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Sud Radio
  • il y a 2 ans
Avec Julie Bachet, directrice générale chez VOUSFINANCER

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##OSEZ_INVESTIR-2024-04-07##

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00:00 (Générique)
00:01 Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:04 Que faire de votre argent ? Où le placer ? Comment le placer ?
00:06 Et surtout quand le placer ? On en parle avec Thomas Binet.
00:08 Bonjour à vous.
00:09 Vous êtes de retour dans le studio de Sud Radio au programme aujourd'hui.
00:12 Vous savez, c'est le printemps qui arrive, alors pousse les déclarations d'impôts, forcément.
00:16 Donc je vais vous en parler, la déclaration des biens immobiliers.
00:18 On terminera d'ailleurs avec Sabine Taillet qui nous parlera des droits de succession,
00:21 donc un numéro un peu fiscal.
00:22 Et entre deux, on va recevoir Julie Bachet, directrice générale de Vous Financez,
00:26 où en sont les crédits à l'heure actuelle ?
00:28 Exactement, tout de suite, c'est parti.
00:30 Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller,
00:32 le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent.
00:37 Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:42 Cette semaine, Thomas, vous nous parlez de la déclaration des biens immobiliers
00:45 qui était apparue l'an dernier.
00:47 Oui, absolument.
00:48 Et je sais que si tout le monde ne s'en souvient pas forcément,
00:51 l'an dernier, ça a quand même demandé aux 34 millions de propriétaires
00:54 de déclarer leurs biens immobiliers.
00:56 Alors cela avait créé d'ailleurs la polémique,
00:58 car l'administration avait déjà tous les renseignements
01:00 et de plus, ils avaient dû donner un délai supplémentaire,
01:03 car ça n'avait pas bien marché.
01:04 Exactement, alors cette année, on reprend les mêmes, on recommence ?
01:06 Un peu, mais pas tout à fait quand même,
01:08 parce que 82% des propriétaires possédant moins de 200 actifs
01:12 ont déclaré leurs occupants de leur logement,
01:15 ainsi que selon le ministère d'ailleurs de l'économie.
01:18 Mais pour 18% restants, soit 6 millions de propriétaires,
01:21 ils ont jusqu'au 30 juin pour faire ces déclarations.
01:23 Alors ils encourt des amendes de 150 euros par logement
01:26 pas déclaré ou mal déclaré.
01:28 L'administration fait preuve de tolérance encore cette année, paraît-il.
01:31 Alors si on fait partie de ces propriétaires qui ont déclaré l'an passé,
01:34 on n'a plus rien à faire ou pas ?
01:36 Vous n'aurez presque plus rien à faire, sauf si des modifications ont eu lieu.
01:39 A savoir un changement de locataire,
01:41 un changement de résidence principale ou secondaire.
01:43 Exactement, alors pourquoi on doit faire cette déclaration ?
01:45 Parce que ça permet à l'administration fiscale de savoir comment vous imposer.
01:48 Depuis la fin de la taxe d'habitation sur les résidences principales,
01:51 il faut les différencier des résidences secondaires,
01:53 qui elles sont en revanche taxées.
01:55 Évidemment, puisque c'est vous qui êtes dedans, c'est la différence.
01:58 Tout de suite Thomas, on accueille votre invité.
02:00 L'invité de la semaine c'est Julie Bachet,
02:02 elle est directrice générale de Vous Financez.
02:04 C'est un réseau de courtage spécialisé dans le crédit immobilier,
02:06 créé en 2008, qui compte quand même 150 agences en France et en Outre-mer.
02:11 Bienvenue à vous Julie Bachet, vous êtes l'invité de Thomas Binet.
02:13 Bonjour, on va s'intéresser au prix de l'argent avec vous dans un instant.
02:17 Mais avant toute chose, comment se porte votre profession,
02:20 celle de courtier, dans ces moments perturbés,
02:22 parce qu'on a bien vu depuis quelques mois,
02:24 avec l'augmentation des taux, cette profession,
02:27 un peu moins celle des banques bien évidemment,
02:29 mais quand même malmenée. Où en êtes-vous ?
02:31 Alors, on a été extrêmement touchés par la baisse de la distribution des crédits l'année dernière.
02:36 En revanche, on est dans une période où l'accès au crédit est difficile,
02:40 et donc c'est particulièrement dans ces moments-là qu'il faut faire appel à un courtier,
02:43 puisqu'on va accompagner un client pour obtenir un crédit dans les meilleures conditions,
02:48 et obtenir un crédit tout court, je serais tentée de dire parfois.
02:51 Donc notre métier est plus que jamais essentiel dans le parcours d'acquisition et d'accession à la propriété.
02:56 Alors on va en parler dans un instant, mais tout de suite on va parler des taux sur 20 ans
03:00 qui baissent et sont autour de 3,95 en mars dernier. Est-ce une bonne nouvelle selon vous ?
03:06 Alors c'est effectivement une bonne nouvelle que les taux baissent,
03:09 puisque ça redonne du pouvoir d'achat aux emprunteurs.
03:11 Un taux qui baisse, c'est une capacité d'emprunt supérieure,
03:14 et puis ça permet aussi aux banques de reconstituer leurs marges,
03:18 et donc de réouvrir plus largement les vannes du crédit,
03:20 en étant même parfois assez agressif dans les propositions commerciales,
03:25 chose qu'on n'a pas vue depuis au moins 18 mois.
03:27 Alors je le disais, le printemps est arrivé, même si le temps ne le laisse pas forcément croire.
03:31 C'est la période aussi durant laquelle on relance ces projets immobiliers.
03:36 Croyez-vous à un regain d'intérêt, vu le contexte général,
03:39 à tout point de vue, macroéconomique, économique, et aussi les taux d'intérêt,
03:43 croyez-vous à un regain d'intérêt pour les acheteurs ?
03:46 Alors on ne constate pas une euphorie exceptionnelle sur le marché,
03:51 pour autant on sent que ça frémit plus,
03:53 notamment lié au fait que la communication est beaucoup plus positive sur le sujet.
03:56 On a entendu toute l'année 2023, il ne faut pas acheter, les banques ne prêtent pas, etc.
04:01 Et là les communications reviennent et confirment aux candidats à l'accession,
04:06 ceux qui ont un projet, que c'est quand même le moment de retourner visiter,
04:09 puisqu'il y a des biens à vendre et des banques qui prêtent.
04:12 Oui, d'autant plus, pardon Julie, que en 2023,
04:15 les chiffres n'ont pas été si catastrophiques que ça au niveau des ventes.
04:18 Au niveau des ventes, non sur 12 mois glissants,
04:21 c'est quand même une baisse, une baisse qui n'est pas complètement neutre.
04:25 Ce qu'on constate, c'est qu'il y a eu moins de crédits,
04:27 la baisse du nombre de crédits était beaucoup plus importante
04:29 que la baisse du nombre de ventes,
04:30 puisque les Français ont beaucoup tapé dans leur épargne pour réaliser leurs achats,
04:34 beaucoup plus de paiement comptant,
04:35 et une augmentation importante du niveau d'apport pour ceux qui ont eu recours au crédit quand même.
04:40 Il y a eu beaucoup de projets qui ne se sont pas faits, qui ont été reportés,
04:44 et c'est effectivement le moment probablement de retourner,
04:47 regarder, rencontrer son agent immobilier, son constructeur, son promoteur,
04:52 et de relancer son projet.
04:53 Alors justement, c'est intéressant, on est au printemps, je commençais à le dire tout à l'heure,
04:57 les gens vont commencer peut-être à se poser des questions,
04:59 c'est faut-il acheter maintenant ?
05:01 Est-ce qu'il vaut mieux attendre un petit peu ?
05:02 Est-ce que les taux vont continuer à baisser ?
05:04 Qu'est-ce que vous pouvez leur conseiller sur le sujet ?
05:07 Alors vous allez peut-être nous dire "il faut acheter tout de suite",
05:08 mais objectivement, est-ce que le train de la baisse des taux est engagé ?
05:14 Alors, la baisse des taux est effectivement engagée depuis le début de l'année,
05:18 même si ce n'est pas encore flagrant sur les taux d'usure,
05:21 puisque ceux-ci continuent d'augmenter.
05:22 Pour autant, les taux baissent.
05:24 On s'attend à une nouvelle baisse de taux,
05:26 probablement autour du mois de juin,
05:28 quand la BCE baissera elle aussi ses taux directeurs.
05:31 Je sais qu'on dit tout le temps, c'est toujours le moment d'acheter.
05:35 C'est vrai, on le dit tout le temps.
05:37 Comment ?
05:38 C'est vrai, on le dit tout le temps.
05:39 On le dit tout le temps, parce que si on compare avec être locataire
05:42 ou constituer son patrimoine,
05:44 finalement, quelle que soit la configuration des taux d'intérêt,
05:48 ça reste quand même toujours plus intéressant de rembourser un crédit
05:50 pour être propriétaire d'un actif que de payer à perte un loyer.
05:53 Pour autant, il y a des moments dans lesquels c'est plus intéressant que d'autres d'acheter.
05:57 Quand les taux baissent, ça redonne de la capacité d'emprunt.
06:00 Attention, quand les taux vont vraiment baisser,
06:02 les négociations sur les biens immobiliers seront moins faciles
06:05 et donc vous risquez d'acheter un bien potentiellement plus cher.
06:07 Alors, c'est très intéressant ce que vous dites.
06:08 Ça veut dire qu'on règle un problème,
06:10 mais quelque part, le règlement de ce problème en génère probablement un petit peu un autre.
06:15 Ça ne peut pas jouer sur les deux.
06:17 C'est comme ça qu'on le constate,
06:19 parce que c'est quand même toujours un sujet d'offre et de demande.
06:21 Les taux ont été extrêmement bas à un moment donné,
06:24 où les prix immobiliers étaient très élevés.
06:28 Pour autant, quand les taux sont bas, ça dynamise quand même plus le marché de l'immobilier,
06:32 puisque beaucoup se disent que c'est quand même le moment d'acheter.
06:34 Je vous ai entendu un instant utiliser le terme de taux d'usure.
06:38 Est-ce que vous pouvez d'abord nous expliquer,
06:40 parce que je n'ai pas voulu vous interrompre à ce moment-là,
06:41 mais est-ce que vous pouvez nous expliquer ce qu'est un taux d'usure ?
06:43 Oui. Alors, le taux d'usure, c'est le taux au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter.
06:46 Donc, c'est le taux maximum.
06:48 Et ce taux maximum est calculé en fait,
06:51 le taux d'intérêt auquel prêtent les banques et tous les frais annexes.
06:53 Donc, c'est ce qu'on appelle le TAEG.
06:56 Et ce taux effectif global ne doit pas être supérieur au taux d'usure.
06:59 Alors, aujourd'hui, au 1er avril, il a été valorisé à 6,39%
07:03 pour les prêts immobiliers à taux fixes sur 20 ans.
07:05 Est-ce que là aussi, c'est une bonne nouvelle ?
07:07 C'est une bonne nouvelle dans le sens où il n'y aura pas de projets
07:10 qui seront bloqués par ce taux d'usure,
07:12 contrairement à ce qu'on a connu au premier trimestre 2023,
07:15 où bon nombre de projets n'ont pas pu se faire,
07:17 puisque compte tenu des taux d'intérêt,
07:19 les banques ne pouvaient pas distribuer un crédit,
07:22 puisque celui-ci aurait été distribué au-delà de ce taux d'usure,
07:25 qui était bloquant.
07:26 Donc, un certain nombre de mécanismes ont été mis en place l'année dernière
07:28 pour déverrouiller ces calculs,
07:30 en tout cas, des calculs plus réguliers que d'habitude.
07:33 Et aujourd'hui, c'est un problème qu'on ne rencontre plus,
07:35 puisque, vous l'avez dit, les taux sont plutôt autour de 4, un peu moins.
07:39 Donc, on est assez large avec un taux d'usure au-delà de 6.
07:42 Julie Bachelet, ceux qui ont fait des crédits l'année dernière,
07:45 en haut de la vague,
07:47 est-ce qu'ils ont intérêt, dans les mois à venir, à renégocier ?
07:51 Alors, ça va vraiment être du cas par cas.
07:53 Ce qu'on peut donner comme gros indicateur,
07:55 enfin, comme indicateur majeur,
07:56 c'est qu'il faut qu'il y ait quand même un écart de taux suffisant
07:58 pour que ça aille le coup de renégocier.
07:59 Tu dis combien à peu près qu'il faut avoir ?
08:01 Je dirais autour de 1% pour que ça aille le coup.
08:03 D'autant plus qu'on dit renégocier un petit peu globalement.
08:06 Dans la majorité des cas, ce n'est pas une renégociation avec sa banque,
08:09 c'est un rachat de crédit par une autre banque.
08:11 Ça veut dire qu'il va y avoir de nouveaux coûts,
08:13 des nouveaux frais de dossier, des nouveaux frais de garantie.
08:15 Donc, il faut qu'il y ait un écart suffisamment important
08:17 pour que ça permette de compenser ces coûts additionnels
08:20 et quand même de gagner de l'argent.
08:22 Sinon, ça ne vaut pas la peine de le faire.
08:23 Merci à vous.
08:24 Merci à vous.
08:25 Et je rappelle, Julie Bachelet,
08:26 que vous êtes la directrice générale de Vous Financez.
08:29 Merci d'être passée dans le studio d'Oser Investir.
08:31 Intergestion REM, spécialiste de l'épargner en SCPI
08:35 depuis plus de 30 ans, présente...
08:37 Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.
08:42 Et de l'experte ce matin, Thomas,
08:44 puisqu'on est avec Sabine Tellier,
08:46 notre consultante en gestion de patrimoine associée gérante
08:49 chez Berger & Associés.
08:50 On va parler avec Sabine de droits de succession, Thomas.
08:53 Oui, on va même parler d'ailleurs de l'optimisation
08:55 des droits de succession de son vivant.
08:57 Sabine, pouvez-vous nous rappeler dans quelle mesure
09:00 les héritages peuvent être taxés ?
09:02 Voilà, c'est le sujet du jour.
09:04 Bonjour.
09:05 Les héritages peuvent être taxés jusqu'à 45% pour les enfants
09:09 et 60% pour les autres héritiers.
09:12 Ce que je rappelle aussi, c'est que les droits de succession
09:14 sont calculés sur le montant de la succession taxable
09:17 selon un barème progressif.
09:18 Est-ce qu'il veut dire, Sabine, que pour réduire ces droits,
09:20 l'anticipation devient naturellement essentielle ?
09:23 Alors, quels sont les moyens les plus efficaces pour y parvenir ?
09:26 Ce sont les donations, Thomas.
09:28 Elles sont le meilleur moyen d'y parvenir.
09:30 Elles permettent de transférer une partie du patrimoine
09:32 de son vivant.
09:33 Pour rappel, les parents peuvent faire des dons d'argent,
09:35 des dons de biens divers également,
09:38 comme les voitures, les bijoux, les immeubles.
09:40 Et chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 euros par enfant
09:43 sans droit de donation tous les 15 ans.
09:45 Et en plus, il existe aujourd'hui un abattement supplémentaire
09:48 de 31 865 euros pour des dons d'argent sous réserve
09:52 que le donateur ait moins de 80 ans et que l'enfant,
09:54 les petits-enfants ou les arrière-petits-enfants soient majeurs.
09:57 Et il y a des règles à respecter pour ça ?
09:59 Il est important d'avoir toutes ces facultés mentales, évidemment,
10:02 et ces capacités juridiques.
10:04 Et puis, il faut faire très attention de respecter
10:08 toute la part réservataire des héritiers légaux également.
10:11 Et il y a différents types de donations, Sabine ?
10:14 Alors, les donations, effectivement, il y a des dons manuels
10:17 ou des dons des prétendus âges.
10:19 Donc ça, ça se fait lors des anniversaires des mariages.
10:21 Ce sont deux types de dons qui n'existent pas d'actes notariés,
10:24 donc c'est assez simple.
10:26 Mais la valeur doit être proportionnelle quand même
10:28 au moyen du donateur.
10:30 Et ensuite, on a d'autres dons comme les dons par acte notarié
10:33 pour des donations immobilières, les dons d'entreprise,
10:35 les donations entre époux aussi.
10:37 Et ce que je préconise, c'est les donations par tâche,
10:40 car en fait, ça répartit bien les biens entre les héritiers
10:43 de son vivant, car elles fichent bien la valeur
10:45 au moment de la donation et pas au moment de la succession.
10:48 Mais ces dons-là nécessitent forcément l'intervention
10:51 d'un notaire.
10:52 Et dernière question, est-ce qu'on peut révoquer une donation ?
10:56 Alors, normalement, non, c'est irrévocable.
10:58 Mais en fait, il existe quand même des exceptions,
11:00 comme par exemple l'arrivée d'un enfant,
11:02 l'ingratitude du bénéficiaire ou l'exécution des charges,
11:05 quand par exemple les bénéficiaires n'entretiennent pas
11:07 un logement donné.
11:09 Mais ces annulations, elles sont validées forcément
11:11 par l'intervention d'un tribunal qui apprécie la situation
11:14 au cas par cas.
11:15 Bon, allez, en conclusion, on peut dire quand même
11:17 que les donations permettent de réduire, Sabine,
11:19 le patrimoine à transmettre au moment du décès,
11:21 bénéficiant ainsi davantage fiscaux et d'abattement.
11:23 On est d'accord ?
11:24 Exactement.
11:25 Merci à vous.
11:26 Et merci à vous, Sabine Tellier.
11:28 Merci à vous également, Thomas Binet.
11:30 On vous retrouve dimanche prochain à 9h30 pour de nouveaux numéros.
11:33 À bientôt.
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