Les passoires thermiques sont-elles un bon investissement? Notre spécialiste immobilier et journaliste à BFM Business, Marie Cœurderoy, vous donne des astuces et des règles à respecter pour faire une bonne affaire lors d'un achat de passoire thermique.
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00:00Mais avant tout cela, c'est votre vie immo avec Marie Cœur de Roi.
00:02Marie, ce matin on va parler des passoires thermiques.
00:05Parce que dans certaines villes, vous avez forcément remarqué, si vous vous intéressez à ce dossier,
00:09que les écarts de prix sont tels qu'on peut acheter des logements très dégradés, avec une note très basse,
00:14et être quasiment certain de faire de belles plus-values à la revente après avoir fait des travaux.
00:18Ça c'est le bon plan du jour de Marie.
00:20Non, mais c'est surtout l'occasion aussi d'arrêter les mauvais bons plans.
00:23C'est-à-dire que vous avez de plus en plus, si vous allez sur Internet, vous cherchez des passoires thermiques
00:27et vous avez plein de gens qui vous disent « oui, achète un logement qui a un DPE, un diagnostic de performance énergétique F.U.G. »,
00:33tu vas le payer pas cher, tu vas faire les travaux et tu vas le revendre très cher.
00:37Attention, c'est vrai à certains endroits et c'est faux à d'autres.
00:40Parce qu'il y a plein de choses qu'il faut prendre en compte.
00:42La décote, tu le disais Adeline, c'est-à-dire l'écart de prix entre un bien bien noté et un bien mal noté.
00:48Vous avez aussi le coût des travaux.
00:51C'est quand même pareil quand on fait de la rénovation globale et qu'on parle d'une passoire thermique.
00:55Vous avez la perte de surface, bah oui, parce que quand on fait des gros travaux, on fait souvent une isolation par l'intérieur.
01:00Donc, on fait des murs plus épais, donc on perd des mètres carrés.
01:0412 cm par l'expérience.
01:06C'est pas mal, c'est bravo.
01:08C'est 12 cm d'isolation.
01:09C'est fini, oui, c'est fini.
01:12Et donc, du coup, vous allez avoir une perte de surface et vous allez aussi avoir, évidemment, derrière le prix de revente que vous allez pouvoir obtenir.
01:19C'est tellement de paramètres à prendre en compte que, du coup, on a un super baromètre que nous a donné un spécialiste qui s'appelle Goflint.
01:26Alors, déjà, il faut le savoir, en réalité, à l'échelle des 40 plus grandes villes de France, vous n'avez que 8,5% des passoires actuellement en vente
01:34qui offrent véritablement un potentiel de plus-value, seul 8,4% précisément.
01:40Donc, on va regarder les villes où il y a les meilleurs potentiels de plus-value.
01:45Dans l'ordre, ville urbaine, à ville urbaine, vous achetez une passoire thermique, celles qui sont en vente actuellement à ville urbaine,
01:50vous avez une plus-value immédiate moyenne de plus de 9%.
01:53Même chose à Toulouse.
01:55À Nice, on est à 6%.
01:56À Marseille, presque 5%.
01:58Et Lyon, 3,5%.
02:00À l'inverse, je vais vous donner des villes où vous êtes quasi certains de faire des moins-values.
02:05N'achetez pas de passoire pour y faire un coût financier.
02:09Rouen, un potentiel de moins-value d'environ 22% si vous achetez une passoire 2 pièces.
02:15Nantes, 17% de moins-value.
02:17Bordeaux, 13%.
02:18Grenoble, 6%.
02:20Paris, 5,5%.
02:21À quoi c'est dû ?
02:22À quoi c'est dû ?
02:23C'est ce que je te dis, en fait.
02:24C'est que tu as des villes très tendues, typiquement Paris.
02:26C'est peuplé de passoires thermiques et c'est énormément tendu.
02:29Donc, qu'est-ce qui va se faire ?
02:29En fait, tu auras un écart de prix qui sera tout pourri entre un bien bien noté et un bien mal noté.
02:35Ce qui fait que tu vas dépenser plusieurs dizaines de milliers d'euros pour faire les travaux.
02:38Mais à la fin, tu ne le revendras pas plus cher.
02:40Et c'est ça le problème.
02:41C'est que si tu veux faire des travaux et que ce soit rentable, il faut que tu aies un gros écart de prix.
02:45Je vais vous donner deux bons exemples.
02:46En plus, ces biens sont véritablement en vente en ce moment.
02:49Villeurbanne.
02:50Villeurbanne, c'est vraiment là où il faut aller regarder aujourd'hui.
02:53Je vous donne un logement F.
02:553 pièces, 248 000 euros.
02:58Si je prends les travaux, ça va me faire un total d'investissement de 278 000 euros.
03:03Tu tiens sur 30 000 euros de travaux.
03:05Exactement.
03:06Et là, je le fais passer en note C.
03:08Je vais pouvoir le revendre 290 000 euros.
03:11Et j'ai pris en compte la perte de surface dont je vous parlais, qui est hyper importante.
03:14En réalité, en gain immédiat, sans aide publique, sans ma prime rénov', etc.,
03:19en gain immédiat, je me fais 12 000 euros avec ce coût financier.
03:23Si en plus, j'ai des aides publiques, mon coût, c'est 34 000 euros de plus-value.
03:27Ce n'est pas rien du tout.
03:29Par contre, à l'inverse, un choix à ne pas faire, note, je vous ai pris un exemple, un studio.
03:33Là, typiquement, on est sur un studio qui va vous coûter, avec travaux, 127 000 euros.
03:38Vous allez faire nécessairement une moins-value à la revente aujourd'hui.
03:42Vous allez perdre 17 000 euros si vous n'avez pas d'aide publique.
03:45Alors qu'on a l'impression que c'est moins cher au lieu.
03:47Ça veut dire que tu l'as acheté trop cher, même si c'est une passoire.
03:49Ça veut dire qu'il n'y a pas d'écart de prix entre, pas suffisamment, entre une passoire et un bien bien noté.
03:54Je vous le dis parce que vraiment, j'ai de plus en plus de gens qui m'écrivent, on a un site internet, les experts de l'Imoat, bfmbusiness.fr, je le dis,
04:00et qui me disent, oui, on est en train de me dire, il faut absolument acheter une passoire thermique pour faire un bon coût financier.
04:05C'est vrai dans certaines villes et c'est faux dans d'autres.
04:07Donc je rappelle les bonnes règles quand vous voulez faire un coût financier.
04:10Attention donc privilégier les villes où les écarts de prix entre les différentes notes de diagnostic de performance énergétique sont les plus importants.
04:18Cibler les logements les plus grands.
04:19La taille compte.
04:20Plus un logement est grand, plus tu as une plus-value importante.
04:23Si c'est un studio, il y a peu de chances que tu fasses une plus-value.
04:25Et puis encore une fois, prends en compte la perte de surface après travaux et surtout ne mise pas tout sur les aides publiques.
04:32On en a déjà parlé sur le plateau de première édition.
04:34Je vous l'ai déjà dit, même quand on est éligible, parfois on a du mal à les recevoir.
04:38Un tiens vaut mieux que deux.
04:39Exactement, mais ça vaut le coup de faire de la rénovation.
04:42C'est bon pour la planète, mais ciblez bien les villes pour faire un coût financier.
04:45Merci beaucoup Marie.