui va donc intervenir auprès du propriétaire.

00:13:57Et ça, ce que ça dit aussi, c'est que justement, sans doute que dans la chaîne de valeur des acteurs,

00:14:02qu'on regarde, on le voit, les concepteurs, je pense notamment aux maîtres d'oeuvre, aux architectes, aux AMO,

00:14:08deviennent de plus en plus des opérateurs en tant que tels.

00:14:11C'est-à-dire qu'on voit bien qu'ils ont une capacité à impulser des projets.

00:14:14Ils ne sont pas juste des assistants à maître d'ouvrage, ils sont plus que ça

00:14:18et deviennent des acteurs absolument essentiels de la transformation du bâti.

00:14:22Donc voilà, ça, c'était pour la famille opérateur de la densification diffuse.

00:14:27Et puis, la deuxième famille qu'on voulait regarder aujourd'hui, c'était les opérateurs de l'insensification des usages.

00:14:34Alors là, on a une grande diversité, je dirais, de situations, de manière assez rapide.

00:14:39En fait, on a ceux qui vont jouer sur la dimension temporelle des usages, ce qu'on appelle la chronotopie.

00:14:44Le terme, je crois maintenant, est bien connu.

00:14:47On l'a vu notamment à travers un projet porté par la métropole de Rennes sur la chronotopie d'école.

00:14:53Donc comment faire, en fait, pour justement jouer sur les différents usages au sein des écoles

00:14:57pour limiter le besoin de construction d'écoles.

00:15:01Et puis, on va le voir avec Saison 0, Zerme et la réhabilitation d'un ancien monastère

00:15:07avec des enjeux, donc là aussi, d'occupation temporaire.

00:15:12Il va y avoir la séance bleue, on l'a vu avec le pays de Falaise,

00:15:16un projet de réhabilitation d'une tige commerciale en pôle d'économie sociale et solidaire,

00:15:21avec l'idée de pouvoir justement répondre à des besoins d'usage de la part de structures

00:15:26qui sont souvent, comme on dit, en mal logement.

00:15:29Et puis, il y a une catégorie sur laquelle je vais zoomer maintenant assez rapidement

00:15:33qui sont en fait des catégories là encore très disparates,

00:15:37mais qui ont tout en commun le fait de finalement,

00:15:40un, jouer sur le fait que, alors je vais parler avec un terme très économique,

00:15:46que beaucoup d'actifs immobiliers sont des actifs sous-utilisés

00:15:49et que l'enjeu, c'est de révéler cette valeur sous-utilisée

00:15:52et qui, d'autre part, vont cibler des usagers très spécifiques.

00:15:57Et là, c'est la slide suivante.

00:15:59Au fond, l'idée, c'était de se dire, alors, peut-être Francesco,

00:16:02si tu veux bien la passer, si on regarde la matrice de modèle économique,

00:16:07donc ici, il y a deux acteurs, un cohabitation intergénérationnelle

00:16:14ou l'UNAGE qui favorise le logement des jeunes.

00:16:17Au fond, en forçant un petit peu le trait,

00:16:20on est sur des modèles de ce qu'on appelle des plateformes bifaces.

00:16:23Donc, je voudrais insister là-dessus parce que je trouve que ça permet de bien insister

00:16:27sur un des enjeux de ce type d'opérateur,

00:16:29c'est de pouvoir en fait servir de face.

00:16:32Les plateformes bifaces, c'est typiquement Airbnb, Deliveroo,

00:16:35donc ces grandes plateformes qu'on va trouver dans des secteurs

00:16:39plutôt très, je dirais, portés par le numérique

00:16:43avec un certain nombre d'enjeux ou de menaces qui peuvent intervenir.

00:16:51Mais ce modèle des plateformes bifaces, ou multifaces,

00:16:54il a été notamment mis en valeur par Jean Tirole dans son livre

00:16:58sur le bien commun, c'est ce qui lui a valu son prix Nobel.

00:17:00Et c'est quoi l'idée ?

00:17:01C'est de se dire en fait, ces opérateurs-là, finalement,

00:17:04leur proposition de valeur, c'est d'une part de pouvoir adresser

00:17:11une offre aux occupants.

00:17:13Et donc là, l'enjeu, c'est notamment de pouvoir les réassurer

00:17:15sur leur capacité à mettre en location une partie de leur logement.

00:17:20Et puis, il y a une deuxième phase qui sont les propriétaires

00:17:24et une deuxième phase qui sont les occupants.

00:17:26Et l'enjeu, le métier finalement de ces opérateurs,

00:17:32qui sont ici plutôt des associations, c'est de jouer ce rôle

00:17:36d'intermédiaire en fait entre ces deux faces.

00:17:38Et c'est cette capacité en fait à jouer sur ces deux types

00:17:42de clientèle en fait qui leur permet d'être effectivement

00:17:46des acteurs importants de l'intensification des usages.

00:17:50Voilà.

00:17:51Donc ça, c'était vraiment sur un modèle spécifique.

00:17:53Et puis, c'est la slide suivante et on va en avoir une présentation

00:17:56plus détaillée tout à l'heure.

00:17:58Voilà.

00:17:58Là, l'idée clairement, c'est de pouvoir jouer sur soit la durée

00:18:03d'utilisation des bâtiments, soit sur le taux d'occupation

00:18:05des bâtiments avec un enjeu de convaincre les propriétaires

00:18:09et les utilisateurs.

00:18:10Donc finalement, les coûts, c'est surtout du temps passé

00:18:14parce que le coût, je dirais, de l'occupation en tant que tel,

00:18:18en fait, le bâtiment existe déjà et même si parfois,

00:18:22il faut le transformer.

00:18:24Côté revenus, ce qu'on voit, c'est que ces associations,

00:18:27ce qu'elles sont aussi en capacité de faire,

00:18:30c'est d'aller justement chercher des financements publics

00:18:32qui permettent d'accompagner des publics très spécifiques.

00:18:36Et puis, je vais m'arrêter là, mais le point commun au fond

00:18:38à ces deux types d'opérateurs, les opérateurs de l'intensification

00:18:42diffusent et les opérateurs de l'intensification des usages,

00:18:45c'est une grande capacité de polyvalence, en fait,

00:18:48et être capable, en fait, de jouer sur des compétences

00:18:52qui sont plus simplement des compétences immobilières

00:18:54ou des compétences d'aménagement, mais bien de se situer

00:18:57à l'interface entre des problématiques de financement,

00:19:01des problématiques juridiques, des problématiques d'héritage,

00:19:04éventuellement, et c'est ce qu'on va voir maintenant.

00:19:06Voilà, merci.

00:19:07Merci Isabelle.

00:19:10Et donc, la parole aux opérateurs.

00:19:12Je laisse le partage d'écran à Benjamin,

00:19:17à Aubrey de Yudo,

00:19:19qui m'a présenté l'instructeur et les deux produits.

00:19:23Pardon, je me permets juste, parce que je vois dans le chat

00:19:25effectivement une comparaison aux D entre Airbnb

00:19:28et des opérateurs d'intermédiation associative.

00:19:31C'est volontairement provoquant,

00:19:32mais c'est vraiment juste pour essayer de...

00:19:35L'idée, c'était de comprendre quels sont les modèles économiques

00:19:38et quelles sont leurs conditions d'applicabilité, en fait.

00:19:40Ça, c'était vraiment un point important.

00:19:43Et donc, l'idée, c'est vraiment de se dire

00:19:46des modèles bifaces, c'est une autre économie, en fait,

00:19:49que les modèles économiques classiques,

00:19:50parce qu'encore une fois, c'est des logiques d'intermédiation,

00:19:53c'est la capacité à pouvoir jouer sur ces deux faces simultanément,

00:19:57et c'est ça que je voulais mettre en avant, en fait.

00:19:59Et si j'ai cité Airbnb, c'est parce que tout le monde le connaît,

00:20:01et donc, c'est un exemple de modèle biface

00:20:03qui est peut-être plus parlant que le terme plateforme multiface.

00:20:11Alors, merci beaucoup.

00:20:12Vous m'entendez bien, ça fonctionne.

00:20:16Donc, moi, je vais vous présenter l'activité de Yudo.

00:20:19Donc, nous, on travaille sur les sujets

00:20:22de densification douce des quartiers pavillonnaires,

00:20:25pavillonnaires, notamment au travers de l'accompagnement

00:20:27d'habitants, de petits propriétaires fonciers,

00:20:32dans des logiques qu'on pourrait qualifier d'auto-promotion,

00:20:36de valorisation et de développement de leur patrimoine.

00:20:38Et en quelques mots, donc, Yudo,

00:20:42donc, ça fait sept ans qu'on existe.

00:20:47C'est vraiment un projet entrepreneurial au sens large,

00:20:50c'est-à-dire qu'on essaie de, à la fois,

00:20:51donc, on a une première activité historique

00:20:54qui consiste à accompagner, donc,

00:20:57comme je le disais, des propriétaires,

00:20:59des porteurs de projets

00:21:00dans la réalisation de petites opérations immobilières.

00:21:07On a une deuxième activité,

00:21:10plutôt de bureau d'études en urbanisme,

00:21:13où on réalise, notamment pour des collectivités

00:21:15ou des aménageurs,

00:21:16donc, des études de gisements fonciers

00:21:17et immobiliers pour identifier,

00:21:19en fonction des règles PLU,

00:21:21les différentes possibilités d'évolution

00:21:24de tissus majoritairement pavillonnaires.

00:21:28Et également, je le présenterai à la toute fin,

00:21:30donc, des stratégies d'habitat et plans guides,

00:21:33à travers, notamment, une expérimentation

00:21:37qu'on mène actuellement avec Grand Paris Aménagement.

00:21:40Et enfin, on développe également

00:21:41des applications numériques,

00:21:43donc, notamment, notre produit phare,

00:21:45entre guillemets,

00:21:45qui est une application du Udo App

00:21:47pour démocratiser, on va dire, l'accès,

00:21:50faciliter l'accès aux données foncières urbanistiques,

00:21:52et également, chat PLU et des PLU interactifs

00:21:55pour les mairies,

00:21:56dont l'objectif est de faciliter, on va dire,

00:21:57l'accès à l'information,

00:21:58des informations qui sont de plus en plus complexes

00:22:01pour les citoyens.

00:22:03Donc, rapidement, juste peut-être sur la jeunesse de Udo,

00:22:06avant de présenter, donc, deux projets.

00:22:11Donc, moi, j'ai grandi dans un pavillon,

00:22:13c'est un sujet qui, en fait, m'intéresse,

00:22:15on va dire, depuis le début de mes études d'architecture,

00:22:17et qui est, en fait, souvent un sujet

00:22:21qui est un peu un grand absent des politiques

00:22:24ou de la réflexion sur l'urbanisme de demain,

00:22:26que sont les quartiers pavillonnaires.

00:22:29Pourtant, c'est quand même, on va dire,

00:22:30l'essentiel ou la grande majorité, on va dire,

00:22:33des paysages français aujourd'hui.

00:22:35Et pour donner quelques chiffres,

00:22:39notamment, donc, à travers des données en Ile-de-France

00:22:42qui ont été produites par l'Institut Paris Région,

00:22:45on voit qu'il y a plus de 1,4 million

00:22:48de petits propriétaires fonciers,

00:22:51on va dire, de fonciers individuels.

00:22:53Rien qu'en Ile-de-France, c'est 94 700 hectares.

00:22:56Donc, c'est vraiment, en fait,

00:22:57des surfaces absolument considérables

00:22:59en matière d'urbanisation.

00:23:03Et c'est également 80 % du foncier

00:23:07qui est affecté à l'habitation.

00:23:09C'est-à-dire qu'en fait,

00:23:09quand vous prenez les surfaces dédiées à l'habitat,

00:23:15vous avez 80 % qui est du foncier individuel

00:23:17et 20 % qui est du foncier collectif.

00:23:21Et enfin, il y a un autre point

00:23:23qui est quand même particulièrement saisissant,

00:23:25qui est le taux de propriété dans ces territoires

00:23:28dix pavillonnaires,

00:23:29qui est près de neuf ménages sur dix

00:23:32sont propriétaires de leur logement.

00:23:34C'est quand même très, très marquant.

00:23:37Et notamment, c'est un des points

00:23:39sur lesquels nous, Udo,

00:23:41on s'est basé en disant,

00:23:43si ces petits propriétaires

00:23:45devenaient, on va dire,

00:23:47un peu des acteurs de la ville

00:23:48si on les considérait comme étant

00:23:49potentiellement des porteurs de projets

00:23:51de logements.

00:23:56Un autre point qui est particulièrement marquant,

00:23:59c'est que le pavillonnaire est notamment

00:24:06très marqué par un vieillissement

00:24:07des ménages de la population

00:24:09et également par une sous-occupation

00:24:12croissante des logements.

00:24:13On a plus de 28% de propriétaires

00:24:16qui sont aujourd'hui retraités,

00:24:1952% qui sont âgés de plus de 55 ans

00:24:22et 55% des maisons individuelles

00:24:25qui sont occupées par des ménages

00:24:28de moins de deux personnes au moins.

00:24:31Donc en fait, souvent pour des maisons

00:24:33dont la moyenne est d'au moins

00:24:35un minimum de quatre pièces.

00:24:36Et c'est vrai que quand on a tendance

00:24:41à imaginer la densification,

00:24:42on a tendance tout de suite à imaginer

00:24:44des grosses opérations,

00:24:46on va dire, de promotion aux villières

00:24:48avec du remembrement foncier.

00:24:49Or, on a réalisé cette petite matrice

00:24:51un peu pour montrer que finalement,

00:24:52la densification peut passer par

00:24:54une multitude d'actions diversifiées,

00:24:59de l'intensification des usages

00:25:01sans forcément qu'il y ait

00:25:04un bouleversement des formules urbaines.

00:25:05Par exemple, un studio de jardin,

00:25:08en fait, c'est déjà, pour un étudiant,

00:25:10c'est déjà une forme de densification

00:25:12parce qu'on va avoir un petit peu plus de monde

00:25:14sur une même unité foncière.

00:25:17L'intensification interne,

00:25:20donc sans forcément qu'il y ait

00:25:21de division en lots séparés,

00:25:23donc par exemple, l'écolocation

00:25:24ou le co-living,

00:25:25dont on parle pas mal en ce moment.

00:25:27La division d'un seul, d'un bâtiment

00:25:30en plusieurs logements.

00:25:32Donc, il s'agit d'une grande maison.

00:25:33Je vous montrerai un exemple

00:25:34tout à l'heure au Lila

00:25:36ou même, voire même parfois,

00:25:39d'un appartement.

00:25:40Et puis après, des approches

00:25:41qui sont plus, on va dire,

00:25:43vraiment directement sur la construction,

00:25:45donc l'ajout de mètres carrés,

00:25:47donc part sur élévation, extension

00:25:48et parfois également

00:25:50sur des interventions foncières

00:25:51comme des divisions

00:25:53pour créer des nouvelles unités foncières.

00:25:57Un point important,

00:26:01c'est qu'en réalité,

00:26:03la densification douce

00:26:04des quartiers pavillonnaires,

00:26:05elle existe déjà.

00:26:06De fait, elle se fait.

00:26:09Nous, on n'est pas parti de rien,

00:26:10entre guillemets.

00:26:11Ce qu'on a constaté,

00:26:12c'est souvent que c'était

00:26:13des opérations qui se faisaient

00:26:15sans aucun accompagnement

00:26:16et souvent par bricolage

00:26:18avec des propriétaires peu informés.

00:26:21Pourtant, ces propriétaires,

00:26:22en fait, par rapport

00:26:23à des sujets de densification,

00:26:25en tout cas, le fait de rajouter

00:26:27un logement ou plusieurs

00:26:29sur leur parcelle,

00:26:30ça répond à plusieurs enjeux

00:26:32et plusieurs intérêts.

00:26:33D'abord, ça peut être l'occasion

00:26:35de financer, de trouver des ressources

00:26:36pour financer la rénovation énergétique

00:26:39et adapter son logement

00:26:40à ses besoins.

00:26:41Comme je le disais tout à l'heure,

00:26:42on a beaucoup de logements

00:26:43aujourd'hui qui sont sous-occupés

00:26:45avec des pièces vides,

00:26:46des chambres vides.

00:26:48Donc, c'est aussi la manière

00:26:49dont on peut adapter son logement,

00:26:51notamment par rapport

00:26:52à la taille de son ménage.

00:26:53Ça permet également d'anticiper

00:26:55ses vieux jours

00:26:56et de ne pas vivre seul.

00:27:00Une des motivations importantes,

00:27:01notamment des porteurs de projets,

00:27:03ça va être évidemment

00:27:03de compléter ses revenus

00:27:05très souvent,

00:27:07d'abord par des logiques

00:27:08de location,

00:27:09mais également,

00:27:10parfois, de vente.

00:27:14C'est également l'occasion

00:27:14de développer la valeur

00:27:15de son patrimoine

00:27:16et d'anticiper sa transmission.

00:27:18Je montrerai également tout à l'heure

00:27:20un exemple d'une opération

00:27:22qui a embarqué

00:27:24sur un sujet notamment

00:27:25de transmission.

00:27:27Et puis enfin,

00:27:28un des points particulièrement importants,

00:27:30qui est quand même,

00:27:31on va dire,

00:27:31un des points clés

00:27:32de ces projets

00:27:33d'identification 12,

00:27:34c'est que le foncier

00:27:34est déjà détenu,

00:27:36dans la majorité des cas,

00:27:37et déjà amorti.

00:27:39Et donc,

00:27:39c'est une charge

00:27:40qui n'est pas à refinancer.

00:27:41Et on sait que,

00:27:42la plupart du temps,

00:27:43c'est un des gros points

00:27:43d'achoppement

00:27:44dans les opérations mobilières,

00:27:45c'est justement

00:27:45le coût du foncier.

00:27:46Or là,

00:27:48il n'y a pas de refinancement,

00:27:48donc en fait,

00:27:49ça permet des économies

00:27:50en fonction du projet

00:27:51qui est pris en charge

00:27:53de l'ordre de 20 à 70%

00:27:55en fonction de ce qu'on va faire

00:27:56si on fait de la construction neuve,

00:27:58si on fait de la surélévation,

00:27:59des coûts de travaux.

00:28:02Donc,

00:28:03pour présenter

00:28:04deux projets concrets

00:28:06qu'on a accompagnés,

00:28:08le premier,

00:28:09c'est un projet

00:28:10porté par des propriétaires

00:28:13secondos acquérants,

00:28:15qui ont acheté

00:28:19cette petite maison,

00:28:20donc Caroline et Julien,

00:28:22qui était une petite maison

00:28:23de plein pied,

00:28:24donc assez G,

00:28:25donc vraiment

00:28:26tous les voyants rouges

00:28:27du point de vue énergétique,

00:28:29avec l'objectif

00:28:31dès le départ,

00:28:31en fait,

00:28:32d'y établir leur résidence principale

00:28:33et de réaliser

00:28:35des travaux

00:28:35d'agrandissement.

00:28:36En fait,

00:28:39le projet,

00:28:39il a consisté,

00:28:41en fait,

00:28:41par la rencontre

00:28:42qu'on a eue avec eux,

00:28:44à se dire,

00:28:44il y avait un petit peu

00:28:45de droit à construire,

00:28:47on pouvait en profiter

00:28:49pour rajouter un logement,

00:28:50en plus,

00:28:51donc,

00:28:51de leur résidence principale,

00:28:53l'avantage étant

00:28:54que ce logement,

00:28:56aujourd'hui en location,

00:28:58permet de financer

00:28:59une partie des travaux

00:29:00et notamment

00:29:00de financer

00:29:01une partie de l'emprunt.

00:29:04Donc,

00:29:04on voit ici

00:29:04la maison existante,

00:29:07c'est une opération,

00:29:07enfin,

00:29:08la maison avant travaux,

00:29:10donc,

00:29:10c'est une opération,

00:29:11là,

00:29:11vraiment,

00:29:11de rénovation,

00:29:13donc,

00:29:13de la maison

00:29:15avec une surélévation

00:29:17en construction bas

00:29:18et,

00:29:21donc,

00:29:22en matière d'intérêt,

00:29:23notamment,

00:29:24pour les propriétaires,

00:29:25c'est que

00:29:26le fait d'avoir ajouté

00:29:27ce logement à Serpe

00:29:28coûtait un petit peu plus cher

00:29:29que s'ils avaient

00:29:30uniquement réalisé

00:29:32leur opération

00:29:32de résidence principale,

00:29:34donc,

00:29:34on a estimé

00:29:35autour de plus de 25%

00:29:36sur les coûts de travaux,

00:29:38notamment la cuisine,

00:29:40la salle de bain supplémentaire,

00:29:41etc.,

00:29:42mais,

00:29:43aujourd'hui,

00:29:43les revenus locatifs

00:29:44couvrent 65%

00:29:45des mensualités

00:29:46d'emprunts.

00:29:48Donc,

00:29:48ça montre

00:29:48un peu l'intérêt,

00:29:48finalement,

00:29:49économique

00:29:49d'une telle opération.

00:29:53Alors,

00:29:53après,

00:29:54justement,

00:29:54un des points,

00:29:56comme le dit Isabelle,

00:29:57c'est qu'en fait,

00:29:58au-delà

00:29:59de la question

00:29:59de la modélisation

00:30:00architecturale,

00:30:03il y a également

00:30:04beaucoup de questions

00:30:05de l'ordre juridique

00:30:06qui se posent

00:30:07dans ce type d'opération

00:30:09et,

00:30:09en particulier,

00:30:10donc,

00:30:10là,

00:30:11pour la réaliser,

00:30:12il a fallu obtenir

00:30:13une dérogation

00:30:14au stationnement

00:30:15au titre de l'article

00:30:16L152.6

00:30:17du Code de l'urbanisme

00:30:18qui est souvent

00:30:19une dérogation

00:30:20qui est,

00:30:21pour les petites opérations

00:30:22de particuliers,

00:30:23difficile à obtenir

00:30:24parce qu'elle est sujet

00:30:25à l'aval du mer

00:30:29qui,

00:30:31généralement,

00:30:31se préoccupe assez peu,

00:30:32enfin,

00:30:32qui a pas forcément

00:30:32beaucoup de temps

00:30:33à consacrer

00:30:34à des petites opérations.

00:30:36Un autre point,

00:30:37peut-être,

00:30:38également d'achoppement

00:30:38parce qu'au tout départ,

00:30:39dans l'étude de faisabilité

00:30:41qu'on a réalisée,

00:30:43on pouvait même rajouter

00:30:44un étage supplémentaire

00:30:45pour faire deux logements.

00:30:48En plus,

00:30:50la problématique très vide,

00:30:51c'est que,

00:30:52sur des opérations

00:30:52de petite dimension,

00:30:54dès lors qu'on se retrouve

00:30:55avec deux logements superposés,

00:30:58on rentre dans

00:30:58la catégorie

00:31:00des bâtiments

00:31:01d'habitation collectif

00:31:02au titre du Code

00:31:03de l'habitation

00:31:03et de la construction

00:31:04et auquel cas,

00:31:05en fait,

00:31:06les dimensions demandées

00:31:08en matière de...

00:31:09les dimensions exigées

00:31:10notamment des parties communes

00:31:12deviennent

00:31:12souvent difficilement compatibles

00:31:14avec la taille

00:31:16des terrains,

00:31:17etc.

00:31:18Donc,

00:31:19dans l'opération,

00:31:20on a dû réduire

00:31:20à,

00:31:21entre guillemets,

00:31:23un logement supplémentaire

00:31:24au lieu de deux.

00:31:27Quelques images

00:31:28du projet

00:31:29où on voit

00:31:29la façade

00:31:31côté jardin

00:31:34de la maison principale

00:31:35et ici,

00:31:37des photos

00:31:39du T1 bis

00:31:43qui fait

00:31:4332 mètres carrés

00:31:45et qui a son entrée indépendante.

00:31:47Peut-être pour ajouter

00:31:48également par rapport

00:31:49aux intérêts

00:31:49des propriétaires,

00:31:50au-delà de...

00:31:51Donc,

00:31:51il y a certes

00:31:52un intérêt économique

00:31:53mais aussi ça s'inscrit

00:31:54dans

00:31:55une transition

00:31:59résidentielle

00:32:00à venir potentielle.

00:32:02Par exemple,

00:32:02ça peut être

00:32:03plus tard

00:32:04un appartement

00:32:05qui pourrait être

00:32:06mis à disposition

00:32:07de leur fils

00:32:09quand il fera ses études.

00:32:10Ça a également

00:32:11l'avantage

00:32:12que c'est vraiment

00:32:13un appartement indépendant

00:32:14en cas de coût dur

00:32:15qui peut être vendu.

00:32:16donc c'est aussi

00:32:19vraiment l'intérêt

00:32:20de ce type d'opération.

00:32:24Une deuxième opération,

00:32:25donc là,

00:32:25on est sur un autre profil,

00:32:27Annie et Alain

00:32:28qui sont deux retraités

00:32:30qui ont acheté

00:32:31une grande maison

00:32:33il y a plus de...

00:32:34presque 40 ans

00:32:35au Lila,

00:32:36donc en Seine-Saint-Denis.

00:32:39Et avec l'arrivée

00:32:40de la retraite,

00:32:42le départ des enfants,

00:32:44la maison,

00:32:45est en fait

00:32:49devenue vraiment

00:32:50pro-grande

00:32:50par rapport

00:32:51à leurs besoins

00:32:51et notamment

00:32:55en termes de charges,

00:32:57de taxes foncières,

00:32:59des choses

00:32:59qui n'étaient pas compatibles

00:33:00notamment avec

00:33:01la baisse des revenus

00:33:01à la retraite.

00:33:04Donc le projet,

00:33:05en fait,

00:33:05la maison étant

00:33:06était déjà

00:33:07à très grande,

00:33:09donc il a consisté

00:33:11à transformer

00:33:12ce qui était

00:33:13en fait une partie

00:33:14du garage

00:33:16et une partie

00:33:17du salon

00:33:18qui était

00:33:19à l'étage

00:33:19a transformé

00:33:21cet ensemble

00:33:23en trois logements.

00:33:25Donc la maison

00:33:27des propriétaires

00:33:28qui est maintenue

00:33:31en tant que

00:33:33résidence principale

00:33:34pour les propriétaires

00:33:35et deux logements,

00:33:37donc un studio

00:33:38avec jardin

00:33:39au rez-de-chaussée

00:33:40et un duplex

00:33:41à l'étage

00:33:42avec deux entrées

00:33:43indépendantes.

00:33:45L'avantage

00:33:46pour les propriétaires

00:33:47ici,

00:33:48pour Alain et Annie,

00:33:49c'est d'abord

00:33:49de pouvoir rester

00:33:50chez eux

00:33:50tout en baissant

00:33:51leurs charges.

00:33:54Il y a un intérêt

00:33:55notamment

00:33:56parce qu'il y a

00:33:56un attachement

00:33:57au quartier,

00:33:58ils y sont

00:33:58depuis très longtemps,

00:34:00impliqués

00:34:01notamment

00:34:01dans les associations

00:34:02de quartier,

00:34:02ils ont un potager,

00:34:04donc il y a pas mal

00:34:05de raisons

00:34:05pour lesquelles

00:34:06ils souhaitaient

00:34:06rester vivre

00:34:08sur place

00:34:09et c'est également

00:34:12l'intérêt majeur

00:34:13c'est

00:34:14de faire,

00:34:16de voir

00:34:16un investissement

00:34:18beaucoup moins cher

00:34:18parce que

00:34:19par rapport

00:34:20à un échec

00:34:20équivalent

00:34:21notamment

00:34:21du fait

00:34:22de l'absence

00:34:23de charges

00:34:23consières.

00:34:25Ça aussi,

00:34:26donc cette opération

00:34:27a nécessité

00:34:27une certaine

00:34:28ingénierie juridique,

00:34:29on travaille

00:34:30pas mal

00:34:30avec les notaires

00:34:32de l'étude

00:34:32chevreux

00:34:33pour essayer

00:34:33de trouver

00:34:34des solutions

00:34:34dans chaque cas.

00:34:38Ici,

00:34:38pour réaliser

00:34:39l'opération,

00:34:40si on avait

00:34:40maintenu

00:34:41l'intégralité

00:34:42de la propriété

00:34:44et déposé

00:34:47une autorisation

00:34:48d'urbanisme

00:34:48sur l'intégralité

00:34:49de la propriété,

00:34:50on aurait été

00:34:51cointé

00:34:51notamment

00:34:51par les règles

00:34:52de stationnement

00:34:53où on aurait

00:34:55dû faire

00:34:55deux places

00:34:56de parking

00:34:56ce qui n'était

00:34:58juste pas

00:34:59compatible

00:34:59avec les dimensions

00:35:01existantes.

00:35:03Les dimensions

00:35:04du bien

00:35:05existant

00:35:05pour pouvoir

00:35:07réaliser

00:35:08l'opération,

00:35:08il a fallu

00:35:09faire une division

00:35:10simple

00:35:10qui ne passait

00:35:11pas par le champ

00:35:12de la déclaration

00:35:12préalable

00:35:13au code

00:35:13de l'urbanisme

00:35:14d'une partie

00:35:15de cette propriété

00:35:18afin que l'assiette

00:35:19d'instruction

00:35:20se passe

00:35:21uniquement

00:35:21sur

00:35:22cette partie-là

00:35:24de l'opération.

00:35:25pour ça

00:35:28il a fallu

00:35:28annexer

00:35:29ce qui est

00:35:29vraiment

00:35:30un truc

00:35:30assez spécial

00:35:31de ce type

00:35:35d'opération

00:35:36c'est qu'il a fallu

00:35:36annexer

00:35:37une promesse

00:35:37de donation

00:35:38en e-propriété

00:35:39à la déclaration

00:35:39préalable

00:35:40de travaux

00:35:40ce qui a

00:35:43ensuite

00:35:43généré

00:35:44le fait

00:35:44que comme

00:35:45on était

00:35:45sur deux

00:35:46propriétés

00:35:46distinctes

00:35:47du point

00:35:48de vue

00:35:48du droit

00:35:49des sols

00:35:50l'impossibilité

00:35:51par exemple

00:35:51de mutualiser

00:35:52les équipements

00:35:53entre les deux

00:35:54parcelles

00:35:54en particulier

00:35:55les locaux poubelles

00:35:55et les vélos.

00:35:57Enfin

00:35:58un autre petit point

00:35:58d'achoppement

00:35:59parce que c'est des projets

00:36:00qui à chaque fois

00:36:01nécessitent

00:36:02face à de nombre

00:36:04d'euros petits freins

00:36:05parce que

00:36:05j'en viendrai après

00:36:06mais

00:36:07ne sont pas forcément

00:36:10conçus

00:36:10enfin on sent

00:36:11que le code

00:36:11de l'urbanisme

00:36:12n'a pas été

00:36:12forcément conçu

00:36:13pour ce type

00:36:14d'opération

00:36:15notamment

00:36:16par exemple

00:36:17aujourd'hui

00:36:18le compteur

00:36:19enfin pour les

00:36:19compteurs d'eau

00:36:20le chiffre 2

00:36:21n'existe pas

00:36:21on passe soit

00:36:22de 1

00:36:23soit à 3

00:36:23et donc

00:36:26il a fallu

00:36:26mutualiser

00:36:27un compteur d'eau

00:36:28avec deux

00:36:29sous-compteurs

00:36:29donc ça peut

00:36:30paraître bête

00:36:30mais en tout cas

00:36:31c'est des petites choses

00:36:32comme ça

00:36:32à chaque fois

00:36:32qui peuvent

00:36:33constituer

00:36:33des petits freins

00:36:35sur ce type

00:36:37d'opération

00:36:37quelques photos

00:36:40du projet

00:36:41donc

00:36:42durant le chantier

00:36:43et

00:36:45le projet

00:36:47aujourd'hui

00:36:47où on voit

00:36:47donc la maison

00:36:48côté jardin

00:36:50et les deux

00:36:52appartements

00:36:52donc le duplex

00:36:53donc c'est des

00:36:54appartements

00:36:54qui sont traversants

00:36:56qui sont de très

00:36:57bonne qualité

00:36:57et qui vraiment

00:37:00font état

00:37:01donc en fait

00:37:02avec beaucoup

00:37:04de réemploi

00:37:04de l'existant

00:37:06et des opérations

00:37:08vraiment de dentelle

00:37:09on va dire

00:37:09en matière

00:37:10d'intervention

00:37:12architecturale

00:37:12pour finir

00:37:17donc par rapport

00:37:18à ces opérations

00:37:19nous on a identifié

00:37:20on va passer

00:37:20cette année

00:37:21d'accompagnement

00:37:25et d'existence

00:37:26de la société

00:37:28différentes

00:37:30freins

00:37:31en tout cas

00:37:32des

00:37:32des conditions

00:37:35pour qu'en fait

00:37:36tout ça puisse

00:37:36passer à l'échelle

00:37:37d'une part

00:37:38en fait

00:37:39on a effectivement

00:37:39de nombreux

00:37:40en fait

00:37:40aujourd'hui

00:37:41des pelvues

00:37:41qui sont de plus

00:37:43en plus conservateurs

00:37:44en tout cas

00:37:44qui ont une tendance

00:37:45à l'hyper conservation

00:37:47du modèle pavillolaire

00:37:49qui sont de plus

00:37:51en plus

00:37:52des pelvues

00:37:52qui sont de plus

00:37:53en plus

00:37:53complexes

00:37:54et touffues

00:37:56et un des premiers

00:37:59freins

00:37:59c'est notamment

00:38:00les obligations

00:38:01de création

00:38:02de places

00:38:02de stationnement

00:38:03à la parcelle

00:38:04qui généralement

00:38:06sont très

00:38:07difficilement compatibles

00:38:08avec

00:38:09les dimensions

00:38:11des

00:38:11parcelles

00:38:16pavillolaires

00:38:16et

00:38:18on a également

00:38:19des exonérations

00:38:21qui sont souvent

00:38:22permises par le code

00:38:23de l'urbanisme

00:38:23on le voit par exemple

00:38:24pour la transformation

00:38:25de bureaux en logement

00:38:25ou des exonérations

00:38:28en stationnement

00:38:28mais qui sont souvent

00:38:29difficiles à obtenir

00:38:30parce qu'il faut connaître

00:38:32le maire

00:38:33ça nécessite

00:38:33on va dire

00:38:34un certain nombre

00:38:35de

00:38:36procédés juridiques

00:38:38qui ne sont pas toujours

00:38:39faciles à mettre en place

00:38:40un autre point

00:38:43c'est autour

00:38:44de la fiscalité

00:38:45à la fois

00:38:46des participations

00:38:47d'urbanisme

00:38:47et la fiscalité

00:38:48du particulier

00:38:49sur lequel on a

00:38:49identifié

00:38:50deux freins

00:38:52d'une part

00:38:53une taxe d'aménagement

00:38:54et des outils

00:38:55de participation

00:38:55qui sont assez peu

00:38:56pensés

00:38:57pour la densification

00:38:58douce

00:38:58en tout cas

00:38:59qui sont mal calibrés

00:39:00par exemple

00:39:01le projet

00:39:02que je montrais

00:39:02au Lila

00:39:02on est sur la

00:39:03transformation

00:39:03de l'existant

00:39:04sur l'intensification

00:39:05de mètres carrés

00:39:06déjà existants

00:39:07pour autant

00:39:08il n'y a eu

00:39:08comme il n'y a pas

00:39:09de mètre carré créé

00:39:10il y a eu

00:39:10zéro participation

00:39:12d'urbanisme

00:39:12zéro euro

00:39:14de taxe d'aménagement

00:39:15donc pour le financement

00:39:16des écoles

00:39:17des équipements publics

00:39:18etc

00:39:18donc ça c'est un vrai sujet

00:39:19si on veut

00:39:20que ce type d'opération

00:39:21puisse passer à l'échelle

00:39:22c'est comment est-ce

00:39:23qu'on imagine

00:39:24des outils

00:39:24qui fassent

00:39:25qu'elles contribuent

00:39:26au bien commun

00:39:27et puis enfin

00:39:28et ça c'est

00:39:29on va dire

00:39:30une problématique

00:39:30plus générale

00:39:31liée à la fiscalité

00:39:32locative

00:39:33elle est assez défavorable

00:39:35aujourd'hui

00:39:36aux opérations

00:39:37de transformation

00:39:38portées par des particuliers

00:39:39ont en réalité

00:39:40tout concourt

00:39:41aujourd'hui

00:39:42à faire de la location

00:39:43meublée

00:39:43plutôt avec des baux

00:39:46d'un an

00:39:46puisque c'est la seule

00:39:47manière on va dire

00:39:48d'amortir

00:39:49les travaux

00:39:50de transformation

00:39:51enfin les grands

00:39:52les gros travaux

00:39:53et je vois qu'il y a des questions

00:39:56j'y répondrai après

00:39:57à travers le dispositif

00:39:59qu'on mène avec

00:39:59Grand Paris Ménagement

00:40:00et enfin typiquement

00:40:02il y a un enjeu

00:40:03extrêmement important

00:40:04d'accompagnement

00:40:06des maîtrises d'ouvrage

00:40:08qui sont aujourd'hui

00:40:08des maîtrises d'ouvrage

00:40:09non professionnelles

00:40:10et non sachantes

00:40:11d'une part

00:40:13on a aujourd'hui

00:40:16des problématiques

00:40:17autour de filières

00:40:18de financement

00:40:18quasi inexistantes

00:40:19autour de ça

00:40:20c'est à dire qu'aujourd'hui

00:40:22les opérations

00:40:22qui ont été portées

00:40:23elles ont été soit

00:40:25parce qu'ils connaissaient

00:40:26bien leurs banquiers

00:40:26parce qu'ils avaient

00:40:27un apport

00:40:28ou qu'ils ont revu

00:40:28un appartement

00:40:29etc.

00:40:29donc il y a des vrais sujets

00:40:32autour de

00:40:33on va dire

00:40:35de produits bancaires

00:40:36imaginés autour de ça

00:40:37on travaille

00:40:38notamment

00:40:38avec Grand Paris Ménagement

00:40:39il y a des points

00:40:41également d'achoppement

00:40:42notamment

00:40:43les maîtrises d'ouvrage

00:40:44n'est pas

00:40:44compatible

00:40:47on va dire

00:40:47avec

00:40:47ne peut pas être obtenu

00:40:49dans ce type d'opération

00:40:50parce que les logements

00:40:52n'existent pas encore

00:40:53et puis enfin

00:40:55des maîtrises d'ouvrage

00:40:56qui nécessitent

00:40:57d'être accompagnées

00:40:58et structurées

00:41:00justement

00:41:00dans le

00:41:01dans le

00:41:02ce type d'opération

00:41:04enfin je vois

00:41:06qu'il y a des questions

00:41:06j'ai vu

00:41:07stationnement

00:41:08par rapport à

00:41:10des questions

00:41:12sur le stationnement

00:41:13en fait

00:41:15au bout de

00:41:15cette année

00:41:16on se rend bien compte

00:41:17effectivement

00:41:17que

00:41:18un des arguments

00:41:19qui est souvent

00:41:20utilisé contre

00:41:21la densification douce

00:41:22ça va être

00:41:23oui

00:41:23par rapport au parking

00:41:24en fait

00:41:25ça déporte

00:41:25c'est un risque

00:41:27en fait

00:41:27de saturation

00:41:28des espaces publics

00:41:29par le parking

00:41:29ce qui est

00:41:30en partie vrai

00:41:31en sachant

00:41:32que c'est pas toujours

00:41:32le cas

00:41:33parce que

00:41:34si c'est notamment

00:41:34ce sont des logements

00:41:35qui sont créés

00:41:37qui sont souvent

00:41:38plutôt adressés

00:41:39à des jeunes actifs

00:41:40des étudiants

00:41:41qui ne possèdent pas

00:41:43toujours de voiture

00:41:44mais il y a

00:41:45en tout cas

00:41:46un enjeu

00:41:47à réfléchir

00:41:49ces opérations

00:41:49peut-être

00:41:50dans une vision

00:41:51on va dire

00:41:51plus à l'échelle

00:41:52d'un quartier

00:41:53notamment pour

00:41:55travailler sur la mutualisation

00:41:56sur une opération

00:41:57d'aménagement

00:41:58qui intègre

00:41:59qui prenne en compte

00:42:00ces petites opérations

00:42:02et qui les accompagnent

00:42:03et qui permettent

00:42:04notamment

00:42:04de créer

00:42:05du stationnement

00:42:07mutualisé

00:42:08à l'échelle

00:42:08d'un quartier

00:42:08ou autre

00:42:09et ça c'est donc

00:42:10on travaille

00:42:11actuellement

00:42:12sur une expérimentation

00:42:14avec Grand Paris Ménagement

00:42:16et la ville de Houille

00:42:17dans les Yvelines

00:42:19qui porte

00:42:20cette ambition

00:42:22à la fois

00:42:22d'accompagner

00:42:23à l'échelle

00:42:24d'un quartier

00:42:25élargi

00:42:25donc là

00:42:26on est sur

00:42:26à peu près

00:42:2635 hectares

00:42:27d'accompagner

00:42:29des projets

00:42:30individuels

00:42:31tout en

00:42:32ayant

00:42:33tout ce rapport

00:42:34avec le volet

00:42:35urbain

00:42:36donc soutenir

00:42:37comment est-ce qu'on

00:42:38soutient

00:42:38des nouvelles mobilités

00:42:39notamment en mettant

00:42:40en place

00:42:40des logiques

00:42:41d'autopartage

00:42:42de mutualisation

00:42:44de la gestion

00:42:45du stationnement

00:42:46notamment sur

00:42:46des espaces

00:42:48peut-être

00:42:49des reliquats fonciers

00:42:50sur lesquels

00:42:50on peut trouver

00:42:51comme on peut

00:42:52d'ailleurs

00:42:53le trouver

00:42:53dans des centres-villes

00:42:54du stationnement

00:42:56mutualisé

00:42:56comment est-ce qu'en même temps

00:42:59on travaille

00:42:59sur des règlements

00:43:00qui aient une vision

00:43:02donc de préservation

00:43:04des coeurs d'îlots

00:43:05et de la diversité

00:43:06sur un réaménagement

00:43:09en tout cas

00:43:09ciblé

00:43:10de certains espaces

00:43:11publics

00:43:12notamment en faveur

00:43:12des mobilités actives

00:43:14et il y a également

00:43:16tout un travail

00:43:17sur peut-être

00:43:18des interventions

00:43:19foncières

00:43:20ciblées

00:43:21pour créer

00:43:21des petits

00:43:22bôles de services

00:43:23de proximité

00:43:24permettant

00:43:26en fait

00:43:27de diminuer

00:43:27le besoin

00:43:28en stationnement

00:43:30en tout cas

00:43:30en voiture

00:43:31en déplacement

00:43:32automobile

00:43:32et enfin

00:43:34il y a également

00:43:34cette expérimentation

00:43:37elle porte également

00:43:37tout un volet

00:43:38sur la question

00:43:39de la fiscalité

00:43:39de l'urbanisme

00:43:40et des participations

00:43:41comment est-ce qu'on peut

00:43:43mettre en place

00:43:44comment est-ce que

00:43:45ces projets

00:43:45peuvent contribuer

00:43:46à l'intérêt général

00:43:51à travers

00:43:52le financement

00:43:53notamment

00:43:54d'équipements

00:43:54publics

00:43:56voilà

00:43:59merci

00:43:59Benjamin

00:44:01et on profite

00:44:03pour passer

00:44:03rapidement

00:44:04la parole

00:44:04à Simon

00:44:05et on pourra

00:44:06revenir sur

00:44:06toutes les questions

00:44:07qui sont en train

00:44:08d'être posées

00:44:09dans la partie

00:44:09fin du webinaire

00:44:11je pressens

00:44:11qu'on va déborder

00:44:12légèrement

00:44:13mais merci

00:44:15pour l'instant

00:44:15pour cette première

00:44:16présentation

00:44:17bonjour à tous

00:44:25et à toutes

00:44:25je vais tâcher

00:44:28de rester

00:44:28dans les 15 minutes

00:44:29voilà

00:44:30donc pour ce faire

00:44:33je vais être

00:44:34un petit peu dense

00:44:35dans certaines parties

00:44:36de la présentation

00:44:37mais on pourra

00:44:37en reparler après

00:44:38et donc là

00:44:40je vais vous parler

00:44:41de saison 0

00:44:44qui est un projet

00:44:45de réhabilitation

00:44:46non pas temporaire

00:44:47mais transitoire

00:44:48d'un ancien monastère

00:44:50de Sœur Clarisse

00:44:51tout le monde

00:44:52m'entend bien

00:44:52là ça va

00:44:53ouais c'est bon

00:44:56ouais

00:44:57ok

00:44:57et donc on me demande

00:45:00de présenter ça

00:45:00en 15 minutes

00:45:01et notamment

00:45:01sur la partie

00:45:02du modèle économique

00:45:03et donc en fait

00:45:04je pense que c'est

00:45:06moins le modèle économique

00:45:07que l'économie de projet

00:45:09le rapport économique

00:45:10au projet

00:45:10qui est intéressant

00:45:12donc je peux vous parler

00:45:13des dépenses

00:45:15et des recettes

00:45:16qui tournent

00:45:17plus ou moins

00:45:18autour de 250 000 euros

00:45:19mais avant de ça

00:45:21et on pourra en reparler

00:45:21s'il y a besoin

00:45:22j'aimerais justement

00:45:24vous parler

00:45:24de pourquoi on en arrive

00:45:25donc à la base

00:45:27moi je suis

00:45:27à la base

00:45:28je suis architecte

00:45:29et donc comme plein d'architectes

00:45:33je me suis dit

00:45:33que c'est une profession

00:45:35qui n'est pas très efficace

00:45:36en ce moment

00:45:37dans l'histoire

00:45:37de l'architecture

00:45:38parce qu'on n'a jamais

00:45:39eu autant de matériaux

00:45:40techniquement

00:45:40et technologiquement

00:45:41performants

00:45:42on n'a jamais autant

00:45:43détruit de bâtiments

00:45:43et donc je me suis dit

00:45:45que je n'allais déjà

00:45:47pas trop construire de neuf

00:45:48et ensuite

00:45:49ça a amené

00:45:50à une forme d'échelle

00:45:52de valeur

00:45:52que je vous présente

00:45:54là tout de suite

00:45:54mais qui consiste

00:45:55à dire que

00:45:56on a besoin

00:45:59de dégrader

00:46:01les ressources matérielles

00:46:02le plus progressivement

00:46:03possible

00:46:03parce qu'on sait bien

00:46:04qu'il faut réhabiliter

00:46:04il faut faire la rénovation

00:46:05urbaine à certains moments

00:46:06faire de la réhabilitation

00:46:07tout court

00:46:08mais on va essayer

00:46:10de ne pas réduire

00:46:10les bâtiments en poudre

00:46:11d'un coup

00:46:12et qu'en gros

00:46:14on a plein d'étapes

00:46:15et plein de moments

00:46:16où on va avoir l'occasion

00:46:17de prolonger la vie

00:46:18des éléments

00:46:20des matériaux

00:46:20des bâtiments

00:46:21quand on a des bâtiments

00:46:22on les occupe

00:46:22si on ne sait pas

00:46:23les occuper

00:46:23il y a plein de manières

00:46:24de se reposer la question

00:46:26et de trouver d'autres solutions

00:46:27et puis après

00:46:28si on doit réhabiliter

00:46:28on fait parcimonieusement

00:46:29si on doit vraiment démolir

00:46:31ou détruire des parties

00:46:32on réemploie les matériaux

00:46:34et si on ne sait pas

00:46:34employer on recycle

00:46:35et si on ne sait pas

00:46:36recycler on jette

00:46:37mais on essaye de le faire

00:46:38de manière le plus progressivement

00:46:39possible

00:46:39et donc ça a donné

00:46:41dans le cadre de ma pratique

00:46:43avec l'association ZERM

00:46:44et d'autres structures

00:46:45plein de projets différents

00:46:47un stock de matériaux

00:46:48de réemploi

00:46:48on fait des PMD

00:46:49des études

00:46:49et tout ça

00:46:50et en fait

00:46:51à certains moments

00:46:52là on se place vraiment

00:46:53dans la question

00:46:53de la réhabilitation

00:46:54à certains moments

00:46:55on se dit

00:46:55comment on fait

00:46:56dans ces bâtiments

00:46:57vides depuis longtemps

00:46:59notamment

00:47:00qui sont en situation

00:47:02de blocage

00:47:03depuis très longtemps

00:47:04et donc

00:47:05là on parle

00:47:06de réhabilitation

00:47:07alors la réhabilitation

00:47:08pour nous

00:47:08c'est vraiment

00:47:09pour les architectes

00:47:10c'est souvent

00:47:10un certain nombre

00:47:11d'euros par mètre carré

00:47:12on a 1500

00:47:141600

00:47:151800

00:47:15et puis c'est des questions

00:47:16techniques

00:47:17on va réhabiliter le bâtiment

00:47:18en donnant

00:47:19en remettant

00:47:21le système de sécurité

00:47:21incendie

00:47:22en remettant

00:47:22en ERP

00:47:23des choses

00:47:24mais

00:47:24donc ça c'est

00:47:26l'acceptation

00:47:28professionnelle

00:47:29courante

00:47:30mais la réhabilitation

00:47:31en fait

00:47:31elle va beaucoup plus loin

00:47:32qu'une question technique

00:47:33et financière

00:47:33pour nous

00:47:34et notamment

00:47:35à la base

00:47:36c'est plutôt

00:47:36un terme

00:47:37moral

00:47:38apporté plutôt carcéral

00:47:40qui consiste à redonner

00:47:41une pertinence

00:47:41à quelqu'un

00:47:42ou quelque chose

00:47:42qui l'a perdu

00:47:43dans un contexte donné

00:47:44et donc en fait

00:47:45la réhabilitation

00:47:46elle est aussi sociale

00:47:47esthétique

00:47:47affective

00:47:48symbolique

00:47:49fonctionnelle

00:47:49tout ça

00:47:49et donc c'est comme ça

00:47:51qu'on a commencé

00:47:52à se poser la question

00:47:53de ces bâtiments vacants

00:47:54en fait

00:47:54il y a deux cas

00:47:55soit en tant qu'architecte

00:47:57on peut intervenir

00:47:58parce que c'est une situation

00:47:59qui est compatible

00:47:59avec la maîtrise d'oeuvre

00:48:00soit ça marche pas

00:48:01donc soit on a un projet

00:48:03donc un programme

00:48:03un budget

00:48:04on a un concours

00:48:05on a une consultation

00:48:05on peut répondre

00:48:06on peut faire un projet

00:48:07il y a un portage politique

00:48:08ça roule

00:48:08et après on fait notre métier

00:48:09normalement

00:48:10soit il y a plein de cas

00:48:12où finalement

00:48:13c'est pas qu'on a acheté

00:48:14un bâtiment

00:48:15pour en faire quelque chose

00:48:16c'est genre

00:48:16vous êtes maire

00:48:17récemment élu

00:48:18d'une municipalité

00:48:19il y a un bâtiment

00:48:20voilà

00:48:21vous en êtes propriétaire

00:48:22vous n'avez pas acheté

00:48:22pour quelque chose

00:48:23et il se trouve qu'il existe

00:48:24et du coup

00:48:25on n'a pas de projet

00:48:25on n'a pas non plus

00:48:26du coup de programme

00:48:27pour faire ça

00:48:27on n'a pas de budget

00:48:27donc il n'y a pas de consultation

00:48:28et donc

00:48:29toute la chaîne de production

00:48:31du projet

00:48:31elle est bloquée

00:48:32et donc moi

00:48:33ce que je me suis dit

00:48:34c'est que

00:48:34si l'outil

00:48:36maîtrise d'oeuvre

00:48:36marche pas

00:48:37et bien on change

00:48:38et on va trouver

00:48:38un autre outil

00:48:39et cet outil

00:48:40on allait le chercher

00:48:42du côté de l'occupation

00:48:43transitoire

00:48:43donc très brièvement

00:48:46quand on se dit

00:48:48qu'il y a un ancien bâtiment

00:48:49comme ça

00:48:49et qu'on doit le réactiver

00:48:50il y a des questions

00:48:51de réglementation évidemment

00:48:52donc là j'en cite que deux

00:48:54il y a les pompiers

00:48:55donc pour les questions

00:48:56d'ouverture publique

00:48:56et puis il y a

00:48:57avec la DRAC

00:48:58et notamment

00:48:58pas d'urbanisme

00:49:00mais de patrimoine

00:49:01notamment parce que

00:49:02le monastère

00:49:02il est inscrit en totalité

00:49:03donc il faut demander

00:49:04l'avis à l'ABF

00:49:05dès qu'on fait quelque chose

00:49:06il y a les questions

00:49:07d'investissement

00:49:08là on n'a pas d'argent

00:49:09la réhabilitation du monastère

00:49:10elle est estimée

00:49:11à 20 millions d'euros

00:49:12et donc souvent

00:49:13on a des lourds investissements

00:49:14puis on fait de l'amortissement

00:49:15il y a les questions

00:49:16de l'étude

00:49:17et de l'approche spéculative

00:49:18les études de programmation

00:49:19souvent c'est des gens

00:49:20qui vont venir

00:49:20enfin pas souvent

00:49:21mais dans ces cas-là

00:49:23vu qu'on ne sait pas

00:49:24ce qu'on veut faire

00:49:24on met une approche

00:49:25très spéculative

00:49:26on va dire

00:49:27tiens on va faire

00:49:27un showroom

00:49:30et un restaurant

00:49:31et ce n'est pas forcément

00:49:32très ancré dans le territoire

00:49:33et puis il y a la question

00:49:35du temps

00:49:35qui est très importante

00:49:36c'est-à-dire que

00:49:36notre manière de faire

00:49:37c'est en général

00:49:39de

00:49:39alors on a vu

00:49:41un peu des exemples différents

00:49:42juste avant

00:49:43mais quand même

00:49:44globalement

00:49:44c'est intensif

00:49:46c'est-à-dire qu'on dessine tout

00:49:48on conçoit tout

00:49:48on essaye de financer tout

00:49:49dans la mesure du possible

00:49:50tout le site

00:49:51et puis après

00:49:52on fait les chantiers sur tout

00:49:53puis après on l'active en totalité

00:49:55et donc là

00:49:56on a plutôt essayé

00:49:56de faire de manière extensive

00:49:57et donc les alternatives

00:49:59sont la permanence architecturale

00:50:00la programmation ouverte

00:50:01un bail précaire

00:50:02qui nous permet

00:50:02de tester des choses

00:50:03avec la confiance

00:50:06avec la collectivité

00:50:07et puis des interventions minimales

00:50:09et tout ça

00:50:10on a

00:50:11on a

00:50:12on a cherché

00:50:12du côté de l'occupation transitoire

00:50:14donc l'occupation transitoire

00:50:15pour nous c'est vraiment un outil

00:50:16c'est pas une fin

00:50:17c'est pas parce qu'on l'a fait une fois

00:50:18qu'on le fera tout le temps

00:50:19c'est pas parce qu'on l'a fait

00:50:20une fois que ça a marché

00:50:21qu'il faut le faire partout

00:50:21et donc

00:50:23c'est ça que je vais vous raconter

00:50:24rapidement

00:50:25donc saison 0

00:50:27c'est cet ancien monastère

00:50:28de Sœur Clarisse

00:50:29à Roubaix

00:50:29qui a été construit

00:50:30en 1874

00:50:31dans un tissu très dense

00:50:33et puis après

00:50:33il y a eu

00:50:34plusieurs évolutions

00:50:36avec des logements

00:50:38des tours de logements

00:50:39à côté

00:50:40donc en gros

00:50:41le bâtiment

00:50:42il est resté

00:50:42pendant 132 ans

00:50:44un monastère

00:50:44il est resté vide

00:50:45pendant 11 ans

00:50:46pendant 11 ans

00:50:47la ville a essayé

00:50:48de mettre des projets dedans

00:50:49pour des porteurs de projets

00:50:50sans succès

00:50:51et ça a coûté

00:50:51à peu près 50 000 euros

00:50:52par an

00:50:53pendant 11 ans

00:50:54pour que le bâtiment

00:50:55continue de se dégrader

00:50:57nous on est rentré

00:50:58en 2019

00:50:59toute fin 2019

00:51:00en décembre

00:51:01c'est un bâtiment

00:51:02complètement fermé

00:51:02et donc là

00:51:04par un appel à projet

00:51:05et donc là

00:51:06je vous montre

00:51:07un peu rapidement

00:51:08je vous passe les images

00:51:09juste pas de regarder

00:51:11les détails

00:51:11mais un petit peu

00:51:12de s'inspirer

00:51:12de comment c'était

00:51:13quand on est rentré dedans

00:51:14donc on voit

00:51:15que c'est une friche

00:51:16il y a des trous

00:51:17dans les toitures

00:51:17un peu partout

00:51:18il n'y a pas d'eau

00:51:18pas d'électricité

00:51:19voilà

00:51:21donc on voit

00:51:22beaucoup de problématiques

00:51:24qui sautent aux yeux

00:51:25comme ça

00:51:25de manière un peu

00:51:26un peu évidente

00:51:27et du coup

00:51:29voilà

00:51:29toute fin 2019

00:51:31on rentre

00:51:32et puis on commence

00:51:33à faire un peu de maintenance

00:51:34un peu de ménage

00:51:34à faire une petite base vie

00:51:36on prend soin du bâtiment

00:51:37quoi

00:51:38on remet un petit peu

00:51:39d'électricité

00:51:40quand on veut

00:51:40on bricole

00:51:42on se ménage

00:51:43des espaces

00:51:44à peu près

00:51:44propres

00:51:45et puis après

00:51:47on arrive quand même

00:51:47assez rapidement

00:51:48à pouvoir

00:51:50activer

00:51:51des petites parties

00:51:52donc là

00:51:54on voit l'image

00:51:54et l'idée

00:51:55c'est du coup

00:51:56de tester l'usage

00:51:57très rapidement

00:51:57alors voilà

00:51:59là c'est

00:51:59on est en janvier

00:52:002020

00:52:02on ouvre très vite

00:52:04et du coup

00:52:05ça veut dire

00:52:06on fait un petit signalétique

00:52:07alors c'est des choses

00:52:08très simples

00:52:08ce que je vous dis là

00:52:09tout ça parce qu'en fait

00:52:10on a un rapport très frugal

00:52:12à l'économie de projet

00:52:12et à la question énergétique

00:52:14voilà

00:52:16des petites signalétiques

00:52:16des petites choses

00:52:17qui expliquent

00:52:17pour pouvoir se repérer

00:52:18du coup

00:52:20on va pouvoir faire

00:52:20assez rapidement

00:52:21des événements

00:52:23des petits événements

00:52:23qui deviennent hebdomadaires

00:52:24puis mensuels

00:52:25donc il y a un programme

00:52:26des gens qui viennent

00:52:27on s'adapte aux saisons

00:52:28il y a toute la question

00:52:29de la mémoire aussi

00:52:30parce que c'est une ancienne école

00:52:32et un ancien monastère

00:52:33donc on peut parler

00:52:34de la mémoire du quartier

00:52:36on parle avec des anciennes sœurs

00:52:37qui nous racontent

00:52:38comment c'était

00:52:38des anciens étudiants aussi

00:52:40qui ont fort lien

00:52:40avec le quartier

00:52:41l'ancien théâtre

00:52:42l'ancien gymnase

00:52:43donc tout ça

00:52:45ça donne lieu

00:52:46à des partenariats

00:52:49donc forcément

00:52:50il y a des visites

00:52:51mais il y a aussi

00:52:51des projections

00:52:52avec le quartier

00:52:52petit à petit

00:52:53on a de plus en plus

00:52:55d'espaces

00:52:56à peu près capables

00:52:57à peu près équipés

00:52:58donc du coup

00:52:59on peut les mettre

00:52:59à disposition

00:53:00pour faire

00:53:01voilà des projections

00:53:02donc vous voyez

00:53:02c'est vraiment très vaste

00:53:04on teste plein de choses

00:53:05sur la nourriture aussi

00:53:06parce qu'il y a un jardin

00:53:07donc on commence

00:53:07à l'exploiter

00:53:08à le défricher

00:53:09voilà

00:53:10braderie

00:53:11bla bla bla

00:53:12tout ça

00:53:13ça nous permet du coup

00:53:14assez rapidement

00:53:15de laisser la place

00:53:16à des gens

00:53:16donc il y a de plus en plus

00:53:18d'associations

00:53:19qui viennent s'installer

00:53:19au monastère

00:53:20qui font aussi

00:53:21des activités

00:53:22vis-à-vis du quartier

00:53:23alors pour les enfants

00:53:24mais pas qu'eux

00:53:25il y a des associations

00:53:26qui font de la redistribution

00:53:27d'un vendu du quartier

00:53:29la salle de libre parole

00:53:30pour les femmes du quartier

00:53:31enfin toutes les choses

00:53:32qui viennent

00:53:32de notre relation

00:53:35avec le site

00:53:36de ce quartier

00:53:36dans lequel on habite

00:53:37parce qu'on habite

00:53:38dans ce site

00:53:39voilà

00:53:41et on continue comme ça

00:53:42petit à petit

00:53:43ça va nous permettre

00:53:44nous de pouvoir

00:53:45programmer culturellement

00:53:46nous-mêmes

00:53:47donc chaque année

00:53:48on se dit

00:53:48on prend une saison

00:53:49chaque saison

00:53:49on prend un sujet

00:53:50alors le premier sujet

00:53:51c'était hibernation

00:53:53premier hiver

00:53:54sortie du Covid

00:53:55et ça nous permet

00:53:56de pouvoir influencer

00:53:58tout ce qu'on fait

00:53:58sur le site

00:53:59donc ça va être

00:53:59la carte de la buvette

00:54:01comment on fait

00:54:01pour avoir chaud

00:54:02enfin qu'est-ce qu'on mange

00:54:02les chantiers

00:54:03voilà

00:54:04là c'était la programmation

00:54:05d'automne

00:54:06ça s'appelait

00:54:06pourri moisif année

00:54:07ça permet de parler

00:54:08de la nourriture fermentée

00:54:10ça nous permet de parler

00:54:11des champignons

00:54:12dans le bâtiment

00:54:13qui dégradent les charpentes

00:54:14ça nous permet de parler

00:54:14de plein de choses

00:54:15et du coup

00:54:16on continue toujours

00:54:18petit à petit

00:54:18à mettre

00:54:19en oeuvre

00:54:20un peu de technique

00:54:21pour recevoir

00:54:22des expositions

00:54:23des rendus

00:54:23de diplômes

00:54:24voilà

00:54:25des choses pour les jeunes

00:54:27pour les moins jeunes

00:54:28voilà

00:54:31et donc

00:54:32et donc bien sûr

00:54:33avec aussi

00:54:34plein de partenariats

00:54:34sur l'alimentation

00:54:36avec le quartier

00:54:37on a fait des kombucha

00:54:37des bières

00:54:38des afrénates

00:54:39et tout ça

00:54:39voilà

00:54:41et donc en fait

00:54:41je vous dis tout ça

00:54:42parce que d'habitude

00:54:43d'habitude avec les partenaires

00:54:46plutôt sociaux

00:54:47socio-culturels

00:54:49on s'arrête là

00:54:50par ailleurs

00:54:52à côté

00:54:53tout ça

00:54:54ça nous permet

00:54:54d'activer économiquement

00:54:55le projet

00:54:56parce que tout ça

00:54:56ça coûte de l'argent

00:54:57donc on a

00:54:58des petites parties

00:54:59de privatisation

00:54:59ça c'est simple

00:55:00on peut laisser l'espace

00:55:02à Decathlon

00:55:04qui fait un shooting

00:55:04à une série

00:55:05qui vient faire un tournage

00:55:06à des séminaires

00:55:07l'auberge de jeunesse

00:55:09donc pareil

00:55:10c'est un truc

00:55:10on a commencé

00:55:11à comprendre

00:55:14que c'était intéressant

00:55:14de le mettre

00:55:15pour l'interne

00:55:16et puis aussi

00:55:17pour le quartier

00:55:17avec des liés à bal d'aquin

00:55:19qui sont comme ça

00:55:20l'été

00:55:21puis qui sont isolés

00:55:21l'hiver

00:55:22voilà

00:55:23une petite auberge de jeunesse

00:55:24normale

00:55:25et puis des bureaux

00:55:26donc aujourd'hui

00:55:26il y a presque

00:55:2735 structures

00:55:28qui sont hébergées

00:55:29sur place

00:55:30avec une mixité

00:55:32les gens qui fabriquent

00:55:32des bougies

00:55:33des tatoueurs

00:55:35des maroquinés

00:55:36voilà

00:55:37donc d'habitude

00:55:37je m'arrête là

00:55:38et là on va parler

00:55:39de modèle économique

00:55:40parce qu'en fait

00:55:40tout ça

00:55:41c'est un espèce

00:55:41de plan machiavélique

00:55:43qu'on a mis au point

00:55:44en amont

00:55:45donc c'est un peu

00:55:47tout condensé

00:55:48parce que ça fait

00:55:48quand même 6 ans

00:55:48d'occupation

00:55:49et je voulais quand même

00:55:49montrer à quoi ça ressemble

00:55:51parce que les chiffres

00:55:53c'est bien

00:55:53mais il faut quand même

00:55:54aussi voir un peu

00:55:54à quoi ça ressemble

00:55:55et donc ce plan machiavélique

00:55:57c'est de se dire

00:55:58et c'est vraiment ça

00:55:58le rapport économique

00:55:59c'est de dire

00:55:59on a ce bâtiment

00:56:01on teste les usages

00:56:02et on va le tester

00:56:03en mettant très peu d'argent

00:56:04et c'est ça aussi

00:56:05qui a je pense

00:56:06mis en confiance la mairie

00:56:09c'est qu'on leur a dit

00:56:10il ne faut pas mettre

00:56:10d'argent trop tôt

00:56:11et donc nous on a mis

00:56:12en moyenne 89 euros

00:56:13du mètre carré

00:56:14pour activer

00:56:155700 mètres carrés

00:56:16et tester plein de choses

00:56:17dans le bâtiment

00:56:18et une fois qu'on a testé

00:56:19tout ça

00:56:20on va pouvoir dire

00:56:22oui alors ça

00:56:23ça se consolide

00:56:24c'est bien

00:56:24ça marche

00:56:25ça va être plus en URP

00:56:25ça ça marche pas

00:56:27on l'enlève

00:56:28ça ok

00:56:29on va pouvoir

00:56:30le consolider

00:56:31mais d'une autre manière

00:56:32et en fait tout ça

00:56:33toute cette occupation

00:56:34c'est en fait

00:56:35une étude de faisabilité

00:56:36en acte

00:56:37ça a été justement

00:56:38cette manière de répondre

00:56:39à la partie spéculative

00:56:40de dire

00:56:41on ne sait pas

00:56:42ce qu'on va faire

00:56:42donc on va dire que

00:56:43non on ne sait pas

00:56:44ce qu'on va faire

00:56:44donc on teste

00:56:45et au fur et à mesure

00:56:45qu'on a pu avoir

00:56:47des réponses un peu tangibles

00:56:48on consolide

00:56:49alors là je passe

00:56:50sous silence

00:56:51tout le gros travail

00:56:53de ce projet

00:56:53c'est à dire

00:56:54comment on se crée

00:56:57des protocoles

00:56:57des vrais outils

00:56:58de suivi

00:56:59avec la DRAC

00:57:00parce que le site

00:57:01est inscrit en totalité

00:57:02donc normalement

00:57:02dès qu'on fait un petit travail

00:57:03dedans

00:57:04on perce un trou

00:57:05on chasse une ampoule

00:57:06limite

00:57:06il faudrait demander à l'ABF

00:57:07et donc là on a créé

00:57:08des protocoles

00:57:09pour se mettre d'accord

00:57:10avec la DRAC

00:57:11et l'UDAP

00:57:12pour que tout le monde

00:57:12puisse donner son avis

00:57:13au bon moment

00:57:14sans forcément poser

00:57:15de permis de construire

00:57:16donc c'est de se créer

00:57:17des échelons intermédiaires

00:57:19entre rien faire

00:57:20et le permis de construire

00:57:20pareil avec les pompiers

00:57:22évidemment

00:57:23les pompiers nous disent

00:57:23qu'est-ce que vous voulez faire

00:57:24en amont

00:57:26et il faudrait faire

00:57:27tous les travaux de ERP

00:57:27avant de recevoir du monde

00:57:29alors là on a dû se ménager

00:57:30des possibilités

00:57:33et de la confiance

00:57:34et tout

00:57:34pour tester des choses

00:57:35avant de dire

00:57:36oui c'est ça qu'on va faire

00:57:37et donc tout ça

00:57:39pour vous parler justement

00:57:40de ce modèle économique

00:57:41qui était de dire

00:57:41et bien vu qu'on ne sait pas

00:57:44on teste

00:57:44et vu qu'on va tester

00:57:46il faut forcément

00:57:47pas mettre trop d'argent

00:57:49tout de suite

00:57:49parce que si on met 60 000 euros

00:57:50dans une pièce

00:57:51parce qu'on dit

00:57:52que ça va être une cuisine

00:57:53on n'aura pas l'occasion

00:57:56de se dire

00:57:56en fait non finalement

00:57:57c'est pas une cuisine

00:57:58il faudrait faire autre chose

00:57:59parce qu'on a un autre partenaire

00:58:00où on a compris

00:58:01que ça marche pas

00:58:02parce qu'on aurait

00:58:03des amortissements

00:58:04et du coup

00:58:04on ne pourrait pas

00:58:05revenir en arrière

00:58:05donc cette frugalité économique

00:58:08elle est au service

00:58:09de justement

00:58:10la flexibilité d'usage

00:58:12qu'on va pouvoir

00:58:12faire évoluer

00:58:13pendant un temps cadré

00:58:15bien sûr

00:58:15il ne faut pas faire ça

00:58:16toute la vie

00:58:16et donc c'est pour ça

00:58:18que la réhabilitation

00:58:19elle vient de l'occupation

00:58:20c'est l'usage

00:58:21qui nous donne le programme

00:58:21et pas l'inverse

00:58:22la partie laboratoire

00:58:24je ne vous en parle pas

00:58:25mais c'est un projet

00:58:26de recherche

00:58:27qui est en finalisation

00:58:29de financement

00:58:30et qui s'attache

00:58:31à la frugalité énergétique

00:58:33mais c'est complètement lié

00:58:34c'est de se dire

00:58:35on ne va pas isoler

00:58:36le bâtiment en totalité

00:58:37sur l'extérieur

00:58:37on va essayer

00:58:38de réactiver

00:58:39plutôt un registre

00:58:41d'art décoratif

00:58:42et d'immobilier

00:58:43de seconde offre

00:58:43pour trouver

00:58:44des conditions de confort

00:58:45à certains moments

00:58:45qui sont saisonniers

00:58:46et non pas tout isoler

00:58:48ce qu'ils appellent le bâtiment

00:58:49voilà

00:58:51donc ça revient

00:58:52à faire des petits volumes

00:58:53amovibles saisonniers

00:58:55qu'on va pouvoir

00:58:56escamoter l'été

00:58:57remettre l'hiver

00:58:58mais du coup

00:58:58ça nous permet

00:58:59d'avoir un bâtiment

00:58:59très frais

00:59:00tout l'été

00:59:00qui va pas être isolé

00:59:01donc voilà

00:59:02ça ressemble à des espèces

00:59:03de se détestent

00:59:05des sous-volumes

00:59:06et des crédances thermiques

00:59:08des bouchons thermiques

00:59:09des mobiliers chauffants

00:59:10des choses comme ça

00:59:11voilà

00:59:12donc je suis allé un peu vite

00:59:13c'était très dense

00:59:14tout ça pour vous dire

00:59:14que sur le plan économique

00:59:17c'est un rapport

00:59:17en tout cas à l'économie

00:59:18qui est un peu différent

00:59:20justement

00:59:20de se dire

00:59:20on va mettre beaucoup d'argent

00:59:21au début

00:59:22pour mettre de l'investissement

00:59:24et activer le site

00:59:25et on a un petit peu

00:59:26inversé les choses

00:59:26pour que ce soit l'usage

00:59:27qui crée le programme

00:59:28on a eu besoin de mettre de l'argent

00:59:31mais mettre de l'argent

00:59:31vraiment de manière

00:59:32très progressive

00:59:34et de manière un peu indiciaire

00:59:36tout ça

00:59:37ça nous a permis

00:59:37d'aller chercher de l'argent

00:59:39donc 10 millions d'euros

00:59:40qui est bon

00:59:41moitié moins

00:59:42que ce qu'il faudrait

00:59:43mais c'est quand même

00:59:43pas mal

00:59:4410 millions d'euros

00:59:45et là

00:59:46on est dans une partie

00:59:46du projet

00:59:47qui est très intéressante

00:59:48parce que justement

00:59:49on remet sur des rails

00:59:50un peu plus normaux

00:59:52un peu plus classiques

00:59:53avec une AMO

00:59:57une équipe d'architecture

00:59:59qui va faire des permis

01:00:00tout ça

01:00:01en se nourrissant

01:00:02de ces 5 ans

01:00:04d'expérimentation

01:00:05voilà

01:00:06j'espère que ça a été

01:00:07clair

01:00:09un minimum

01:00:09et on pourra répondre

01:00:12à nos questions

01:00:12après

01:00:13et j'ai tenu

01:00:14les 15 minutes

01:00:14merci Simon

01:00:19et effectivement

01:00:20pour l'expérience

01:00:21pour l'avoir dormi

01:00:22fin novembre

01:00:23dans l'auberge

01:00:24de jeunesse

01:00:25de saison 0

01:00:26en dehors

01:00:26de Badacan

01:00:27il y a environ

01:00:283 à 4 degrés

01:00:30mais on dort très bien

01:00:31donc si vous passez par B

01:00:32n'hésitez pas

01:00:32à aller visiter le lieu

01:00:33et on est

01:00:35à la fin du webinaire

01:00:36mais on va prendre

01:00:37peut-être 10 minutes

01:00:38pour répondre aux questions

01:00:39je vous rappelle

01:00:41que tous les résultats

01:00:44de l'étude

01:00:44les fiches actions

01:00:45des 7 projets

01:00:46qui sont analysés

01:00:47sont présentes

01:00:48dans l'étude produire

01:00:49de logement

01:00:50d'entraînement

01:00:50qui est le modèle économique

01:00:51qui est disponible

01:00:53sur la librairie ADEME

01:00:55en accès gratuit

01:00:56et je vous remercie

01:00:58pour avoir participé

01:00:59et pour revenir

01:01:01rapidement aux questions

01:01:03il y en a beaucoup

01:01:04je vais commencer

01:01:05par une question

01:01:05plutôt pour Isabelle

01:01:07il y a 2-3 participants

01:01:10qui ont questionné

01:01:10notamment sur le rôle

01:01:11des collectivités

01:01:12en particulier

01:01:14d'un modèle

01:01:16de la densification

01:01:16diffuse

01:01:17il y a beaucoup

01:01:18de questions

01:01:19sur les questions

01:01:20en réseau

01:01:20comment ça change

01:01:23aussi la relation

01:01:24avec les opérations

01:01:27et la bascule

01:01:27entre l'opération

01:01:29d'ensemble

01:01:30et le diffus

01:01:31pour la collectivité

01:01:32Juste un mot

01:01:35la question a été posée

01:01:37de comment financer

01:01:38par exemple

01:01:38les réseaux d'assainissement

01:01:39alors

01:01:41peut-être

01:01:43un point

01:01:43c'est de

01:01:44c'est de redire

01:01:46effectivement

01:01:47que

01:01:47aujourd'hui

01:01:49pour

01:01:51la création

01:01:52de mètres carrés

01:01:53de surface

01:01:54de plancher neuve

01:01:55existe effectivement

01:01:55la taxe d'aménagement

01:01:56qui peut éventuellement

01:01:58être majorée

01:01:59il y a deux inconvénients

01:02:01c'est que

01:02:02premièrement

01:02:03la taxe d'aménagement

01:02:04ne concerne

01:02:05et bien jamais l'a dit

01:02:06que les surfaces

01:02:07de plancher neuve

01:02:07donc il y a un enjeu

01:02:09qu'elle puisse être

01:02:09étendue

01:02:10aux surfaces

01:02:11de plancher réhabilité

01:02:12et là on voit bien

01:02:13qu'il y a un sujet

01:02:13aussi sur

01:02:14c'est quoi un logement neuf

01:02:15en fait

01:02:15du point de vue

01:02:16de la taxe d'aménagement

01:02:17mais également

01:02:18du point de vue

01:02:18par exemple

01:02:19de l'obtention

01:02:20de financement

01:02:21de l'exonération

01:02:22de TBA

01:02:22donc ça c'est le premier sujet

01:02:23et le deuxième sujet

01:02:24sur la taxe d'aménagement

01:02:25c'est qu'elle n'est pas fléchée

01:02:27ça veut dire quoi ?

01:02:28ça veut dire qu'en fait

01:02:29la collectivité locale

01:02:30peut utiliser

01:02:31cette recette

01:02:31de taxe d'aménagement

01:02:32mais qui abonde

01:02:32le budget principal

01:02:33sans forcément

01:02:34l'utiliser

01:02:36pour venir financer

01:02:38les espaces

01:02:39et équipements publics

01:02:40nécessités par l'opération

01:02:41d'aménagement

01:02:41donc c'est ça en fait

01:02:43le dispositif

01:02:44qu'essaye de mettre en place

01:02:45Grand Paris Aménagement

01:02:47avec Yudo

01:02:47c'est de réfléchir

01:02:48justement

01:02:49à une manière

01:02:50en fait

01:02:50dans un périmètre donné

01:02:51de pouvoir utiliser

01:02:53et flécher

01:02:54cette taxe

01:02:55pour le financement

01:02:56des opérations d'aménagement

01:02:57mais du coup

01:02:58moi je trouve

01:02:59ce qui est intéressant

01:02:59alors ça c'est

01:03:00dans des pistes

01:03:01à travailler

01:03:01mais c'est justement

01:03:02quand même vraiment

01:03:03de bien prendre conscience

01:03:04en fait

01:03:04de ce qu'est le diffus

01:03:06versus

01:03:07l'opération d'ensemble

01:03:09et le diffus

01:03:11la transformation du diffus

01:03:13ne fait que créer du diffus

01:03:15il peut y avoir

01:03:17en fait par ailleurs

01:03:18la collectivité

01:03:19qui indépendamment

01:03:20de l'opération

01:03:21va financer

01:03:22les espaces publics

01:03:23et les équipements

01:03:24publics

01:03:25mais c'est fait à part

01:03:26l'opération d'aménagement

01:03:27en fait

01:03:27elle permettait

01:03:28par son propre modèle

01:03:29en fait

01:03:29de financer

01:03:30à la fois

01:03:30la création

01:03:31de mètres carrés

01:03:31de surface

01:03:32de plancher supplémentaire

01:03:33mais aussi

01:03:33les aménités urbaines

01:03:35associées

01:03:35voilà

01:03:35donc c'est ça en fait

01:03:36qu'il faut bien avoir conscience

01:03:37en fait

01:03:38c'est de se dire

01:03:38quand on compare

01:03:39en fait

01:03:40des processus

01:03:41de transformation

01:03:41il faut qu'on les compare

01:03:42je dirais

01:03:43de manière équivalente

01:03:44et qu'effectivement

01:03:44un des enjeux

01:03:45et ça a été aussi

01:03:46beaucoup évoqué

01:03:47je trouvais que

01:03:47l'exemple du stationnement

01:03:48en fait

01:03:48est extrêmement intéressant

01:03:49c'est qu'on voit bien

01:03:51qu'un enjeu aujourd'hui

01:03:52c'est de pouvoir réfléchir

01:03:54dans une visée

01:03:56d'opération

01:03:57d'ensemble

01:03:57enfin

01:03:57pour dire les choses

01:03:58autrement

01:03:58il y a eu

01:03:59peut-être

01:04:00on a un peu trop jeté

01:04:01l'opération d'ensemble

01:04:02avec le bain

01:04:03de la ZAC

01:04:03et qu'il y a aujourd'hui

01:04:05un enjeu justement

01:04:06à retrouver

01:04:07ce que permettait

01:04:09l'opération d'ensemble

01:04:09mais tout en gardant

01:04:11justement

01:04:11ce que permet

01:04:12cette densification douce

01:04:13qui par ailleurs

01:04:14a beaucoup d'intérêt

01:04:15à la fois financier

01:04:16en termes d'acceptabilité

01:04:18par les habitants

01:04:19pardon

01:04:21j'ai été un peu

01:04:21non non

01:04:23merci Isabelle

01:04:23je fais le lien

01:04:24avec donc

01:04:26parler de ces sujets

01:04:28mais il y avait aussi

01:04:29une question

01:04:30de quantification

01:04:31de l'impact potentiel

01:04:32de la densification diffuse

01:04:33Benjamin

01:04:34est-ce que

01:04:35vous avez

01:04:36avec Youdo

01:04:37aujourd'hui

01:04:37des chiffres

01:04:39sur la part

01:04:39que ça représente

01:04:40déjà aujourd'hui

01:04:41en termes de production

01:04:42de logement

01:04:42et aussi

01:04:44quels sont

01:04:44les objectifs

01:04:45réalistes

01:04:45que

01:04:46par exemple

01:04:47le GPA

01:04:47pourrait se fixer

01:04:48ou en tout cas

01:04:49un territoire

01:04:49pourrait se fixer

01:04:51d'ici à

01:04:5210-15 ans

01:04:53en termes de part

01:04:54de logement

01:04:55produit

01:04:55avec des outils

01:04:57d'intensification

01:04:58alors

01:04:59elle est difficile

01:05:00à quantifier

01:05:01nous on avait fait

01:05:01une étude

01:05:02pour la DGLN

01:05:03il y a

01:05:043 ans

01:05:05où on a tenté

01:05:07de le quantifier

01:05:08en réalité

01:05:09on s'est plutôt

01:05:11après

01:05:11focalisé

01:05:12sur

01:05:12des témoignages

01:05:15de porteurs

01:05:15d'opérations

01:05:16la difficulté

01:05:17c'est souvent

01:05:18que

01:05:18ce n'est pas forcément

01:05:19des projets

01:05:21qui font l'objet

01:05:22d'autorisation

01:05:22d'urbanisme

01:05:23donc ils ne sont pas

01:05:24recensés

01:05:24dans des bases

01:05:25en revanche

01:05:26je crois qu'il y a

01:05:26une étude

01:05:27d'idéal

01:05:29qui a été faite

01:05:30récemment

01:05:31sur la production

01:05:32de logements

01:05:32diffus

01:05:33à partir de

01:05:34l'analyse

01:05:34des fichiers fonciers

01:05:35et qui montre

01:05:36que c'est une production

01:05:37qui est largement

01:05:38supérieure

01:05:39à la production

01:05:39neuve

01:05:40donc c'est des logements

01:05:41soit qui sortent

01:05:42de la vacance

01:05:42soit des logements

01:05:43divisés

01:05:43enfin c'est un petit peu

01:05:44finalement

01:05:44ce qu'on fait

01:05:45d'une certaine manière

01:05:46ce qu'on tente

01:05:47de porter

01:05:47après sur

01:05:50la partie

01:05:53donc avec

01:05:53grand paraménagement

01:05:54nous on a une première

01:05:55j'ai deux éléments

01:05:57de réponse à porter

01:05:57d'une part

01:05:59on a

01:06:00quand on réalise

01:06:01des études de gisement

01:06:02foncé et immobilier

01:06:03donc par rapport

01:06:04aux règles PLU

01:06:05c'est un peu

01:06:05qu'est-ce qu'on pourrait

01:06:06construire

01:06:07si on allait construire

01:06:08tout ce que le PLU

01:06:09permet

01:06:09donc les dents creuses

01:06:11des surélévations

01:06:11etc

01:06:12on se rend compte

01:06:12qu'il y a un potentiel

01:06:13là sur le périmètre

01:06:14de 32 hectares

01:06:15de 2500 à 2000

01:06:16logements supplémentaires

01:06:17donc c'est vraiment

01:06:19en fait

01:06:19c'est très important

01:06:20on pourrait doubler

01:06:21en gros le nombre

01:06:22de logements existants

01:06:24alors l'idée

01:06:24c'est pas d'aller jusque là

01:06:25évidemment

01:06:26mais ça montre

01:06:26qu'en fait

01:06:27il y a une profondeur

01:06:28qu'on peut produire

01:06:29du logement

01:06:29de cette manière là

01:06:30et un autre

01:06:31point intéressant

01:06:33c'est qu'on a fait

01:06:34un sondage

01:06:34auprès des habitants

01:06:35donc à travers

01:06:36une

01:06:37un questionnaire

01:06:38qui s'appelait

01:06:38mon pavillon et moi

01:06:39dans lequel on m'a questionné

01:06:41donc les habitants

01:06:43des quartiers concernés

01:06:44et qu'on a eu

01:06:45quasiment

01:06:4520%

01:06:46des répondants

01:06:48qui disaient

01:06:49être intéressés

01:06:49ou avoir des intentions

01:06:50de faire

01:06:51de créer un logement

01:06:53supplémentaire

01:06:53sur leur terrain

01:06:54donc ça montre que

01:06:56c'est difficile

01:06:57entre guillemets

01:06:57de se donner des objectifs

01:06:58et c'est toute la difficulté

01:06:59d'ailleurs de ce type

01:07:00d'opération

01:07:01c'est parce qu'il n'y a pas

01:07:01de maîtrise du foncier

01:07:02donc ça dépend

01:07:03en grande partie

01:07:03c'est des logiques

01:07:04très bottom up

01:07:05donc ça dépend

01:07:07en grande partie

01:07:07des initiatives

01:07:08des propriétaires eux-mêmes

01:07:10mais en tout cas

01:07:13ça montre

01:07:13qu'il y a un intérêt

01:07:14contrairement à pas mal

01:07:15parfois d'idées reçues

01:07:16sur le pavillonnaire

01:07:19que en fait

01:07:19les gens peuvent être

01:07:20réellement porteurs

01:07:21de projets

01:07:21en densification

01:07:24Merci

01:07:28et dernière question

01:07:29plutôt

01:07:30pour Simon

01:07:31il y en a

01:07:32plusieurs

01:07:32je vais essayer

01:07:33de les agréger

01:07:34rapidement

01:07:35mais la première

01:07:37ça concerne

01:07:38effectivement

01:07:38la rémunération

01:07:39des personnes impliquées

01:07:40pendant les années

01:07:41d'activation

01:07:41quel est le modèle

01:07:43économique de l'opérateur

01:07:44pendant le portage

01:07:45de l'opération

01:07:46transitoire

01:07:48et

01:07:49aussi

01:07:50vous mentionnez

01:07:51avant

01:07:52le fait que

01:07:53l'outil transitoire

01:07:55est intéressant

01:07:56pour une partie

01:07:57des bâtiments

01:07:58et pas pour tous

01:07:59est-ce qu'il y a

01:08:00des catégories

01:08:01sur lesquelles

01:08:01c'est plus pertinent

01:08:02que sur les autres

01:08:04La deuxième question

01:08:07c'est

01:08:07en fait

01:08:09ce ne sera jamais

01:08:09quelque chose

01:08:11qu'on peut coller

01:08:12tel quel

01:08:12parce qu'il n'y aura pas

01:08:13un autre monastère

01:08:14dans une ville

01:08:15pareille

01:08:15dans la même condition

01:08:16ce qu'on cherche

01:08:17plutôt

01:08:17c'est les critères

01:08:18de réplicabilité

01:08:19tout en se disant

01:08:21l'idée

01:08:22c'est

01:08:23de ne pas confondre

01:08:23les moyens

01:08:24et la fin

01:08:24et en l'occurrence

01:08:26c'est un peu

01:08:26ce que j'ai dit

01:08:27au début

01:08:27de la présentation

01:08:28c'est

01:08:28quand on a

01:08:30je me place

01:08:31plutôt dans le public

01:08:32ça marche aussi

01:08:33dans le privé

01:08:33mais quand on a

01:08:33un programme

01:08:35qu'on a l'argent

01:08:35pour le faire

01:08:36et qu'on a un site

01:08:37qui correspond

01:08:38on ne fait

01:08:38évidemment pas

01:08:39du transitoire

01:08:40on est bien d'accord

01:08:40par contre

01:08:41dans les situations

01:08:42bloquées

01:08:42et en fait

01:08:43ça c'est quand même

01:08:44assez courant

01:08:45à Roubaix

01:08:46je pourrais vous en citer

01:08:4620 des bâtiments

01:08:47qui sont vides

01:08:47depuis je ne sais pas

01:08:48combien d'années

01:08:48on ne sait pas quoi faire

01:08:50on se dit toujours

01:08:50qu'il y a Bernard Arnault

01:08:51qui va venir

01:08:51mettre de l'argent

01:08:52je ne sais pas quoi

01:08:52mais en fait

01:08:53ça reste toujours

01:08:53quand même bloqué

01:08:54et la question patrimoniale

01:08:56elle est importante

01:08:57parce que les villes

01:08:57c'est une surcharge aussi

01:08:59mettre 20 millions

01:09:00dans un bâtiment vide

01:09:01pour une municipalité

01:09:02c'est 20 millions de moins

01:09:03dans de l'école

01:09:03c'est un seul budget

01:09:05donc c'est vraiment

01:09:07dans des situations bloquées

01:09:09et c'est une question

01:09:09de méthode

01:09:10et cette méthode

01:09:10elle va forcément

01:09:11devoir s'adapter

01:09:12à tous les sites

01:09:12le mandat patrimoine

01:09:14qu'on a créé

01:09:15pour discuter

01:09:16avec la DRAC

01:09:16et pouvoir faire

01:09:17des fiches patrimoine

01:09:19et déclarer des choses

01:09:19qui sont inférieures

01:09:20au permis de construire

01:09:21tout en expliquant

01:09:24ce qu'on fait

01:09:24et archivant

01:09:25et bien ça ne peut

01:09:26jamais s'appliquer

01:09:27tel quel dans d'autres sites

01:09:28mais on l'a transmis

01:09:29et puis en fait

01:09:29ça s'adapte

01:09:30et voilà

01:09:31donc oui je pense

01:09:33que ça peut

01:09:33très très largement

01:09:34s'adapter

01:09:36et s'appliquer

01:09:36dans d'autres sites

01:09:37jamais tel quel

01:09:38mais pour du coup

01:09:41faire le lien

01:09:42avec la question RH

01:09:43le sujet c'est

01:09:45c'est qu'il y a quand même

01:09:46très peu d'opérateurs

01:09:47qui peuvent faire ça

01:09:47parce que c'est un peu

01:09:49des coûteaux suisses

01:09:49il faut savoir

01:09:50parler aux pompiers

01:09:51à la DRAC

01:09:51faire de la compta

01:09:52de la plomberie

01:09:53bricoler des trucs

01:09:53recevoir du monde

01:09:54faire blotter le ride

01:09:55et puis toujours s'adapter

01:09:57donc c'est des équipes

01:09:58qui sont quand même

01:10:00pas beaucoup payées

01:10:01par rapport au prix du marché

01:10:02ça c'est sûr

01:10:02et qui par ailleurs

01:10:04sont quand même

01:10:04très polyvalentes

01:10:05et très compétentes

01:10:05donc ça c'est un problème

01:10:07là les équipes

01:10:08aujourd'hui

01:10:09elles se payent

01:10:09bien à peu près

01:10:12dans les prix du marché

01:10:12mais c'est vrai

01:10:13qu'on est passé

01:10:14quand même

01:10:14par plusieurs années

01:10:16où il y avait

01:10:16quand même pas mal

01:10:17de bénévolat

01:10:17et pas mal

01:10:18d'implications

01:10:20personnelles

01:10:21et voilà

01:10:22et après ça

01:10:23on peut se dire aussi

01:10:23ça fait aussi

01:10:25des logements de fonction

01:10:26quand on habite sur place

01:10:27on est aussi

01:10:27concierge architecte

01:10:30donc voilà

01:10:31ça déplace beaucoup

01:10:31de lignes

01:10:32et je pense qu'il ne faut

01:10:32pas tout résumer

01:10:33par la rémunération

01:10:34mais c'est vrai

01:10:35qu'on pourra gagner

01:10:36plus à l'argent

01:10:37Merci beaucoup Simon

01:10:42et à tous les intervenants

01:10:43c'est la fin

01:10:45de ce webinaire

01:10:46et de ces doubles séquences

01:10:48série de minards

01:10:49de restitution

01:10:50si vous avez encore

01:10:51des questions

01:10:51vers les porteurs

01:10:52de projets

01:10:52n'hésitez pas

01:10:53à les contacter

01:10:53n'hésitez pas

01:10:54à consulter l'étude

01:10:55et regarder

01:10:56les 17 projets

01:10:57et les analyses

01:10:58et merci encore

01:11:00à l'ADEME

01:11:01pour avoir porté

01:11:02et piloté

01:11:04cette étude

01:11:05Merci à tout le monde

01:11:08Merci

01:11:09Au revoir

01:11:11Au revoir

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