00:00Seguimos revisando más información en el mañanero, hoy día miércoles, miércoles jurídico,
00:05para darle consejos muy importantes que usted tome en cuenta cuando esté tomando alguna decisión que involucre el aspecto legal.
00:13El día de hoy vamos a hablar particularmente de los contratos en alquileres y anticréticos.
00:18¿Cuáles son los puntos que usted debe tomar en cuenta antes de firmar un contrato de estas características?
00:23Para poder ampliar esta información nos acompaña el doctor Albert Valdivia, a quien le agradezco la visita en el programa.
00:29Doctor, coméntenos, ¿qué tiene que tomar en cuenta una persona antes de firmar un contrato de este tipo?
00:35Primero que nada, muy buenos días, gracias por la invitación y por intermedio de ustedes a todos los televidentes de este prestigioso canal.
00:42Bueno, este tema de los alquileres en primera instancia hay que aclarar que lo general es que deriva del derecho a la propiedad.
00:50Todos tenemos algo de propiedad y podemos alquilar esto, pero particularmente nos debemos referir a lo que se habla
00:57de aquello que va a ser destinado a vivienda.
01:01Y cuando hablamos del derecho a la vivienda, entonces este cae dentro de lo que se llama el derecho social.
01:08Por eso que es de orden público y por eso tiene una protección especial por parte del Estado.
01:14Pero aquí nace un debate en Bolivia que no ha sido tomado muy en cuenta y con ciertos colegas,
01:19como un profesor del doctor José Iván Kovic lo hablamos.
01:22Por ejemplo, se considera que la propiedad es de orden privado, individual y entonces debería estar regulado por él la oferta y la demanda.
01:31Pero también dicen que es social, entonces debería ser protegido.
01:35Como verán, por ejemplo, el artículo 19 de la Constitución Política del Estado te dice que es un derecho
01:41y por ende el Estado debe implementar políticas públicas.
01:45Por eso, por ejemplo, el programa de vivienda social.
01:47Ahora bien, pero el Estado no puede satisfacer todas estas necesidades.
01:52Hay gente que aún no accede a la vivienda, entonces la forma es el alquilar a otra persona.
01:59Bueno, ¿cómo lo regía antes? Era el Código Civil a través de un capítulo especial.
02:05Este es el marco normativo para el derecho a la vivienda.
02:08En Bolivia les decía, por ejemplo, que no obstante de que es de interés social,
02:13no determina, por ejemplo, cánones ni tablas de cuánto debería ser el alquiler.
02:19O sea, si es de orden...
02:20Eso se rige en oferta y demanda.
02:21Claro, y si se rige por la oferta y la demanda, debería ser un derecho individual.
02:25O sea, el mercado lo regula.
02:27Pero dicen que es un derecho social, pero el Estado no te pone tablas.
02:31O sea, si en el centro, en zonas periurbanas, ¿cuánto debería ser el canon, verdad?
02:36Y si es de interés social, debería decirte, este es el límite.
02:41Pero si no es ese, entonces el propietario de algo debería poder ofertar el precio que quiere
02:46para poder sacarle el producto.
02:49Es un punto bien importante el tener en cuenta este marco normativo que usted está observando
02:53en mi imagen en pantalla, con la Constitución Política del Estado, el Código Civil,
02:56la Ley de Inquilinato, en un orden de jerarquización.
02:59Pero pasemos, doctor, esta vez para hablar de los pasos a seguir para hacer un correcto alquiler.
03:05Bueno, los pasos mínimos, lo que se recomienda de entrada,
03:09para que el propietario y el que alquila, es que pueda acudir a su abogado de confianza.
03:15Este le va a dar los consejos para que usted no tenga problemas mucho más adelante.
03:19Porque es común, por ejemplo, que nosotros alquilen,
03:22si además la gente incluso celebra contratos de tipo verbal, o sea, entra y todo.
03:27Entonces, para evitar estas controversias, primero es consultar con un abogado.
03:31La segunda, la documentación.
03:34La documentación es de vital importancia.
03:36¿Por qué? Porque vas a poder ver y decir que el propietario te está alquilando.
03:41Es la verificación de la propiedad.
03:42Claro, la propiedad, que es el titular de la propiedad para que él te pueda alquilar.
03:48O tal vez tiene gravámenes, si se trata de una antícresis.
03:51O en su caso, también dentro de la documentación, por ejemplo,
03:54el propietario debe tener su registro en impuestos nacionales para emitirte la factura.
04:00Entonces, esta documentación va a ser revisada por un profesional que recibe.
04:04Te va a decir, tráeme los títulos de propiedad, el folio real actualizado,
04:09que va a ser revisado y te va a decir, sí, ok, no va a haber problemas con este tipo de alquiler o antícresis.
04:15El tercero y el más importante, que sería la redacción del contrato.
04:19Esta redacción del contrato debe ser quirúrgicamente impecable,
04:27porque esto va a evitar los problemas a las personas.
04:30¿Cuáles son los problemas más comunes que tenemos, por ejemplo, dentro de este tipo de contratos?
04:37El más común va a ser el objeto, por ejemplo.
04:40¿Cuál es el objeto? Es alquilar a alguien.
04:43¿Pero qué pasa, por ejemplo, si el objeto cambia?
04:46¿Qué ocurre? Le ha pasado, por ejemplo, a Zaffaroni en Argentina, que es un destacado jurista,
04:52que alquiló su propiedad, pero su propiedad la dijeron que era para vivienda.
04:57Y luego la alquilaron, la usaron los que la alquilaron para un lugar de espectáculos, un burdel.
05:03Tiene que quedar claramente establecido en la redacción.
05:07No puede innovar el objeto. El objeto es para la vivienda.
05:10Pero ¿qué pasa si este le da otra naturaleza a eso?
05:14Y justamente en ese punto, doctor, ¿qué pasa si hay un incumplimiento del contrato?
05:17Esto debe establecerlo, por eso el contrato, que no cambien el objeto de aquello.
05:21Otro de los puntos importantes dentro de esto debe establecer cuántas personas van a vivir en el lugar.
05:28Porque primeramente te dicen, sí, somos una familia de cuatro personas,
05:31pero llegado el momento ocupan 15, 10 o bien el familiar, amigo, pero claro,
05:37y el desgaste natural de la propiedad va a ser mucho más que si viven 10 o si viven 4.
05:43Pero, por ejemplo, también recomiendo que en el contrato establezca cuántas personas van a vivir
05:48y transitoriamente, si hay visitas o algo, cuánto tiempo se van a quedar.
05:52Y este es un punto importante para pasar justamente a otra de las fases que usted nos hacía mención,
05:56que es el incumplimiento de alguna de las partes a este contrato de alquiler.
06:00Exacto. Si incumple, entonces inmediatamente viene y dice, se hace incumplido, ahora sí rescindimos este contrato.
06:07Otro de los puntos importantes en la redacción del contrato va a ser, por ejemplo, la actualización del canon de alquiler.
06:14Miren, en una sociedad tan volátil o una economía tan volátil como la que tenemos en Bolivia, ¿qué ocurre?
06:20Que ha bajado el dólar, ha subido el dólar, han subido los precios, una inflación,
06:25pero tú celebraste un contrato de un año y con un canon, ahora, ¿cómo lo vas a nivelar?
06:34Dices, oye, debería también estar en el contrato.
06:36Si existen estas variaciones por la inflación, entonces aumentar o disminuir el canon del alquiler.
06:43Es un tema muy importante esto de los alquileres.
06:45Pasemos, doctor, a hablar de anticrético.
06:48¿Cuáles son los pasos importantes a considerar en este, que es otro tipo de contra?
06:52Antes, otro de los puntos importantes que quiero hacer en el contrato también es el estado de la cosa o el estado del alquiler.
07:00Es importante a las personas que van al propietario o al alquilante cómo van a entregar el bien inmueble.
07:06Es importante hacer un inventario y cómo se va a entregar pintado, correcciones,
07:12si ya se han hecho modificaciones mínimas dentro y todo aquello.
07:15Eso también es importante.
07:16Ahora, pasemos, por ejemplo, al anticrético.
07:20Miren, la anticresis no es un contrato de vivienda, es un contrato de garantía,
07:26que quiere decir alguien entrega un monto y la garantía para que ese sea refrendado o se puede ejecutar es el bien que te están entregando.
07:35De igual manera, el primer paso en esto es la formalidad legal.
07:39Debes verificar si es evidentemente el propietario y si no tiene gravámenes.
07:43¿Cuántos casos no hemos escuchado en Bolivia de que les han alquilado y les han dado anticréticos los que no eran propietarios o falsificaron o fraguaron?
07:52Por eso aquí se pide que el folio real sea actualizado y se verifica.
07:56Y nosotros, por ejemplo, podemos ir a derechos reales y sacar una información rápida con 78 bolivianos
08:02y tener esta información para no perder el poco capital que uno tiene.
08:06El anticrítico también tiene una formalidad, o sea, debe ser redactado por escritura pública.
08:12No puede ser un documento privado con reconocimiento de firmas y rúbricas, sino una escritura pública.
08:17Esta formalidad hace que tu dinero esté seguro y que tú puedas recuperar ese dinero.
08:23Segundo, el tercero es el que esté registro en derechos reales como un gravamen para que en un eventual que varias personas quieran ese bien inmueble o sea muy deudor,
08:37tú tengas una preferencia y garantices tu dinero.
08:40A veces, muchas veces la gente lo que hace es hacerlo por escritura pública,
08:44pero no va a derechos reales por no pagar la cuantía.
08:46Son cuatro por mil que tienes que pagar ahí y la gente a veces no quiere hacer eso.
08:52Qué importante es, doctor, estos datos que nos está dando.
08:55Nos queda controversias, remate o desalojo, que es un tema que lo estaremos ampliando, por supuesto,
08:59en una siguiente oportunidad en relación al anticrítico.
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