Votre argent : viager ou vente à terme, comment choisir ?

22/03/2024

Retrouvez William Leymergie entouré d’experts, du lundi au vendredi en direct dès 12h30, pour une émission dédiée aux problématiques de notre quotidien.

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00:00 *Générique*

00:04 - Bon, avant toute chose, vous nous expliquez la différence entre le viagé et la vente à terme ?

00:10 - Oui, c'est vrai que dans l'immobilier, il y a plusieurs concepts et aujourd'hui, on va s'attarder sur deux concepts.

00:15 Le viagé, c'est vrai que tout le monde connaît à peu près, mais la vente à terme, un peu moins.

00:20 Je pense qu'autour de la table, je ne sais pas si tout le monde connaît.

00:23 - La vente en viagé, vous avez peut-être tous vu le film, le viagé, peut-être que vous avez vu ce film-là.

00:30 - Avec Pierre Cernia, bien sûr. Il y avait même Depardieu qui a un tout petit rôle.

00:34 - Oui, c'est vrai.

00:35 - Ça n'a rien à voir avec ce que vous voulez dire.

00:36 - Ça, c'est l'ancien, c'est le vieux film. Il y en a eu un nouveau du viagé.

00:41 C'est une belle histoire, je vous le recommande.

00:43 Donc, dans le cas de la vente au viagé, tout simplement, l'acheteur, il va donner à un vendeur un premier paiement,

00:52 donc un gros paiement sur un bien immobilier.

00:54 - Le bouquet. - Exactement, le bouquet. Bravo.

00:57 Puis, il va payer tous les mois une petite somme à la personne qui va vendre jusqu'à la fin de ses jours.

01:04 Alors que dans le cas de la vente à terme, tout simplement, on va payer au début aussi...

01:08 - Attends, écoutez bien la vente à terme.

01:10 - ...une somme et on va aussi payer tous les mois une somme mensuelle,

01:15 sauf qu'il y aura une durée qu'on va déterminer à l'avance.

01:19 C'est-à-dire que ça va être un accord entre le vendeur et l'acheteur en disant

01:22 "ça va durer 10 ans, ça va durer 15 ans, ça va durer 20 ans".

01:25 Donc, on ne va plus parier sur le décès de celui qui vend.

01:29 - Et donc, du coup, s'il n'est pas décédé, il reste dans la maison ?

01:31 - Non. - Il ne doit pas partir ?

01:32 - Eh bien non. - Il doit partir ?

01:33 - Il doit partir, c'est vraiment... - Non, mais c'est ça qui est formidable.

01:36 - Voilà. - C'est horrible.

01:37 - C'est ça qui est terrible. - Non, parce que ça dépend des objectifs.

01:40 - On va y revenir parce qu'on va voir les avantages et les inconvénients.

01:44 - Exactement. Pour la vente en viagé, alors les avantages pour celui qui va vendre sa maison ou son appartement,

01:51 c'est vrai que l'avantage, c'est que ça offre une sécurité jusqu'à la fin de sa vie.

01:55 Jusqu'à la fin de sa vie, c'est bien, vous avez touché un bouquet et vous avez une rente.

02:00 - Comme un salaire, tous les mois. - Comme un salaire, exactement.

02:03 - Une retraite. - Oui, une retraite, c'est ça.

02:05 - Par contre, pour les avantages, alors il y a aussi des avantages pour celui qui achète

02:09 parce que souvent, il va payer le bien immobilier un peu moins cher.

02:12 Souvent, les gens qui s'intéressent à ça, c'est qu'ils veulent des biens un peu d'exception,

02:16 mais ils n'ont pas les moyens et donc ils se disent "bon, je vais parier sur la mort malheureusement

02:20 et je vais accéder à des biens immobiliers qui sont avec une décote et je vais espérer que je l'aurai rapidement".

02:27 Les inconvénients, alors là, pour la personne qui vend en viagé, le risque, c'est de sous-évaluer tout simplement le bien immobilier.

02:36 Donc ça, il faut faire très attention à ne pas sous-évaluer.

02:39 Par exemple, en ce moment, attention, quand vous vendez en viagé, les évaluations des prix,

02:44 elles ne sont pas forcément au plus haut.

02:46 Donc moi, j'éviterai en ce moment de faire des achats immobiliers.

02:50 Enfin, en tout cas, j'attendrai un petit peu que ça se restabilise.

02:53 Pour celui qui achète, l'inconvénient, vous le savez, c'est le film, l'incertitude.

02:59 - Oui, dans le film, c'est Galabru qui achète.

03:01 - L'incertitude sur la décote. - Seulement, Michel Serrault, lui, il ne meurt pas.

03:05 - Jamais. - Il est en super forme.

03:07 - Il monte sur une échelle dans le film, c'est ça. Il n'a rien à faire.

03:12 - C'est ça. Géraldement, elle avait un appartement en viagé.

03:15 Et elle a enterré le... - Celui qui l'a acheté.

03:18 Alors ça, c'est un phénomène qui ne se passe toujours,

03:21 mais c'est vraiment la pire des situations pour celui qui achète.

03:25 Donc il peut y avoir des avantages, des inconvénients dans les deux cas,

03:29 pour celui qui achète, pour celui qui vend.

03:31 Et on va parler de la vente à terme. Alors vous ne savez pas vraiment ce que c'est.

03:34 - Des avantages. Alors pour le vendeur, il y a des avantages, on ne croirait pas.

03:37 Mais tout simplement, ça permet d'avoir des revenus réguliers

03:41 peut-être un peu plus élevés pendant une période courte.

03:44 - Il y a un âge, limite ? - Non, il n'y a pas d'âge.

03:46 - Il y a un minimum 5 ans, 10 ans, la période...

03:50 - Non, c'est limite déterminant. On dit que c'est sur 5 ans, sur 10 ans, sur 20 ans.

03:54 Alors c'est sûr que si c'est sur 5 ans, vous allez recevoir des très gros montants tous les mois

03:58 parce que c'est sur une période courte.

04:00 Pour l'acheteur, lui, les avantages, c'est d'avoir encore une fois un bien immobilier

04:05 avec une décote, donc un peu moins cher.

04:07 Donc ça, c'est quand même un bel avantage.

04:09 Par contre, pour les inconvénients, alors le vendeur, lui,

04:12 il peut avoir un risque qu'il ne perçoive pas l'intégralité du prix.

04:16 - Ah oui ? - Tout simplement parce que si jamais il décède

04:19 avant la période des... Par exemple, si c'était 10 ans, il décède à 5 ans.

04:23 En fait, il n'aura pas perçu. - Tu ne dois pas le donner aux héritiers.

04:25 - Ah non, pas du tout. Donc là, c'est l'acheteur qui est avantageux.

04:29 C'est l'acheteur qui est avantagé.

04:31 Et pour l'acheteur, par contre, l'inconvénient, c'est aussi que,

04:35 malheureusement, si on avait dit une période de 10 ans,

04:38 s'il est en mauvaise situation financière pendant cette période-là,

04:41 il est obligé de continuer à rembourser.

04:43 Donc pour résumer, en gros, il y a plein de différences entre ces 2 concepts.

04:47 Il y a la durée du paiement, les modalités de paiement

04:50 et les incertitudes qui sont quand même très importantes.

04:53 - Et comment faire pour choisir entre... Pardon.

04:55 - C'est fréquent, le VIAGé ? Il y a beaucoup de gens qui achètent ?

04:57 - Non, je crois qu'un petit peu... J'ai regardé un peu les chiffres.

05:00 En 2022-2023, il y a 5 500 opérations par an.

05:04 - Zorro a acheté en VIAGé.

05:06 - Mais Zorro...

05:08 - Je peux le taper ou pas ?

05:10 - Après, après.

05:12 - Oui, mais alors pour le vendeur, là, si on est vendeur,

05:14 comment on fait pour choisir entre les 2 solutions

05:16 avec les avantages et inconvénients que vous avez indiqués ?

05:19 - Alors, il n'y a pas vraiment de bonne ou de mauvaise solution.

05:22 Simplement, ça va dépendre de chacun.

05:24 Ça va dépendre de votre situation financière.

05:26 Si vous avez envie d'avoir un revenu régulier jusqu'à la fin de votre vie,

05:29 que vous n'avez pas forcément de projet, choisissez le VIAGé.

05:32 Voilà, il n'y a pas de soucis.

05:33 - Et puis là, tu disais sur la vente à terme.

05:35 Imagine, j'ai 90 ans et donc à la fin de la vente à terme,

05:38 quand j'ai reçu l'argent, je suis dehors.

05:40 - Totalement.

05:41 - Et à 90 ans, je dois déménager de chez moi.

05:43 - Ah bah oui, oui.

05:44 - C'est horrible.

05:45 - Il fallait choisir la vente en VIAGé.

05:47 - Il ne fallait pas choisir la vente à terme.

05:49 - Voilà, il fallait choisir le VIAGé.

05:51 - C'est horrible.

05:52 - Non, mais ça tient compte.

05:53 - Oui, c'est vrai.

05:54 - Ça tient compte de votre âge.

05:55 - Oui, mais la vente à terme, on a plus d'argent, du coup.

05:57 Parce que c'est des périodes qui sont plus courtes.

05:59 - 90 ans.

06:00 - Voilà.

06:01 Mais on peut accumuler plus d'argent pour faire un autre projet, après.

06:04 - Ah oui, c'est vrai.

06:05 - Mais si tu as fait une vente à terme,

06:07 mais que la personne, par exemple, décède avant,

06:09 tu as quand même l'appartement.

06:11 - Ah bah oui, oui.

06:12 - C'est considéré comme...

06:13 - Ah oui, totalement.

06:14 - Il faut pas attendre une certaine période et donner au successeur.

06:16 - Oui, exactement.

06:17 - Bon, est-ce qu'il y a des astuces ? Je ne sais pas.

06:19 - Alors, il y a des astuces, mais...

06:21 Attends, je veux bien revenir sur...

06:23 Quand est-ce que vous choisissez la vente à terme et le viagé ?

06:26 Ça dépend aussi de votre âge.

06:27 - Mais voilà.

06:28 - Voilà, il y a plein de paramètres.

06:30 Quand vous savez que, voilà, vous êtes à 70 ans

06:34 et que vous êtes en bonne santé,

06:36 bon, vous choisissez le viagé, parce que vous savez que

06:39 vous allez peut-être être gagnant, parce que vous allez peut-être être centenaire,

06:42 et donc vous allez avoir pas mal d'argent jusqu'à la fin de votre vie.

06:45 Alors, les astuces, tout simplement, c'est bien évaluer

06:47 votre bien immobilier.

06:49 Faites appel à un expert et à plusieurs pour les mettre en concurrence,

06:53 parce que ce serait dommage de mal l'évaluer,

06:55 parce qu'après, on ne pourra pas le refaire.

06:57 Et puis, choisir le bon acheteur,

06:59 vérifier qu'il est solvable, demander des justificatifs, des garanties.

07:02 - Parce que sinon, si vous ne payez pas tous les mois...

07:04 - Mais oui, oui, et bien là, c'est problématique.

07:06 - Ah oui, mais ça, ça s'écrit sur un document.

07:09 - Donc, il faut bien vérifier.

07:10 Il faut, attention, avec son notaire, bien rédiger le contrat,

07:13 donc tout vérifier.

07:14 Et puis, il faut bien avoir en tête que la vente en viagé

07:17 et la vente à terme, c'est des options qui sont complètement différentes.

07:20 Et il n'y a pas une personne qui dit, moi, j'ai cette option,

07:24 tu devrais choisir la même que moi.

07:25 Ça dépend de chaque personne et de chaque situation.

07:28 - D'accord.

07:29 - Donc, vraiment, étudiez bien ça avant de le faire.

07:31 - Vous voyez, vous avez appris des choses.

07:32 - Tous les jours, j'apprends des choses.

07:33 - Bref, dans cette émission. Merci beaucoup.

07:35 [Musique]

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