Emmanuel Trouillard, chef de projet logement à l'Institut Paris Région, invité d'ICI Paris Île-de-France, le 5 juin 2025.
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00:008h15, avez-vous du mal à acheter en Ile-de-France ?
00:04Appelez-nous 01 42 30 10 10 car la crise dans l'immobilier francilien continue avec ce matin une première étude édifiante
00:11publiée par l'Institut Paris Région. Pour en parler, nous recevons son chef de projet logement.
00:16Bonjour Emmanuel Trouillard.
00:18Bonjour, merci de me recevoir.
00:19Quand on regarde les ventes immobilières, l'Ile-de-France n'a jamais été aussi divisée.
00:24D'un côté, on peut dire que Paris sauve les meubles et la petite couronne est touchée pour le coup vraiment de plein fouet par la crise.
00:30C'est ça, depuis la remontée des taux en 2022-2023, il y a une très forte contraction du marché de l'accession à la propriété
00:35qu'on a essayé de documenter avec notre étude.
00:39Et effectivement, il y a des disparités territoriales puisque Paris résiste mieux que le reste de l'Ile-de-France
00:44alors qu'en petite couronne, en grande couronne, le nombre de ventes a eu tendance à s'effondrer.
00:49Assez paradoxalement, parce qu'on s'imaginerait que c'est là que les prix sont moins chers
00:52mais c'est là que sont aussi les accédants les plus fragiles, on va dire, les moins solvables.
00:56Tandis qu'à Paris, on a beaucoup d'accédants qui... c'est déjà un marché d'exception en quelque sorte
01:02donc ça s'est plus maintenu.
01:04Et les chiffres sont parlants, on est autour de près de 50% de ventes en moins, c'est ça sur la petite couronne ?
01:09C'est ça, on est sur du moins 40-45% sur la petite et la grande couronne aussi
01:15même si la grande couronne a un tout petit peu mieux résisté
01:17parce qu'elle propose des prix qui restent quand même plus abordables
01:21que ce qu'on observe encore en petite couronne
01:22mais le recul est général juste avec cet îlot parisien qui résiste.
01:27Donc autour de 40% et à Paris par contre c'est du moins 5-6% c'est ça ?
01:31C'est ça, pour les dernières données dont on dispose dans cette étude, ça va beaucoup mieux résister
01:35même s'il se maintient, voilà, ce mouvement général en Ile-de-France qui est classique
01:41c'est-à-dire que la plupart des gens quand même qui viennent de Paris vont plutôt acheter en petite couronne
01:44beaucoup vont se déplacer vers la petite couronne
01:47et ceux qui venaient de petite couronne aussi vont souvent accéder en grande couronne
01:50donc il y a ce mouvement vers la périphérie qui se maintient
01:53mais qui est un peu grippé par la crise actuelle et les taux d'intérêt plus élevés.
01:57Justement les taux, parlons-en, la situation a été assez alarmante sur les 4 dernières années.
02:02Oui, alors paradoxalement les taux par rapport à ce qu'on a pu observer
02:05on va dire 10 ou 15 ans par avance ne sont pas si élevés que ça
02:09puisqu'on est aux alentours de 3%
02:10mais le marché s'était habitué à des taux extrêmement bas
02:13et des conditions de prêts extrêmement favorables
02:15puisqu'on flirtait avec les 1%
02:17et les durées de prêts n'avaient jamais été aussi importantes
02:19donc en fait la montée des prix en Ile-de-France
02:22qui a été très importante depuis les années 2000
02:24parce que ça a quasiment été multiplié par 3
02:26ça a été porté surtout par ces conditions de prêts
02:29en fait ça n'a pas été porté par l'augmentation des revenus des franciliens
02:31ça a été porté par ces prêts
02:33et donc la remontée des taux soudaine à partir de 2022
02:37ça a fait tout dérailler entre guillemets
02:38parce que les prix se sont maintenus
02:40mais c'est ce qu'on essaie de montrer dans notre étude
02:42les coûts générés par les taux d'intérêt eux ont explosé
02:46ce qui fait que concrètement le coût global d'une opération
02:50c'est ce qu'on essaie de montrer dans la note
02:51lui a largement, même à prix constant
02:54il a largement augmenté à cause de ces coûts
02:57entre guillemets cachés
02:57qui ne sont pas affichés dans les prix immobiliers
02:59mais qui viennent s'ajouter
03:00Emmanuel Trouillard, si l'on s'intéresse au profil des acheteurs
03:03votre étude montre que les primo-accédants
03:05vous le disiez, ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois
03:07sont vraiment les grands perdants
03:09c'est ça parce qu'en 2019
03:10pour vous donner une idée de la chute
03:13de la part des primo-accédants
03:15en 2019 c'était 67% des acquéreurs
03:18pour des opérations d'accession à la propriété
03:21et là en 2023
03:23donc pour les dernières données dont on dispose dans cette étude
03:25c'est tombé à moins de 50%
03:27on est passé à 49%
03:28donc en fait le gros
03:29tandis que les secondos-accédants
03:31c'est-à-dire ceux qui étaient déjà propriétaires
03:33eux se maintiennent on va dire dans les transactions
03:35donc la crise elle est vraiment à ce niveau-là
03:37c'est au niveau des primo-accédants
03:39et plus généralement des ménages les moins aisés
03:42les moins solvables
03:43qui notamment ne disposaient pas déjà d'une résidence principale
03:49à revendre pour financer leur achat immobilier
03:51pour le coup l'extension du prêt à taux zéro
03:54ça c'est une bonne nouvelle
03:54oui voilà ça peut aider
03:57ça a été mis en place justement par le gouvernement
04:00pour essayer de réagir à cette crise
04:02et ça va permettre peut-être de relancer
04:04notamment en petite et en grande couronne
04:06puisque ça s'adresse spécifiquement aux primo-accédants
04:10sous conditions de ressources
04:12donc effectivement ça les cible
04:14est-ce que ce sera suffisant ?
04:15ça en verra
04:16il faudra aussi qu'il y ait une correction sur les prix
04:19tout simplement pour s'adapter aux nouvelles conditions
04:21c'est-à-dire concrètement ?
04:24comme je l'expliquais
04:25le coût global de l'opération
04:26il a augmenté avec ses taux d'intérêt
04:28donc il faudrait que les prix des opérations
04:30les prix immobiliers affichés
04:31baissent pour s'adapter
04:32c'est-à-dire pour revenir au moins aux conditions
04:34qui étaient celles d'avant la crise
04:35et donc en fait
04:37c'est une diminution des prix immobiliers
04:39pardon, une diminution des prix immobiliers
04:42qui doit être pris en charge entre guillemets
04:44par les propriétaires de logements
04:47tandis que voilà
04:48les banques vont
04:48avec les taux d'intérêt tels qu'ils sont
04:49vont générer plus de coûts
04:52un dernier point sur le marché locatif
04:54il y a la sortie progressive
04:55on le sait des logements classés G
04:56enfin les plus énergivores
04:58ça pourrait rebooster le marché
05:00est-ce que le malheur des uns en fait
05:02fait le bonheur des autres ?
05:03oui c'est ça
05:03paradoxalement
05:04les étiquettes énergétiques
05:07qui vont faire sortir certains logements
05:09de la possibilité d'être loués
05:10ça va
05:12ça ampute déjà
05:13c'est-à-dire au niveau des prix de vente
05:15ça a déjà un gros impact sur les prix de vente
05:17on les constate déjà
05:18des grosses remises
05:19donc sur ceux qui sont étiquetés
05:21G, F ou E
05:22parce que voilà
05:23les acheteurs anticipent des gros travaux
05:25des travaux importants
05:27et donc ça peut
05:27entre guillemets
05:28faire des opportunités
05:29pour ceux qui voudraient absolument
05:31accéder à la propriété
05:32actuellement
05:33mais paradoxalement
05:34ça risque d'amputer aussi
05:36le marché locatif
05:37qui est aussi en très grande difficulté
05:38en Ile-de-France
05:39donc
05:39ça serait peut-être
05:41gagnant-perdant
05:42c'est pas une solution
05:44forcément satisfaisante
05:46et on parle de Paris là
05:47pour le coup
05:47principalement
05:48Paris est vraiment en première ligne
05:50sur ces questions-là
05:51puisque le parc est plus ancien
05:52dans Paris-Intramuros
05:53et donc là
05:54la part des logements
05:55avec des étiquettes
05:56classées passoire énergétique
05:58est très importante
05:58et donc on va se retrouver
05:59face à cette problématique
06:00merci beaucoup
06:01Emmanuel Trouillard
06:02d'avoir été l'invité
06:03d'ici Paris-Ile-de-France
06:04vous êtes le chef de projet
06:05logement de l'Institut Paris Région
06:07et l'étude sera retrouvée
06:08sur le site
06:08d'ici Paris-Ile-de-France
06:09bonne journée