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Capital
  • il y a 2 ans

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00:00On continue, on parle immobilier maintenant avec une question de Julie.
00:03Oui Julie qui hésite entre mettre son appartement en location ou à le vendre.
00:10Et elle souhaite savoir les obligations énergétiques qu'elle aura dans les deux cas,
00:13notamment en termes de DPE si elle vend ou si elle met en location cet appartement, est-ce que c'est les mêmes ?
00:18Alors le DPE reste le même, on a un DPE, donc Diagnostic de Performance Énergétique.
00:24Alors je dirais en cas de cession, on le connaît déjà parce que c'est une règle qui s'applique depuis plusieurs années maintenant.
00:29Donc quelle que soit la nature de l'opération, une cession dès qu'elle s'opère à titre onéreux,
00:34quelle que soit la nature du bien, donc que ce soit un bien d'habitation, un local commercial,
00:38voué à être loué ou à être conservé en résidence principale,
00:43aujourd'hui dans le cadre de toute cession, le diagnostic, donc le DPE, est obligatoire.
00:49Donc je dirais sur le sujet des cessions, c'est relativement simple mais on n'a pas d'autre obligation j'ai envie de dire que d'avoir un DPE.
00:56Et même si jamais dans le cadre de mon diagnostic je suis classé F, G, E, peu importe, je pourrais vendre mon bien, on n'a pas d'interdiction,
01:03il faut présenter en revanche ce DPE.
01:05Là où ça se complique beaucoup, c'est notamment dans le cadre des locations.
01:10Puisque par rapport aux bailleurs, on a aujourd'hui une obligation,
01:14alors évidemment une obligation de fournir à son locataire un DPE,
01:18et on a surtout l'obligation éventuellement en fonction de la classification, à réaliser des travaux.
01:24Alors je rappelle que les DPE aujourd'hui ont une durée de validité de dix ans.
01:30Mais par contre, ce qu'il faut se dire, et c'est là où on retrouve un peu un des premiers effets pervers,
01:34c'est que tous les DPE qui ont été réalisés avant le 31 décembre 2017 aujourd'hui ne sont plus valables.
01:40Donc...
01:42Oui parce que le mode de calcul a évolué.
01:44Exactement, le mode de calcul a évolué.
01:46Aujourd'hui on a cette classification qui va être demandée par le locataire,
01:50que le bailleur va être obligé de fournir.
01:54Alors, là encore il faut distinguer deux choses,
01:57c'est-à-dire que cette obligation pour le propriétaire de fournir un DPE
02:01ne repose que si ma location est un contrat de location pour que mon locataire en fasse sa résidence principale.
02:07Donc si je suis dans le cadre d'une location saisonnière, je n'ai pas à fournir à mon locataire un DPE.
02:11Donc on crée déjà là une distorsion entre deux régimes de location.
02:15Ce qui est le premier point.
02:17Ensuite, la contrainte extrêmement importante, et elle s'applique dès le 1er janvier 2025,
02:21c'est que si je suis propriétaire aujourd'hui d'un logement qui est classé G,
02:26je ne pourrai plus le louer à partir du 1er janvier 2025.
02:29S'il est classé F, je ne pourrai plus le louer à partir du 1er janvier 2028.
02:34S'il est classé E, je ne pourrai plus le louer à partir du 1er janvier 2034.
02:38Donc on a tout un échéancier qui s'opère,
02:40mais on s'aperçoit qu'on a aujourd'hui une catégorie de logement classée en G,
02:46qui, dès le 1er janvier 2025, ne pourra pas être mis sur le marché locatif.
02:52Alors la question peut se poser lorsque je suis en cours de bail.
02:56Mon bail est en cours.
02:58Est-ce que j'ai cette obligation de fournir un DPE à mon locataire ?
03:02Donc si on est dans le cadre d'un renouvellement de bail, oui,
03:05je suis obligé de fournir à mon locataire un DPE
03:08et donc de l'informer de la classification dans laquelle il se trouve.
03:13Si je suis dans le cadre d'une tacite reconduction,
03:16là encore, la réglementation considère que, oui,
03:19le locataire peut demander, dans le cadre de cette tacite reconduction,
03:23à ce que le propriétaire lui fournisse son DPE et le cas échéant,
03:26s'il n'est pas dans la catégorie qui lui permet d'être sur le marché locatif,
03:29de demander à son propriétaire de réaliser les travaux.
03:32Donc une fois qu'on a dit ça, on a répondu qu'il y a eu une partie du problème,
03:35puisqu'aujourd'hui, il y a quand même énormément de propriétaires
03:37qui se retrouvent avec des logements, soit à louer futur,
03:41soit dans le cadre d'un bail, qui vont être classés F ou G,
03:44et avec des locataires qui sont dans le logement.
03:47Et là, on va leur dire, ah oui, mais il faut réaliser les travaux
03:49parce que vous êtes dans une classification G,
03:52en l'occurrence, pour ce qui est la date du 1er janvier 2025,
03:55vous allez devoir réaliser les travaux.
03:56Oui, mais j'ai un locataire dans mon logement.
03:58Et donc là, ce qu'on nous dit, c'est qu'il va falloir,
03:59si jamais les travaux nécessitent de, en gros,
04:03extraire le locataire de son logement,
04:06le bailleur a l'obligation de reloger son locataire,
04:10donc de lui refournir un logement gratuitement, évidemment.
04:13C'est-à-dire qu'il continue à percevoir son loyer, certes,
04:16mais il faut quand même qu'il reloge son locataire
04:18le temps de réaliser les travaux.
04:20Donc, on s'aperçoit qu'on a quand même un niveau de contraintes
04:22sur le propriétaire qui est extrêmement élevé.
04:25Et je vais rajouter un sujet supplémentaire.
04:27C'est-à-dire qu'aujourd'hui, même dans le financement de biens,
04:30pour l'avoir rencontré dans certains dossiers,
04:32vous avez des banques aujourd'hui qui, lorsqu'il s'agit de financer des biens,
04:36vont demander à ce que le logement ait une classification,
04:40en tout cas, ni F ni G, c'est-à-dire au moins E.
04:43Et si elles sont en F ou en G,
04:45au moment du montage du dossier de financement,
04:48vont demander au propriétaire à ce que,
04:51il ne faut pas juste qu'il s'engage à dire oui, oui, je ferai les travaux.
04:53Il faut qu'il soit en présence et qu'il fournisse à la banque
04:55des devis signés, donc acceptés,
04:58dans lesquels il s'engage à réaliser des travaux
05:01pour pouvoir mettre en place le financement.
05:03Donc, on a aujourd'hui, et c'est la question
05:05que posent beaucoup de professionnels de l'immobilier,
05:07c'est-à-dire qu'on a quand même un impact extrêmement important
05:09sur le marché locatif qui est lié à la mise en place de cette réglementation.
05:14Et est-ce que l'étude d'impact, quelque part,
05:17qui aurait dû être réalisée par rapport aux conséquences
05:19de ces diagnostics, notamment sur le marché locatif,
05:23entre propriétaire et locataire,
05:24et l'étude d'impact n'a sans doute pas été suffisamment réalisée,
05:27puisqu'aujourd'hui, on risque de se retrouver quand même
05:28dans une passoire au niveau du marché locatif.
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